23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[702: 匿名さん]

レベルが低い話はやめませんか？

[703: 匿名さん]

>>700
それとも埋立地の地盤がしっかり締め固められていないため、ネガティブフリクション効果により
　将来、基礎杭の先端が破壊されてしまうのですか？
それとも液状化で出来た穴から埋立廃棄物由来の硫化水素ガスが発生してくるのですか？

[704: 匿名さん]

おいおい、スレタイからずれてるよ！
俺はここ２，３年がピークだと思う。
ＴＢＳのもうかりまんでー、竹田のおっちゃんが株はその辺が
ピークっていってたから。

[705: 匿名さん]

で、いつ下がるんや？

[706: ビギナーさん]

東洋経済を読みましたが、マンションの売行き不振を取り上げつつ
「駅力」で大量供給地域を煽るなど、いまいちポジションが判りませんでした。
寧ろ足元の長期金利上昇の方が余程気になります。
長い目で見れば金利上昇は用地取得競争のプレーヤーを減らし、
地価高騰を沈静化するのでしょうが、私のような一次取得者層にしてみれば
金利1%上昇で総支払額が1000万も違うと住める場所も変わってしまいます。
不評の新々価格も金利上昇と消費税引上げ議論が本格化してくれば消化されてしまうだろうなと思いつつ、
年初にひっそりと都内物件を買ってしまいました。（内心ちょっと不安）

[707: 匿名さん]

しかし湾岸地域さえも買えずに僻み根性丸出しの奴がいて笑えるな
>>699のハザードマップ見たけど
湾岸地域よりも杉並、目黒、世田谷とか内陸地域の方がやばい
色がいっぱい付いてるじゃん
数十年後の海水位上昇より、すぐにやってくる熱帯集中豪雨で
溺れない様に浮き輪巻いて寝てろよ

[708: 匿名さん]

近い将来に消費税が１０％とか１５％になることが十分考えられます。
毎年家族で５００万円ぐらいは消費するでしょうから年間２５万円の出費増になります。
月にすれば２万円強です。
年金の長短期掛金も徐々に上がるでしょう。
今後アップするのは住宅ローンの金利だけではありません。
家は古くても生活できますが生活費や年金代が不足したら生きていけませんよ。
優先順位を考えて余裕を持って生活しましょう！

[709: 匿名さん]

大丈夫だよ。年金以外に毎月２０万は貯蓄してるから
貯蓄と生活費を除いてからローン組むのは常識だよね

[710: 匿名さん]

買ってない人がいくら下がるといっても説得力ないけど買ったひとまで下がりそうだといいはじめてるから事態は変わったと思うよ。

[711: 匿名さん]

評論家だってこれで飯食っているわけでアエラの井上のじいさんはさておき東洋経済の久光氏は気合入れて書いているよ。
腹立つのは言語明瞭意味不明な福ちゃん発言＜東洋経済だな。

[712: ゼネコン社員]

少なくとももう２〜３年は現状維持か上がり基調では？
不動産価格は需要と供給で決まるのでしょうが、新築マンションの原価は相当上がってます。
１．今仕込んでいる土地は今売り出しているものと比較して相当割高。
２．建設費の高騰はまだ続いています。（鉄筋は１年前と比べて２割も高い。）

[713: 購入経験者さん]

しかし、面白いですね。
きっかけとしては、金利上昇、REITの下落、東京カンテイのDataあたりで、弱気に傾いている人が多いんでしょうね。
一本調子で上がり続けるものが、未だかつてあったでしょうか。
REIT下落したといっても、2005年と比較してみなさいよ。中古価格もyoyで見れば高いでしょう。
何を気にしているんだろうか。

とはいうものの、私もとりあえず2005年から保有していたREITを全部売却しました。
落ち着いたら買いなおすつもりです。強気派だけど売る時もあるわけでね。ここにいる弱気派って、何も投資行動起こしていないような気がします。

金利上昇は、タイムラグはあるものの、必ず賃料上昇に結びつきますよ。35年固定で借りている人にとっては、金利上昇はプラス以外何物でも無い。利回りが上がりますねこれから。
現物不動産はまだ売らなくても良いでしょう。金利上昇は良いサインです。

[714: 匿名さん]

金利上昇⇒価格下落期待⇒どうせ買えないから待つ

結局は、もっと根幹に係わる、ローン組めば、
俄然金利負担が増える罠。選ぶ待つ云々より、
「無い袖は振れない」という、入り口問題に直面。

[715: 購入検討中さん]

仕入れ値が、いくら上がろうと買う人いなければ値段は上がらないのでは？
もう、買える人は買ってしまってるので
残ってるのは、買えない人や、下がり期待の人（安い家賃の社宅等待てる環境の人）なので
しばらく厳しいでしょうね〜売り手サイドは

[716: 匿名さん]

