23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[925: 匿名さん]

人口が減るといっても、いや違う
金利が上がるといっても、消費税上げで大丈夫
ようするに自己の希望＝予測
相場でもっとも損するタイプ

[926: 匿名さん]

消費税アップによる需要増は、
需要の先食いにすぎない。
というのが前回アップした時の経験則。
アップ後に反動がくる。

[927: 買い換え検討中]

消費税は、少し長い目で見れば、下げ要因。
一律に国民の所得が減るようなものだからね。

[928: 匿名さん]

もともと都心には大企業の普通のサラリーマンいや、役員クラスでも親からの財産とかが
なければなかなか住めなかったのだから、徐々に手の届かない価格になってきたのはようやく
正常な価格形成されましたね。
まあいくら予想したところでもう２度とサラリーマンが買える価格に都心はならないから
（湾岸の豊洲タワーですらもうぎりぎりでしょう）

安くなるの待つんじゃなくて（不動産の価格の動きは鈍いから人生のいいとこ
終わるよ待ってると）郊外の駅遠物件みたいな安い物件を買うしかできないことに気づかないと（笑）永久に2004年プライスにはならないからね。

へたにここんとこ安かったから普通のサラリーマンがいつ下がるかと予想しちゃってる
こと自体が異常だ。君らには都心は永久に変えないということと手の届く範囲には
もう永久に下がってこないということを気がつけよ。予想は無駄無駄無駄無駄無無駄ですよ（笑）

[929: 匿名さん]

＞９２８さん
タイプミスしてますよ。

[930: 匿名さん]

手持ち物件があるので下がって欲しくない、
単なる願望か。

[931: 入居済み住民さん]

正常とか、異常とか、意図的に使っているのかな？

[932: 匿名さん]

何が何でも都心ならいいというわけではないでしょう。
都心に、環境もよい物件なら確かによい買い物でしたよね。
ただ、２００４年に破格に手に入れられた方なら、未だ何の
憂いもないわけだし、そこまで価格が下がるってことはどなたも
おっしゃってないのでは？
なぜそんなに躍起になるのでしょうね。

[933: ビギナーさん]

お詳しい方が多いので私感を述べます。

湾岸あたりの転売価格が下がってきた＝相場は下落へ

というのは、拙速な考え方でしょう。
湾岸転売は利益を乗せすぎたことによる修正がされている
だけであると思います。

投資や商業物件なら許容できますが、個人が家を購入するの
ですから、いくら相場が変わったとはいえ、この前まで
５０００万だった物がいきなり７０００万になっていたら、
買えません。

相場の流れは長期にわたって形成されます。
２００３年頃からスタートした実需資産の流れが急激に
かわることはありません。
１０年かけてあげた資産は１０年かけるか価格で調整する
ものです。

もし湾岸がお好きで、安ければ買いたいのであれば、売り主が
少し弱気になったところで買い叩くのもいいんじゃないですか。
旧価格の１割り増しであれば売れると思いますよ。
売り主は実質３パーくらいしか儲かりませんがね。

株式も金利も不動産も急激な動きがないことが長期の好景気に
寄与しています。

最後に私も概ね９２８さんに同意です。

[934: 匿名さん]

例えどんなに正鵠を得た発言内容であっても、
「君ら」とか書いてる時点で説得力ゼロ。

[935: 匿名さん]

>もし湾岸がお好きで、安ければ買いたいのであれば、売り主が
>少し弱気になったところで買い叩くのもいいんじゃないですか。
>旧価格の１割り増しであれば売れると思いますよ。
>売り主は実質３パーくらいしか儲かりませんがね。
↑これ意味が伝わらん。誰に対してのアドバイス？　
あと、何も2003年の底値再来があるって話じゃないでしょ？

[936: 匿名さん]

正鵠を得たと書いている時点であんたも同類。「正鵠を射た」「当を得た」「的を射た」

[937: 匿名さん]

同類ではないんじゃないの。
「君ら」←親しい人でない場合は、目下の者に向ける呼称を使う人。
「正鵠を得た」←言葉の使い方の間違えた人。

[938: ビギナーさん]

