23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[857: 匿名はん]

湾岸中古物件については、個人オーナーが欲出して高く値付け
しすぎただけのこと。ＷＣＴなど、山の手内の高輪シティータワー
の中古と同じような値段で出してるんだもん。
ありゃ、いくらなんでも無理。湾岸は坪３５０が適正。
ただ、だからといってこれで全体が下落基調になるかと言えば
それは違うでしょう。騰がりのペースが中古も新築も速すぎた
だけ。これからは一旦踊り場の調整局面に入って、２年くらい
かけてまた次の山に向かってあがり出すでしょう。

[858: 購入経験者さん]

匿名はん
ずいぶん楽観的だけど、なにを根拠に？それとも、希望的観測ってやつですか。どっかの不動産屋のセールストークみたい。
それから話は違うけど、久しぶりにヤフー不動産見て驚きました。
湾岸の新築物件（田町）、すごい賃貸に出ている。２ヶ月とか決まってないのざらで、中には今年２月から出している物件もある。投資用に買ったんだろうけど、あんなにたくさん出たらだぶついちゃうよね。利回り低下必至ですね。

[859: マンション投資家さん]

高級な賃貸の需要って、あまりないのかね？

[860: 購入検討中さん]

>>858

あらら、家賃上昇が可能と言ってた先生方もいたけど、
こりゃだめそうだね。
金利高もあり、大家さん受難の時代だね。

国債10年、3月は1.55%だったのに、あっちゅーまに2%か。
今思えば、一瞬だが、10年国債が0.45%だった04年がいろんな
意味で投資環境としてはピークだったね。

いまから買っちゃいかんよ。物件価格は50%超上がり、
金利に至っては4倍だから。

皆気ィつけてなー！

[861: 購入経験者さん]

>>858
ヤフー不動産のは契約決まった後でも、情報削除しないものが大半なので、実際の掲載数とはかけ離れてると思いますよ。事実私も昨年募集かけたときに、専任でお願いしていた不動産屋以外のハイエナ業者が勝手に募集かけてました。しかも、決まったあとにもずっと情報掲載したままでしたし。
よく見たら同じ物件がずらりとならんでますから。
こういったハイエナ業者が後始末しないだけで、この物件は借り手がないんだなんて誤解されていい迷惑だと思いますね。

[862: ビギナーさん]

ヤフー不動産の賃貸情報なんて不動産屋の釣り物件じゃない？

[863: 匿名さん]

あるでしょうけど
値付け次第でしょうね
いくらタワマンとはいえ，３０万以上出すなら、内陸部のマンションて考えるんじゃないかな
でも、投資用で買って半年も決まらなかったら本当に気の毒
その間も、管理費，修繕積立金，ローン、固定資産税払いつづけるんだもんな。
多分、借り手がいなければしばらく待って売ってやれ、地価も上がっているし、なんて考えてんだろうけど、潮目が変わっちゃったもんな。久しぶりにヤフー不動産見てあぜんとしたりして。
売るときにはまた、３%いるし、買い手も３%、購入時の諸費用と売却益への税金考えると結構，厳しいものになりそうだな。住民票だけ移して買い替え特例使う人も出てきそう。でも税務署もそんなに馬鹿じゃないよね。
そんな、にわか投資家、湾岸にはいっぱいいると思いますよ。

[864: 匿名さん]

８５８さん
よく考えてみたら、いくら居住用といってもネット利回りは３%台ですもんね。計算していないけど、湾岸の高値物件なんて３%の前半ぐらいでしょう。今後の金利上昇考えたら、ファミリータイプの新築マンションはとても買えんわ。

[865: 購入経験者さん]

半年以上決まらない部屋は欲をだし過ぎて値付けしてるところのみでしょ。
適正賃料＋新築プレミアム+アルファ程度なら全然契約率あると思いますが。
私のトコではありえない値付けしていなければほぼ全て埋まってますよ。
周辺相場を無視しなければ、需要はあるので持っていても損はないと思いますね。

[866: 匿名さん]

とにかく、株もそうだけど不動産も素人集が増えすぎたほうが、こっちは仕事がやりやすい。
賃料だってたった２％下げるだけでおかげで１ヶ月早く決まったりする。
素人衆は欲を出して結局礼金まけたりする。データ集める努力してないもの。自業自得。
買ってる部屋も安かろう悪かろうで自覚なしで高値で貸そうとする。
まぁ、いいけど。

[867: マンション投資家さん]

