23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[82: 購入検討中さん]

もう売ってるよ、勝どきは。

[83: 匿名さん]

＞80さま
http://www.goldcrest.co.jp/ir/pdf/070201_01.pdf
http://www.goldcrest.co.jp/kessan.html
有利子負債１２００億どころか流動負債合計昨年決算で４８０億、
今期第３四半期分でも１８０億円じゃないですか。

[84: 匿名さん]

確かに、第一期　４９５戸のうちの５０戸売りだしたみたいですね。
失礼しました。

[85: 匿名さん]

坪単価２５０万内外ならここまでもったいぶる価格でもないのに、意味不明ですねぇ
ベイクレの後遺症が残っているんでしょうかね。
ちなみにＴｈｅクレストタワーは、小ぶりながらゲートキーパーが常駐して
住人を見守る雰囲気のいいタワーマンションでした。
目の前の銭湯が私は好きでしたね。

[86: 匿名さん]

>>83
その他に社債１１２０億円、長期借入金９０億円等の固定負債１２１４億円ありますよ。
でも不動産会社だからこれぐらいの借入金額は普通です。特にここだけ多額の借金ということではありません。

>>85
ベイクレとは港南のタワーマンションのことですか？確かに周辺のタワマンの中では一番奥であることは間違いありませんがまだ残ってるんですか。駅前の品川Vタワーは勝ち組代表なので除外しても、少し手前のコスモ、パーク、フェイバは分譲時の４〜５割り増しぐらいで売りに出てます。実際は売値と成約価格が乖離してるのでしょうかね。都心は本当に上がっていると実感してますが、港南、芝浦、晴海あたりはまだそこまで上がってないのでしょうか？どなたか成約価格の真実を書いて頂けるとありがたいのですが・・・・・

[87: 匿名]

>８３さん

あなたの言われる数字は流動負債分のみ、固定負債を含む、いわゆる有利子負債＝負債合計は
２００７年第３四半期末(これは今期ではなく前期になります)で１４０２億円強。
私が書いた１２００億円というのは、四季報等に載っている２００６．９月中間期末の数字です。
要するにこの３ヶ月で２００億円ほど、有利子負債が増加したのです。

[88: 匿名さん]

当人かレインズのぞかないとわからないと思うけど、知りたいなら実際に買いにいって値切ってみたらいいでしょう。

[89: 匿名さん]

＞８７
なるほど、それだけ見ても結構「専業デベ」の苦境が察せられますね。
だいたい総合デベならオフィスという固定収入があるけど専業の場合
子会社の管理会社の売上げが固定収入というだけで自転車操業に近い
わけで、いよいよ事態も煮詰まってきたのかも知れませんねぇ

[90: 匿名さん]

>>86
＞ベイクレ・・・まだ残ってるんですか。
ベイクレスレでも書いてあるが、販売中止したみたい。
１年先に地価がもう一段上がると読んで十数戸？（休日の夜でも灯かりのつかない
部屋はもっとあるが）残してあるとの巷の噂。

＞コスモ、
現地を知る人は、コスモとアイマークの話しはいわばタブー。
コスモの南側住戸は６０ｍ先に４３階の壁が立ち上がって眺望を塞ぐ。
それがいかに気の毒な状況かは現地を見ればわかる。
建つ前は売りが目立った。
＞パーク、
基本的に転売の少ない物件。みんな気に入って住んでいる。
８階？の３ＬＤＫは相当長い期間にわたって売れずにあった。

＞フェイバは分譲時の４〜５割り増しぐらいで売りに出てます。
フェイバの平均坪単価は２１０万（北側の部屋はかなり安いため）
３１０万（１．５倍）というのは見たことがない。

売値の何倍なんていう理屈は中古市場では無意味。Vタワーの新築時価格
は２８０万／坪だが、それを知っていたからって３３０万レベルを値切ってかえる
わけではない。むしろ高値感がつのって買いのがす）
素人は新築時がフェアプライスでその後値上がり益がアドオンされると
考え勝ちだが、中古市場とは思惑＝フェアプライス


＞売値と成約価格が乖離してるのでしょうかね。
そういうものもあるし、売れないであきらめるものもある。
ただ、人気の物件は３ヶ月売り物が残っていたことはない。
物件の人気格差は完成モノゆえにごまかしがきかない。タワーフェイスは
賃貸用としての売りや転売が多いね。

