グランスイートハートアイランドはどうですか？ Part2

[匿名さん]

丸紅の新築マンション「グランスイート ハートアイランド」
足立区新田、荒川と隅田川のほとりに誕生。
JR・南北線「王子」駅、南北線「王子神谷」駅利用のオール電化マンションです。

【過去スレ】
　Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44741/

【購入者掲示板】
http://com.e-mansion.co.jp/dispthrep.cgi?th=874&disp=1

[470: 匿名さん]

[471: 匿名さん]

４６０さんのいうように駐車場代ただにしているところはちょっとおかしいと思います。
明らかに販売会社の戦略だなぁと思いますよ。
GSの場合その他でも、本来駐車場の維持管理費は駐車場利用者が負担するのが公平の原則に即していると思いますよ。そうしないと駐車場を利用する人と利用しない人で不公平感が生じると思いますがいかがですか？
駐車場を利用していない人が機械式駐車場の修繕費を出さなければいけないというのは問題なのではないでしょうか。
できれば駐車場代の中から修繕費もまかなう形にするのがベストであると考えますがいかがでしょうか？

[472: 匿名さん]

>>285さんの書き込みによると、機械式駐車場の寿命は２０年とのことです。これは屋外の場合ですのでGSの場合はもう少し長くなるかと思いますが。
マンション管理センターの算式で算出するとピット式昇降３段タイプ１８基（５４台収容）２０年間でかかる費用の総額は２億円近くになるとのことです。
私もこの総費用は駐車料金で負担するのが最も公平であると考えます。
この場合１台の月駐車料金を計算すると１４９７０円となるとのこと。
駐車場代金の見直しが必要だと思います。

[473: 匿名さん]

>私もこの総費用は駐車料金で負担するのが最も公平であると考えます。

472さんの様な方も居るかもしれませんね。
将来に渡り駐車場使用権を完全放棄する人は外しても良いかもね。
代わりに来客用駐車場にするとか。

[474: 匿名さん]

そうですね。
現在使わないではなく、駐車場の権利を完全放棄するなら費用負担は免除可の可能性はあるかなという感じですね。
この話は荒れそうだからなるべく止めませんか？

[475: 匿名さん]

４６０です。
駐車場は各戸に一台利用する権利（オプション）が与えられた共有施設なので、利用による経費は駐車場代でカバーするにしても、駐車場としての維持に必要な長期修繕積立は、利用者ではなくオプション保有者が支払うのがよいと思いました。
逆に、未来永劫オプションを放棄する（今のように全住戸が権利を有するのではなく、特定の住戸は、マンションが転売された後の購入者も、当該住戸は永久に駐車場が利用できないとする）場合には、当該住戸の販売価格に、駐車場利用の権利が含まれないのでよいと思います。
他の共有施設も同じです。
例えば、ゲストスィートは利用時に利用料を支払う必要がありますが、ゲストスィート部分の修繕費自体は、利用料ではなく全住戸でシェアされている状況と思います。
これを、特定の住戸については、権利関係の上で、その使用権を永久的に完全に放棄させることが可能であれば、当該住戸の毎月の修繕積立からゲストスィートの修繕部分を免除して良いと思います。

[476: 匿名さん]

[477: 匿名さん]

契約書や管理規約にOKして皆さん購入していますから難しい問題ですね。読み合わせもしてるわけですし。
はじめから変更する前提の規約ではないですし。

[479: 匿名さん]

数十年先の事は予測は難しいです。今日も新素材コンクリートのニュースがあったし、未来には廃材利用の格安プラスチックで機械式駐車場が出来たり物件価格に変動があって大規模改修費用がわずかな負担になるかもしれないしどうなるか分かりませんよ。
ところで、土曜日にMRに行きましたが残りはあと2、3戸でしたよ。

[481: 匿名さん]

[484: 匿名さん]

[487: 匿名さん]

[488: 匿名さん]

[489: 匿名]

４８６さんに賛成です！
東京フロンティアシティ　アーバンフォート[3]の板を見ましたが、GSの駐車場と同じように、機械式駐車場の更改が長期修繕計画に盛り込まれていない問題が発生しているようです。
アーバンフォーとでは住民みんなで協力して販売店に対して改善要望を出しているようですね。
駐車場機械の更新時にいきなり何百万円も請求されたらたまったもんじゃないですから。
GSでもこのへんの入居前にこの不安材料を取り除きたいところですね。
東京フロンティアシティ　アーバンフォートについて　[3]のレスは参考になるので一読されるといいですよ。