20万円以上の賃料を自腹で出す層なんて多くはない。
多くは企業の借り上げ社宅扱い。
企業は、敷金は出すけど、礼金は認めないところが多い。
そんなことも知らないで「礼金」を設定している湾岸物件は素人物件ということかな。
ちなみに大和ハウスが豊洲で展開している「ロイヤルパークス」は礼金は「なし」。
ただ、ここは賃料設定が高すぎる・・・。
ミッドタウンも「礼金なし」だが、敷金が6ヶ月で4,5百万払わなきゃいけない（笑）

[868: 匿名さん]

>>867
それはあなたの感覚で、
現に20万以上出している私が居ますし廻りにもいます。
かくいう私も、
学生時代は１０万円以上の賃料を自腹で出す層なんか居ないと感じてました。

[869: 匿名さん]

>>868
パチパチパチ。
世間知らずにもっと教えてやってくれよ。

[870: 匿名さん]

今ですら高値つかみ、ババ引きの様相呈しているのに
これから金利上がっても、踊り場へてさらに上がるというの・・・
不思議

[871: 購入経験者さん]

>>868
867ではないですが、この人は『多くはない』といっているだけですよね。

[872: 匿名さん]

23区の居住者は４７０万人（住民登録ベース）でそのうち港区２０万人、千代田区２万人。
月坪１．５〜２．５万出せる都心に賃貸で住む人なんて極めて少ない比率の人だよ。
でも需要は少ないけど供給量はもっと少ない。実際に品質のいい賃貸は価格が高くても
キャンセル待ちというのがいままでの姿。年間４０００戸以上供給しても需要は埋まらない。
なにしろ賃貸住いは目新しいものへ住み替える人が多いからなおさら。
問題は質の悪い既存中古の空きだろうよ。
賃貸でリフォームすれば客がつくという馬鹿な話はもうなくなってきた。

[873: 匿名さん]

新築の2割でも引けば客は付くだろ
なんで１かゼロで考えたがる？

[874: 匿名さん]

>>872
２３区は855万人千代田区４万
でした。訂正しておわびします。

[875: ８６７]

私は賃料28万円の部屋に7万円で住んでいるマジョリティーの一人です。

[876: 匿名さん]

私は２３区賃料１３万のところに、７万補助で、６万で住んでいる
本当ののマジョリティ、の一人です。

[877: 入居予定さん]

私は23区9万の部屋に1.5万補助、7.5万で住んでいる普通のサラリーマンです。

[878: 匿名さん]

８７５さん
うらやましいですな
でも、本当にいい物件は高値維持で、需要も多いけど、駅から遠くて築古い物件は都内でも本当にたたかれているみたいですよ

[879: 素人大家さん]

私は都心３区に、月坪1.33万（中央区）1.45万（港区）1.41万（千代田区）
で貸してるマジョリティー大家の一人です。
２万、３万の立地の物件はマイノリティ（富裕層投資家）でしょうかね。

[880: 匿名さん]

私は近郊の9万円のところに、補助ありで自分では3万円で住ん
でます。お金を貯めるには、寮か補助があってもなくても
「安い」ところに住むことに限ります。
どうせ自分の物ではないのだから、多少なら不便でも構いませんし。
この感覚はもしかしてマイノリティでしょうか？
（これがマイナスがある物件は叩かれるもとではある気がしますが・・・）

[881: 匿名さん]

私、株もやっているから本当は金利上がるの嫌なんだけど
でも、これでマンションバブルが崩壊するなら耐えられる気がする
いまの３０台の若い人がデベの営業マンにおだてられ、新新価格の物件買ってしまい、変動金利上昇で支払い増え、買いたいもん買わず，子どももつくらず、１０年経ってみたらその物件も少なくとも３割は下がっている（東京ですら人口横ばいなんだから当然だろ）。そんな社会はおかしいよ。

[882: 匿名さん]

>>881さん
全く同感だ。

変動ならまだいい。
フラット３５で資金計画組んで融資実行時（タワーなら２年後もざら）に
長期金利だけがあがっていたら・・・これは結構恐ろしい。
超長期で２５年なら解約して変動の３５年に借り替えて
返済額を減らせる。
しかし最初から目一杯は「ローン金縛り状態」
万が一物件担保価値が下がれば借り換えすらできない「ローン地獄」。
まだ変動で５年同額で未払い利息のほうが救いはある。
なぜなら、下がったあとに遠からずまた上昇期がくるからだ。
ローンというのはデフォルトをおこさなければいくら借りても平気なんだよ。
キャッシュフローが「自分の年収しかなくて、親がこれから退職という団塊ジュニア」
は地価がピークをすぎたら金融機関にとっては最もやばい客に変わりかねない。