＞港南、芝浦、晴海あたりはまだそこまで上がってないのでしょうか？
上記のように物件ごとに違う

都心が１．５倍　湾岸は１．２〜３倍。ここの物件で差がある。

私は、広告と住宅情報タウンズをかかさず見て自分が物件持っている
場所の中古価格は必ずチェックしている。
坪単価を計算すべき。

[91: 匿名さん]

Vタワーは駅近で当時としてはそれなりの高額だったので買えなかった人はたくさんいた。
反面、それ以外の湾岸タワマンは安いのにも拘らず完成前で全容がまだ分らず加えて環境の悪さと駅から遠いというのがネックになって購入を避けた人がたくさんいた。

建物が完成して入居者が居住し状況が分り併せて公示価格の上昇を受けて中古価格もUPしてくると、あの時買っておけばよかったという人がこれまた多く出現する。

買わなかった人には当時買わなかった理由がそれなりにあったのだからそれで納得すればいいのだがいつの時代でも不動産の上昇局面や下降局面になるとこういう”タラレバ”が繰り返される。

[92: 匿名さん]

まあ今回の上昇は急激だから特にそういう人が多いのではないかな。

[93: 匿名さん]

わたしはあのとき買っといてよかった組です。
あのタイミングで買わなかったら今頃どこに住んでるのやら・・・

[94: 物件比較中さん]

わたしはあのとき買わなかった組です。
今も賃貸マンションです。でもそれで良いと思っています。家賃補助もありますし。
私の周囲もそうですが、「買える値段なら買うし、買えない値段なら賃貸でいいじゃん」という
感じです。
まだ人生長いし、貯蓄に励んで買えるタイミングで買えば良いだけと考えます。
背伸びしてまで買うようなもんじゃないでしょう。
ローン支払いだけが人生なんて虚しいですし。

[95: 匿名さん]

>>94
うーん、自分に言い聞かせているだけのように感じてしまいます。

[96: 匿名さん]

狭い賃貸で自分の好きな内装・インテリア選びもできず
同じように働いている同僚は○千万の物件価値上昇で実質負債額ゼロに近づく
確かに虚しいですね

[97: 大手企業サラリーマンさん]

＞９４さん
あのとき買った組です。
当初は賃貸で探していましたが、月額賃料では希望地に住めず
購入することにしました。
先日、同じ間取りの下階が月25万＋で賃貸に出されていましたが、
2週間足らずで成約した模様です。
いまローン月額はその賃料の3分の1程度。
「ローン支払いだけが人生」とはちょっと違いますね。

[98: 匿名さん]

９４さん。
自営業者等とは異なり、ちゃんと家賃補助があるのですから、その長期的判断正しいと思います。
恵まれたポジションを最大限生かして、短期的視野に陥らずに今後も余裕をもって臨めば、カネや不動産など物質的な富は後から追っかけてくるものです（カネで買えるものなど所詮しれてますが）。

長期的視点が重要だとは皆頭では分かっているんですが、今しか見えないからどうしても、、、。

[99: 匿名さん]

>97
あのとき買わなくてよかったって書いている訳じゃないんじゃない？
家賃補助が出ているから今は買わないというのは分かるけどなあ。

[100: 元祖匿名はん]

まあ、巷の雑誌の言葉を借りれば、
企業サラリーマンで人事に一任勘定した人生をよしとするかどうか、なんですかね。
家賃補助ないよりあるほうが勿論良いですけど。
普通の人が家買うのに背伸びしないで買うっても自己資金もしれてますわな。
いやどっちのよしあしじゃないですよ。完全に好みの問題。

ただ、不動産は、よく知っておかないと、大儲けも大損もする可能性があるってことですよ。
日々多くの方が目先の何十万、何百万のために働いてて、何千万得したり損したりするわけですから。
まあ横で大儲けしてる人見て、それでも平気で賃貸ってのもリスクなく良いかもしれませんしね。
私ならいやですが。

[101: 元祖匿名はん]

追加、、株はやらなくても死にませんが、不動産は普通借りるか買うかしないと生活できませんからね。
身内で相続もあるかもしれないし、半ば強制的に関与が出てきます。
不動産をよく知ってて、その上で賃貸ってのはある意味利口だと思いますが、まあいいや的な発想で
家賃補助もあるしってのは、（９４さんがそうだとは言いませんが）ちょっと場当たり的というか
あまりうなずけないですね。