>935さん

934です。
このトピに来られている、マンション購入希望者で
なおかつ、旧価格の時に買い損ねたと考えている方
に対するお話です。
アドバイスと言うほどではありません。

相場は一本調子ではないので、少し短期的な潮目が
変わるポイントはありますし、それが近いかも知れ
ません。
潮目が変わるのは変わってから気づく物で予測は
できないでしょう。

その時は「旧価格＋αで札入れされたら購入できる
かもしれませんよ。」ということです。

２００３年の底値はおそらく私の生きている間、
又は今後少なくとも２０年は無いと考えています。

ただ、最近の新（新）価格に便乗した新築転売は
やりすぎと感じているだけです。

[939: 匿名さん]

新価格や新新価格を正当化するためにデべは材料費の値上がりを理由にし、
中古の所有者は高い転売を正当化するために新築の値上がりを理由にし、か。

[940: 匿名さん]

いずれにしても、供給が本格的に細りだす、これからの超都心の希少物件の相場動向が、ガギになることは間違いないだろうね。

[941: 匿名さん]

＞９３８さん
分かりました。今買いたい人へ向けた言葉なんですね。
＞旧価格の一割増しなら「買える」と思います。
＞その場合、売り主は実質３パーくらいしか儲からないことになります。
という意味辺りでよいですかね。繋がっているようで、買い主と
売り主の立場が混じっているようだったから分からなかったんです。
ただ、今から買う人は底値まで待つのは無謀ということなら、
そんなことは誰もいっていない気がしますし、新価格には要注意と
言うことなら、警報唱えている皆さんとほぼ同じ意見な気がします。

[942: 匿名さん]

>940
それより都心周辺部の価格の動向のほうが重要じゃないの？

[943: 購入経験者さん]

新価格便乗した転売は全然アリだと思いますが。
新価格便乗物件[新価格よりも条件の良い立地、ローン金利即確定可]＝新価格物件[材料費、地価上昇による新価格、引渡し２年後により金利上昇のリスク、立地駅遠など]

[944: ビギナーさん]

＞941さん

すいません、自営業で電話しながら書いたので
立場が入り乱れていました。
ご指摘通りです。
乱文失礼しました。

＞そんなことは誰もいっていない気がしますし、新価格には要注意と
＞言うことなら、警報唱えている皆さんとほぼ同じ意見な気がします。
そうですか。パーっと拝見したところ、バブルがはじけて
暴落だー！というような書き込みが多いように感じたので、
そのように記載いたしました。
失礼しました。

個人的には新新価格の湾岸は割高で、バブルというほどでは
ありませんが元をとるのは大変だな・・と感じています。

特に「価格の上昇」→「一等地の仲間入り」→「新新価格」
というような変遷に違和感を感じますね。

[945: ビギナーさん]

×「価格の上昇」
○「地価の上昇」

でした。失礼しました。

[946: 匿名さん]

６年前に、マンションを購入しました。
２年前住み替えを考えていました。
購入価格の７割以下の評価でした。
最近購入価格程度の評価はあるようです。
近所のマンションを購入しました。
前のマンションも購入してから評価額が
下がりました。
居住用と考えれば値下がりも致し方なしですね
自分は、最低１５０平米以上の部屋が欲しくて
これ以上値上がりすると値段的に厳しく購入を決めました。
今の相場は間違っているのかもしれません。
でも、今の値段で検討することが一番現実的です。
新価格が適正なのか？
少し調整するのか？
新新価格になるのか？
会社の近くにセカンド目的で賃貸を借りましたが、
家賃は確実に以前より高く
住人は外国人が多いです。
自分は、ババを掴むことよりも都内である程度
家族がくつろげる空間を手に入れられたことに喜びを
感じています。

[947: 匿名さん]

新価格よりも条件が良い立地。
ではなくても、便乗して強気価格の中古がある。

ペアガラスではなかったり、
ダブル・トリプルオートロックではないなど古い仕様の中古まで新築に便乗している。

[948: 匿名さん]