なにしろ親の年金額や健康状態はローン審査に含まれない。本当はやるべきだ。
（実家が地主だ余計なお世話。という人は読み飛ばしてくれ）

[883: 882]

長期金利は確実にあがる気配になってきた。
提携ローン以外で資金調達をしようとする人も増えるが、ローン条項はつかえなくなり
下手をすると決済までに融資が決まらずもめる話も出てこよう。

キャリートレードや円安を防ぐとかいろいろ国の面子もあるからコール翌日物の金利を
上げる姿勢だけみせて企業への融資は低金利というのが基本だろう。

よく藤巻さんや成毛さんが「長期金利が安いからそれ自体銀行からのギフト」
みたいに言っていたのは過去の話。
彼等がいう「長期」とは５年１０年固定の話で、決して３５年なんていう気の遠くなる
「長期」ではない。住宅ローンは不動産投資には使えない（のが原則）。

一方債権市場は金利のトレンドを反映するわけで、国債利回りは先読みで
どんどん上がる。というかすでに上がりはじめた。住宅情報誌がこのところ
「買える価格」「ローンの組み方」みたいな特集ばかりなのに誰も詳しく読んでいない。
買い手市場の７年以上の歴史が、「営業に聞けばいい」という姿勢を作ってしまって
いるからだ。
銀行も、不動産会社もおなか一杯でこれからは管理会社に稼がせていきる時代
と思っている。優秀な人材は仲介市場の開拓に回っているのか実際どこの販売現場でも
知識に長けたやつは少ない。

国債の利払いなら、長短とりまぜていくらでも延命できるが個人の住宅ローンが
その巻き添えを食うのはまずい。
金商法の施行とあわせて住宅金融支援機構（旧公庫）の立ち上がりが
懸念されている。証券化を絞めてフラット３５だけ生かすわけにはいかない。
住宅金融支援機構自体が「デットの証券化」で食っている金利上昇命の会社なのだ。
証券が市場でさばけないとその存在価値が減る。
新規の貸し出しの利益が期待できないと存続の危機なのだ。

[884: 882]

一番あおりをくらうのは高額大型物件の青田買いの若年層。
おそらくは、デベも行政筋から「無理な客に無理なローンで売るな」という指導は再三受けて
いるはずだ。
こんなことは言いたくないが、購入者サイトのコミュニティは「あいつらが買えたなら
私だって」みたいな「金利差、価格差を抜きにした」チャレンジ精神だけを高揚させる一面もある
ような気がする。
お世話になったサイトだけに、自分の独善とはおもいつつも、
「おい。みんな。もうやばくないか？」的な発言をしてしまうと、消費者サイドとも思えぬ
「買えない妬み。倍率さげたくて書いているネガキャン」といとも的外れな答えが返ってくる。
なんだかなぁ・・・と思う。

プレジデントの記事にもあるように大抵が「無利子親ローン」＋「フラット３５」だったりする。
親は団塊世代で、自分が果たせなかった夢「都心物件を底値で買う」を息子に託す。
でも連結決算家計は、こどもの教育費。思わぬ都心生活のコスト高。
転売すれば１０００万儲かるなんて浮かれているうちはいいが、住み始めてみないと
「高くつく都心ライフ」が負担に思われはじめる。
安く買えた旧価格組はさほどでもない。新・新価格は金利上昇と地価低迷の二重苦がおまけに
ついてくる。

地価が上がり続けて含み益で担保ローンでいくらでもカネが借りられたのは１９８０年代の話。
もし予想より早く下落がはじまったら、どうなるか。
資産＝転売価格−経費−残債
これがプラスなら、「フリーローン」で子ども教育費でも何でも借りまくって生活をつないで
最後は物件売れば最悪の事態は回避できる。
しかし、最悪シナリオは物件担保に金を借りて返せなくなった場合、そこでさらに
地価が下落にむかったらどうだろう。
坪単価２００万で買っていれば担保価値と残債の差がゼロになるまでに１０年以上の余裕が
見込めるが、坪単価２８０万で買ったものが３００までしか上がらずその後２４０になったら
その時点で１割の自己資金の人は残債割れということになる。
これは入居までの２年を含めて６年後には起りそうな気配だ。

