ジオときわ台プレミアムプレイス

[匿名さん]

東武東上線ときわ台駅より徒歩９分の板橋区東新町１丁目に
阪急不動産のジオときわ台プレミアムプレイスが登場します。
さあ皆さん、この物件はいかが思われますでしょうか？

物件概要
所在地　　東京都板橋区東新町１丁目３６番３（地番）
交通　　　東武鉄道東上線 ときわ台駅 徒歩9分
総戸数　　71戸
間取り　　3LDK・4LDK
専有面積　65.99平米（7戸）〜91.70平米（2戸）
販売予定　平成18年11月中旬販売予定
竣工時期　平成19年12月中旬竣工予定
入居時期　平成19年12月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上10階
売主　　　阪急不動産株式会社
施工会社　株式会社鴻池組東京本店
管理会社　株式会社阪急ハウジングサポート
販売会社　三井不動産販売株式会社

[82: 匿名さん]

>80
2,980万円は西向き１階の中住戸の一部屋のみですよ。
それ以外は西向きの3ＬＤＫでも3,000万円台ですし、南向きの70㎡3LDKは4,000万円台です。
80㎡以上の4LDKになると5,000万円台になり、さらに90㎡台になると6,000万円を越えます。

[83: 匿名さん]

本当にこの物件は安いですよね！
検討者からすれば、安くて嬉しいような
怖いような・・・。

安くて良い物件って本当にあるのでしょうか？？

[84: 匿名さん]

なぜ割安なのかを知りたいな。

[85: 匿名さん]

販売代理の三井の営業さんの説明によると、土地の仕入れがだいぶ以前に済んでいたことと、売主の阪急不動産が大手私鉄系なものの、関西系のため関東での知名度が低いためにモロに新価格を反映した強気な価格設定にしなかったためとのことでした。今後、阪急不動産は関東での単独事業でのマンション分譲をもっと精力的に進めていくとのことで、その第一号がこちらの物件なのだそうです。
なので、こちらのマンションはお買い得なのかもしれませんね。

[86: 匿名さん]

住む人が気にする、気にしないは別にして、
川越街道沿いというのは比較的大きなディスカウント要因では？

[87: 匿名さん]

そうですね、私も検討中ですが価格を見て他物件に比べ非常に割安に感じました。
現地も見ましたが南向きの棟なら（かなり奥に入っているので）川越街道もガマン出来るかなと思いました。
駅から（常盤台・上板橋）９−１０分（現状と同じなので問題なし）で眺望・日当たり（南向きの棟）も良好
設備は標準だと思いますがこの値段なら満足。そんな訳で購入を検討中です。
いくつも下見しましたがマンション選びで100％満足は無理。
閑静な住宅街で日当たり眺望が良くて駅近で・・、そしてお買い得。そんな物件は無いと思っていますので
80％満足なら購入しても良いかなとおもっています。
でも最近の物件吹っかけすぎなのではないでしょうか？この辺が常識的・良心的な価格では。

[88: 匿名さん]

確かに川越街道に近いことはかなりのマイナスですよね。
南を向いていても空気が綺麗とは決して言えないでしょう・・・。
洗濯物が大変なことになりそう。

後は、検討している人がどう考えるかですよね。

100％の物件は確かにないので、
どこを妥協していくかは、人それぞれ。

[89: 匿名さん]

私もこの物件に興味を持ち現地を何度か下見しましたが、洗濯物が大変というほどの
事は感じませんでしたけど・・・。
まあ感じ方は人それぞれですが自分としては許容範囲内と言うことで前向きに検討中です。

[90: 匿名さん]

阪急の「広告」MSなんですね。
そのねらい通りかもしれませんが「大手と変わらない」と話したら同僚達から「買ったら見せて欲しい」と言われています。
実際の住戸間の音や住み心地とか、MRではわからない部分が知りたいようですね。

管理費が関西標準なのも、こっちで勝負するのにポイント高いのでは。未だに７５㎡前後で1万超のぼったくりMS、東京は多いですから。（タワー除く。）

[91: 匿名さん]

こちらのＭＲに今度行こうと思っています。できれば南側がいいのですが、金額的に西になると思います。南側は騒音はそんなに気にならないようですが、西側だとうるさいでしょうか？

[92: 区内在住者]

別に検討しているわけではないんですが、物件ＨＰ見ました。
２５４沿いということを考慮してか、設備的にはかなり頑張っていますよね。
ＬＤにガスコンセントがついているのは流石に関西デベです。
７１戸なのにディスポ完備もすごいです。
以前、ここよりはましですが交通が割と激しい通り沿いに住んでいました。
二重サッシを閉めていても、料理をしているとレンジフードからブヒーンとかピーポーピーポーって聞こえてくるんです。
入浴中も換気扇口から聞こえてきます。
ベッドでじっと横になって寝ようとしていると、どでかいダンプが通ると揺れているのがわかりました。
西側の部屋では同じような状況になるのではないかと思います。

[93: 匿名さん]

防音サッシュのようですが、それでもだめですかね。

[94: 匿名]