誰も、は言いすぎかもしれませんが、全体としては「旧価格」ではなく、
「新（新）価格」についての値崩れのことかと。
これ以上の値上がりを期待している人や、この急激な値上がり価格で売り
切りたいデベの方が、「旧価格」を持ち出して煽っているのでしょうかね？

[949: 物件比較中さん]

>>947
そういう粗悪便乗物件は誰にも相手されないでよいではないですか。
新価格/新新価格物件と便乗新築未入居物件を比べて割りがあってればよいのでは？

[950: ビギナーさん]

不動産の株が下がり始めたのはバブルがはじける前兆なんだろうか？どなたか教えて！

[951: 購入検討中さん]

バブルが膨らむ前に、手を打ったのでは？
博打路線から、安定路線への揺り戻し。

[952: 不動産購入勉強中さん]

話が複層しすぎて、このスレほとんど読んでないのだが都心の
「土地価格の上昇」、「供給する土地の大幅な減少」、「建築資材の高騰」、「都心への人口一極集中」
これらの状況の中でどうやってマンション価格が下がる事が考えられるの？
揺るらかな騰がったり下がったりの波はあったとしても、今後都心（湾岸含む）のマンション価格が
今より大幅に下がる事はどーやっても考えられんのだが、下がる派の意見を誰か簡潔にまとめて下さい。

[953: 匿名さん]

話が完全にループしているので
まずは>>952の質問に対しての
下がる派の意見を聞きたい。
反論はありますか？

[954: 匿名さん]

実際は下がらない　正解でいいですかね？

[955: 匿名はん]

不動産の価格を決める鑑定士に
ファンドが圧力をかけることが露呈してきてるので、
それに対する対策がをするとか一面に新聞で出てたな。
まだじっくり読んでない。日経か読売。

[956: 匿名さん]

>>952の四つの項目を踏まえて、下がる派の論理的な意見を聞きたい。
少しの上げ下げは勿論あるが、「２，３年の底価格」や緩やかでも「長期的な下げ」が
この四項目を見ても、まだあると言えますか？

「下がらない派」は具体的な四項目を出して、何故今後も下がらないかを示しました。

「下がる派」も具体的な項目を示し何故下がるのかを説明して下さい。

クダらない煽り合いなどのレスは一切止めて、希望的楽観視をしているのは
ドチラなのかをハッキリさせましょう。

[957: 匿名さん]

国家資格である以上、当然でしょうね。

[958: 匿名さん]

>>954
ここのスレタイは「いつ下がりはじめるか？」です。

下がらない
というコメントに「
いつまで」を入れましょう。

土地神話の復活（１９６０年から３０年にわたる長期上昇だったのと同様）
という意味ですか？

年率４％でも５０００万の物件が１０年先には６８５０万という相場になる。

消費者物価指数が年率４％上がったら金利はどうなるうだろうね。
福ちゃんはしきりに０〜２％と東洋経済の取材で強調していたねｗ

[959: いつか買いたいさん]

>956
ぐうのねもでません。
すばらしい４項目です。

[960: 匿名さん]

>>952
この四項目、次スレのテンプレに貼りましょう。
その方が議論もループしないで具体的で論理的な話も出来ると思います。
次スレはこれらの四項目を踏まえ「下がる派」の反論に期待！

[961: 匿名さん]

需給で考えたら、金利が上がれば、物件価格は下がるしかないだろう。
総支払額には天井がある。

[962: 匿名さん]

格差社会というのは平均値が全く何も意味を成さない世界。

大衆社会の慣習で「２３区新築マンションの分譲価格平均値」が１０年ほとんど変わらない
としても、供給量（サンプル数）の激減で都心は坪単価が１５００万になり
一方、城東は供給過剰で購入層の限度である１６０万／坪になり
湾岸の中古相場は物件によってまちまち。
そういう予測だよ。

一般サラリーマンが、どこを欲しがるかで「下がる」「横ばい」「上がる」の意味が変わる。
買えない部分を指しても論ずる意味がない。

たとえ話で恐縮だが
バーキンは今後もじわじわ上がる。というかユーロ高だから仕方ない。
ヴィトンは価格帯の幅をひろげ、アパレルとバッグの購入層を二分している。
しかしコーチはそのまま。ディオールはさらにターゲットを若年層にさげて価格は下がる
というか偽物横行が足をひっぱる。

