23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[562: 匿名さん]

インフレ論者も根強いですね。
あと、世界中のファンドが来る論者も。

日本人の勤労世帯の賃金上がってないし、東京都の調査でも金持ちは
減っている（少なくとも都内は）という結果が出ており、他の要因に目を向けないと上がる理由の説明が出来ない段階まできちゃったというところでしょうか。

[563: 匿名さん]

> 東京都の調査でも金持ちは減っている（少なくとも都内は）

役所のアンケートに真面目に答える金持ちはどれだけいるのか？
東京都の調査基準は・・外国人も対象にしているのか？
また現在、都心に土地&MSを保有している日本人の非居住者をどうやって追跡調査するのか教えて欲しい。

[564: 買いたいけど買えない人]

えっ？　登記簿じゃダメの？

[565: 匿名さん]

今持っている物件が売れる見込みがついてから買うのが団塊世代や
高齢世代、なんとかなるだろうと深く考えずに買うのが団塊Jr世代。そうやってバブル時期に泣いたのが団塊世代。
今はそのJrが泣く時代。カエルの子はカエル・・・
それをあおるのがデベと外資。これはいつの時代も同じ・・・

[566: 匿名さん]

>>565のようなタイプの人たちへ（565は典型的見本意見）565へのレスではないですよ。
結局そのような粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出しな565のような意見の人達がここの
出遅れ買いそびれ価格が下がると信じてる典型的なタイプなんですね。

今の若い世代は学習してて親の郊外の家は通勤が大変なの分かってるから芝浦、豊洲、品川
勝どきと一瞬にして買ってしまっていますよ。そこをまだ下がると（年収が低いからそれらの
物件が十分安くても手が出なかったのが現実だろうけど）待ってたらもう埋立地すら
無くなってしまってこのスレに集合してるわけだよね。（笑）
だから買った側（勝ち組）はこのすれが滑稽に見えるのよ。あの２−４年前買えなけりゃ
今度下がった時も買えないのは目に見えてるからね。

[567: 匿名さん]

買う本人は近くて良いかも知れないが、工業地帯で育つ子供はたまらんだろうね・・・
頭金程度の金は十分持ってるけど全く買う気がおきませんね・・・
がんばって・・・

[568: 匿名さん]

どうして芝浦や品川の物件買ったら勝ち組なの？
東京湾の水質がいくらきれいになったといっても、雨天時には下水道から汚水（し尿や生活排水）
が垂れ流しだし・・・トイレットペーパーの塊も時々浮いているでしょ？大腸菌も多いし。
お台場で素肌で海にもぐるなんて自殺行為のように思えます。
（東京都の下水道は合流式といって雨水と汚水が一緒に流れるので雨天時は未処理であふれる
構造になっているのです・・・信じられないなら東京都に聞いてみて・・・）
雨の後に海から風が吹いたら臭ってこないですか？

[569: 匿名さん]

私なら都内なら海からなるべく離れて住みますがね・・・
海沿いに住むなら横浜方面、千葉方面に住みます。
横浜や千葉は大半が分流式といって、汚水と雨水を分けて処理しているので
雨天時も垂れ流ししないのでトイレットペーパーも浮きませんから・・・

[570: 匿名さん]

>559
あー、ごめんごめん。
郊外に興味ないんで目黒区忘れてた。
青葉台だけはいいんじゃないの？

[571: 匿名さん]

これ読んで勉強してください。
改善中らしいけど全くゼロにはならないらしいし、今後は地球温暖化で大雨が増えますからね。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/kanko/kankou/s_of_tokyo/11.htm

[572: 匿名さん]

下記のＨＰに雨天時に未処理の下水が出てくる吐き口が表示されているから勉強してください。
いずれにしても最後は東京湾に流れて行きますがね。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sewerage/yakuwari/cso_kaizen.html

[573: 匿名さん]

オイルボールってつまりはトイレットペーパーと中華料理屋から出た油が混じり合って
冷えて固まったものですからね。

[574: 購入検討中さん]

>>566

僕は565じゃないですが、566さん、

>>粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出しな565のような意見の人達

あなたの文章こそ「粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出し」になってるように読めましたよ。ご注意あさばせ。

買えても買わない人はいくらでもいる。むしろ、今買ってるのは、
ぎりぎりで買えるかも、デベが言ってる通りになったら、本当に
5年後は買えないかもって人だと思います。
特に湾岸のタワーとか。

