23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[977: 匿名さん]

急に豊洲厨（営業ネズミも約一名）が入り込んで騒がしい錯乱状態だなｗ

誰の何のための議論なの。
ここは不動産の基礎知識が学べる良スレだと思っていたが何か変だぞｗ

[978: 匿名さん]

豊洲で壷600万！？ナイナイ。

[979: 購入経験者さん]

↑良く読め！ナイと言ってるものにナイナイはない。

[980: 匿名さん]

なんで　つまらない事に直ぐ食いつくんだよ
スルーすればいいだろ
直ぐ食いつく方が　余程変だぞｗ

[981: 匿名さん]

>>976
イイね、イイね、何か有意義な議論が出来そうですね。
次スレはこのペースで今後の都心の動向を予想しましょう！

[982: 匿名さん]

マンション価格なんか政策一つで変わるもの。
バブルにしろ、その後の崩壊にしろ、経済政策の影響が全て
４項目は無関係

[983: 匿名]

確かに、最近の都心３区の新築は初めに出てた予定価格より少し下がってますね。
しかし、だからと言って一気に暴落だと考えるのは少し極端に気がいたします。
都心は十分あがりましたし、新新価格が少しきついだけで新価格でも十分高いと思います。
バブル崩壊のように一気に滑り台から落ちるってことは少し考えにくいのではないかと思います。

[984: 元匿はんファン]

>>981
お前がくる前はちゃんと有意義でバックデータもつけた専門的な議論してたのよ。
ぐだぐだ言う前になぜ、このスレがここまで短期間に伸びたかログでもよんでみなよ。・・・ったくもう。

師匠！早くお出まし頂いて、過去レス読まずにいきなり好き勝手抜かすこの小僧をとっちめてくれませんか。

[985: 匿名さん]

ホンと　豊洲が出てきただけで
1人大騒ぎじゃねーか
ワザワザ向こうのスレまで書き込みにいっちゃってさ
君は議論に入らないでね

[986: 匿名さん]

常連さんがまるきり出てこない雰囲気に持っていった腕力は見事だ。
話題を見事に東洋経済の記事からすりかえてしまったみたいだしｗ

[987: 匿名さん]

素人の俺はここの多数派の逆に張って置けば損はなさそう

[988: 入居予定さん]

そうね。往年の小泉純一郎を見るようだ。
反論する気さえ起こさせない。

[989: 購入経験者さん]

金利が上がると、理論的に株価は下がる。
でも理論的に株価が中長期でそのように推移した
ことが過去あるか。
円安、金利上昇、株価上昇、過去この3つは連動しているんだ。
論理的になぜか、と問われても、知らないよ。
そうなると、今後株価は上がりますね。今はそのきっかけ待ち。

金利が上がると、理論的に不動産価格も下がる。
これも同じ。理論で図れないのが現実。難しいですね。

[990: 大手企業サラリーマンさん]

現在の日本のような発展済国の場合、金利の影響は大きいと思うよ。

[991: 匿名さん]

金利が上がると、理論的に株価は下がることを織り込んで上がる場合もあるし
金利が上がると、理論的に不動産価格も下がることを織り込んで上がる場合もあるが、
住宅用不動産は購入者が限られるので織り込まれにくく上がりにくいと書いてみる

[992: 匿名さん]

バブル前，郊外なら３０００万円台も出せば建て売りの戸建て
が買えた。５０００万円台などはそれこそ庶民が手を出す価格
ではなかったのでは？（実体験でなく、幼い頃の記憶。間違って
いたらご容赦）
今はちょっと条件の良いマンションだと郊外でも５千万台。
でも、その頃と比率でそんなに給料って上がっているのだろうか？
１．７倍程度だけど。　どうもその頃よりローンに無理をしな
ければ買えなくなってきている。２年後金利が上がったらどう
なるのだろう？
年収１千万オーバーでも破綻時期があるという記事は大いにあり得る話だと思った。

[993: 賃貸住まいさん]

３５年ローンなんてなかったしね。

マンションを買える小金持ち層でさえローンがきついなら、
少子化が進んで当たり前というこだね。

[994: 匿名さん]

＞922　バブル時の都内23区のファミリーマンションの値段は、新築は5000万円では買えませんでしたよ。

[995: 匿名さん]

よく読みましょう。バブル前って書いてあるでしょ。
（バブル時は異常な時期。それ基準にしちゃ駄目でしょ。）

[996: 匿名さん]

バブル期は買えば値上がりするで、実際に住むかどうかに関係なく、
土地やマンションを買いあさってる人や会社だらけでしたからね。

[997: 購入検討中さん]

