パークコート山王二丁目（旧名：パークコート大森山王）

[ご近所さん]

大森山王２丁目　大森駅徒歩２分の絶好の立地。
歴史を感じる「洋館」があった場所に、地下１Ｆ地上５階建てのマンションが
できます。
Ｈ２２年７月竣工予定。
大森地区のマンションでは、最高の立地ではないでしょうか。
プレイス山王、プラウド大森鹿島などと比較した価格はたかくなるかなあ。


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
所在地：東京都大田区山王２丁目２２７２番（地番）（地番）

施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【スレッドタイトル・スレッド文を修正しました。10.03.02管理人】

[15: ご近所さん]

「山王２丁目」と聞くと高級住宅街っぽいイメージだけど、
現地はモロに駅前商店街からほんの２０ｍ入ったとこ。
すぐ目の前にゲーセンやらパチンコやらバス通りやら・・

所在地名だけから過大な期待をするのは禁物かと。

[16: 匿名さん]

ここ、もとは広い敷地に洋館が建ってた地元では有名な場所で、超高級物件になりそうですよ。

[17: 匿名さん]

確かに「広い敷地」「洋館」には違いないが‥
たぶん大森駅前が今ほど雑然としていなかった、古き良き時代だったら‥さぞかし風情があっただろうな。
現状は「駅前違法駐輪場」だったけど‥
ただし、「超駅近」と「山王」ってだけでも、「高級物件」化は間違いないね。

[18: 匿名さん]

ちなみに近所の自分としては、山王の入り口にあたるココにどんな建物ができるのか？
興味津々なわけだ。

[19: ご近所さん]

駅前の建設しているマンションは本当にパークコート大森山王なのかなー、誰か知っている方教えてください。

[20: 匿名さん]

パークコートというと、パークコート御殿山を連想してしまう…

[21: 匿名さん]

発表されました。

「パークコート山王二丁目」
http://www.31sumai.com/mfr/X9949

[22: 匿名さん]

借地権なので地代が発生しますね。
物件価格が高いと結構きついかも。
ただ、100平米超もあるし、三井のHPみるとハイグレード区分付いているので（パークコートなので当たり前ですが）高いでしょうね。

[23: 物件比較中さん]

モデルルーム、いつ頃ですかね。興味あります。

[24: 匿名さん]

借地権の上に「40戸 事業協力者住戸（５戸）を含む」...

[25: 匿名]

借地権ですよ所有権ならまだしも300万もする訳がない。借地権マンションは所有権の7割ですよ。皆さん所有権マンションと間違えてません。230〜240万だと思いますよ。

[26: 匿名さん]

今どき通常借地でマンションが建つとは…。

でも定期借地より地代は高めかな？

[27: 物件比較中さん]

立地は最高だったのに…借地権でがっかりです。
地代や将来の更新料など色々考えると資産性含め検討外ですね…残念です。

[28: 匿名さん]

三井の最近の他物件価格を観察すれば、おそらく、所有権であれば＠３８０万ぐらいを前提に、その８掛けの＠３００前後で出してくると思われます。
定期借地権と違い、普通借地権は結構高いです。
間違っても＠２８０以下は無いでしょう。

[29: 周辺住民さん]

ここって、古い洋館が建ってた場所だよね。
違ったかな？

[30: 匿名さん]

こういう高級ブランドマンション買おうとする人は
京浜東北線嫌がりませんか？
普通に疑問なんですが。

[31: 匿名]

ここでは、豊洲よりも少し格が落ちますね。

[32: 匿名さん]

寝ぼけてるの？

[33: 匿名さん]

ここはなかなか盛り上がりませんね～
説明会、行った人、いかがでしたか？

＠３００以上の部屋が大半で、かつ、

　地代　１万５千円弱
　２０数年後の更新料　２００万円弱
　管理費・修繕＋地代で月のラーニングコスト　４万後半

というのは、やっぱ高いですよね・・・

[34: 匿名さん]

大森山王の裾部分だし、間取りも良く考えられている。駅にも近い。
借地権でなければ＠350以上だろうから、割安とも考えられる。

付近を知らない人やＪＲの海側のイメージしかない人には、
割高に感じるだろうけども。

[35: はに]

つかマンション前の違法駐輪、最終的にはどうするつもりなんでしょうか？
まともな駅前駐輪場が無い、てのは大森駅の大きな欠点ですよ。
おかげで、どうしてもマンション前まで違法駐輪の波があふれてくる。
まぁそれだけ駅に近いワケだが‥

[36: 匿名さん]

気になるネックは、オオゼキやゴールドジムが入っているビル。

かなりの老朽化が進んでいるので、建て替えがあるはずだけど、
ここにマイナスはないだろうか・・・

[37: 匿名さん]

自転車の違法駐車は、最近、監視員を大幅に増やしたから、
ターミナル側については、だいぶ改善されたけど、
山王側は、道もせまいし、改善策はなし？

山王側の大幅な再開発の話はないのだろうか？

[38: 物件比較中さん]

中古で売る場合、借地権って、まわりの相場にくらべて
いくらぐらいのマイナスくらいになりますか？
もしかすると、他物件が少ないから、ここは意外に値崩れしなかったりする？

[39: 匿名]

