23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[897: ご近所さん]

>>895

893ですが、
何か怒らせてしまうようなこと書きましたか？だったらすんません。
何が気に障ったか教えてください。

ところで、jj-navi見てたら、今週は結構価格変更（勿論下方）
物件が増えてますね。（私が見たのは、世田谷の戸建て・土地・
中古マンション）

ちょっと怖くなってきました。

[898: 匿名さん]

いや、それはある程度いい気もするけどな。＞都心高級マンション高値
ただ、都下や神奈川・千葉・埼玉まで高値の傾向があったからその辺
りは問題なんで、不動産下落傾向はまあいいんじゃない？
金持ち父さん都心居住で生活水準も超リッチ（小学校から有名私立
でも何でも行かせてさ）。貧乏までは行かない父さん都心以外
居住で老後や教育費に備えてやや節約生活。
だって３０前半の氷河期世代、就職も大変で、住まいも極度に不本意
だったらかわいそー。

[899: 匿名さん]

で、当スレの名前になっている質問に関しては『すでに始まっている』が答えになるの？

[900: 買い換え検討中]

まだ、でしょ。
新築が下がりだしたらだから。

環八あたりの売れ残りは値引きしてるのかなー？

[901: 匿名さん]

ここのスレの一部の人は金利上昇＝インフレ期待を喜んでるみたい
だけど、そうなると格差はますます拡大するよ

[902: ご近所さん]

全然してますよ

>>環八あたりの売れ残りは値引きしてるのかなー？

[903: 匿名さん]

＞でこれから、どうすればよろしいのでしょう？
＞と、賃貸住まいの素人からの素朴な疑問。

買わないのが正解。

今後値上がりが続いて、自分は結局買い逃す

というビジョンを捨てられたら
あえて買うことはないです。

マンションハイというのは多くの人が高額の買い物ををするときに
陥る心理状況。
一種の躁鬱症状に近いものだと思います。

とりあえず２００１年からこのかたの経済誌のバックナンバーを
会社の資料室か区の図書館で読んでみましょう。
いかにマスコミとエセ評論家の口車と未来予測に踊らされてきたか
がわかりますよ。賢い人はいままで黙ってきているはず。
不動産を動かすのは、元祖匿名さんの言う「金融庁」
その前に井出保夫ちゃんの『不動産は金融ビジネスだ』あたりを
もう一度読み直してみましょう。絶版？文庫にしてもいいくらいの本です。

買うのなら下がり始めたら売る覚悟で買いましょう。
私なら、視点を変えて新線の駅直結。まじめにおおたかの森を買います。
これから値上がりするのは、武蔵小杉とＴＸ駅前。
お前の趣味は聞いてないって？・・・すみませんスレタイとずれました。


でも自分で見つけて仮説を立てて読みが外れたら怪我をしないうちに
売る。これが不動産買いの面白さです。

かくいう私。１９９０年代後半にたまプラーザを底と読んで買ってまもなく
大下落。
当時のマンション評論家の言うことを信用した結果ですがね
その方々は業界から淘汰されましたが思えばマンション評論家
人材不足はあたりまえ。呪術師のような因果な商売ですね。
外れたらオマンマの食い上げだし
業界の意向に沿って書かないと仕事もこないし。

とはいえ優柔不断な私はいつか戻すとおもいつつ５年住み続けてしまいましたね。
物件は、買うと「可愛い」ですからね。
でも、それはダメなんだと。ダメマンションに無駄金（ローン）払うくらい
ならもっと可愛い子どものために無駄金使うべきですよ。

家族が乗る船が泥の船かどうか見わけるのが一家の主の務め。
・・・なーんてねｗ

[904: 匿名さん]

長期金利が上がったぐらいでガタガタ言いすぎでしょう？
今度の利上げを織り込んでるだけしょう。
そりゃ不動産株やREITも下がるよ、そりゃ・・
去年の利上げ前と一緒！

[905: 匿名さん]

904さん
問題は長短の金利差ですよ。

これがひらくことの意味・・・・大きいですよ
それとマスコミの反応の異様な速さ。
井上の爺さんが何で今頃担ぎ出されたか。臭いなぁ
かなり臭い。
まあエンドさんにはどうでもいい話だろうけど

変動は0.25ペースで上がるかあがらないかわからないけど、長期金利は気配を織り込んで市場が決めるわけだから、長期＝フラット３５頼みの一次取得者が、短期というか変動に乗り換えて５年後
物件価格が下がりはじめたら・・・どうなるんでしょうかね。