特に、金持ちの買える人はね。
安いうちにサッサと買ってるよ。
ノンビリと高くなるのを傍観してないで。

[717: 購入検討中さん]

>>金利上昇は、タイムラグはあるものの、必ず賃料上昇に結びつきますよ。

力強いご意見です。
少なくともここ15年くらい居住用の賃料って上がったことないと
思うんで、なかなか難しいように思うんですがねー。
万一、レジの賃料が上がれば、私は強気に振れますね。

35年固定で借りてる人って、ほとんど自己居住用でしょ。利回り関係ないかも。

金利上昇がよいサインかどうかは、微妙じゃないですかね。
景気が失速すればマイナスだし、そうじゃなくても、過剰流動性が収縮して、不動産の回転率が下がり、価格も落ち着いてくる。
レバレジのかかったファンドや業者はマージン低下。

今回みたいに長期が上がってくると、腰をすえた先高観が定着
してしまうので、今までみたいな、超低金利から反転が見えた、という程度の金利上昇とはわけが違うと思いますよ。

過剰流動性が引けば、やはり構造問題が相場の大勢を決めるでしょう。

[718: 元祖匿名はん]

そうですね。ノンリコ組む側から言えば固定にせよ変動にせよベース金利が上がって商売しづらくなるのは事実ですね。実際この半年１年でも結構上がってるんで、しょうもない新築レジ＠都市部なんか（自社開発除いて笑）みんな見たくもないって感じになってます。
分譲のエンド客と賃貸の１棟モノの客が違えど、現状のレジの嫌われようを見ればレジ賃料が上がるとか楽観的に考えてるプレーヤーの絶対数はやはり少ないんでしょうね。

[719: 匿名さん]

＞万一、レジの賃料が上がれば、私は強気に振れますね。
定期借家（更新可）での契約が多いので、２年目に家賃値上げ交渉ができる。
普通借家だと値上げを要求しても店子が拒めばそれで終わりだったのとは大違い。
金利上昇にあわせて勝手にじわじわ家賃を上げる一棟貸しのファンドが増えるよ。
そばで区分の賃貸やっていたら、その相場を見てあげていけばいい。
結果的に毎年２％程度じわじわあがるんじゃないかな。

[720: 元祖匿名はん]

お。、出た、定借万能論。

勝手にじわじわ空室率が上がらなければいいがねぇ。

[721: 匿名さん]

師匠。こんちわ。意地悪言わないで師匠のお考えをお示しくだされ。

[722: 匿名さん]

話題に上がっていないが、発売中の「プレジデント」誌にも
『「不動産バブル」崩壊、これだけの兆候』という記事有り。

「すぐに大幅下落には繋がらなくとも上昇率としては峠を過ぎ、
　投資対象としては旬を過ぎて、ババ抜きの局面」という論調。

[723: 匿名さん]

東洋経済、アエラ、プレジデントと読み進んで確かに上記が一番説得力ある論調かもね。
ことに「金持ち家族貧乏家族」の記事とのセットで読むと面白い。

[724: 元祖匿名はん]

結構ブンヤさんとか、暇でここ見てたりするんじゃないの。
金商法もここで書いたときに翌日日経一面出て半分冗談かと思った。何の新ネタもないのに。

東京都心部でレジ賃料が上がるかどうか。
投資家の要求利回りが別段下がっていないとすると、
金利は上昇基調だわ、EXITで売るときに期待できないわ、の状況だと
①稼働率が上がるか、②賃料が上がるかしないと買い進み出来ないですよね。プロは。

で、投資家にせよ金融機関（レンダー）にせよ、空室率なんてそれこそ都市部だと数パーセント
前半しかみてない。満室想定までいかなくてもほぼ自然退去含めた満室に近い前提。
①はこれ以上上げようがない。
（この空室率は一棟前提の話ね。仮に区分一室だと基本ゼロヒャクだと申し上げてるとおり。）

ファンドも買わない、エンドにも見向きもされない価格・賃料設定になった、なってたとしたら
デベ側が価格調整せざるを得ないでしょう。SやGがチョイ前に言ってた売り渋りなんて局面は
旧価格時代の話で今やトンチンカンの可能性が高いでしょう。

今回は過去のバブルと違って、プロがババ抜きの高値掴みすると言うより、エンドさんが
分譲であれ賃貸であれ波打ち際、防波堤になって、自然シュリンクする気がします。してる気がします。
もはや外資のプロパガンダで相場が動く時代ではありません。REIT・私募が買いも株価も頭打ち。

居住用のスモールノンリコでも開発されれば別ですけどね。もう一段、二段いけるだろうけど。
長くなってスミマセンでした。

[725: 元祖匿名はん]