マンションもすでにファッションと同等レベルになっている。供給絞ったエリアは買える人
しか買えない極限まであがる。人気がないエリアは郊外の投売りに連れ安。

[963: 匿名]

>>951
だーかーらー緩やかな上げ下げは勿論あるって言ってるでしょ。
でもそれは永い目でみたら結局「上げ止まり」でしかない。
都心のマンション価格が「下がる」要因には一切ならない。
四項目の反論にも全くなっていないですね。

[964: 匿名]

↑訂正
>>951→>>961

[965: 匿名さん]

誰が仕切らせたんだ？？？

不動産の価格というのは世界中に共通することは、５年以下の短いサイクルで
さざなみのように上がったり下がったり
しないものだよ。何しろ単品生産だから２年先の需給まで読める。
なぜ「潮目」という言葉が使われるか。
引き潮と満ち潮のようにサイクルが大きく長い。

ことに新築単価はね。
あるのは、トレンドの節目がいつかということ。

[966: 購入経験者さん]

別に仕切らせたつもりはないんだけど。
気にせず、別進行で話し合えばいいんじゃない。

[967: 匿名さん]

４項目のどこが秀逸なんだ？？
マンション価格相場は上位の「地価相場」（用途は住宅以外にいくらもある）に
従属している。それ以外にもマネーサプライや平均給与や税制などの
条件の関数なのだよ。

閉じた系と考える時点で間違っているよ。都心６区を考えるならなおさらだ。

[968: 匿名さん]

どのレスも全く４項目の反論になってないですね。
これから何故下がるのかについて具体的な意見が言えているレスは０。
屁理屈だけの意見はいりません。
４項目を踏まえ具体的な反論をお願いします。

[969: 匿名さん]

>>968
ひとりでやってろ。

[970: 匿名さん]

失礼な書き込みすみません。
格差は明らかに広がっています。
上がっても買える人は買えるのです。
下がったら買うという人はいつまでも買えない。

[971: 住まいに詳しい人]

下がる派は本当に反論が全く出来ないみたいだな。
この４項目は事実なうえ明確だし、こー言う話が枝分かれしやすく
纏まらないスレの議論の題材には持って来いかも知れんな。

[972: 匿名さん]

実際予定価格より、下げて販売するところ増えてきそうです。
それに、スレタイは２３区ですからね。急に都心に限った
話になっている？　なぜでしょうか？

[973: 契約済みさん]

特殊な例を出して、すべてがそうであるように見せかけるのは、
詭弁術の基本中の基本ですから。

[974: 匿名さん]

>>972
話が複層してまとまらないから。
千代田区の話をしているのに足●区の話で反論して
議論が成り立つと思いますか？
そもそもこー言う議題のスレで「２３区」を使う時点で無理がある。
いつまで経っても平行線でクダラナイレスのループになるのは目に見えている。
次スレはスレタイを「都心周辺」した方が良い。
何故なら都心周辺以外のマンションは初めからそれ程、価格は騰がっていないのだから。
都心周辺の定義についてクダラナイ言い争いは無しで。
要はこの数年で土地価格が急激に上昇した所を対象に話せば良い。

[975: ビギナーさん]

その前に「複層」を何とかしてくれませんか？　恥ずかし過ぎて同意できません

[976: 匿名さん]

スレタイの主旨は「いつになったら庶民が買える相場にもどるの」という意味だろう。

＞「土地価格の上昇」、
地価が上がれば買えた人の物件価格はあがるが、庶民がますます買えなくなる。
下がるのでなく、新築マンション分譲など誰もやらなくなる。
新築は都下と城東にしかなくなる。

無いというのは「買えない」ということで「買える相場には戻らない」という意味。

＞「供給する土地の大幅な減少」、
これは、生産緑地を親が死んで売れば一辺にふえるよ。ほかにも恵比寿南３丁目に
ある財務省ほかの老朽官舎用地を売る計画はある。
都営住宅が老朽化している。港南３丁目でうまくいけば次は上馬や豊洲の公団賃貸
が計画をすすめる。土地はなくても容積を割り増せばいくらも増える。
ただ、まだそういう政策はやらないだけだ。＞「建築資材の高騰」、
これも既出だが、要約すればマンション価格の土地代比率が年々高まるなかで
建物は３５％〜４０％　資材よりも労務費の比率が圧倒的に大きい。職人は減った
が工事も減った。