むしろ今のマンション価格に危うさを見てる人は、いろんなデータに
アクセスがあったり、それを読みこなせたり、不動産価格形成の歴史やマクロ経済史に明るい冷静な人だと思いますよ。

そうでない人は、足元の相場の動きと、デベのセールスの話からしか
将来の絵を描けないのではないですか。

[575: 匿名さん]

ちなみに大阪市もほとんどが下水道は合流式ですが、阪神が優勝した時に橋から飛び込んだ人で
眼病になった人が結構いたらしいですよ。大腸菌にやられたそうです。
最近はノロウィルス（大腸菌みたいでもっと強力な奴）も出てきているから、汚れた水にはなる
べく近づかないことです。傷口があると感染して死にますから・・・

[576: 買いたいけど買えない人]

>>566

おれは＊＊＊団塊Jr.だけど、周りの同世代の話を聞くと買ったら勝ち組って思ってる奴、あんまいないと思うけどなぁ。

確かに、親が金持ってて金もらって億物件買える奴は勝ち組認定してもいいとは思うけど。

普通に働いてるおれも含め周りの奴らは数千万程度の貯金はあるけど、居住は賃貸で金は投資もしくは貯金に回してる方が主流。35年ローンとかありえねー、というのが一般的。まあ俺が＊＊＊で勝ち組とつきあう機会がないから勝ち組一般がどうかは知らんがね。

俺は会社やってるから所得落して都民住宅（特優賃）に住んでるが、まあ分譲ほどクオリティはよくないけど、安く住めるから、今の分譲価格では買うインセンティブはあんまりない。安くなったら買ってもいいと思う程度。

ということで、自分が勝ち組なのを自慢するのは構わんが、もう少し言い方を考えてくれ。同世代（だと思うのだが）として恥ずかしい。

[577: 匿名さん]

くどいようですがノロウィルスは細かい波しぶきの中にも含まれて
いる場合がありますので、台風などで風雨が強い時は海に近づかな
い方が良いですよ。特に体力の無い子供や老人は・・・

[578: 大手企業サラリーマンさん]

海の近くは怖いですね。
元々、湾岸地域はそのために倉庫などに限られていたのに、そこに人が住むようになって今後、どんな健康被害が出てくるか心配です。
保険費は、我々内陸部の住人にも降りかかってきますから人事ではないです。

[579: 匿名さん]

東京の山の手がなぜ昔から高級住宅地であり、下町がそうでなかったか？

見晴らしが良いからなどではなく、大雨が降っても浸水せず、汚染が発生しても
下流に流れていって足元に残らず安全だったからですよ。

[580: 匿名さん]

>>574
今いつ下がるか？という考えること自体が不動産に関しては粗悪な感性なのよ。分かるかな？不動産に関してだよ。まともな感性を
持ってれば2000年ぐらいからいつが底かをじっと黙って
探してたんよ。（笑）

上がり始めたところでいつ下がるか？でしょ。（笑）
もうたいして下がりっこないじゃない。郊外と違って湾岸にしろ都心にしろ日本全国のどこの出身者にでも売れる後背需要を抱えてるんよ。

住む環境は郊外が良いのは当然だけどいくらでも買い叩ける
から欲しけりゃ後でゆっくり買えばいいしね。まあ通勤に
毎日往復2時間かかるところは価値がないのが価格が語ってる
しね。

[581: 匿名さん]

>>580
言いたいことは分かったから根拠を示して論理的に説明してね！
それに子供のことを考えると近けりゃ！安けりゃ！とは残念ながらいきませんね。

[582: 匿名さん]

環七周辺とか排ガス滞留最悪地域に住むより、海風で新鮮な空気が入ってくる
湾岸の方がよっぽどいい。

[583: 匿名さん]

>>582
　天気の良い日はごもっとも・・・

[584: 匿名さん]

都内でヒートアイランドの影響を受けないのも湾岸だけだしね。
夏は窓と玄関を開ければクーラーが要らない位涼しい風が入ってくる日も多い。
これから温暖化の影響でますます都内の夏は厳しくなる事を
考えれば湾岸は最高の場所でしょう。
どうしても地盤が気になる方は止めれば良いだけの事。
私は逆に他より地盤対策のしっかりしてる湾岸物件の方が安心ですが。

[585: 匿名さん]