要はこの１０年余りで、外資不良債権バルク買い→サービサー全盛、担保不動産投売り→外資・日系私募底値買い→REIT拡大→開発案件急増→エンド価格上昇→地価公示上昇まで来て、トピック的に出尽くしたんでしょう。何事もEXITです。濡れ手に粟で儲けられる時代はいったん終了。成熟しましたなぁ。隔世の感があります。感無量。笑

[726: 匿名さん]

師匠。ありがとうございます。いつもは俳句みたいでわかりにくかったのが
しっかり理解できました。
本出版してくださいよ。私１０００部くらいは会社で買いますから。・・・というか
もう書いていたりしますかね。

[727: 匿名さん]

eマンションで盛り上がってるのが既にマンション購入した人たちが集まるこのスレだけということが
ある意味全てを物語っているような気がする。

[728: 匿名さん]

バブル時と違いリートの最大のトピックは証券化
つまり空売りできるこど。
下がるから仕手舞うと言う人は、投資家ではなく情実家

[729: 元祖匿名はん]

書いてませんよ。翻訳はしましたが、あっやべ。
私の書いてる事は業界でもマトモナ方なら理解認識されてる事です。

プロの先頭集団がごった返しててまともには進みづらい状況です。
エンドさんだけが独走して先頭集団を抜いて走り続けられるかどうか。

[730: 元祖匿名はん]

証券化の「空売り」も、これだけキャッチボールで物件転がったら流石に難しくなってるでしょ。上場私募あたりが数字作れないのもそういうことでしょ。レンダーも出口Capそこまでついてけないってなる。そもそも証券化の前提で新築だと稼動するの賃料取れるのって話があるし。ボロが出始めてるでしょ。

証券化は魔法じゃない。外資も万能の神じゃない。

[731: 匿名さん]

東京のビルの2003年問題と同様、東京のレジもようやく供給過剰の段階を超えつつあるわけですね。つまりこれからは、供給が細る一方で、賃料ジリ上げ局面を迎え、食料、資源価格とともに居住賃料が上昇するインフレモードに入っていくんでしょうね。前回のように、銀行が貸し出しを制限するだけでなく積極的に回収に回り、意図的に不動産オーナーの梯子をはずす動きにまででれば、不動産価格を下げる段階にまでいたるでしょうが、そこまでする理由はないと思うけどね。

[732: 元祖匿名はん]

供給過剰なんだってば。なんかずれてない？むりやり頭の中の結論ありきで書いてるでしょ。

その賃料上昇、その価格上昇をエンド客が吸収できるかってハナシなんだから。
簡単にプロや対法人向けのロジックで考えないほうがいいよ。
景気上昇＆定借でオフィス賃料は上げられたけど、レジは二匹目のドジョウで下手こく可能性大。

客の手取りが増えるか、絶対数が増えるかしないと無理なんだよ。住宅ローンは既にフル稼働だし。
まさに教科書に書いてたり政治家が語るような少子化や人口減、格差社会とも向き合う必要あり。
難しい局面だーねー。介護に走ってもあーゆーの見るとやんなっちゃうし。で、リゾートか。笑

[733: 匿名さん]

すげー元祖匿名はんが論破されつつある・・
上には上が居るもんだ

[734: 元祖匿名はん]

えっ？　ちゃんと読んでます？　論破も何も。

[735: 匿名さん]

元祖匿名はんの論説がいつも、一番信用できそうです。

[736: 購入検討中さん]

やっぱり賃料が上がるかどうかは注目だなー。
難しい気がするが。

金利は今日も長期・短期ともに上げております。
不動産株6日連続下落中。

[737: 購入検討中さん]

難しいことはさておき、感覚で申し上げます。

下がったら買う、もうだめだ、と言う人がたくさんいる間は
大丈夫でしょう。
注目されているうちは無問題です。

まずいのは

また上がってるんでしょう？
買えるわけないよね。

という状態で、関心を失ったり、記事や話題にならなくなったとき
が危険な兆候ですよ。

ただ、急騰後の調整はあると思いますよ。
当然ですが、みなが安いと感じるところまでは下がりません。

[738: 元祖匿名はん]

当たるも八卦、ですよぉ。笑
まだはもうなりもうはまだなりって方もいたし。
でも頭と尻尾はくれてやれです。なんのこっちゃ。

レジ賃料、更新時の二年三年後ぐらいだと、地価公示もまだ
上がってて、多少上げの口実には使えるかも、ですね。

ただ、これから開発、竣工で、さらに更新時のハナシなんかだと
このネット社会笑、いつまで上がってますなんて言えるかどうか。
「じゃあ越します」って言った瞬間に、そこを何とか・・になる。
レジでもフリーレントや引越代負担とか急拡大するかもね。

[739: 匿名さん]