＞「都心への人口一極集中」
ほんと、これらの反論は東洋経済とプレジデント読んだほうが早いのだが
要約すると、居住人口でなく就労人口が激減する構図。
電鉄会社がなぜ混雑緩和に真剣にとりくまないか。あと５年したら通勤人口は
減って八王子や都下に向かう学生すら減っていくからだ。
港区はすでに１６万人から２０万に２５％の人口増。
港区の人口が増えても私鉄は潤わない。

＞これらの状況の中でどうやってマンション価格が下がる事が考えられるの？

だーかーらー。「下がる」のでなくもう天井だから無理して買うと怪我をするぞと
言っているのよ。

叔父さんは若い人たちのローン破綻が心配なの。豊洲が坪単価６００万で中古が
売れると信じているのならそれもいいけど、担保価値の低下はリスクとして
はじいておかないと怖いよという警告。

[977: 匿名さん]

急に豊洲厨（営業ネズミも約一名）が入り込んで騒がしい錯乱状態だなｗ

誰の何のための議論なの。
ここは不動産の基礎知識が学べる良スレだと思っていたが何か変だぞｗ

[978: 匿名さん]

豊洲で壷600万！？ナイナイ。

[979: 購入経験者さん]

↑良く読め！ナイと言ってるものにナイナイはない。

[980: 匿名さん]

なんで　つまらない事に直ぐ食いつくんだよ
スルーすればいいだろ
直ぐ食いつく方が　余程変だぞｗ

[981: 匿名さん]

>>976
イイね、イイね、何か有意義な議論が出来そうですね。
次スレはこのペースで今後の都心の動向を予想しましょう！

[982: 匿名さん]

マンション価格なんか政策一つで変わるもの。
バブルにしろ、その後の崩壊にしろ、経済政策の影響が全て
４項目は無関係

[983: 匿名]

確かに、最近の都心３区の新築は初めに出てた予定価格より少し下がってますね。
しかし、だからと言って一気に暴落だと考えるのは少し極端に気がいたします。
都心は十分あがりましたし、新新価格が少しきついだけで新価格でも十分高いと思います。
バブル崩壊のように一気に滑り台から落ちるってことは少し考えにくいのではないかと思います。

[984: 元匿はんファン]

>>981
お前がくる前はちゃんと有意義でバックデータもつけた専門的な議論してたのよ。
ぐだぐだ言う前になぜ、このスレがここまで短期間に伸びたかログでもよんでみなよ。・・・ったくもう。

師匠！早くお出まし頂いて、過去レス読まずにいきなり好き勝手抜かすこの小僧をとっちめてくれませんか。

[985: 匿名さん]

ホンと　豊洲が出てきただけで
1人大騒ぎじゃねーか
ワザワザ向こうのスレまで書き込みにいっちゃってさ
君は議論に入らないでね

[986: 匿名さん]

常連さんがまるきり出てこない雰囲気に持っていった腕力は見事だ。
話題を見事に東洋経済の記事からすりかえてしまったみたいだしｗ

[987: 匿名さん]

素人の俺はここの多数派の逆に張って置けば損はなさそう

[988: 入居予定さん]

そうね。往年の小泉純一郎を見るようだ。
反論する気さえ起こさせない。

[989: 購入経験者さん]

金利が上がると、理論的に株価は下がる。
でも理論的に株価が中長期でそのように推移した
ことが過去あるか。
円安、金利上昇、株価上昇、過去この3つは連動しているんだ。
論理的になぜか、と問われても、知らないよ。
そうなると、今後株価は上がりますね。今はそのきっかけ待ち。

金利が上がると、理論的に不動産価格も下がる。
これも同じ。理論で図れないのが現実。難しいですね。

[990: 大手企業サラリーマンさん]