>564
えっ？登記簿で非居住者の勤労世帯賃金の調査が出来るの？
海外で納税しているのに・・・

[586: 購入経験者さん]

別に都心でも緑が多いところは夏涼しいですよ。
地盤も良いし。

[587: 匿名さん]

都内のマンションデベは本当に強気だね
あそこで、この単価で売れたんだからこれでいけるはずてなもんで
どんどん単価上げている。
大手は売り物件、今年は５割増やすんでしょう。
売り渋りしていたのは見え見えだね。
ゴクレの中央区物件なんか完成して、入居始まっているのにまだ期分け販売している。売上見ながらさらにあげてやろうという魂胆でしょ。
東京スイートとか立地があまりよくなくても坪２００万ぐらいで割安に見えちゃう。売行きも順調。
新浦安の野村の物件も坪２００万円で、バス便で海が見えない住戸もあるのにどうなるのかなと思ったら、売行き順調。
当然、中古売却するつもりだった個人も売りやめるてさらに上がるのを待つか、チャレンジ価格つけるか。それでも徐々に売れちゃうんだから恐ろしい。
今，不動産会社回っていると総強気。もちろん、場所にもよるし２極化は感じるけど。
でも、こういったときは逆に恐ろしい。オレが７合目まできたというと、いや５合目だ、４合目だという人がいるでしょ。そんなに強気というのが逆に恐ろしいわけ。２００４年から始まった地価高騰は不当に安かった水準訂正を経て、バブルに入りつつあると本当に感じるね。だって、ここの板の人は結構冷静だけど、不動産関係の人は本当に強気だからね。あとワン，ツープッシュ上がって、遅ればせながら地価高騰、バブル再来て新聞報道があって財務省、日銀が怒って、銀行融資の指導とか利上げがあって、ガクンて下がると思うね。
問題はそのときに何合目まで来ているかということ。１０合目目で来ていたら日本経済へのダメージは修復不能なぐらい強烈だと思うな。利下げの余地少ないし、大量の国債抱えて財政出動できないし。へたしたら危機本がさんざんあおる債務不履行までいくかもしれん。
本当は成長率に合わせる感じで、緩やかに上がるのが一番はいいんだろうけど、地価はいつもオーバーシュートするし、人間の心理状態が本当に影響するからな。
オレは相当外貨持っているし、そのときはそのときでいいけど、やっぱり日本がそんな風になるのは嫌だね。何とかバブルにならないで欲しいし，日銀も皆にぼろくそ言われながら利上げ急ぐものそうした危機意識があるからだと思う。
オレとしては高ければ買わないし、買い逃してどんどん値が上がってもそれはそれで仕方ない。住宅は相場じゃないけど、相場の世界では本当に高いと思ったらいくらあおられても買っちゃいけないよ

[588: 匿名]

都心や内陸に８年位住んで、最近眺望重視で湾岸高層マンションに引っ越したが
湾岸の快適さを経験してしまうと、もう他には引っ越せないな・・・。

[589: 匿名さん]

内陸だから安心というわけではない。あなたの住んでる家が実はこういう地盤の上に建ってる
かもしれないよ
火災旋風でも起これば、運に身を任せるしかなくなるしね

NHK2006年9月1日 NHKスペシャル「地震の危険をはらみながら首都は膨張してきた」 ...
【住宅地崩落】 ・谷を埋められたところの地盤がもろい。 ・昔の谷の地形にそって崩壊する。
埋立たところには地下水を多く含む。 ...
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/49/29/5d3980f24ff0eb4e4c19d39de684...

[590: 匿名さん]

湾岸・南高層マンション居住者です。
冬は1日中ポカポカ、初夏（今）は涼しい風が抜け、空調いらず。
眺望も最高。ほんと、もう他には引っ越せませんな。

[591: 匿名さん]

いくつか値下がる理由に突っ込んでみた。

今後人口は減少するだろう。団塊が＊＊ば都心の住宅供給増でウハウハ。←仮に団塊世代が半分死亡する年（平均年齢８０とする）を平成４０年とするとそれまで待つの？その年齢じゃローン組めないよ。

東京は他都市に比べ外国人投資の魅力が少ない。都心の一部を除いて値下がりする←都心の一部だけが値上がりするけど周辺地域が値下がりして買えるようものなら多少周辺でもみんな買う。つーか俺が買う。だからやっぱり高いまま。