バブル崩壊後、あれだけ不動産オーナーがずっこけた中で、賃料相場は、せいぜい１，２割しか下がらず、ここ数年のファンドバブルでこれだけ新築ワンルームが供給された中で、ほぼ横ばいの賃料相場を維持したことを考えると、今後、新築物件の供給さえ細れば、賃料を上げるのはそんなに難しくはないんじゃない。マクロでの人口減が東京都心部にはあてはまらないのは、ほぼコンセンサスだし、物件価格値上がりで持ち家に踏み切れない、消極的な賃貸層も増えるわけでしょ。よっぽどのことが起こらない限りは、基本的に貸してが強者であることに変化なしよ。

[740: 匿名さん]

>>737
＞みなが安いと感じるところまでは下がりません。
>>739
＞①崩壊後賃料相場はスローダウン
＞②物件供給細れば賃料相場弱気少数
＞③人口減都心部当面なしコンセンサス
＞④持家買えない積極的な賃貸層か借りざるを得ない
＞⑤基本的には貸主強者
実態進捗ではそうですね。

調整でギャップが入りつつ、やや弱含み局面もあるが、
基本的には堅調路線。
バブル時のような調整なく一本調子が一番怖い。
警戒感(調整）出てる間は良い。

[741: 元祖匿名はん]

>>739さん
まず、その「供給が細れば」って前提が違いますよ。
開発やってる人は業者からファンドからデベからイッパイいます。
分譲マンションの供給が仮に目先細っても、裏で賃貸マンションの
供給は確実に急増してるんです。既に調整が必要なぐらい。

で、賃料相場は不動産価格、端的に言えば地価と比較して想定的に
値動きなかった、上がりもしなければ、それ程下がりもしなかった。

ここんとこ10年の不動産のトレンドは、下がり過ぎてた状態からの
戻しによるキャピタルゲインが半分とノンリコやREITの拡大が半分。
賃料はご自身の指摘のとおり、下げ幅が薄く回復幅も期待できない。

区分自用に関してはプロ、投資家の関与度も薄く、カネが入らない。
オフィスのような玉突きで高級物件から順に上がるどころか反落もある。

そもそもレジは新築でないと効果が薄い。中古になると競争力激減。
いくら内装やり変えても、オフィスとの差は歴然。

殆どの投資家はレジ賃料は上げも下げもこれまで見てないと思うが
普通に考えてほっといても下がる。投資期間の3年や5年の話ではない。

で、私はしんどいと思います。

[742: 匿名さん]

師匠。筆致が冴えてます。説得力ある。というか今日もオレの出る幕が
（定期借家で斬られて以来）なさそうだ（；；）
訳書探して読みます。・・・というかオレおそらく家の書棚にあると思う。
勉強しよう。

[743: 元匿]

5行目末尾、「相対的に」です。失礼。

[744: 匿名さん]

山手線内側かつ中央線下側でのワンルーム開発って、もうほとんどなくなってないすか？少なくともワンルームデべの物件はかちどき、不動前、御徒町あたりぐらいが最内で、どんどん郊外へシフトしてますよ。reitへの一棟卸しがまだあるのかもしれませんが。いずれにしても正常な資本主義経済下の国の不動産市況は、物件の値上がり→賃料の値上がり→物件の値上がり→賃料の値上がりを交互に繰り返しながら、消費者物価よりもかなりのハイピッチで物件価格は上っていくというのがセオリーかと。

[745: 匿名さん]

一棟売りはさすがに減ったが地主が不燃公社や中小企業金融公庫の融資で建てるワンルームは港区、渋谷区、中目黒、三宿、三茶に新築中のものがまだまだ多いよ。月坪１万取れたら「土地持ち」の運用としては一番うまみがある。

[746: 匿名さん]

単純比較はどうかな？

賃貸は、公社・公団が供給を止めているし
官舎・社宅も、減る一方でしょ。

[747: 元匿]

訳書は探さないでください。見つからないか。古いし。共著ですし。。。
appraise it!って言えば私のこと知ってる人いるかも。ふはははは。どうでもいいですね。スミマセン

[748: 元祖匿名はん]

価格上昇→賃料上昇、確かにそれが本来です。
正常なマーケットにはなったばかりですので。

ただ、ファミリーマンションの投資って、キャピタルゲインでも得られない限り
道楽趣味の域を出にくいですよね。作る側も効率考えると1Rか1LDKあたりが殆ど。

ファミリータイプの賃料は、まさにサラリーマンやその奥さんが払っているので
上がらない、上げられないと感覚的に思います。皆が皆、自営や外資じゃない。すそ野は広い。

しかし都内でも大阪市内でも、月坪一万なのな。グロス的に。笑
地方ファミリーのほうが良いかもね。

[749: 匿名さん]

>>746
ＵＲがそれなりに受け皿になってる

[750: 匿名さん]

７４４さん
あなたの公式の中に給料上昇が抜け落ちているようですが

[751: 匿名さん]

税金上昇は？