１０００が近くなりましたので新スレ立てました。
色々な意見がある中、新スレについて「その９」で
生まれた様々な意見を取り入れ、また議題の統一化を図る為
２３区では無く価格の上昇の激しかった都心周辺にスレタイを変更しました。
記念すべき１０スレ目となる新スレで今後の都心周辺の
マンション価格について有意義な議論をし都心周辺の未来を占いましょう。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44474/

[998: 匿名さん]

「土地価格の上昇」
下降始めたとの情報は偽り？

「供給する土地の大幅な減少」
古い建物壊せば土地は生まれる。
1960年代の建物に耐震補強は無理。
今後は解体費用が土地代に上乗せされる。

「建築資材の高騰」
2011年北京オリンピック以降資材の価格は下降。

「都心への人口一極集中」
根拠は？

4項目について個人的な意見と疑問です。
以上のことより、あと5年は新価格＋αで横ばい、新々価格は苦しい。
5年後以降は為替の影響も大きく、資材価格は不透明。

[999: 匿名さん]

>>997
スレごと削除依頼出しといたから。

[1000: 匿名さん]

>>998
＞新価格＋αで横ばい
結局、当分は上げ止まりで下がる要因は全く無いと言うことですね。
どなたか４項目を完全に論破できるお方は居ないのでしょうか・・・。

[1001: 匿名さん]

>>1000
998ですが、5年程度は下がらないだろうと私見をのべたまでで
＞下がる要因は全く無い
なんて言ったつもりはありませんし、逆に5年後以降は
下がらない要因の1項目に不安があると、記載しています。
伝わりませんでしたか？

また、4項目を論破しようとは思ってません。

[1002: 匿名さん]

＞＞９９７
おいおい、いくらなんでも前スレを１〜９まで引き継いだ形で、
独善的に違うスレを続けるのはおかしいよ。
もしやりたければその１にすれば良いだけの話。勝手すぎる。

[1003: 匿名さん]

別に住まいを決めるときに、都心３区や６区に限ってないしなあ。
今住んでいるところも都心じゃないし。
これまで値上がり傾向は２３区全体に及んでいたわけだし。
何より勝手に題目を変えて、かつ前スレを引き継ぐのはおかしいね。

[1004: 匿名さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
後ろ二つの項目は、認める人が多いけど、「土地価格の上昇」は、まさにここで議論すべき項目のひとつだろう。議論の前提にしてるのがおかしい。「供給する土地の大幅な減少」ってホント？何を根拠にしてるの？あまりにも理屈が稚拙。よって、その１０は削除。

[1005: 匿名さん]

江東区はこの場合都心にカテゴライズされるみたいだけど、どうしてもという人がいたとしても
別に江戸川区でも江東区でも同じく検討範囲という人も多い。新宿区でも杉並区でももしかり。
豊島区でも板橋区でもしかり・・・
でも、例えば千葉に近い江戸川区でも実際高騰していた。その動向も語るべきでしょ。
それを自己都合で切り捨てないでよ（苦笑）

[1006: 匿名さん]

>>1004
1004てうざいね。

[1007: 匿名さん]

４項目
正しいとしても
織り込んだ上での
今の価格。

[1008: 入居予定さん]

なんか、今販売中の物件スレで、にぎわっているところ、
ほとんどなくなっちゃったね。
急激な上昇で、消費者もさめちゃったのかな。

[1009: 匿名さん]

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

[1010: 匿名さん]

>>1009
読まなくてもわかる　全部織り込み済み。
価格のあげさげの根拠にはならない

[1011: 購入経験者さん]

なにが
＞価格のあげさげの根拠
になるの？

[1012: 匿名さん]

庶民が買える物件価格の天井が分からないからデベも消費者も困惑してるんじゃ？
そもそも数年前そのマキシマムは4000万〜5000万と言われていました。
4000万を境に購入者がグッと減るだの言われていましたよね。
しかし今じゃ5000〜6000万。金利は上昇したにも関わらず。
最近じゃ6000万以下ならお買い得感が出ている有様。
天井がある事は間違いないし、メカニズムも間違っていないが
天井値が読めなきゃ意味ないですよね。

[1013: 匿名さん]

１０１０
全部織り込んだら今の価格では買えないでしょ。
第一、諸事情をすべて織り込んで行動できるほど人間は合理的じゃありません。
株式相場でピークをつけるとき、つまり高値をつかむとき，一番出来高が多い（上げ局面なのでもちろん売る人より買う人が多い）のはなぜですか。