大崎あたりのタワマンでは、（定期）借地権と所有権で、中古の売れ行きがはっきり明暗別れてる。
売り出しの時の値段はあまり差がないけど、やがて前者は回転寿司状態になり、どんどん値段下げていき、それでもまだ売れない……という感じ。

[40: ご近所さん]

今度、大井町にできるタワマンが＠３００って話ですが、
となると、こことほぼ同額？

うーん、こちらは借地権だし、悩むな・・

[41: 匿名さん]

不動産業界の人の話によると、ここは、見学は多い割に、
前向きに購入を考える層は少ないみたいですね。

やっぱり、借地のわりには、割高なんでしょうか。

[42: 匿名さん]

少なくとも、定期借地と通常借地の違い、
賃借人として賃貸期間満了時に執りうる法的手段くらいは
購入前に調べておいた方がいいと思います。

[43: 匿名さん]

No.42 の方の仰る様に 借地権 はしっかり勉強したほうがいいでしょう。
このマンションの特性は全４０戸のうち事業協力者住戸５戸があるということです。
非常に特殊性がありそうです。

[44: 匿名さん]

ここを申し込む人はいないのでしょうか？

[45: 匿名]

駅から近くて、近年新築マンションが少ない山王側。隣のゴールドジムの建物の老朽化は若干気になりますが、悪くない立地です。

しかし、借地権なのに割高感がぬぐえないですね。これなら近隣でもっと条件のいい所有権マンションが買えます。
借地権でさえなければ、もっと人気が出た物件だったんじゃないかな。

[46: 匿名さん]

うちも、ここはかなり検討しましたが、見送るつもりです。

借地権なのに割高、というか、これくらいのお金を出すなら
所有権で近いグレードのマンションを、近隣でも買えますもんね。

向かいのコンセールの分譲価格を知って、なおさら、嫌になりました。

営業さんは強気だけど、お客さんも心なしか減っている気がするし、
ふたを開けてみると、申し込みの入らない部屋も結構あるのではないでしょうか。

[47: 匿名]

　ここを買うぐらいなら3丁目に三井のタワーが建つらしいからそれまで待ったほうがいいですね。
例のデパート駐車場

[48: 匿名さん]

>>47

それって、どこに情報が出てますか？

ダイシンのあとなら、山王小学校ではない・・・？

[49: 匿名さん]

結局、ここはどれだけ売れたんでしょうね。
第一期の登録・抽選が終わりましたが。

[50: 匿名]

この場所は、大田区の再開発により、値上りりしそうですね。(地元の方より)
借地権でも、地主さんがお寺さんだから、安心なのでは？
迷いますね～。

[51: 匿名さん]

>>50

「地主がお寺さんだから」というのは
営業さんがしきりと(必死に）言っていましたが、
本当のところは、どうなんでしょうね。

あの価格帯で借地ならば、これ以上の値上がりは
いくら再開発があっても絶対にないと思います。
ここも、「買った瞬間、３割下がる」という相場通りでは？

それより、ここの近くにある大きな駐車場。
あそこにマンションが建てば、最高だと思う今日この頃です。

[52: 匿名]

参考になりました。( ^ ^ )/□
何処か?山王小学校区域内で、いいマンションがあれば教えて下さい。m(_ _)m

[53: 匿名さん]

買った瞬間３割下がるマンションがあったら教えてください。私買いますから。

[54: 匿名]

大田区やだな！

[55: 匿名さん]

田園調布は大田区！

[56: 匿名さん]

皆さん山王小が良いと口を揃えて言いますが、普通にいじめもあるし
日教組の先生もいるし理想郷ではないですよ。

[57: 匿名さん]

ここのホームページ、センスなさすぎ！

山王の標ってなんだよ。
山王の墓標に見えたぜ。

どうせなら、山王庚申塔とか、山王道祖神とか、
山王猿田彦とか、山王結界とかにすればよかったじゃん。

元々、そういうところなんだからさ。

ホームページの中味も、訴えかけるものが全然感じられないんだが。
どこに頼んだんだか知らないが、やっつけ仕事的で、スカスカだね。

もっといい魅せ方があると思うのに、もったいないね。

[58: 匿名]

今日、本物件の広告チラシが入ってきたが、山王と聞いて、溜池山王のマンションかと勘違いしてしまいました。
大森なんですね。安いと思い、思わず読んでしまいました。

スレタイ見たら、マンション名を変更しているのですね。
勘違いしてくれる人も多いのではないかと感じました。

「パークコート山王二丁目（旧名：パークコート大森山王）」

[59: 匿名]

95平米の部屋、めちゃくちゃ使いにくそうな形ですね。
売れないな。

[60: 匿名さん]

ここ、やっぱり売れ残っているね。
３部屋だけじゃないと思う。

[61: 近所をよく知る人]

内覧しました。
駅には確かに近い！

眺望が・・・中丸見えでしょ・・・
外観タイルが・・・地味すぎて高級感全くなし。
エントランスも全然普通・・・・

残念です。

[62: 周辺住民さん]

山王小学校に日教組の教師がいるのですか？

それは君が代を歌わなかったり、起立しないレベルでしょうか？

[64: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-2317.html

これを見てきました。
都心に近いＪＲ駅で、徒歩２分なのに静かで、最高ですね。