今の４５歳〜６０歳の世代がたどった轍を踏むことにならなきゃ
いいが・・・ていう意味なんだけどね。

[906: 匿名さん]

行政が大胆な金融政策に出る前はいつだって提灯持ちが騒いでマスコミ使ってアナウンス
するという話で、昔の購入者は新聞記事や東洋経済くらい読んでいたけど
今の若い子は新聞もとっていないでネット。
そういう子が親の懐あてにしてマンション買う・・・・もういいか。勝手にしたらｗ

[907: 匿名さん]

まぁ東洋経済でさえ「色つきの三流誌」だそうだから。もう何を言ってもダメ。

高値掴みの醍醐味とスリルの世界に行ってらっしゃい。というしかない。
チャンスっていつまでも続くならこんな楽なことはない。

さて、話をスレタイに戻すと、地価は６月１１日を持って事実上下がり始めた。
それが結論。
正確には１０月下旬の基準地価で地方の上昇がほとんどないこと。在庫の
積みあがりがマスコミの話題になり来年３月には、もう誰もマンションの
ことは恥ずかしくて話題にしなくなる。

その頃、あの虎ノ門タワーレジデンスの目の前に外資がドでかい軍艦ビルを
たてて話題になる。
都内の分譲物件が再び賃貸に計画変更が相次ぐ。
当局が目をつけていた転売業者が見せしめのため摘発される？

そんな感じじゃないのかな。
不動産の値動きは私見を捨てて見ないとだめだと思うよ。

[908: 匿名さん]

あとは、港南の定期借地物件の異常なまでの権利金の値上げ。
港南３丁目の基準地価、公示地価が上手く値上げのネタに使われるだろうね。

売れ残りは絶対にエンドに安売りされるような処分はしない。まとめて
子会社に売られバラの賃貸物件になったり法人貸ししたり、表に出さずに
処分されるのが常。

下がるときは取引高がまず激減する。市場は浮上した時点で
まとまった安売りが出て、飛びつくと馬鹿にしたように次々より安い
物件が出る。
これが下落の構図。

[909: 匿名さん]

皆さん質問です。
今より2割不動産価格が下落したらどうしますか？

[910: 匿名さん]

既に契約済で9月入居予定だけど、別にどうもしないな。
頭金は6割以上積んでるし、借入金も10年程度で全額返済する予定。
別に5割下落してもかまわないよ。投資目的じゃないし。
むしろ固定資産税安くなるから歓迎だね。
直近で投資目的で買った方、ギリギリのローンで買った方、ご苦労さんって位だな。

[911: 購入検討中さん]

>>909

ある面では、価格が安くなることによって買いが入るはずだけど、
もし先安観が台頭すれば、一気に買いは引っ込む可能性も。
私はどうもしませんが。下がれば面白くないことは確か。
でも下がるんでしょうね。

>>910

>>直近で投資目的で買った方、ギリギリのローンで買った方、ご苦労さんって位だな。

あんたどういう性格？

[912: 匿名さん]

オレもすでに契約済みで来年春入居。
頭金が3割弱なので金利は非常に気になるが、一応公庫申し込んでるので最悪は公庫申し込み金利での支払いで済むから多少気はラク。
上がるかゆるやかな下降ならいつか住み換えを考えるだろうけど、ハッキリと下がるようなら頑張って住み続けるくらいかな。買い換えやローンの借り換えに関して制約は出てくるだろうが、自己居住用なのであんまり気にならない。むしろ下がろうが上がろうが立地的に今の契約物件以上の立地には買えないと思う。

[913: 匿名さん]

やはり、昨年秋ぐらいがピークだったって感じです。
新築じゃなく中古の話ですが。
私が注視している城東、横浜の物件でも値下げする物件も増えていますね。高い値付けした後、何ヶ月もさらされ値下げしている。港南も一時のむちゃくちゃな値付けはなくなってきて、ようやく正気に戻ってきたという感じです。（だからといって売れる保証はありませんが）
かといって、適正な（というか１年ぐらい前の）値段にすればすぐ売れてしまうところをみると、需要が弱いわけじゃない。
新築物件の価格上昇につられて、中古も値を上げても、あまりにチャレンジ価格だとエンドの皆さんがついていけないといった感じです。
今後はもし、湾岸などの新価格、新新価格物件がはければ、中古も上値を追うんでしょうが。どうでしょうか。よく指摘されているように一部、人気物件（浦安ならプラウド，都心ならフォレスト）以外は結構、苦戦しそう。東京スイートみたいに、立地もあまりよくない代わりに、値段もそこそこだと売れるんでしょうが，有明のタワーとか江東のＳの物件なんか、価格と条件みてこりゃだめだなと思いましたけど。いい物件ははけるけど、そうした物件につられて価格だけが上がった準都心や郊外物件はだめというところでしょうね。
結局、これまで住宅ローンが年収の４倍超えると、バブル期を除き極端に売行きが悪くなるという歴史があるわけです。現在は物件価格の上昇と金利アップでほぼ上限に来ている感じで、よくて横ばい、さらに上がるというのはちょっと考えにくいですね。