No.224 by 匿名さん　212 06/05/02(火) 06:19
212です。私以外の購入者の皆さんも問題意識を感じていただいて安心しました。

私の販売担当の方に以下のメールも送信しています。
要約すると、「公的（国土交通省）の指針でも『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』と示されているので管理会社に長期修繕計画を見直す様に要望して
欲しい。」です。購入者の皆さん、内容を一読頂いてそれぞれの販売担当者に要望して
みて下さい。
まだ、長期修繕計画の修正が間に合う時期であり、購入者の私達には要望する権利が
あります。（門前払いをされるのであれば、本当に解約を検討する必要です。）

− 以下、私が送信したメール本文
以前より、機械式駐車場の総更改費用の算定をお願いしておりますが、「"国土交通
省が公表した標準管理規約"を参照すると『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』」旨のＱ＆Ａが読売新聞社のホームページに掲載されていまし
た。
現段階で「長期修繕計画」の見直しは可能であり、その必要があると考えておりま
すのでご検討の程よろしくお願い致します。

−以下参照
YOMIURI ON-LINE（読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20041217_01.htm

[490: 匿名さん]

[491: 匿名]

483さんの東京カンテイの見解の通りです。
駐車場の維持管理・更新費用は駐車場料金にて賄うべきでしょう。そのような修繕計画が必要でしょう。
丸紅様に”事業主”の立場として修繕計画の見直しの要否の検討をしてほしいものです。
この板も、タバコ問題が喫煙可で決着してから、建設的かつ論理的な意見が多くなり安心しました。
機械式駐車場問題に関してはみなさんそれぞれで問題意識をもたれているようですね(^^)

[492: 匿名さん]

４６０です。
一日みない間に、随分と駐車料金に関する書き込みが進んでしまったようですな(^^)
まぁ、（どんなトピックでもそうですが）掲示板は総会ではないし、結論が出ないので、このトピックは様々な見解に分かれる、と言うことが分かったということで、あとは居住後の正当な総会決議の手続きによりどちらにするか意思決定をすればいいんじゃなかろうかと思います。
何となく、長期修繕計画の見直は、皆の資産価値に影響を与えるので、賛同者が多そうに思います。
一方で、駐車場利用者のみに長期修繕費を負担というのは、長期修繕費は皆でシェアするということを前提にマンション契約にのぞんた駐車場利用者にとっては規約の不利益変更になる訳で、かつ、その駐車場利用者が多いほど、不利益変更をこうむる側の議決権が多く、総会の3/4の議決数の確保に至るのは難しそうな気もしますが。。。実際にやってみれば、分かることですからね（^^）

[493: 匿名さん]

ほんとうに駐車場の大規模修繕まで住むつもりの人がどれだけいるの?
はっきりいって10年以上大規模マンションに住むのは資産価値下落でハイリスクです。
いまはどう思っているかわかりませんが、
多くの方は住み替えステップアップをする事になるとおもいますよ。
お金は人に預けず、極力手元に残しておくもの。
繰り上げ返済するもよし、運用するもよし。

[494: 匿名]

結局ＧＳは永住を考えるような物権ではないってことかな。
機械式駐車場の設備補修が長期修繕計画に組み込まれているのは、あくまでも（案）であり3/4の議決数必要なくいくらでも変更は可能でしょう。使用詳則ででも決めればいいだけのこと。
東京カンテイの見解のように常識的に考えて施設使用料の考え方は、必ずしも全居住者が平等に使用しない維持管理費のかかる施設について、受益者負担とするものでしょう。
将来駐車場を使用しない居住者も出てきますし、駐車場を使用しない区分所有者との間に、合意形成が得られ難くなるでしょう。
丸紅殿には、入居前に長期修繕計画（案）の変更を求めればいいだけのことですね。

[495: 匿名さん]

>>495さん
494です。私も永住は考えてませんよ。
ステップアップかどうかは別として、家族構成・ライフステージに応じて、住戸は見直すつもりです。大概の皆さんはケースバイケースで柔軟に考えていると思います。
ただ、永住にせよ住み替えするにせよ、資産価値（専有部分+共有部分）としては同じことで、長期修繕計画が不十分であれば、資産価値は下がるし、従って住み替えを展望されている方とっては売却価格が下がるので決して得ということはないと思います。
修繕積立は、リスクの低い安全資産（リスクフリー）で運用されるので、繰り上げ返済やリスク資産ほどの金利メリットや運用益は出ませんが、修繕積立をしない場合のマンション資産価値劣化と表裏一体です。
日本の中古マンション市場は、既に成熟したマーケットで、市場での価格評価モデルもあるので、修繕積立の充実度なども当然に織り込まれて市場価格が形成されているので、修繕積立をしないで他の金融資産での運用が有利とかいうことは期待値ベースでは生じにくいと思われます。