どなたか２期の販売に行かれる方はいますか？検討しているのですが小学校・中学校が遠いのと評判がきになります。わかる方がいれば教えてください。

[95: 匿名さん]

サッシが防音でも
レンジフードや風呂場トイレ換気扇、24時間換気の所から音が聞こえてきます。
24時間換気の位置も関係すると思います。

[96: 匿名]

上板橋の川越街道沿いのマンションに住んでるが
騒音ほんっとすごいよ。
窓は、街道に面してはないんだけど
それでもうるさくてたまんない。
あと救急車がやたら通る。

[97: 匿名さん]

だから、ここは単純な川越街道沿いのマンションとは違うんだってば。特に南棟の方は。
まったく分からん人達だね。
余程ここを買わせたくないのか？、デベ等を恨んでいるのか？…

[98: 匿名さん]

上板橋第四小学校が、川越街道を渡ってジオから５分ぐらいの所にあります。あと線路の向こう側平和公園の近く（ジオから１０分かからないと思われる所）に上板橋第三中学校があります。両方ともかつての私の母校ですが、今の評判は知りません。当時は普通の区立小、中学校でしたが。
あと川越街道以南ならば、城北公園の近くに区立桜川中学校があります。私立ならば城北中学、高校という結構優秀な男子校もあり、もう少し南に区立桜川小学校も存在します。徒歩２〜３分というわけにはいきませんが、小、中学校はあると思いますよ。あとは評判を知っている方がいればよいのですが。

[99: 匿名]

97さん　必死ですね・・

[100: 匿名さん]

99って
わざわざ書くこと？

[101: 匿名]

どなたか第二期で購入を考えている方はいませんか？私はかなり前向きに考えているのですが、皆さんが言うほど価格が安いとは思えず、また、MRに行きましたが見学者があまりいませんでした。正直、迷っています。

[102: 匿名さん]

近いうちにＭＲに行く予定です。やはり実際に自分で見ないと分からないですもんね。西向き希望なんですが、音が気になるところです。
ＭＲはどんな感じなんでしょうか。行った方の意見を聞きたいです。設備はなかなかいいと思ってます。

[103: 匿名]

西向きはかなり金額的にお得感があるのですが、川越街道がきになりました。MRは行きました。シンプルでしたよ〜私は学校が少し遠く、道幅が狭く車が思ったより多いのが気になりました。設備は価格に対しては安いとは思いますが、出来れば全戸IH希望でした。

[104: 匿名さん]

>>102
設備は十分だと思いますよ。売主の阪急不動産は関西ではなかなかのブランドです。
ＭＲはあまりゴテゴテさせていないので、逆に実際の住居のイメージがつかみやすかったです。
西側は川越街道がかなり近くなりますよ…バルコニー前も機械式駐車場です。
多少値は張ってもやはり南側がお勧めだと思います。3階以上なら城北中央公園も見えますしね。

[105: 匿名さん]

ＭＲはちょうど西向きに作ってあるので、西向きの日照の感じが実際につかめます。ハイサッシは見ごたえ十分です。ただし、ＭＲのリビングは南にも窓があり、そこから光がとれるので大変明るいですが、実際の西向きの部屋であのように採光十分な間取りはありませんから、注意が必要かもしれません。細かい部分も良心的に作られているという印象を受けました。

[106: 匿名さん]

設備や構造は相当いいですよね。
南側は完売なんですかね。

[107: 匿名さん]

>106
まだ完売にはなっていないようですよ。

[108: 匿名さん]

>106
というよりも、まだこれから第2期ですよ。

[109: 匿名さん]

現地に行きましたが南向きは川越街道の騒音はほぼ気にならないと思いました。
ただ西向きは正直音が聞こえるのは間違いない感じでしたね。

[110: 匿名さん]

やっぱり西はうるさいでしょうか。窓を閉めて部屋にいる時は問題ないですよね？
夏に窓を開けている時は仕方ないと思うのですが。

[111: 匿名さん]

西向きでも窓を閉めていれば全く問題ないと思いますよ。
防音サッシですし。
ただ西向きの部屋は日当りも厳しいですね。。。。

[112: 匿名さん]

日当たり気になりますねエ。西向きだと南向きの建物の影になってしまいそうですが…

[113: 匿名さん]

西向きで日当りを重視するならＡタイプ（川越街道に一番近い部屋）がいいです。でも、音は一番するでしょうね。Ｃタイプ（西の一番奥）は日当りは考えない方がいいでしょう。南棟の影になるみたいです。夏は当たるらしいですが。
日当り・音を気にしない人なら、西は価格的にもいいんじゃないでしょうか。
でも両方重要ですよね。

[114: 匿名さん]

西向きの日当りについては冬至の時期だけ我慢すれば他のマンション
の西向きとほぼ変わらないと思いますよ。
西向きで問題なのは音のみです。
まぁ音は慣れるものですが。

[115: 匿名]

そうですね〜それにしても西向きは南向きに比べて極端に安いですね。私は南向きを購入しようと思います。あとは階数だけですね〜５，６階は売れているみたいで３，４階と思ってます。３階だと景色はいまいちですかねー

