23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[722: 匿名さん]

話題に上がっていないが、発売中の「プレジデント」誌にも
『「不動産バブル」崩壊、これだけの兆候』という記事有り。

「すぐに大幅下落には繋がらなくとも上昇率としては峠を過ぎ、
　投資対象としては旬を過ぎて、ババ抜きの局面」という論調。

[723: 匿名さん]

東洋経済、アエラ、プレジデントと読み進んで確かに上記が一番説得力ある論調かもね。
ことに「金持ち家族貧乏家族」の記事とのセットで読むと面白い。

[724: 元祖匿名はん]

結構ブンヤさんとか、暇でここ見てたりするんじゃないの。
金商法もここで書いたときに翌日日経一面出て半分冗談かと思った。何の新ネタもないのに。

東京都心部でレジ賃料が上がるかどうか。
投資家の要求利回りが別段下がっていないとすると、
金利は上昇基調だわ、EXITで売るときに期待できないわ、の状況だと
①稼働率が上がるか、②賃料が上がるかしないと買い進み出来ないですよね。プロは。

で、投資家にせよ金融機関（レンダー）にせよ、空室率なんてそれこそ都市部だと数パーセント
前半しかみてない。満室想定までいかなくてもほぼ自然退去含めた満室に近い前提。
①はこれ以上上げようがない。
（この空室率は一棟前提の話ね。仮に区分一室だと基本ゼロヒャクだと申し上げてるとおり。）

ファンドも買わない、エンドにも見向きもされない価格・賃料設定になった、なってたとしたら
デベ側が価格調整せざるを得ないでしょう。SやGがチョイ前に言ってた売り渋りなんて局面は
旧価格時代の話で今やトンチンカンの可能性が高いでしょう。

今回は過去のバブルと違って、プロがババ抜きの高値掴みすると言うより、エンドさんが
分譲であれ賃貸であれ波打ち際、防波堤になって、自然シュリンクする気がします。してる気がします。
もはや外資のプロパガンダで相場が動く時代ではありません。REIT・私募が買いも株価も頭打ち。

居住用のスモールノンリコでも開発されれば別ですけどね。もう一段、二段いけるだろうけど。
長くなってスミマセンでした。

[725: 元祖匿名はん]

要はこの１０年余りで、外資不良債権バルク買い→サービサー全盛、担保不動産投売り→外資・日系私募底値買い→REIT拡大→開発案件急増→エンド価格上昇→地価公示上昇まで来て、トピック的に出尽くしたんでしょう。何事もEXITです。濡れ手に粟で儲けられる時代はいったん終了。成熟しましたなぁ。隔世の感があります。感無量。笑

[726: 匿名さん]

師匠。ありがとうございます。いつもは俳句みたいでわかりにくかったのが
しっかり理解できました。
本出版してくださいよ。私１０００部くらいは会社で買いますから。・・・というか
もう書いていたりしますかね。

[727: 匿名さん]

eマンションで盛り上がってるのが既にマンション購入した人たちが集まるこのスレだけということが
ある意味全てを物語っているような気がする。

[728: 匿名さん]

バブル時と違いリートの最大のトピックは証券化
つまり空売りできるこど。
下がるから仕手舞うと言う人は、投資家ではなく情実家

[729: 元祖匿名はん]

書いてませんよ。翻訳はしましたが、あっやべ。
私の書いてる事は業界でもマトモナ方なら理解認識されてる事です。

プロの先頭集団がごった返しててまともには進みづらい状況です。
エンドさんだけが独走して先頭集団を抜いて走り続けられるかどうか。

[730: 元祖匿名はん]

証券化の「空売り」も、これだけキャッチボールで物件転がったら流石に難しくなってるでしょ。上場私募あたりが数字作れないのもそういうことでしょ。レンダーも出口Capそこまでついてけないってなる。そもそも証券化の前提で新築だと稼動するの賃料取れるのって話があるし。ボロが出始めてるでしょ。

証券化は魔法じゃない。外資も万能の神じゃない。

[731: 匿名さん]

東京のビルの2003年問題と同様、東京のレジもようやく供給過剰の段階を超えつつあるわけですね。つまりこれからは、供給が細る一方で、賃料ジリ上げ局面を迎え、食料、資源価格とともに居住賃料が上昇するインフレモードに入っていくんでしょうね。前回のように、銀行が貸し出しを制限するだけでなく積極的に回収に回り、意図的に不動産オーナーの梯子をはずす動きにまででれば、不動産価格を下げる段階にまでいたるでしょうが、そこまでする理由はないと思うけどね。

[732: 元祖匿名はん]

供給過剰なんだってば。なんかずれてない？むりやり頭の中の結論ありきで書いてるでしょ。

その賃料上昇、その価格上昇をエンド客が吸収できるかってハナシなんだから。
簡単にプロや対法人向けのロジックで考えないほうがいいよ。
景気上昇＆定借でオフィス賃料は上げられたけど、レジは二匹目のドジョウで下手こく可能性大。

