スカイティアラってどうですか？その弐

[匿名さん]

スカイティアラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.37平米～87.05平米
売主：住友不動産

施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[286: 匿名]

ここがこんなに高い理由がいまいちわからない…
大規模で共用施設が充実しててある程度の仕様設備。最強コンビ…
でも駅から遠いし、とても立地は良いといえない。
相場から外れた価格設定がやっぱりわからない。

[287: 購入検討中さん]

>>285
スーパーはスミフ貸主の賃貸なので管理費からの持ち出しはありません。管理費はスーパーがあってもなくてもスミフが払う感じですね。
保育園は管理組合が貸主で同じように賃貸ですよ。

[288: 申込予定さん]

>>287
返信ありがとうございます！それを聞いて安心しました。
保育園は賃貸ということですが、賃料はもらうが設備修繕等は管理費からという解釈でよろしいのでしょうか。

なににしろ、11階あたりのウエスト物件、早く出て欲しいです。

[289: 購入検討中さん]

>>288
重説にもあるんでMRいけば詳しく教えてくれますよ。
賃料は修繕積立金になるでしょうね。
売り止めてる部屋も希望すれば販売されます。
それで一期対象外だった住戸が売れてましたし。

[290: 匿名さん]

286
これだけの規模で閑静な住宅街、整形地のいい区画、フラットで駅まで程よい立地はなかなか出てこないからです。
一般的に大企業の本社や研究施設の立地はいいところが多いです。

[291: 匿名さん]

スーパーはお酒やタバコはあつかってくれるのでしょうか？結構切らしちゃうのであるといいな

[292: 購入検討中さん]

この立地、規模感、ブランド力だと、もう少しでも都心寄りになると、3ＬＤＫ・75㎡前後だと6千万円前後になるのでは。現在、及び今しばらくの時代の中では、手が出る物件ということではないでしょうか。

[293: 匿名さん]

ここは個人的に凄い楽しみ。この立地と不人気エリアでこれだけ大量戸数が出るとなると間違いなく地縁者だけでは
カバーできないので呼び込む必要があるがはたしてどこまで呼び込めるか。
あと、呼び込めたとしてその後のリセールバリューがどう出るか。
蓮根シティテラスでは4300万円の物件がわずか２年で3500万で売りに出てる。
ここも戸数が多い分いったん売りに出始めたらおもしろいことになりそうだ。

[294: 匿名さん]

蓮根とここは、比較にならないと思うけど
どちらかといえば、ちょっと古いが、ときわ台のガ－デン…のほうが似ている
ときわ台は、販売期間中に出た中古をスミフが買い取って値崩れを防いでいるのではないかと疑うぐらい、中古物件が高かった

[295: 購入検討中さん]

価格表が送られてきたがかなり残っているね。
焦らずじっくり検討していきます。

[296: 匿名さん]

そりゃあこの規模では地縁者だけで埋まらないしこの立地では他所から呼び込むのも苦労するでしょう。
まぁスミフなのでまったりやるんだと思います。
自分はここの中古狙いですね。

[297: 匿名さん]

問題は共用施設の扱いと中身ですね
２４時間スーパーの維持費がどれだけのものか

[298: 購入検討中さん]

すぐ上に賃貸って書かれてる。維持費はかからない。

[299: 匿名さん]

>蓮根シティテラスでは4300万円の物件がわずか２年で3500万で売りに出てる。

家賃30万のところに住んだ方がいいなｗ

[300: 購入検討中さん]

聞いたところでは、当物件は数年かけて売るとのことで、焦って売らないとのことでした。値引きもしないので、じっくり・しっかりと売り切っていくとのことですが、600戸以上なので相応の時間はかかるでしょうね。ただ、住不さんは無理に値下げして売ることはしないので、その点は安心でもあるかね？個人的には、イーストは早めに完売、ウェストは1～2年は完売までに掛る？総合的には住むには便利、な町かと思います。

[301: 匿名さん]

坂下や蓮根は値下げしてたでしょ？

[302: 匿名さん]