現在の日本のような発展済国の場合、金利の影響は大きいと思うよ。

[991: 匿名さん]

金利が上がると、理論的に株価は下がることを織り込んで上がる場合もあるし
金利が上がると、理論的に不動産価格も下がることを織り込んで上がる場合もあるが、
住宅用不動産は購入者が限られるので織り込まれにくく上がりにくいと書いてみる

[992: 匿名さん]

バブル前，郊外なら３０００万円台も出せば建て売りの戸建て
が買えた。５０００万円台などはそれこそ庶民が手を出す価格
ではなかったのでは？（実体験でなく、幼い頃の記憶。間違って
いたらご容赦）
今はちょっと条件の良いマンションだと郊外でも５千万台。
でも、その頃と比率でそんなに給料って上がっているのだろうか？
１．７倍程度だけど。　どうもその頃よりローンに無理をしな
ければ買えなくなってきている。２年後金利が上がったらどう
なるのだろう？
年収１千万オーバーでも破綻時期があるという記事は大いにあり得る話だと思った。

[993: 賃貸住まいさん]

３５年ローンなんてなかったしね。

マンションを買える小金持ち層でさえローンがきついなら、
少子化が進んで当たり前というこだね。

[994: 匿名さん]

＞922　バブル時の都内23区のファミリーマンションの値段は、新築は5000万円では買えませんでしたよ。

[995: 匿名さん]

よく読みましょう。バブル前って書いてあるでしょ。
（バブル時は異常な時期。それ基準にしちゃ駄目でしょ。）

[996: 匿名さん]

バブル期は買えば値上がりするで、実際に住むかどうかに関係なく、
土地やマンションを買いあさってる人や会社だらけでしたからね。

[997: 購入検討中さん]

１０００が近くなりましたので新スレ立てました。
色々な意見がある中、新スレについて「その９」で
生まれた様々な意見を取り入れ、また議題の統一化を図る為
２３区では無く価格の上昇の激しかった都心周辺にスレタイを変更しました。
記念すべき１０スレ目となる新スレで今後の都心周辺の
マンション価格について有意義な議論をし都心周辺の未来を占いましょう。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44474/

[998: 匿名さん]

「土地価格の上昇」
下降始めたとの情報は偽り？

「供給する土地の大幅な減少」
古い建物壊せば土地は生まれる。
1960年代の建物に耐震補強は無理。
今後は解体費用が土地代に上乗せされる。

「建築資材の高騰」
2011年北京オリンピック以降資材の価格は下降。

「都心への人口一極集中」
根拠は？

4項目について個人的な意見と疑問です。
以上のことより、あと5年は新価格＋αで横ばい、新々価格は苦しい。
5年後以降は為替の影響も大きく、資材価格は不透明。

[999: 匿名さん]

>>997
スレごと削除依頼出しといたから。

[1000: 匿名さん]

>>998
＞新価格＋αで横ばい
結局、当分は上げ止まりで下がる要因は全く無いと言うことですね。
どなたか４項目を完全に論破できるお方は居ないのでしょうか・・・。

[1001: 匿名さん]

>>1000
998ですが、5年程度は下がらないだろうと私見をのべたまでで
＞下がる要因は全く無い
なんて言ったつもりはありませんし、逆に5年後以降は
下がらない要因の1項目に不安があると、記載しています。
伝わりませんでしたか？

また、4項目を論破しようとは思ってません。

[1002: 匿名さん]

＞＞９９７
おいおい、いくらなんでも前スレを１〜９まで引き継いだ形で、
独善的に違うスレを続けるのはおかしいよ。
もしやりたければその１にすれば良いだけの話。勝手すぎる。

[1003: 匿名さん]

別に住まいを決めるときに、都心３区や６区に限ってないしなあ。
今住んでいるところも都心じゃないし。
これまで値上がり傾向は２３区全体に及んでいたわけだし。
何より勝手に題目を変えて、かつ前スレを引き継ぐのはおかしいね。

[1004: 匿名さん]