客の手取りが増えるか、絶対数が増えるかしないと無理なんだよ。住宅ローンは既にフル稼働だし。
まさに教科書に書いてたり政治家が語るような少子化や人口減、格差社会とも向き合う必要あり。
難しい局面だーねー。介護に走ってもあーゆーの見るとやんなっちゃうし。で、リゾートか。笑

[733: 匿名さん]

すげー元祖匿名はんが論破されつつある・・
上には上が居るもんだ

[734: 元祖匿名はん]

えっ？　ちゃんと読んでます？　論破も何も。

[735: 匿名さん]

元祖匿名はんの論説がいつも、一番信用できそうです。

[736: 購入検討中さん]

やっぱり賃料が上がるかどうかは注目だなー。
難しい気がするが。

金利は今日も長期・短期ともに上げております。
不動産株6日連続下落中。

[737: 購入検討中さん]

難しいことはさておき、感覚で申し上げます。

下がったら買う、もうだめだ、と言う人がたくさんいる間は
大丈夫でしょう。
注目されているうちは無問題です。

まずいのは

また上がってるんでしょう？
買えるわけないよね。

という状態で、関心を失ったり、記事や話題にならなくなったとき
が危険な兆候ですよ。

ただ、急騰後の調整はあると思いますよ。
当然ですが、みなが安いと感じるところまでは下がりません。

[738: 元祖匿名はん]

当たるも八卦、ですよぉ。笑
まだはもうなりもうはまだなりって方もいたし。
でも頭と尻尾はくれてやれです。なんのこっちゃ。

レジ賃料、更新時の二年三年後ぐらいだと、地価公示もまだ
上がってて、多少上げの口実には使えるかも、ですね。

ただ、これから開発、竣工で、さらに更新時のハナシなんかだと
このネット社会笑、いつまで上がってますなんて言えるかどうか。
「じゃあ越します」って言った瞬間に、そこを何とか・・になる。
レジでもフリーレントや引越代負担とか急拡大するかもね。

[739: 匿名さん]

バブル崩壊後、あれだけ不動産オーナーがずっこけた中で、賃料相場は、せいぜい１，２割しか下がらず、ここ数年のファンドバブルでこれだけ新築ワンルームが供給された中で、ほぼ横ばいの賃料相場を維持したことを考えると、今後、新築物件の供給さえ細れば、賃料を上げるのはそんなに難しくはないんじゃない。マクロでの人口減が東京都心部にはあてはまらないのは、ほぼコンセンサスだし、物件価格値上がりで持ち家に踏み切れない、消極的な賃貸層も増えるわけでしょ。よっぽどのことが起こらない限りは、基本的に貸してが強者であることに変化なしよ。

[740: 匿名さん]

>>737
＞みなが安いと感じるところまでは下がりません。
>>739
＞①崩壊後賃料相場はスローダウン
＞②物件供給細れば賃料相場弱気少数
＞③人口減都心部当面なしコンセンサス
＞④持家買えない積極的な賃貸層か借りざるを得ない
＞⑤基本的には貸主強者
実態進捗ではそうですね。

調整でギャップが入りつつ、やや弱含み局面もあるが、
基本的には堅調路線。
バブル時のような調整なく一本調子が一番怖い。
警戒感(調整）出てる間は良い。

[741: 元祖匿名はん]

>>739さん
まず、その「供給が細れば」って前提が違いますよ。
開発やってる人は業者からファンドからデベからイッパイいます。
分譲マンションの供給が仮に目先細っても、裏で賃貸マンションの
供給は確実に急増してるんです。既に調整が必要なぐらい。

で、賃料相場は不動産価格、端的に言えば地価と比較して想定的に
値動きなかった、上がりもしなければ、それ程下がりもしなかった。

ここんとこ10年の不動産のトレンドは、下がり過ぎてた状態からの
戻しによるキャピタルゲインが半分とノンリコやREITの拡大が半分。
賃料はご自身の指摘のとおり、下げ幅が薄く回復幅も期待できない。

区分自用に関してはプロ、投資家の関与度も薄く、カネが入らない。
オフィスのような玉突きで高級物件から順に上がるどころか反落もある。

そもそもレジは新築でないと効果が薄い。中古になると競争力激減。
いくら内装やり変えても、オフィスとの差は歴然。

殆どの投資家はレジ賃料は上げも下げもこれまで見てないと思うが
普通に考えてほっといても下がる。投資期間の3年や5年の話ではない。

で、私はしんどいと思います。

[742: 匿名さん]

師匠。筆致が冴えてます。説得力ある。というか今日もオレの出る幕が
（定期借家で斬られて以来）なさそうだ（；；）
訳書探して読みます。・・・というかオレおそらく家の書棚にあると思う。
勉強しよう。