[102: 匿名さん]

>>99
あの時「買わなくて良かった」→2003、4年以降。
と言うことは、現在まで3〜4年が経過しており、
わざわざこの板（スレ）に書き込む（日頃見ている）ということは、
当時、表面的理由とは別に、「資金不足」に象徴されるべく、
手が届かないという自身の経済環境か一番大きい理由じゃないですか？

次は手が届くかもとＭＲ周りしていたら、下値自体がどんどん切り上がり、
もう手が届くレベルではない。向こう20年近くはここら辺では
購入絶望だから賃貸で行くしかないと・・・。

[103: 元祖匿名はん]

まあ、邪推はやめましょう。無論そういう人も結構いるとは思いますが。

[104: 匿名さん]

>94さん
買えるタイミングって、何を待っているのでしょうか。
セカンドハウスじゃないなら、必要があって必要な時期に２年以内位のスパンで探して、結論は気に入ったマンションを買うことになると思います。
そのときに資金不足で買えなからといって、貯蓄して資金ができてもその時には、年齢でローン組めないか、更に価格が高くて、やっぱり買えないことには変わらないと思います。
それとも遺産を考慮に入れているのですか？

[105: 匿名さん]

家賃補助がどのくらい出てて自己負担がいくらかに寄るかもしれませんね。
仮に全て会社持ちとか数万しか払ってないなら、もう都心部は既に上がってしまったし、
毎月貯金と運用もしたらそれはそれでいいとは思いますがね。
まあ本人出てこないとなんともいえないですが（笑）

[106: ９３]

>>94
私も家賃補助は出ていたのですが、購入するなら今しかないと思い
ない頭で経済誌を読み漁り、物件を物色していました。

やっと30超えた若造ですが私が定年を迎えるまでに
今後、あのような買いやすい時代がくるのでしょうか。

[107: ビギナーさん]

>>106

われわれが庶民が買いやすい！と思えるタイミングは
おそらくこないと思われます。

家の購入は贅沢で痛みを伴う物です。
それでも夢だから買う。。。

つまり買った方が得と言うことは地価が継続的に
上昇、つまり高度成長時期以外はありません。
安くなったとしても、そのときは不景気で購入できる
状況ではない。
特に、２００３年頃の価格は景気本格回復前ですから
現在の通貨価値と比較できません。
４年前の一億は今の２億程度の価値かも知れませんよ。

私感ですが、一般サラリーマンが背伸びをしてなんと
か購入できる価格が適正価格だと思いますがいかが
でしょうか？

[108: 匿名さん]

なんかまた底値で買った自慢大会の様相になってきちゃったね。

[109: 匿名さん]

私は94ではありませんが買わなくて正解（というより賢明）だと思っている組です。
頭金少なくても３５年ローン組んでかった人は今浮かれているみたいですが…
金利、管理費、駐車場、固定資産税などのランニングコストとか考えているんですかね。
レバレッジ効かせて投資用と考えている人はいい判断だと思いますが居住用で自慢している方々は滑稽ですね。

[110: 匿名さん]

>>109
持たざる者（持てない）のこじ付け・・・かも知れませんね。

＞ランニングコストとか考えているんですかね
＞金利、管理費、駐車場、固定資産税
通常、融資を受けて車を保有していれば、３年前でも、１０年前でも、
現在でも、１０年後でも、そのランニング費は所有者なら
いつでも掛かります。（常識）

物件価格のパフォーマンスが良い時（安い時）なら、固定資産税は
有利でしょうし、低金利が続いている現在（数年前はさらに低利）は
金利コストも歴史的に有利でしょう。

[111: 匿名さん]

１０９は釣りじゃないの？　今購入検討者ならもうちょっと前に買えてたらって思うのが普通。
永遠に買わない気の人（遺産があるとか賃貸派）なら分かるけどここにいない気がする。
買えていた人（もちろんひどい無理がない範囲で）はうらやましいですよ。
ただ、自慢話はされてもなんだかなあって感じですがねぇー。

[112: 匿名さん]