してないよ、スミフは。彼らには売れ残りって概念ないから。絵画のような芸術品売ってる感覚ですよ
でもそれが逆にリセールバリューを下げてます。
普通なら売れ残りを投げ売りしないのだから価格はたもたれると思ってる人が多いんですが現実は逆です。
そもそもリセールバリューは市場の需要と供給で決まり新築時の売値（定価）とは関係ありません。
なので新築時に５０００万円を４０００万円で投げ売ったからといって中古がその値段以下になるとかそういうものではありません。
大事なのは供給量です。が、スミフは値下げせずに何年も売れ残りを残します。すると普通の人はその部屋は買いません。なぜなら市場感覚を無視してるから。で中古を売りたい人がどういう価格をつけられるのか？当然スミフの売れ残りの感覚では値付け出来ません。だってすでに空いてるですから。
当然それよりも下げる必要が出ますね。
しかしここで問題なのが売れ残りとはいえ未入居部屋があるわけです。多少寝下げしたぐらいでは売れません。結局大幅値下げしないと売れないことになりかえって暴落しやすいのです。

[303: 匿名さん]

>>302
どこの営業?おつ!

[304: 匿名さん]

そういえば大崎ウエストシティタワーも値下げしてたな。
スミフは値下げしないなんて妄想。

[305: 匿名さん]

>>302
確かにね。日本人は新築好きだからその価格でも売れるけど
築浅中古買えば最低でも20％引きで買えちゃうからね。

[306: 匿名さん]

姉歯物件より後に作られたマンションがいいな・・・

姉歯事件は2005年。2008年以降に作られた大手業者の中古なら
安全だと思う。設計は3年以上前だからね。

新築に意味がないわけではない。メーカーの技術は日進月歩だから
ね。

[307: 匿名さん]

最近は聞かないけど、昔は、残り物件を値下げしたため、既存の入居者から
訴えられるケースが相次いだ。

普通人にわかるような値下げは大手はどこもやらないのでは？

手数料を省くとか、家具をつけるとか、そういう形が常識では？

まあ、黙っててね、という約束で値びく可能性もなくではないだろうけど、
そんな約束意味ないよね。それこそ、訴えられかねない。

[308: 匿名さん]

やっぱり板橋にしては高い、という印象はある。

悪いマンションと言う意味ではないけど、給料がこの先ほんとに上がるのかわからない
状況で、頑張れるのか、というのはあると思う。

千葉の稲毛、津田沼あたりは安くていいね。やっぱり、都内は土地代にだいぶ取られて
しまう。

[309: 匿名さん]

稲毛は安いね（笑）3000万あれば普通に買えちゃう。

[310: 匿名さん]

稲毛も駅から5分以内だとそんなに安くない。

でも1000万円くらいは違うかも・・・
通勤時間は、こことそんなに違わない。ただ、めちゃコミ・・・

[312: 匿名さん]

ここは大林だけどな

[313: 購入検討中さん]

常盤台ガーデンソサエティ値引きしてたよ。

[314: 匿名さん]

ここは買いなの？

[315: 匿名さん]

買いでしょ

[316: 匿名さん]

マジで素敵じゃん！
綺麗に素敵でジャンヌだよ

[317: 検討中の奥さま]

いよいよ第一期の契約も始まったようですね。わたしも、都内物件に拘っているので、コスパが良い当物件を考えています。完売までには時間はかかりそうですが、都内でこの㎡数、住不と大林のコンビで5千万円前半の価格帯は、ここ4～5年での物件購入であれば妥当な水準だと思っています。都内でこれだけの緑地確保とブランド力、意外に都心アクセスの良い三田線沿線、病院・スーパー、公園、図書館等が揃っているのは買いと考えました。ただ、東京オリンピック開催後まで購入を待てる人は、それまで様子を見た方がいいと思いますが・・。

[318: 匿名さん]

横浜ですみふマジック崩壊。

[319: 匿名]

すみふ×熊谷のコンビでマンションが傾いてしまいましたね・・・
正直、大手のゼネコンほどマンションにはまじめに取り組んでない印象が。

[320: 匿名さん]

>319

大手デベだと花形はオフィスビルや再開発の部門なんですよ。
マンション部門は地道で泥臭い仕事ですから。
そういう違いもあるんじゃないでしょうかね。

[321: 匿名]