「土地価格の上昇」,「供給する土地の大幅な減少」,「建築資材の高騰」,「都心への人口一極集中」
後ろ二つの項目は、認める人が多いけど、「土地価格の上昇」は、まさにここで議論すべき項目のひとつだろう。議論の前提にしてるのがおかしい。「供給する土地の大幅な減少」ってホント？何を根拠にしてるの？あまりにも理屈が稚拙。よって、その１０は削除。

[1005: 匿名さん]

江東区はこの場合都心にカテゴライズされるみたいだけど、どうしてもという人がいたとしても
別に江戸川区でも江東区でも同じく検討範囲という人も多い。新宿区でも杉並区でももしかり。
豊島区でも板橋区でもしかり・・・
でも、例えば千葉に近い江戸川区でも実際高騰していた。その動向も語るべきでしょ。
それを自己都合で切り捨てないでよ（苦笑）

[1006: 匿名さん]

>>1004
1004てうざいね。

[1007: 匿名さん]

４項目
正しいとしても
織り込んだ上での
今の価格。

[1008: 入居予定さん]

なんか、今販売中の物件スレで、にぎわっているところ、
ほとんどなくなっちゃったね。
急激な上昇で、消費者もさめちゃったのかな。

[1009: 匿名さん]

都心というか都内への一極集中ですが、これまでサラリーマンの年収の５倍以内という割安な値段でマンションが供給されてきたから人口が増えてきたわけで、これを都心回帰といいます。
でも、これだけマンション価格が上がれば、普通のサラリーマンは買いたくても買えないでしょう。バブル時代はずっと都心人口は減少を続けていました。むしろ、そのバックにいる都心でも城南でも、手が届くようになればいい物件を買いたい、そういう意味で所得さえ上がれば都心不動産の価格の下支えになるような人たち、そうゆう首都圏全体の購買層が団塊ジュニアの後は急速に減少していくのです。正確に言うと労働力人口は現在既に減り始めています。いわば都心がトップとすれば、それを支えているピラミッドの土台部分がどんどん先細って行くわけです。
地価については、価格を決めるのは供給サイドじゃないでしょう。供給サイドがいくら土地を高値で買い込んで、資材価格高騰をいって高値をつけて売り出しても、エンドユーザーが買えなければ、それで終わりです。売れ残るだけです。
つまり、庶民が買える物件価格のマキシマムがたとえばこれまで６０００万円だったとします。金利が１%上がってしまったので５０００万円の価格の物件しか買えなくなりました。資材価格が上がってこのうち３０００万円を建設費に当てなければなりません。残ったのは２０００万円。これで、土地を購入して利潤がでる（場合によっては出ないかもしれません）ところまで地価が下がる。これが市場メカニズムなのです。
ここで、変数を加えるとしたら庶民の所得が向上してまた、６０００万円まで買えるようになることです。そうすれば３０００万円で利潤が出るまでに地価が上がりえます。だけど勤労者の給与は８年連続で前年比マイナスというのが現実です。
大手不動産会社が過去最高益をこれからもずっと更新続けるなんてありえないでしょう？どこかで価格の天井に当たって利益がピークを打つものなんです。
ＭＲなどで聞くデベの主張はすべて供給サイドに立ったものばかり。もっと本質を見つめたほうがいいと思います。

[1010: 匿名さん]

>>1009
読まなくてもわかる　全部織り込み済み。
価格のあげさげの根拠にはならない

[1011: 購入経験者さん]

なにが
＞価格のあげさげの根拠
になるの？

[1012: 匿名さん]

庶民が買える物件価格の天井が分からないからデベも消費者も困惑してるんじゃ？
そもそも数年前そのマキシマムは4000万〜5000万と言われていました。
4000万を境に購入者がグッと減るだの言われていましたよね。
しかし今じゃ5000〜6000万。金利は上昇したにも関わらず。
最近じゃ6000万以下ならお買い得感が出ている有様。
天井がある事は間違いないし、メカニズムも間違っていないが
天井値が読めなきゃ意味ないですよね。

[1013: 匿名さん]

１０１０
全部織り込んだら今の価格では買えないでしょ。
第一、諸事情をすべて織り込んで行動できるほど人間は合理的じゃありません。
株式相場でピークをつけるとき、つまり高値をつかむとき，一番出来高が多い（上げ局面なのでもちろん売る人より買う人が多い）のはなぜですか。