マンションによっては10年経っても価値がさがらないのもあるんでしょうか？市場がさがったときでも　価値を維持（またはアップ）できるようなマンション選びのコツとは？

[113: 匿名さん]

>>112
みんなの逆かな。
掲示板素人が下がると言うものを買う

[114: 匿名さん]

ごく少数、ヴィンテージものがあるじゃないですか。

[115: 匿名さん]

ヴィンテージマンションって何十年(百年）たっても価値が下がるどころか逆に
価値が高まっていくようなマンションのことでしたよね。
マンションは管理を買え、ってよく言われてますが　
住民同士の意識が高いようなマンション、管理が行き届いたマンション、
がヴィンテージマンションになるのでしょう。質の良いマンションならば
市場価格の下落が続いたときでも価値が向上していくようなマンションならば
何年たっても価格下落とは無縁でしょうし新築マンション価格も一般的(普通）マンションタイプとヴィンテージ候補タイプマンションでは　価格の上がり下がりもぜんぜん違うでしょうね。

[116: 超スーパービギナーさん]

転売目的で買った業者の未入居物件の売りが急増してきています。ご注意。

[117: 匿名]

「都心に住む」がヴィンテージマンションとしていの一番に出して来るのが
広尾ガーデンヒルズ。
しかし、ここは最高値時、坪３０００万円を大きく突破、その後、１０分の１まで
暴落した。

教訓　市場価格と無縁のマンションはない。

株と同じで、いくら優良株、優良物件でも、高値掴みはだめである。
割安物件を、資産価値の高い立地(都心の人気地域）に求めるのが王道。
もちろん管理を含め、しっかりした造りの物件であることは当然。

[118: 匿名さん]

管理が行き届いたマンションは確かに資産価値も下落しないと思います。
が、管理を行き届かせると管理費用もその分UPするのでは？？？
そのUP分を補えるほど価格差が出るのか疑問です。

感覚的ですが、立地の影響が大きすぎるので、相対的にその他の条件はほとんど関係ない気がします。

[119: 94]

いやいや買った人のプライドを刺激しちゃったようですね。

4年前に買う寸前までは行きましたよ。抽選当たって頭金振り込む直前までは。
ただ、親に反対されましてね。「転勤もあるし、結婚もこれからなんだから」と。
自分の場合は4年前時点で自己資金も2500万ほどあったし、会社の住宅ローン補助もあるので、
購入は十分可能でした。
東京なら転勤になっても賃貸需要はあるとも考えましたが、親の忠告に従いました。
家賃補助（半額まで）あるんだから無理に買わずとも十分立地の良いとこに住めるし。

自分の周りに買った人もいますよ。
それらの人の意見も聞いています。買った後のランニングコストの事や管理組合の事とか。
買って良かったという人もいますし、買わなきゃ良かったという人もいます。
一番多いのは自分と同じように「買える時に買えばいいじゃん」ですけどね。
正直、今は価格も高いし住宅ローン控除もなくなるしで、購入経験者からは
「これから買うのは控えた方が良い」といわれるケースもありますよ。

自分の場合は、家賃補助がある大企業勤務という得点を生かそうと考えています。
理想は資産を増やして6000万くらいまでにしてキャッシュで買えるくらいに速く持って行きたいなと。
実際に買うかどうかは、その時の状況（仕事・家族など）によりますけど。

[120: 匿名さん]

>>119
そのとおり

まずは嫁さん探しが先ですな。

[121: 匿名さん]

ネットの影響か完璧な賢い消費者になることが目的となり過ぎ、
結局何も出来ないで目先の日々だけ過ぎるケースが増えているそうです。

[122: 匿名さん]

>>119
そのとおり。もう、貴方はプライド刺激するのが本当にうまいですよね。さすがです。

まずはその歳になったら親の言いなりになるのではなく、説得できるようになりましょう。
自分の意思では契約直前まで進んどいて、取り消した理由が「親の忠告」かよ（笑）・・・
とか思う人もいるかもしれませんので（私は思いませんよ。転勤もあって結婚する予定も
なく分譲を買うという思考については、親御さんと同意見ですし）。

恵まれた環境にあるのでしたら、虐げられたサラリーマンが集う場末の掲示板ではなく、
出会い系の華やかな掲示板に顔を出してみてはいかがでしょう。

[123: 匿名さん]