[1014: 匿名さん]

１０１２
天井値はありますよ。バブル時代を除くと、ローン支払額が年収の４分の１を超えるとピークをつけます。これまでが安すぎたのと低金利で一時、支払額の２０パーセントを切っていたことでマンションブームが続いたわけで、現在はほぼ上限です。

[1015: 匿名さん]

>>101
自分だけが知ってる秘密の情報
または
自分だけが他に先駆けて発見した新しい法則

[1016: ビギナーさん]

忘れてたなー。株では、いちばん高値のときに、いちばん買いが膨らむという事実を。
不動産でも似たようなことが起こるんだろうね。

[1017: 匿名さん]

>1016
じゃあその後すぐに下落か・・・。

[1018: 匿名さん]

都心人口が増える
土地の供給がない
資材価格高騰
ＲＥＩＴマネーの流入
これらはすべてマンデベ、ないしはその意向を汲んだ評論化が言ってきたことですよね。
じゃあ、それほど先高観があるのならなぜ大手不動産会社は今年の販売計画を前年比１・５倍に増やすのですか。
ＲＥＩＴの組成業者はなぜ、それほど有望な物件をみすみすＲＥＩＴ化し、地方銀行や個人に売るのですか。売らなければ物件価格の高騰と賃料収入の増加でさらに利潤が出るのではないのですか。
金利上昇と、首都圏人口、特に勤労人口の減少、物件の高値感はわれわれ素人でもわかることで、まして不動産のプロで何人もアナリストを抱えている大手不動者業者がそれをわからないわけがない。
彼らが宴の後にくる、市況の急速な冷え込みの可能性を考慮に入れて行動しているのは間違いないと思います。
百歩譲って、その確立は５分５分だったとしましょう。でもこれから高値の物件を購入する方は、５０パーセントの確立でババを引いてしまうことになるのです。

[1019: 匿名さん]

>>1016
そーなんです
不動産って高いほど売れるんです

[1020: 買いたいけど買えない人]

マンション：5月の首都圏発売戸数は16.9％減少

http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20070614/127335/

たいへんみたいだよ。

[1021: ビギナーさん]

>>1017

高いほど売れるなんていってないけど。わかってるよね。

[1022: ビギナーさん]

まちがった。ごめんね。
1012は、>>1019でした。

[1023: 匿名さん]

>1012
そうそう、だった。ある程度高給取りといわれる人（30半ばまでで800万オーバーくらい）で、
4000万台がマキシマムだった。確かプレジデントの1千万円でも家計破綻の例も現状に忠実に
4000万台のマンションが設定になっていた。（でも破綻期がある）
それが5000万、6000千万って話になっている。おそろしいね。

[1024: 匿名さん]

ここ１、２年間、購入希望者をあせらせる客観的事情がありました。

①金利
なんといっても金利の先高観。１%違えば総支払額は５０００万円の借り入れで１０００万は変わってきます。
②地価の先高観
ＲＥＩＴマネーの流入で土地デフレに歯止めがかかってきたのは確かで，しかも、世界的な資源価格の高騰でインフレ懸念が高まってきた
③住宅ローン控除の２００９年の廃止
④時期は確定していないものの、消費税増税
⑤団塊ジュニアがちょうど、不動産購入の年齢に入ってきたこと

　こうした事情が、多少の高値でも購入に向かういわば駆け込み需要を促してきたことは間違いないと思います。私もこの駆け込み需要がどこまで続くか確信がなく，デベがもう一段、価格アップしてもついていくかもしれない。「もう買えないかも知れない」「ほっとくとどんどん上がってしまう」というあせりの心理は人間の冷静な判断を失わせるからです。
　しかし、その後に待っているのは需要の先食い後の、急速な市況悪化だと思います。しかも山が高ければ高いほど谷も深い。永遠に続く上げ相場もないし、需要もないのです。
　わたしは現在の都心の不動産価格は高値圏（最高値かどうかは分かりません）にあるのは間違いないと思います。株式相場で言う要警戒レベルです。

[1025: 匿名さん]

1024さん
いくらなんでも5千万の借り入れはしないでしょうが、
まあローンを組んで買うものにとっては、１％の金利
上昇は痛いですよね。
予定価格からの下方修正は確かにある現象で、まあ節目に
ではあるのかもしれませんね。
ただ、都心高級物件が安くなるとはあまり思わないですが、
やたら強気価格をつけてきた周辺物件は是正されて当然と
いう気がします。

[1026: 匿名さん]

適当なところで妥協し、カスを掴んでしまうのが破綻の原因では？