[116: 匿名さん]

南は高いですよね。あの位の予算があるなら、私は他の物件にします。もっと駅に近い、もしくは環境のいい物件があると思います。設備はいいと思うのですが。
南は音はしないといっても、川越街道に近いのはマイナスですよね。
ただ、営業の方はきちんとしている印象でした。

[117: 匿名さん]

南側の値段知ってる方、教えてください。

[118: 匿名さん]

もっといい物件があるなら教えて欲しいです。
この物件に関しては、私は音よりもむしろ臭いが気になります。渋滞時は交差点の信号待ちがきついです。私は家族がＮＧだったので諦めましたが、いい物件であることは間違いないと思います。そういう意味でいうと、やっぱりマンションは立地なんですかね。

[119: 匿名さん]

＞No.117
南側の値段です。
１Ｆ・・・3950〜5480　２Ｆ・・・4030〜5290　３Ｆ・・・4140〜5630　４Ｆ・・・4270〜5720
５Ｆ・・・4430と5660　６Ｆ・・・5880のみ　　７Ｆ・・・4420〜5850　８Ｆ・・・4420〜6630
９Ｆ・・・4550〜6490　１０Ｆ・・・4990〜6850
以上です。３ＬＤＫと４ＬＤＫ合わせてまだ30戸ほどあるようです。

[120: 匿名さん]

>>118
臭いそのものは殆ど体感しないのだろうけど、板橋区のHPで見ると
川越街道沿いの大気汚染はまだまだ環境基準を超えてる。
騒音については深夜でも交通量が落ちない（70db程度）のが気になりました。
道からはちょっと離れているので、気にならない人には良い物件だと思います。

[121: 匿名さん]

今の状況を考えれば南向きとて決して割高とは言えないと思いますよ。
同じく川越街道沿い南側で都県境そばの東京建物のBrillia成増はもっと割高ですし、三菱地所のパークハウス徳丸や野村不動産のプラウド上板橋もここより割高でしたし。同じエリア内でここより安くて駅近で環境の良い物件になったら、確実に設備・仕様は落とさざるを得ないでしょう。結局、駅近で周辺環境の悪い物件にするか、駅遠で周辺環境の良い物件にするかの二者択一を迫られることになります。それは、図らずもデベのランクも下げることになると思われます。問題はそれで妥協できるかどうかですよね？価格、設備・仕様、眺望、周辺環境、駅からの距離、売主の信頼性等々トータルを考えてこの物件は結構頑張っていると思いますよ。

[122: 匿名さん]

駅へ向かう途中に大通り（川越街道）を越えなきゃいけないのが微妙ですよね。
駅の改札も反対側なので朝のラッシュ時は踏み切りを渡るのに時間がかかりそうですよね。

[123: 匿名さん]

ん？ときわ台駅の両方に改札はありますよー

[124: 匿名さん]

眺望重視なら、幹線道路に近いのは、仕方ないと思います。
においに関しては、敏感でない方にとっては、たいしたことないでしょう。
私は、とても敏感で、ぜったいに耐えられない。
もし、干していた洗濯に少しでも、排気ガスくさかったら、いやだし。
将来的に、喘息とかになったら、立地のせいにしたくなるし。
すこし不便でも、住宅地内に建ってる物件をさがします。

[125: 匿名さん]

>>122
ちゃんと分かった上で書き込んでねーｗ

[126: 匿名さん]

117です。
119さん、ありがとうございます。
ちなみに、5000万だと何平米ぐらいですか。
3〜4階ぐらいで考えたいのですが。

[127: 匿名さん]

＞No.126
304号室85.95平米で5630万、404号室も同じく85.95平米で5720万です。
あと409号室86.02平米で5590万なんてのも残ってるようです。
ちなみに409号室より２階下がった209号室だと5290万ですよ。

[128: 匿名さん]

西側の値段はどうなんでしょ？

[129: 匿名さん]

127さんありがとうございます。
う〜ん。板橋区だからもっと安いかと思ってました。甘かった。
5000万から大きく出てるので、うちは買えませんわ。
70〜75平米ぐらいでも良いんですけど、やっぱり高いんでしょうか、、、。

[130: 匿名さん]

こちらのマンションの南側に少し行ったところにディーバウイングときわ台とかいうマンションが完成売りで販売中のようですね。売主も聞いたこともないデベだし、外観の配色などをみても首をかしげてしまうような感じで、ちょっと戸惑ってしまいました。この物件を契約された方や検討している方で、あちらを見に行って来られた方とかいらっしゃいますか？

[131: 匿名さん]

>>129さん

南向きで73平米のＥタイプや74平米のＨタイプの３〜５階でしたら5,000万円どころか4,300万円〜4,600万円くらいで済みますよ。これらのタイプなら諸費用を含めても予算内に収まりますよね？但し、いずれも角住戸ではなく中住戸になりますけど。80平米以上の部屋が高いのは単に平米数からだけでなく角住戸だという要因もあります。ちなみに、Ｅタイプが縦長のリビングの横に南向き窓の和室があるプラン、Ｈタイプは横長のリビングに中和室のプランです。