[914: 匿名さん]

年収の４分の１の誤りでした

[915: 匿名さん]

ビッグサイトへよく行くたびに思うのですが、ゆりかもめ、あれはバス。

[916: 匿名さん]

中古は今月になってからも、
呆れるようなチャレンジ価格物件が出てきたりします。
仲介業者同士の売り物件の取り合いによる、
相場無視の値付け合戦もあるのでは。

[917: 匿名さん]

そうかもしれませんね
この前，仲介業者の人と話していたら、公示地価の出た後、強気の値付けをする人が増えたとのこと。業者も断れば、他に取られていくため受けざるを得ないようです。

[918: 匿名さん]

プレジデント等にも書かれているように
人気物件はそこそこ上がり、それなりの物件は横ばい
以外は下落という誰でも予想できる展開なのでしょうか？

[919: 匿名さん]

相場には時を味方につけるという言葉があります
外貨を持てば、日本との金利差があるため、前提条件が変わらなければ外貨有利
国際株式はこれまでの２００年以上の歴史を見れば、保有が有利
米国の不動産は移民などの流入により場所にもよるが基本的に有利
では東京の不動産はといえば、人口は２０１５年まで微増しその後減少に向かいます。大切なのは微増という点。多くの人が増える増えるといっても実際には大して増えないのです。その後は減少確実です。
つまり、東京の不動産、特にレジ系に限っては時は味方ではなく、敵なのです。

[920: 匿名さん]

では、人口の増減が不動産価格に影響を与えるのは、いったいどのくらいの増減からなのか？

１％？　１割？　倍増・半減？

[921: 購入経験者さん]

人口予測、当たらないでしょ。2015年まで微増というのは間違い
で、土地価格高騰でそろそろ減少するかもしれないし、
移民を受け入れることで2015年以降激増するかもしれないし。
みんな日本のことを馬鹿にしておりますが、文化度で言えば圧倒的
にアジアではナンバー１だ、商売もし易い。というのが外国人の
基本的な認識でしょう、少なくとも今はね。
これからは欧米よりは、日本が相対的に景気面でみても魅力的だと
個人的には思いますね。
不動産はキャリーを稼げれば良いんです。高望みは駄目。
高望みしなければ、まだまだ買い時でしょう。
あと、中古物件を見てても、売り方、貸し方が下手。
自分でどう潜在顧客を集めて、商売に結びつけるか、不動産業者
任せでなく、自分で考えれば、市場価格よりも高く貸せるし、
売れますよ。商売の仕方が不動産ほど旧式なのも珍しい。

[922: 銀行関係者さん]

2015年以降の首都圏人口減少は予測データとしてオーソライズされてるからみんな論拠とするんだろうけど、
人口3000万人に対してマンション供給年間8万戸という状況で人口増減の
与える影響ってたいしたこと無くない？
これまでの供給戸数増減て消費性向と販売価格で概ね説明出来ると思うんだが。
一部で新々価格の出足が悪いようだけど、消費税が上がるって話が現実味を帯びれば、
実際に100万程度の負担増にしかならないにも拘らず新々価格も受け入れられてしまうんだろう。
一方でフラット35が4%位になってくれば消費者サイドが価格上昇に耐えられない。
結局は暴落も暴騰もなく、現状+αで落ち着くんじゃないですか。

[923: 匿名さん]

>>922

落ち着くのはいいんだよ。今が「落ち着いた状態」だから。
問題はその先だ。
住居は１０年２０年スパンで考えるべきもので
２３区や都心周辺部なら「いつ、いくらで買おうと同じ」
とか思っている輩がやばい。
誰から買おうが新築だろうが、中古だろうが
ローンで買おうがキャッシュで買おうがそんなことは
二の次三の次。
不動産は「いつ、いくらで、どこを買うか」が最も重要。