ですね。
タワマン以外は、建物の作り方としては入門レベルですしね。
ここは600戸ということで、ゼネコンからもしっかりした人間が
あてられていることを祈るしかない。
結局品質を左右するのは現場監督者の力量か。内実は、わからない。

[322: 匿名さん]

5月のマンション販売は、前年同月比のかなりの減少となりましたね。都内、都心のタワマンもいよいよ厳しくなってきた感じがします。3ＬＤＫで5千万円後半から6千万円台の物件を買える層はそろそろ限界にきているということでしょうか。オリンピックに便乗した湾岸ブームもそろそろ限界に？あまり使用しない？であろう豪華共有施設で演出した高価格、将来的に相当上がる管理費・修繕費等の現実を考えると、本来買える層は多くないはずですから。将来の年金制度等鑑みると、時の流れで勢いで買うのは危険ですね。ということで、私も湾岸はパスして、ここに来たくちですが（笑）

[323: 匿名]

５から６千万物件を購入可能な層は、そうそう下からわいて出てくるわけでもないですから、
確実に食いつぶして行ってるでしょうね。
まあ、海外の投資家は「湧いて出る」部類かもしれませんが、こちらも危ういかも・・・

[324: 購入検討中さん]

第一期の価格表がマンションマニアさんのブログに出てますね。
思ってたより高くないしいいと思うけど、なんで下から上まで同じ価格なの？

[325: 匿名さん]

スミフ商法だからです。
売れ行きを見て次回値上げしてくるのでは？

[326: 匿名さん]

板橋のマンションは元々凄く安いので、財閥マンションでも安く感じるだけでかなりの割高だよ。
ここの相場は75m2で3500万ぐらい。それが5000万、6000万ってことはどれだけ割高か
わかるとおもうけど。

[327: 匿名さん]

＜326さん　その価格だと坪当たり154万前後？板橋区、最寄駅徒歩10分前後の新築マンションでその値段はありえないのでは？何か根拠あるのですか？あまり無責任なコメントはどうかと？リーマンショック前でもそんな価格帯聞いたことないですよ。

[328: 匿名さん]

でも板橋で5000万以上だと高過ぎだと思いますよ、冷静な目で見ればね。

[329: 匿名さん]

第一期で４０の申込だそうです。
一番売れる第一期がまさかまさかの
展開！
マンションマニアさん曰く、｢大手メーカーでなければ倒産｣だって。

[330: 匿名さん]

>>327
根拠？そんなのは相場みたらわかりますけど。
板橋区ではノンブランドであれば3500-3780、財閥は3980-4500。
そういうところです、板橋区って。すみふの板橋シティーテラス、シティテラス蓮根も
そういう価格帯。ちなみにどちらもここより駅には近い。

ここが適正価格だと思ってる人は業者以外いないとおもっていましたが
まぁ熱狂的なファンっていうんですかね、盲目的な信者といいますか、
気に入って魅了されちゃった人からしたら適正に思えるんでしょうね。
大林組xすみふのコラボだから、っていうレスも前のほうにあったんですが
馬鹿すぎて笑えます。

[331: 匿名さん]

>>330
あなたの態度の方が馬鹿過ぎると思うけど。痛いよ。

[332: 匿名さん]

あと560もあるよ・・・

[333: 匿名さん]

>>331
そのような発言をする方のほうが不適切です。通報しておきました。
スレから出て行ってくださいね。

[334: 匿名さん]

ブランド好きは考える事を放棄した人が多いからね。
そのブランドだったら中身が何だろうとただ買う事、
所有することにだけ執着するから。
既にここを惚れてる人には何を言っても無駄でしょう。
むしろ価格が高いことが所有欲をくすぐるのだと思います。

[335: 匿名さん]

板橋区で、それも駅近じゃなくて、というマイナス要素を抱えた物件だが、それを高く売るのがデベの力量。付加価値乗せて、それで良しとして買う人はたくさんいるんでしょ。
人それぞれだから。マンション名も、田舎臭くて痛い響きと捉える人もいるし、カッコイイと捉える人もいるし。