[1014: 匿名さん]

１０１２
天井値はありますよ。バブル時代を除くと、ローン支払額が年収の４分の１を超えるとピークをつけます。これまでが安すぎたのと低金利で一時、支払額の２０パーセントを切っていたことでマンションブームが続いたわけで、現在はほぼ上限です。

[1015: 匿名さん]

>>101
自分だけが知ってる秘密の情報
または
自分だけが他に先駆けて発見した新しい法則

[1016: ビギナーさん]

忘れてたなー。株では、いちばん高値のときに、いちばん買いが膨らむという事実を。
不動産でも似たようなことが起こるんだろうね。

[1017: 匿名さん]

>1016
じゃあその後すぐに下落か・・・。

[1018: 匿名さん]

都心人口が増える
土地の供給がない
資材価格高騰
ＲＥＩＴマネーの流入
これらはすべてマンデベ、ないしはその意向を汲んだ評論化が言ってきたことですよね。
じゃあ、それほど先高観があるのならなぜ大手不動産会社は今年の販売計画を前年比１・５倍に増やすのですか。
ＲＥＩＴの組成業者はなぜ、それほど有望な物件をみすみすＲＥＩＴ化し、地方銀行や個人に売るのですか。売らなければ物件価格の高騰と賃料収入の増加でさらに利潤が出るのではないのですか。
金利上昇と、首都圏人口、特に勤労人口の減少、物件の高値感はわれわれ素人でもわかることで、まして不動産のプロで何人もアナリストを抱えている大手不動者業者がそれをわからないわけがない。
彼らが宴の後にくる、市況の急速な冷え込みの可能性を考慮に入れて行動しているのは間違いないと思います。
百歩譲って、その確立は５分５分だったとしましょう。でもこれから高値の物件を購入する方は、５０パーセントの確立でババを引いてしまうことになるのです。

[1019: 匿名さん]

>>1016
そーなんです
不動産って高いほど売れるんです

[1020: 買いたいけど買えない人]

マンション：5月の首都圏発売戸数は16.9％減少

http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20070614/127335/

たいへんみたいだよ。

[1021: ビギナーさん]

>>1017

高いほど売れるなんていってないけど。わかってるよね。

[1022: ビギナーさん]

まちがった。ごめんね。
1012は、>>1019でした。

[1023: 匿名さん]

>1012
そうそう、だった。ある程度高給取りといわれる人（30半ばまでで800万オーバーくらい）で、
4000万台がマキシマムだった。確かプレジデントの1千万円でも家計破綻の例も現状に忠実に
4000万台のマンションが設定になっていた。（でも破綻期がある）
それが5000万、6000千万って話になっている。おそろしいね。

[1024: 匿名さん]

ここ１、２年間、購入希望者をあせらせる客観的事情がありました。

①金利
なんといっても金利の先高観。１%違えば総支払額は５０００万円の借り入れで１０００万は変わってきます。
②地価の先高観
ＲＥＩＴマネーの流入で土地デフレに歯止めがかかってきたのは確かで，しかも、世界的な資源価格の高騰でインフレ懸念が高まってきた
③住宅ローン控除の２００９年の廃止
④時期は確定していないものの、消費税増税
⑤団塊ジュニアがちょうど、不動産購入の年齢に入ってきたこと

　こうした事情が、多少の高値でも購入に向かういわば駆け込み需要を促してきたことは間違いないと思います。私もこの駆け込み需要がどこまで続くか確信がなく，デベがもう一段、価格アップしてもついていくかもしれない。「もう買えないかも知れない」「ほっとくとどんどん上がってしまう」というあせりの心理は人間の冷静な判断を失わせるからです。
　しかし、その後に待っているのは需要の先食い後の、急速な市況悪化だと思います。しかも山が高ければ高いほど谷も深い。永遠に続く上げ相場もないし、需要もないのです。
　わたしは現在の都心の不動産価格は高値圏（最高値かどうかは分かりません）にあるのは間違いないと思います。株式相場で言う要警戒レベルです。