>>119

>資産を増やして6000万くらいまでにしてキャッシュで買えるくらいに

まあ、こういうこと言ってるってことは、資産＝現金（流動資産）と思ってるんだろうな。
バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。（博打で借金してりゃあ別だけどｗｗｗ）
手持ちのキャッシュの多寡に限らず、借入れ利息が低い時を借りた方が得だよ。

[124: 匿名さん]

123さん　レベル低い

[125: 匿名さん]

結局のところ、資金含め買う器量が無かったということだね。
転勤・結婚程度でビクついた訳けじゃね。

[126: 匿名はん]

皆、墓場に入っていくということで、、、。

[127: マンコミュファンさん]

逆に身軽だからできることもある。転勤も結婚の予定もないのであったら、今の立場をうまく使わねば。。
現金あっても何もしなければそれこそ宝の持ち腐れ。
冬彦さんに必要なのは自分で決断するということですね。

[128: 匿名さん]

結婚する気がない独身主義者はいいけど、居住目的の住まいを結婚前に
買うのはいいとは言えないのでは？　縁遠くなるよ。特に女性。

[129: マンコミュファンさん]

だから、居住用ではないものを買って賃貸に出すってことでしょ。
結婚前に居住用は無謀でしょうけど、金利の安い時期に広めの1LDKを都心に仕込んでおくのは
悪くはないと思う。もちろん4年前の当時の話ですが。今はうまみが薄いからね。

[130: 匿名さん]

４年前に，投資を見越してとりあえず買っておけばという意味になるから微妙かと。
もちろんそれが今の価格高騰の先見の明があったと言われたらそれはそうだが。
過去の話ではなく、今に戻せば１ＬＤＫ結婚前に買うのは勧められないのは確か。

[131: 匿名さん]

>>129
住宅ローンじゃなく賃貸ローンならば金利は高いでしょ。

[132: 匿名さん]

しかし今時、親御さんに反対されて家を買わない男性がいらっしゃるんですね。
本当にその理由だったらすごいですし、結局買わない、買えない方ではないかと。
自分の子息が大企業に勤めてながら家を買う行為に反対、意見する親も親ですが。

[133: 匿名さん]

上記、いい悪いで申しているつもりありません。私なら、ひきますというだけ。

[134: 匿名さん]

あと、大企業云々も関係ないですね。資金援助受けるなら又別でしょうが。

[135: 匿名さん]

話題が大きくスレタイとずれていのだが・・・

[136: 匿名はん]

冬彦さんとは懐かしや。

[137: 匿名さん]

１９９２年のドラマ。確か舞台は、噂の多摩ニュータウン　南大沢の公団分譲マンション
戸建て感覚のある１００平米超えるメゾネットの間取りで、冬彦さん（佐野史郎）のオタッキーな
書斎が上階にあって常時施錠されていて不気味だった。
思い返すと、地価高騰で３０代の夫婦は親がかりで（野際陽子の姑が当たり役だった）やっと
手にした南大沢。時代の住宅事情を反映していて面白いね。

[138: 匿名さん]

親から援助してもらって買うので、親の機嫌は取っとかなきゃ、ってことじゃないの？

[139: 匿名はん]

１１９読んで見たらこの人は違うみたいよ。どーでもいーけど。

買えたけど買わなかった、値上がりしてたかもだけど後悔してない、
だって僕は恵まれてるもーん、なんて人の意見には興味ないので。

[140: 匿名さん]

上に同じ、なんですが。
もっと優遇されてた人がいたね。家賃補助が事実上、青天井という会社があった（もっとも、出世を気にして、狭くて安いとこ借りてたけど）。

[141: 匿名さん]

＞140
出世の仕組みを知らないのかもね

[142: 大学教授さん]

あーあ、ここもレベル低い話ばかりになったな。
残念。

[143: 匿名さん]

>>123
＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。

いくらなんでもそれはないですよ。

[144: 匿名さん]

①都心で賃貸居住＋郊外プチセレブ土地に邸宅
②都心で賃貸居住＋リゾート地に永住可能別荘
　
二箇所居住はお金がそこそこあったけど買わなかった人や、
もう（都心には）買えない・買わないけど、庶民よりはお金があって
単なる賃貸や、郊外ではプライドが満たされない人たちに、流行っていくでしょうか？