金利上昇とインフレ。←今後金利は上昇するだろう。でも高すぎる金利を認めるほど政府の足元は強くない。再び不況を招いたら内閣が一発で吹っ飛ぶ。インフレも進行する。食料とエネルギーが上昇し周辺まで波及する。でも現金や株で保有するよりマシ。

[592: ご近所さん]

>>591

でしょ、「何となくまだあまだ上がるでしょう、不動産なんて」
って思ってる人のレベルはコレくらいですから。

本当に本当に本とーーーーーーに何も分かってない。
経済学をちゃんと勉強して、
懇意にしてる証券会社（ネット系はだめだけど）から、マクロ経済
レポートでももらうようにして、半年くらいは読み込んでからに
したら？

不動産買うんだったら、最低限、世の中のことをある程度
分かってないとまずいと思うんだけど。

まじでヤバイよ。

[593: 匿名さん]

周辺部も高いままなの？　じゃあ賃金がさほど上がらない人は
一生賃貸？　
誰かも言っていたが、団塊世代その後の世代ってそんなに購買
意欲ある？

[594: 購入検討中さん]

>>592

いや、私は経済学とかレポートとかそういうレベルじゃなく、
591さんはもう相手にしなくていいと思いますよ。

二つ目なんて読んでて頭痛くなってきた。

私はきっと591さんはきっと本当は弱気論者で、
典型的強気論者はどんなにお利口さんか、ということを
偽の書き込みで他の強気論者に見せ付けて、
自軍の旗色の悪さを認識させる作戦だと思う（笑）

[595: 物件比較中さん]

強気派頭よすぎる。
あかんわこりゃ。

[596: 匿名さん]

じゃあ投資物件はどうなのよ

[597: 契約済みさん]

04-05の底打ち時と何が変わったか

地価へのプラス点
-そもそも地価が反転しだした事実（下げ続けていると、買い手が出てこないが、反転しただけで、買いがでてくる）
-都市銀行をはじめ、不良債権処理が進み、融資に対して積極姿勢をとりやすくなった
-REITがより一般化して、機関・個人投資家からの投資を集めるようになった。REITが事業用中心に価格を吊り上げる要因を作った。
-地価反転・金利先高観で、買いを焦る人の出現。

地価へのマイナス点
-不動産価格そのものが上がってしまった。（もう昔ほど安くない。）
-利回りの悪化（特にレジデンシャルは賃料が上がっていないので、値上がりがストレートに利回り悪化につながり、説明不能なレベルまで値上がっている。-->バブル懸念）
-15年以上下がり続けた金利がついに反転。
-マンションストック物件の増加。減らない供給量。
-実際に日本の人口が（大戦時など除き近代で）史上初の減少へ転換した。
-団塊ジュニア層の住宅取得がかなり進んでしまった。（一番の需要層）

不変
-人口減少見込み
-金利先高観
-政府による大地震の可能性の指摘

こうして見ると、04-05時点では、まだ懸念事項でしかなかった

-人口の実際の減少への転換
-金利の実際の上昇への転換

という二大　特大ネガティブ要因がついに実現してしまい、
団塊ジュニアが不動産取得年齢に達するという「神風」も
去りつつある今、何か追加的に強気スタンスを強める理由が
見あたらない。

[598: 契約済みさん]

もう勝負はとっくについてる。
とくに先週の金融市場の動きは象徴的だった。

終わりの始まりがはっきり見えた。

[599: 匿名さん]

月曜発売の「東洋経済」なんだか、提灯記事に堕した感のある見出しだが
中身に期待。あした電車のなかでゆっくり読んでから書き込みするぞ。

[600: 匿名さん]

＞592
証券会社のマクロレポートって。
それ見て何がわかったの？

[601: 購入検討中さん]

金利の上昇で
①デベの在庫による金利負担が増し、売り急ごうとする
②ローンの借り手の借入額が縮小し、購入者全体のファンドも縮小する
ことから、不動産は値下がり？

[602: 匿名さん]

サラーリーマンは完全に勝負がつきました。
もう都心に用地があんまないしね。
ここ過去数年が超超超おいしかったのは
１．ローン減税（ハイこれおいしいね。税金で金利払ってくれるんだ　　から）
２．都心、湾岸の最新設備マンションが歴史的低価格で買えた。
３．超低金利で頭金があっても多く借りて株投資でさらに一儲けでき　　た。（日経平均10,000円割れてたしね）