都心とは読んで字のごとく同心円状の中心部。
最初から希少価値が約束されている。
しかし湾岸や城南の広めのエリアは都心の比例配分の値動き
をするわけでなく交通利便性や、後発開発で眺望が変化したりとか
変動要因が多い。
ピークになればなるほど、その後の下落の乖離がはなはだしくなる。

不動産の難しさはここだ。
素人は底値前後で買わないと、土地の価値と価格のギャップなど
読めるものではないだろう。

得をする気はない。はそれでいいが得をしないということは損をする
ことだという単純な理屈にめんどうくさいから目をつぶってしまうんだろうな。

このスレで「不動産を買う理由はオプション（任意の実行権利）が手に入るから」だと
言った人がいた。
名言だなと思う。要するに売るべきときに売って利益がでる権利とセットでないと
マイホームなど買う理由はどこにもないということだ。

右肩あがりの上昇を土地神話と笑う人が、なぜ「横ばいになったら」
まだ買おうとする人がでてくるのか。よくわからんのだよ。

こういう人は単なる浪費癖で欲しければバーキンでもＢＭＷでも
今買わないと先々買えないという理屈で買ってしまう人なんだろう。
金持ちならそれでもいいけど、不ツーの庶民だったりするからね。

[924: 匿名さん]

９２１
あのー、キャリーてなんですか

[925: 匿名さん]

人口が減るといっても、いや違う
金利が上がるといっても、消費税上げで大丈夫
ようするに自己の希望＝予測
相場でもっとも損するタイプ

[926: 匿名さん]

消費税アップによる需要増は、
需要の先食いにすぎない。
というのが前回アップした時の経験則。
アップ後に反動がくる。

[927: 買い換え検討中]

消費税は、少し長い目で見れば、下げ要因。
一律に国民の所得が減るようなものだからね。

[928: 匿名さん]

もともと都心には大企業の普通のサラリーマンいや、役員クラスでも親からの財産とかが
なければなかなか住めなかったのだから、徐々に手の届かない価格になってきたのはようやく
正常な価格形成されましたね。
まあいくら予想したところでもう２度とサラリーマンが買える価格に都心はならないから
（湾岸の豊洲タワーですらもうぎりぎりでしょう）

安くなるの待つんじゃなくて（不動産の価格の動きは鈍いから人生のいいとこ
終わるよ待ってると）郊外の駅遠物件みたいな安い物件を買うしかできないことに気づかないと（笑）永久に2004年プライスにはならないからね。

へたにここんとこ安かったから普通のサラリーマンがいつ下がるかと予想しちゃってる
こと自体が異常だ。君らには都心は永久に変えないということと手の届く範囲には
もう永久に下がってこないということを気がつけよ。予想は無駄無駄無駄無駄無無駄ですよ（笑）

[929: 匿名さん]

＞９２８さん
タイプミスしてますよ。

[930: 匿名さん]

手持ち物件があるので下がって欲しくない、
単なる願望か。

[931: 入居済み住民さん]

正常とか、異常とか、意図的に使っているのかな？

[932: 匿名さん]

何が何でも都心ならいいというわけではないでしょう。
都心に、環境もよい物件なら確かによい買い物でしたよね。
ただ、２００４年に破格に手に入れられた方なら、未だ何の
憂いもないわけだし、そこまで価格が下がるってことはどなたも
おっしゃってないのでは？
なぜそんなに躍起になるのでしょうね。

[933: ビギナーさん]

お詳しい方が多いので私感を述べます。

湾岸あたりの転売価格が下がってきた＝相場は下落へ

というのは、拙速な考え方でしょう。
湾岸転売は利益を乗せすぎたことによる修正がされている
だけであると思います。

投資や商業物件なら許容できますが、個人が家を購入するの
ですから、いくら相場が変わったとはいえ、この前まで
５０００万だった物がいきなり７０００万になっていたら、
買えません。

相場の流れは長期にわたって形成されます。
２００３年頃からスタートした実需資産の流れが急激に
かわることはありません。
１０年かけてあげた資産は１０年かけるか価格で調整する
ものです。

もし湾岸がお好きで、安ければ買いたいのであれば、売り主が
少し弱気になったところで買い叩くのもいいんじゃないですか。
旧価格の１割り増しであれば売れると思いますよ。
売り主は実質３パーくらいしか儲かりませんがね。

株式も金利も不動産も急激な動きがないことが長期の好景気に
寄与しています。

最後に私も概ね９２８さんに同意です。

[934: 匿名さん]

例えどんなに正鵠を得た発言内容であっても、
「君ら」とか書いてる時点で説得力ゼロ。

[935: 匿名さん]