[145: 匿名さん]

>>123
＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。
の意味

資産＝負債＋資本

この算式をマイホームに当てはめて考えれば良い。

このスレには難しいかもしれないから、これでやめとく。

[146: 匿名さん]

資産価値が永続する場合は、資産を構成する借金（負債）も資産のうちという意味。「借金も資産です」は、営業のよく言う言葉。時価評価の時代ですから、注意しましょう。

[147: sage]

>>145
間違っているから確かにこれでやめておいたほうがいいよ。

企業の場合は企業自体がカネを生むから
資産＝負債＋資本
でいいけど、
住宅はそれ自体キャッシュフローがないから
土地＋建物（減価償却資産）から負債を控除したものが
純資産

そこに住むということ自体「消費」
購科入が賃貸に比べ消費コストの削減になるかどうかは
キャピタルゲイン如何による。
いくら賃貸に比べて安かろうが値下がりして含み損なり
含み益が顕在化してはじめてわかる話。

[148: 匿名さん]

×購科入
○購入

[149: 購入検討中さん]

資産＝資本−借金

と表せば、借金が試算だなんて詭弁には騙されないんだけどね。
簿記は基本的に足し算だけでできるように工夫されているから。

[150: 買いたいけど買えない人]

＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ

とりあえずボキ３級から勉強し直し！！

＞147　キャッシュフロー有むかどうかの話に関係なく資産＝負債＋資本だし、
算数の問題で純資産＝資本＝元本＋繰越剰余金と定義すれば資産ー負債が当然に純資産になるよね？

要するに借金して買ってんのは自己資金にレバレッジかけてんだから、借金して買った部分について
利率より資産価値の上昇率が高ければ買った者勝ち、
同様に借金して買った部分について利率より資産価値の上昇率が低ければ買った者負け。

そんだけの話。今後不動産が利率より上がるか下がるかは神のみぞ知る。
とはいえ、現実には居住の使用便益の評価やら税金やらランニングコストやらからむと計算は簡単ではないが。

[151: 匿名さん]

>今後不動産が利率より上がるか下がるかは神のみぞ知る。
不動産の価格上昇はわからなくても、金利上昇は年０．２５％を目標と
日銀が明言している。
要するに中古価格が年率０．３％平均であがっていけば確実に利益が
得られるわけだ。

[152: 150]

>>151

いや、借り入れ金利と比較しないとだめっすよ。借り入れ金利が0.3%未満ならYESですが。。。。

[153: 匿名さん]

>>152
それだと、頭金が寝るだけで元金返済までたたで戻る話になる。
利払い分くらいは「居住の対価」として控除して考えるべきだろう。

[154: 匿名さん]

ていうか、不動産エクイティ価格上昇率＋賃料利回率と借り入れ利率の差が大きい局面と判断すれば、思いっきりレバレッジかけて100％借り入れで不動産を買うべきってことでしょ。もちろんどちらが高いかの判断は大前提として。

[155: 匿名さん]

簿記3級からやり直している123です。

みんな藤巻健史くんのように、積極的に借金をしましょう。
直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法・・・私が積極的に借金をする理由

[156: 匿名さん]

>>154
レバレッジのかけすぎの場合は実収入がリスクに見合わない。
５０００万の物件が年間２００万の純利益を生むとしよう。（キャップレート
４％、空室リスク１０％見込み）
１００％借入金の場合２．６５％３５年ローンで年間返済額２１９万で
キャッシュフローは「赤字」だ。
９０％の借入金で１９７万の年間返済。
８０％の借入金で１７５万の年間返済だ。
いずれにしても金利が上がれば並行して家賃を上げるか追加投資し
キャッシュフローを改善するか早期に売却して転売益を狙うしかなくなる。

[157: 元祖匿名はん]

まあ、住宅ローンなんて低利＆長借ベースなわけで、キャッシュフロー云々はともかく
ざっくり資産ってもいいんじゃね。とM&Aアドバイザーが申しております。

ただアパートローン引っ張る人には、住宅ローンはマイナスだよ。そこんとこ注意。

[158: 元祖匿名はん]