現在の状況
１．金利上昇基調でローン減税も締め切りまじか。
２．物件価格も都心、湾岸で３０％超の値上がり。
３．多く借り入れて投資しても株式市場がもう高いよね。
４．今後消費税率アップ確実。
５．日本だけではどうしようもない資材建材アップで建築コスト
　　が上がって価格に転嫁。

一般的サラリーマン最後の通勤地獄から抜け出せる一瞬の時
を逃したのだ。その結果買えたけど買わなかったと
強がっているのが哀れである。人口減少をゆっくり待つのがよいよ。（笑）

[603: 匿名さん]

≫598
金利上昇によりREITが売り込まれるのは
去年の夏くらいにもあったけど・・
数か月は押しがはいった方が健全、くらい
の受け止め方だよ。

たぶん長期金利とキャップレートが逆転する
くらいまで不動産はあがると思うな。

マクロ経済学んでるっていうのなら、景気動向うんぬん
より貨幣と財のバランスが崩れていることに気付くべき
じゃない？

意味分かるかな？

[604: 匿名さん]

>>597
一番大きな・・好景気持続。これは歴史的にも弾性力が
あるから、金利や平均株価が波打ち(調整）しつつも
大きな下落は当面無い。

よって、現状の契約率等に裏づけされた、需要に大きな減退は
見られないので、都心やその周辺人気地は、秋には"新新"価格
に上昇する可能性も高い。
よって、当面は待てば待つほど、①都心から遠ざかる、
②専有面積の大幅減を我慢・・・・、を覚悟するか、
所詮今が都心じゃないのだから③郊外にせざるを得ない、
という選択手になる。

それでも、ハードルを越える力がなく、待ち続けたグループは
何の損もないから、タナボタを諦めれば良いだけ。
所詮、現状も郊外居住か区部賃貸で転居する余力も
無いわけだからーー。一言で言えば、結局"身の丈"で収束。

[605: 契約済みさん]

>>603

長期金利とキャップレートの逆転？
そこまで行ったら遅すぎるよ。
キャップレート-長期金金利が1%割ったらもうやばい。

[606: 匿名さん]

＞６０５
常識的にはね

でも相場ってそんなもんだよ

[607: 契約済みさん]

>>597

この方も景気だのみですね。
強気派は一言でいうとモメンタムしか味方がいないね。
いろいろ言い方変えても結局はそこに収束する。

>>602

この板で読んでで一番痛いのはあなた。
親御さんが通勤地獄で苦しんでるのを見て、
あなたは「学習」して、相場の弱いときに都心物件を手に入れた
それは自分個人の心にしまっとけばいいこと。せいぜい親御さんに
「オレはオヤジを越えたぜ」って自慢すれば済む話。親御さんも
さぞお喜びでしょう。少なくともそのねたの書き込みは一回で
終わって欲しい。

もし通勤がそんなに大きな問題だったら、オレならそもそも
通勤地獄に陥らないような職業選択をすると思うけど。
医者になって開業するとか、キャリア公務員になって
都心の官舎住むとか、外資の投資銀行入って、都心のマンションから
タクシー通勤するとか、メディア入って、朝遅く出社、帰りタクシー生活を選ぶとか、、いくらでも選択肢があると思うけど。

そんなに「通勤地獄」に拘るっては今まで相当な郊外に住んでて、
かつ通勤時間の融通が利かない仕事なんだろうね。
どっちかっていうと、後者の方が不幸の根源のような気がするけど。

とにかく、通勤に便利な物件を世界の誰もが欲してて、オレは
それを安く手にした数少ない賢い（しかし基本は哀れなサラリーマン）というワケの分からないコンプレックス自慢を撒き散らすのはもうそろそろ止めて欲しいです。

>>598
>>意味分かるかな？

あんためちゃくちゃかっこいいな。
今度このセリフ使わせてもらうわ。
でも実生活でこれやったら思いっきり殴られそう。

[608: 購入検討中さん]

＞607

＞強気派は一言でいうとモメンタムしか味方がいないね。

ワハハ、言いえて妙。

[609: 匿名さん]

>>607
コンプレックスの塊はどー見ても貴方ですよ

[610: 匿名さん]

＞＞６０７
くくく。また、買えない魚が一匹釣れた。
あんたも下がり待ちの貧乏人だろ？

[611: 匿名さん]

＞６０９、６１０
なんかもうちょっとましな反論ないの？
新価格で買ってしまった部外者だけど。