みんながマンション頼みで幸福になろうという「異常事態」になったところで
「２３区新築マンション価格」は、その重さに耐えかねてゆっくりと沈みはじめるだろう。

・・・とむりやり話をスレタイにもどしてみる。

[885: 882]

注
>坪単価２００万で買っていれば
旧価格という意味。

[886: 匿名さん]

この金利上昇、どこまでいくのて感じだ。
一本調子の上げはないんだろうが、いずれにしろ本格的な上昇傾向に入ったと考えるのが無難だろう。いよいよ、超低金利時代の終焉てわけだ。藤巻さんの言っていたとおりだな。
マンデベも新価格程度ならなんとか売り抜けられるだろうけど、新新価格となると疑わしい。値下げですめばよいほうで、最悪売り止めてなことになるんだろうな。
リーマン投資家ももう、不安でいっぱいだろうな。腰が浮いてきて明日にでも仲介会社に駆け込むんだろうな。逆に駆け込まない人はよっぽど、経済に疎い人だ。
インフレ期待といっても、なぜかみんな取り違えている。インフレというのは通貨価値の下落で、いうまでもなく現金持っている人が一番損する。だけど、不動産が上がると考えるのは早計で、インフレになれば長期金利も上がり、不動産や株式には大きな打撃になる。
インフレと資産インフレは違う。低金利で資産インフレになれば不動産は上がるが、本当のインフレになれば不動産は下がることもある。石油ショック時代を思い出してみなよ。

[887: 匿名さん]

結局、Ａという物件が上がるのはさらに高値で買う人がいればこそ。
ムードが大きく影響するけど、逆に回転し出したら怖いよ。
都心で始まったバブルは郊外や地方にも拡大するかと思ったらだめだった。
関西の契約率は５０%台だし、郊外も在庫急増は常識。フーの株価なんて、高値の半値。
通貨供給量も増えないし，供給増、需要減という構造的問題があったからだと思う。
最後に２３区だけが、強気を維持しているけど、それもそろそろ終盤だな。

[888: 匿名さん]

>フーの株価
ですか。さすが、ここのスレの住人は視野が広いね。
二極化の雄とばかり思ってそこまで目が行かなかった。そうですか。

[889: 匿名さん]

８８２さん
ローンの問題、本当に切実ですね。
かって、バブル崩壊後にゆとりローンで物件買った人は物件価格の下落とローン負担で本当に苦労しました。
今回もその轍を踏むんでしょうか。本当に国には何とかしてもらいたい。

[890: 匿名さん]

でこれから、どうすればよろしいのでしょう？

と、賃貸住まいの素人からの素朴な疑問。

[891: 匿名さん]

本当に気に入った物件があって、多少の金利アップでもローン返済に自信があれば買えばいいんじゃないでしょうか。
ただし、●年後に転売して一戸建てに買い換えようという計画があれば慎重になったほうがいいかもしれません。（住宅評論家みたい）

[892: 匿名さん]

そうですか。ありがとうございます。

[893: 匿名さん]

もともと都心の億ション買ってる人はローンなんて組んでないよ
いつまでたっても都心は高嶺の花

[894: ご近所さん]

>>893

そうかね、ローンの話。本当の超ど級金持ちだったら話は別だが、
億ション程度の金持ちだったっら、1億を超低利で借りれる
チャンスは見逃さず、とりあえずありがたくローン組ませて
もらう人も多いと思うけど。
マンション購入に際して借り入れが「必要」かどうかは別にして。

[895: 匿名さん]

８９３，８９４さん
そんなこと言ってて恥ずかしくないですか
発想に社会のことを考えるということはひとかけらもないんですか
自己所有の都心物件さえ値段が下がらなければいいんですか
ローンの問題は大半の、特に若い世代にとっては切実な問題ですよ

[896: ボロは着てても]

８９５さん、ここでそんな事いっても㍉
財布の中身はともかくも、心根は乞食ばっかだから

[897: ご近所さん]

>>895

893ですが、
何か怒らせてしまうようなこと書きましたか？だったらすんません。
何が気に障ったか教えてください。

ところで、jj-navi見てたら、今週は結構価格変更（勿論下方）
物件が増えてますね。（私が見たのは、世田谷の戸建て・土地・
中古マンション）

ちょっと怖くなってきました。

[898: 匿名さん]