[743: 元匿]

5行目末尾、「相対的に」です。失礼。

[744: 匿名さん]

山手線内側かつ中央線下側でのワンルーム開発って、もうほとんどなくなってないすか？少なくともワンルームデべの物件はかちどき、不動前、御徒町あたりぐらいが最内で、どんどん郊外へシフトしてますよ。reitへの一棟卸しがまだあるのかもしれませんが。いずれにしても正常な資本主義経済下の国の不動産市況は、物件の値上がり→賃料の値上がり→物件の値上がり→賃料の値上がりを交互に繰り返しながら、消費者物価よりもかなりのハイピッチで物件価格は上っていくというのがセオリーかと。

[745: 匿名さん]

一棟売りはさすがに減ったが地主が不燃公社や中小企業金融公庫の融資で建てるワンルームは港区、渋谷区、中目黒、三宿、三茶に新築中のものがまだまだ多いよ。月坪１万取れたら「土地持ち」の運用としては一番うまみがある。

[746: 匿名さん]

単純比較はどうかな？

賃貸は、公社・公団が供給を止めているし
官舎・社宅も、減る一方でしょ。

[747: 元匿]

訳書は探さないでください。見つからないか。古いし。共著ですし。。。
appraise it!って言えば私のこと知ってる人いるかも。ふはははは。どうでもいいですね。スミマセン

[748: 元祖匿名はん]

価格上昇→賃料上昇、確かにそれが本来です。
正常なマーケットにはなったばかりですので。

ただ、ファミリーマンションの投資って、キャピタルゲインでも得られない限り
道楽趣味の域を出にくいですよね。作る側も効率考えると1Rか1LDKあたりが殆ど。

ファミリータイプの賃料は、まさにサラリーマンやその奥さんが払っているので
上がらない、上げられないと感覚的に思います。皆が皆、自営や外資じゃない。すそ野は広い。

しかし都内でも大阪市内でも、月坪一万なのな。グロス的に。笑
地方ファミリーのほうが良いかもね。

[749: 匿名さん]

>>746
ＵＲがそれなりに受け皿になってる

[750: 匿名さん]

７４４さん
あなたの公式の中に給料上昇が抜け落ちているようですが

[751: 匿名さん]

税金上昇は？

[752: 匿名さん]

年金減額（年齢引き上げ）、年金徴収額上昇は？

[753: 匿名さん]

アエラ、東洋経済、プレジデント見た？
勝負はついたね、いけいけの時代はもう終わったということ
特にプレジデントの藻谷氏の分析は秀逸。ぜひ読んでみるべきだね。
それと同誌の２３区の新築マンション価格の推移みてみな。急激に上ぬ伸びる折れ線（２０００年のＩＴバブル時代にもなかったこと）を見れば、株をやっている人はもう、グラフ見ただけで手を出せないだろうね。
これから買ってキャピタルゲイン狙うのは極めてリスキーだね
値下がり覚悟で買うしかない
でも、本来新築マンションなんて買った瞬間から２割下がるのが普通だからね
でも、こんだけ言っても買う人は買うんだろうな
このスレを見ている人は３つのグループに分けられると思う。
①オレみたいに買うか買わないか考えている人
②購入物件を決め検討中の人
③購入した人
①の人はもう逃げちゃう。
②は恋に落ちちゃっているわけだから、もう何言ってもだめ。不安感じながら買っちゃうんだろうな
③の人は、もう買っちゃったんだからこのスレ見なきゃいいのに、つい見ちゃう人。どんな材料出されても、自分の都合のよいようにしか解釈しないし、逆に都合のいい材料だけ見ちゃう。だって自分の資産価値が今後落ちるのは耐えがたいもんな。オレも株やってて、なかなか損きりできない性質だからよく分かるよ。つい、いいとこばっかりみちゃうんだな。
どうだい、図星だろ

[754: 匿名さん]

購入したあとに散々ネガティブなこと書き込むＭな人もいるんだよ

[755: 元祖匿名はん]

それ（所得UP）、書こうかと思ったけど、あえて突っ込まなかったのに。笑

んじゃ、株価上昇も入れときますか。

[756: 元祖匿名はん]

新築マンションだから値段が下がるわけじゃない。
戸建でも下がるし、車でも下がる。耐久消費財はみなそう。減価償却もある。
ただ、ここんとこはラッキーにも買っても下がらないどころか上がってるものまであった。
基本的に自用物件でキャピタルゲインを狙う発想そのものがイレギュラーなんです。
ちなみに私は④過去購入して、もう一回購入して、これからは上がらないと思ってる人だけど
買ってようがなかろうが是々非々で書いてるつもり。仕事抜きで。笑

[757: 匿名さん]