>もし湾岸がお好きで、安ければ買いたいのであれば、売り主が
>少し弱気になったところで買い叩くのもいいんじゃないですか。
>旧価格の１割り増しであれば売れると思いますよ。
>売り主は実質３パーくらいしか儲かりませんがね。
↑これ意味が伝わらん。誰に対してのアドバイス？　
あと、何も2003年の底値再来があるって話じゃないでしょ？

[936: 匿名さん]

正鵠を得たと書いている時点であんたも同類。「正鵠を射た」「当を得た」「的を射た」

[937: 匿名さん]

同類ではないんじゃないの。
「君ら」←親しい人でない場合は、目下の者に向ける呼称を使う人。
「正鵠を得た」←言葉の使い方の間違えた人。

[938: ビギナーさん]

>935さん

934です。
このトピに来られている、マンション購入希望者で
なおかつ、旧価格の時に買い損ねたと考えている方
に対するお話です。
アドバイスと言うほどではありません。

相場は一本調子ではないので、少し短期的な潮目が
変わるポイントはありますし、それが近いかも知れ
ません。
潮目が変わるのは変わってから気づく物で予測は
できないでしょう。

その時は「旧価格＋αで札入れされたら購入できる
かもしれませんよ。」ということです。

２００３年の底値はおそらく私の生きている間、
又は今後少なくとも２０年は無いと考えています。

ただ、最近の新（新）価格に便乗した新築転売は
やりすぎと感じているだけです。

[939: 匿名さん]

新価格や新新価格を正当化するためにデべは材料費の値上がりを理由にし、
中古の所有者は高い転売を正当化するために新築の値上がりを理由にし、か。

[940: 匿名さん]

いずれにしても、供給が本格的に細りだす、これからの超都心の希少物件の相場動向が、ガギになることは間違いないだろうね。

[941: 匿名さん]

＞９３８さん
分かりました。今買いたい人へ向けた言葉なんですね。
＞旧価格の一割増しなら「買える」と思います。
＞その場合、売り主は実質３パーくらいしか儲からないことになります。
という意味辺りでよいですかね。繋がっているようで、買い主と
売り主の立場が混じっているようだったから分からなかったんです。
ただ、今から買う人は底値まで待つのは無謀ということなら、
そんなことは誰もいっていない気がしますし、新価格には要注意と
言うことなら、警報唱えている皆さんとほぼ同じ意見な気がします。

[942: 匿名さん]

>940
それより都心周辺部の価格の動向のほうが重要じゃないの？

[943: 購入経験者さん]

新価格便乗した転売は全然アリだと思いますが。
新価格便乗物件[新価格よりも条件の良い立地、ローン金利即確定可]＝新価格物件[材料費、地価上昇による新価格、引渡し２年後により金利上昇のリスク、立地駅遠など]

[944: ビギナーさん]

＞941さん

すいません、自営業で電話しながら書いたので
立場が入り乱れていました。
ご指摘通りです。
乱文失礼しました。

＞そんなことは誰もいっていない気がしますし、新価格には要注意と
＞言うことなら、警報唱えている皆さんとほぼ同じ意見な気がします。
そうですか。パーっと拝見したところ、バブルがはじけて
暴落だー！というような書き込みが多いように感じたので、
そのように記載いたしました。
失礼しました。

個人的には新新価格の湾岸は割高で、バブルというほどでは
ありませんが元をとるのは大変だな・・と感じています。

特に「価格の上昇」→「一等地の仲間入り」→「新新価格」
というような変遷に違和感を感じますね。

[945: ビギナーさん]

×「価格の上昇」
○「地価の上昇」

でした。失礼しました。

[946: 匿名さん]

６年前に、マンションを購入しました。
２年前住み替えを考えていました。
購入価格の７割以下の評価でした。
最近購入価格程度の評価はあるようです。
近所のマンションを購入しました。
前のマンションも購入してから評価額が
下がりました。
居住用と考えれば値下がりも致し方なしですね
自分は、最低１５０平米以上の部屋が欲しくて
これ以上値上がりすると値段的に厳しく購入を決めました。
今の相場は間違っているのかもしれません。
でも、今の値段で検討することが一番現実的です。
新価格が適正なのか？
少し調整するのか？
新新価格になるのか？
会社の近くにセカンド目的で賃貸を借りましたが、
家賃は確実に以前より高く
住人は外国人が多いです。
自分は、ババを掴むことよりも都内である程度
家族がくつろげる空間を手に入れられたことに喜びを
感じています。