勿論プロなら１５４クンの言うとおり、ハイレバ、フルローン、オーバーローン、
何でも来ーいが前提ではありまんがな。借りまんがな。

ただ、ノンリコやブレット、テールヘビーなんかはエンドさんは普通出来ませーん。
だから期中キャッシュフロー的な側面からは当然不利デース。リスクデース。

上っがるかな♪上っがるかな♪さてさて、ほほー♪

[159: 匿名さん]

>>157
正確には、そういう有利な条件で住宅ローンが借りれる信用力が資産といったほうがよいでしょう。

[160: 公認会計士]

正確には・・・って
バランスシートの資産項目に「信用力」って項目あるのでしょうか？？？

[161: 匿名さん]

バランスシートに反映されたいない資産、負債はいくらでもありますよ。

[162: 匿名さん]

貴方、難しいこと知ってるようですが「公認会計士」は名乗らないほうが格好良かったな。

[163: 匿名さん]

なんかラベルが落ちたね、ここ。

[164: ベテラン経営者]

若い会計士の先生ってこんな感じの方が多い。
財務の事は銀行員のほうが話は通じやすいな。

[165: 匿名さん]

＞１５６
純利益２００万って、それに減価償却費が入るのではないか？
また、イールドカーブってのは、元金返済を考慮しない発想なので、元金返済が入ると当然ＣＦは苦しくなる。

[166: 匿名さん]

１５１さん！大嘘はつかないでください。

＞＞＞金利上昇は年０．２５％を目標と日銀が明言している。＜＜＜

予測はまだ持っていないし、一定のペースで金利を上げる考えも持っていない
と、総裁は申しております。

http://www.asahi.com/business/update/0526/TKY200705250403.html

[167: 匿名さん]

低調なようなので、スレ違いですが、ご容赦を。
ウランバートルのジャパンタウンとか、モンゴルで不動産投資してる人はおられますか？
所有権の市場が未発達で、占有権の未整備な市場が不動産の主流と耳にしましたが、
スルガコーポレーションのマンション、勢い良く売れているみたいです。どうでしょうか？
値上がりしても、インフレと為替で減価してしまうとか、土地がいくらでもあると言えば、
そうなんですが・・
スルーしてくれてもいいです。

[168: 匿名はん]

ウランバートルｗｗｗｗ　初耳だわｗ

[169: 匿名さん]

いよいよ下がる気配がなくなってきたようで。

[170: マンション投資家さん]

あの辺りは、ロシアから中国へのパイプライン建設地で、大国の利権争いがネイティブ民族巻き込んですごいらしい。道一本作るのでも、議会が紛糾して、簡単にはいかないそうだ。
ワシはすでに手を引いたぞ。

[171: 購入検討中さん]

質問です
私は不動産は長期的な視野で買いたいと思っています
ここ数年は上昇傾向だとして
たとえば、２０１５年以降にはどうなっていますか

金利は上がっている（水準は不明）
消費税は７−８%になっている
首都圏の世帯数は減少し始める
団塊ジュニアの需要は一巡して、つぎの購買層は急激に減少する
これまでの過剰供給に続き、８万戸前後の適正数を越えた供給が続く

　以上はあくまで仮定の話ですが、それでもまだ先高観とか駆け込み需要とか続くと思います。不動産はさらに上がります

[172: 購入検討中さん]

もう一つ、質問ですが
標準的な郊外のマンションを購入するとして、３４００万円を借ります。７００万円の頭金で諸費用２００万として３９００万円の物件を購入しました
３５年返済、変動金利で毎月の返済額は１０万円と少しです。プラス修繕積立、管理費、固定資産・都市計画税で毎月３万円あまりの出費と仮定します。合計で１４万円足らずです。
一方，同様の物件の毎月の家賃を１７万円と仮定します。（実際，私の検討対象で甘く見積もってこれくらいです）この中には管理費などが通常，含まれています。
家賃水準は近年、安定しているか、賃貸物件の供給過剰で若干、下がり気味ですが今後もこの家賃が続くと仮定します。
購入した場合は，所有欲が満たされる上、家賃より毎月の支払いは少なくて済みます。
しかし問題は、ローン返済を３５年、変動で計算していることと，将来の修繕費用を見積もっていないことです。また、所有に伴うさまざまなリスク（地震，火災など）はここでは無視しています。
私の感覚では購買も賃貸も経済合理性から見て、現状ではほぼイーブンか賃貸に部がありますが、これも金利が現在の歴史的低水準だからです。
金利が上昇し、支払額が増えれば（金利上昇の程度によりますが）購入のメリットは吹き飛びます。金利上商事でも物件価格を維持できる条件は①給与所得の増加②賃貸価格の上昇ーです。
日本経済はどんどんよくなっています。毎年着実に給与は増加し，賃貸価格も上がります。不動産価格はさらに上昇します