いや、それはある程度いい気もするけどな。＞都心高級マンション高値
ただ、都下や神奈川・千葉・埼玉まで高値の傾向があったからその辺
りは問題なんで、不動産下落傾向はまあいいんじゃない？
金持ち父さん都心居住で生活水準も超リッチ（小学校から有名私立
でも何でも行かせてさ）。貧乏までは行かない父さん都心以外
居住で老後や教育費に備えてやや節約生活。
だって３０前半の氷河期世代、就職も大変で、住まいも極度に不本意
だったらかわいそー。

[899: 匿名さん]

で、当スレの名前になっている質問に関しては『すでに始まっている』が答えになるの？

[900: 買い換え検討中]

まだ、でしょ。
新築が下がりだしたらだから。

環八あたりの売れ残りは値引きしてるのかなー？

[901: 匿名さん]

ここのスレの一部の人は金利上昇＝インフレ期待を喜んでるみたい
だけど、そうなると格差はますます拡大するよ

[902: ご近所さん]

全然してますよ

>>環八あたりの売れ残りは値引きしてるのかなー？

[903: 匿名さん]

＞でこれから、どうすればよろしいのでしょう？
＞と、賃貸住まいの素人からの素朴な疑問。

買わないのが正解。

今後値上がりが続いて、自分は結局買い逃す

というビジョンを捨てられたら
あえて買うことはないです。

マンションハイというのは多くの人が高額の買い物ををするときに
陥る心理状況。
一種の躁鬱症状に近いものだと思います。

とりあえず２００１年からこのかたの経済誌のバックナンバーを
会社の資料室か区の図書館で読んでみましょう。
いかにマスコミとエセ評論家の口車と未来予測に踊らされてきたか
がわかりますよ。賢い人はいままで黙ってきているはず。
不動産を動かすのは、元祖匿名さんの言う「金融庁」
その前に井出保夫ちゃんの『不動産は金融ビジネスだ』あたりを
もう一度読み直してみましょう。絶版？文庫にしてもいいくらいの本です。

買うのなら下がり始めたら売る覚悟で買いましょう。
私なら、視点を変えて新線の駅直結。まじめにおおたかの森を買います。
これから値上がりするのは、武蔵小杉とＴＸ駅前。
お前の趣味は聞いてないって？・・・すみませんスレタイとずれました。


でも自分で見つけて仮説を立てて読みが外れたら怪我をしないうちに
売る。これが不動産買いの面白さです。

かくいう私。１９９０年代後半にたまプラーザを底と読んで買ってまもなく
大下落。
当時のマンション評論家の言うことを信用した結果ですがね
その方々は業界から淘汰されましたが思えばマンション評論家
人材不足はあたりまえ。呪術師のような因果な商売ですね。
外れたらオマンマの食い上げだし
業界の意向に沿って書かないと仕事もこないし。

とはいえ優柔不断な私はいつか戻すとおもいつつ５年住み続けてしまいましたね。
物件は、買うと「可愛い」ですからね。
でも、それはダメなんだと。ダメマンションに無駄金（ローン）払うくらい
ならもっと可愛い子どものために無駄金使うべきですよ。

家族が乗る船が泥の船かどうか見わけるのが一家の主の務め。
・・・なーんてねｗ

[904: 匿名さん]

長期金利が上がったぐらいでガタガタ言いすぎでしょう？
今度の利上げを織り込んでるだけしょう。
そりゃ不動産株やREITも下がるよ、そりゃ・・
去年の利上げ前と一緒！

[905: 匿名さん]

904さん
問題は長短の金利差ですよ。

これがひらくことの意味・・・・大きいですよ
それとマスコミの反応の異様な速さ。
井上の爺さんが何で今頃担ぎ出されたか。臭いなぁ
かなり臭い。
まあエンドさんにはどうでもいい話だろうけど

変動は0.25ペースで上がるかあがらないかわからないけど、長期金利は気配を織り込んで市場が決めるわけだから、長期＝フラット３５頼みの一次取得者が、短期というか変動に乗り換えて５年後
物件価格が下がりはじめたら・・・どうなるんでしょうかね。

今の４５歳〜６０歳の世代がたどった轍を踏むことにならなきゃ
いいが・・・ていう意味なんだけどね。

[906: 匿名さん]

行政が大胆な金融政策に出る前はいつだって提灯持ちが騒いでマスコミ使ってアナウンス
するという話で、昔の購入者は新聞記事や東洋経済くらい読んでいたけど
今の若い子は新聞もとっていないでネット。
そういう子が親の懐あてにしてマンション買う・・・・もういいか。勝手にしたらｗ