みなさん難しいですね。
農地を宅地に変更したら確実に儲かるよ（棒読み）

[758: 元祖匿名はん]

なんか、わるいひとがきたよ。

[759: 匿名さん]

師匠。ここはひとまず退却なされては。

[760: 匿名さん]

>>753
勝負ついたよなー。同意です。もうここ数年で買えなかったので
私は負組みです。思い切って買っとけば良かった。
今の価格って高いって言われてるけど結局適正価格なんだよね。
まともな都心はは昔からサラリーマンが手が出なかったけど
その値段に戻っただけ。ここ数年が異常に安かっただけでした。

バブルの時みたいに１０倍とかに上がったわけじゃないし
今回の不動産高は単なる水準訂正だろ。

[761: 匿名さん]

７６０さん。
私はこれからのことを言っているだよ
ちなみに実家は新宿区のコダテなんで、親は喜んでいるけどな

[762: 匿名さん]

これから価格が落ちるなんて甘い考えの人はもう買えないだろうね、ほんとに。
せいぜい千葉埼玉が下がるのでも待って地味な戸建てでも建てて下さい。

[763: 匿名さん]

>755
確かに、そのご指摘はごもっとも。つまり、今後、底堅く騰がっていく不動産は所得が増える人が買う超都心不動産っていう結論ですね。
所得が上がらない、もしくは下がる人が買う、あるいはかわざるを得ないエリアは近寄るとろくなことにならないと。

[764: 購入検討中さん]

>>基本的に貸してが強者であることに変化なしよ。

はァ？
近代日本で、いまだかつてそういう事態は一度たりとも
なかったでしょう。

投資資産持ってる人はとにかく稼動させなきゃいけない。
家賃上げ提案して、出て行かれたら、利回りがた落ち、
新しい入居者見つけるのにコストも手間もかかる。
そうなれば、家賃上げどころじゃない。だったら今の居住者に
いてもらったほうがずっといい。

基本、持ってるほうが絶対弱者なんだよね。特に日本の借地借家法下では。

東京は賃貸需要あるから賃上げできると思うのはどうかな。
家賃あがれば、流入そのものが細るんだし、川越えて川崎だって
川口だって、松戸だってかまわないわけだし。

賃貸物件に関しては、むしろ借り手の要求水準が上がって、恒常的なメンテ・コストの上昇や、築古物件の家賃減なんかの方が現実的な懸念として存在するように思うけどね。

不動産買って、それを貸すなんていう、きわめて付加価値の小さい
事業がそもそもそんなに儲かるわけ無いんだから！

[765: 元祖匿名はん]

底堅く騰がっていく根拠は？
ずっと横ばいってシナリオはないの？
ずっとっていつだよって感じもあるけど。
当面上がりも下がりもしないってのはどう？
都心はやっぱ騰がってもらいたいんですか？

[766: 匿名さん]

都心は底堅く右肩上がりの横這いに一票！

[767: 匿名さん]

いっぺん、去年の夏ぐらいのこのスレ見てくれよ。
強気も強気、ここに至れりて感じで、あと１０年は上がるとか、ＮＹの不動産と比べたりとか，倍になるとか、すごかったね。買わなかった人を散々馬鹿にしていた。あのころはマスコミもあおる記事ばっかりだったもんな。
　今は強気派と弱気派が半々だけど、最近弱気派が強くなってきた。マスコミの論調もだんだん変わってきた。今の論調は一言「ババ引くな」だろ。雑誌のこういう論調が大手紙にいくと、本当に潮目が変わったってことなんだろうよ。
　強気派の人もあせってきて、だんだん感情的になっているのも感じるね。

[768: 匿名さん]

地価はまだまだ騰がるでしょう。都心から徐々に郊外に向かって。ただ、それがＭＳ価格の
高騰につながっていくかというと、それはそうではない。郊外や都内近郊は購買者の
適正購入レベルで落ち着くでしょう。都心は別。もともと１億超える物件の購買層は
限られており、そういう層は郊外には下らない。従って都心は高値安定。
どこまで価格帯での都心エリアが広がるか。二子玉はいいとして、横浜や市川あたりの
ＭＳ価格が今後どう推移していくかが見もの。

[769: 匿名さん]

マスコミ各社が一斉に論調を変えるのは、政策的根回しというかエンドが大怪我しないように
予防線はるためのリークやアナウンスという筋を疑ったほうがいい。

[770: 匿名さん]

それが効くかどうかは知らんが誰かがブレーキを踏むという合図だと読んだけどね。
東洋経済にしろプレジデントにしろ記者も評論家も結構、確信持って言い切っていた。
こういう論調は珍しい。
普通は・・・だろうか？や・・・から目が離せない。で終わるんだよ。

[771: 元祖匿名はん]

まあ、金融屋（銀行含む）も不動産屋もさんざん儲けたからねぇ。