[173: 大学教授さん]

ここ、もうだめだな。

[174: 匿名さん]

急におかしくなったね。

[175: 匿名さん]

物件価格：6000万
頭金＋諸費用：200万＋2500万・・・貯金700万、親2000万
ローン：3500万

夫30歳：年収500万
妻28歳：年収400万
子供無（今後も予定無し）

来年の9月引渡しで相続時精算課税制度の住宅取得特例使えず、
さらに親は65歳未満なので相続時精算課税制度も使えず。
贈与税払いたくないので親に借入書ですね。無謀ですよね？

[176: 購入経験者さん]

どうでもいい・・・

[177: 匿名はん]

普通にいますよ。二千万貸してくれる親でうらやましいよ？

[178: 購入検討中さん]

デベ社員とみられる大学教授さん
私が言いたいことは、現在のマンションの新新価格は現行の金利水準を考慮しても，購買者の支払い限度に近づいているということです。
金利と地価に先高観があり，住宅ローンの減税措置の期間が近づき、これまでのデフレ期に購入を見送っていた富裕層や親からの贈与が期待できる層の駆け込み需要が今後も長期間続くとは私には思えません。
早ければ２００８年に、現在のマンション市況は急速に冷え込むはずです。現に現在既に郊外型のマンデベは在庫の急増に頭を抱え業績が悪化、需要が首都圏より弱い関西圏では契約率が５０%台まで低下しました。
日銀幹部の発言を素直に見ると早期の利上げをしたくてしょうがないようにも見えます。参院選の７月以降、２回利上げし、福井総裁の任期中に１%まで上げるというのが最大公約数的な見方となっています。その後，為替や物価，景気状況を見ながらさらなる利上げの可能性もあるのです。
利上げは①購入者の支払い能力の低下②ＲＥＩＴの価格低下ーなど、これまで続いてきた地価急騰状況に歯止めをかけます。さらに、物件価格も都心部の上昇から３−４年経ち、ボトムから見ると坪単価で少なくとも２割、多い場合は５割程度上がっているというのが実感です。今から電車に飛び乗るのは少々遅すぎるような気がします。
０８年以降，少なくとも地価は踊り場に入る可能性が高く、それから以降は日本経済と金利の状況如何にかかってくると思われます。もうこれだけ地価が上がってしまった現状で、買い急ぐ必要はまったくないというのが結論です。

[179: 購入経験者さん]

なぜ利上げするのか、考えたほうがよいですよ。

[180: 購入検討中さん]

もちろん景気がよいからです。（とはいってもＧＤＰ成長率は潜在成長率近くの２%程度です）
しかし、ＣＰＩはマイナスです
マイナスにもかかわらず利上げを急ぐのは，バブルへの警戒感があるからではないのですか
現在の財政状況はご存知かと思いますが、現状でバブルが崩壊すればどうなるか
財政出動はできない、利上げの幅も極めて限られている
私は前回と同様の崩壊が起きれば、日本経済は崩壊すると考えています
そこが、日銀が多少の景気減速を覚悟してももっとも気にしているところではないでしょうか
それと、購入経験者さん
あなたの給与は増えていますか。ボーナス以外でベースアップしていますか
第一、百貨店販売の状況を見ても消費はぱっとしない状況でしょう
こういう勤労者の懐具合の中で、金利上昇は通常の経済状態以上に大きな打撃となるのではないでしょうか
私は別に２００８年以降にマンション価格が下落するとは言っていません。
これまでのような急速な上昇は望めないし，経済や金利の状況如何で下落する可能性も大いにあるといっているだけです
心配しないで下さい

[181: 入居済み住民さん]

>>179
「マネーの日本への流入を促すため」と私は考えます。所謂、円キャリーの反動を加速させるためではないでしょうか？この場合、株式は勿論、不動産も当然上昇、究極的には強い円で外資を買収というシナリオも描けます。これじゃないですか？利上げの本当の理由って。。。