23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[522: 匿名さん]

今回の団塊Jrの住宅需要は団塊世代ほど過熱はしないでしょう！
その理由として
・団塊世代ほど人口ピラミッドのピークが立っていない。
・既に日本全体の住宅数が世帯数を上回っており数は充足されているため
　価格高騰は人口集中地域のみに限定されている。
・団塊世代に比べ団塊Jrは独身者が多いため需要が限定される。
・今後団塊世代以上が徐々に亡くなり始めるので空き家・空き地が生じてくる。
さらに、人生９０歳時代と言われるようになり、あまり年齢の早い時期に買ってしまうと
長生きしてしまった場合、年金暮らしになってから追加資金が必要になるかも知れないので
自分が長生きすると思う人は慌てて買わないほうが賢明ですよ。老後に貧乏するほどつらい
ことはありませんからね・・・
あと１０年もすればかならず不動産価格は下がりますからね・・・

[523: 匿名さん]

>>517

そう？だって、底値と言われた３，４年前だって、バブル直前（1980年代前半）から見たら
別に安くもなんともなかった。バブルで上がったのも不動産、株価であって、消費者物価は
ずっと安定している。よって、バブル直前に不動産を買った人も勝ち組だと思うが。
人生にチャンスが一度きりなんて嘘だよ。数十年スパン見たら、何が起こるかなんてわかりまへん。

[524: 匿名さん]

不動産価格全体に占める資材価格なんてたかが知れてますよ！
要は不動産価格の設定方法が不透明なだけで、デベは需要の腰の強さ（人口ピラミッドのピーク出現）を感じて、自己の利幅を大きくするため、資材価格等を理由に１０００万円単位で価格を上げ
ているだけですよ。現在、不動産関連業者の経常利益を見てください。過去最高益が続出でしょ！
それが何よりの証拠。
資材価格だけで１年前と比較して１０００万円も上がるはずないでしょう！
一桁多すぎですよ！
高騰の原因は需要増（団塊Jrの購入）にほかなりません・・・

[525: 匿名さん]

＞520
個人投資家からお金が集まらない？

あなたが預けている貯金や預金がしっかり
廻りまわって不動産市場に流れ込んでるんですけど。

マンション買うのに抽選ある時点で売主優位。
不景気で買い控えていた30〜40代はまだかなりいる。
そういうあなたもその一人では？

[526: 匿名さん]

>>523
だからその感覚がにぶいんよ。
１９８０年代？借り入れ金利何パーセント
だったか調べなよ。（笑）

[527: 匿名さん]

昨日の日経にも出てたが、デべも都心の仕入れでは資金力の差で
寡占化が進んでおり、これがまた価格高騰の要因になるのだろう。

売り渋りもデべの足並みが揃ってこそ。

しかし郊外の物件売れるのかね
都心で検討していた人たちが諦めて郊外買うまで時間が必要だろう
なぁ

[528: 匿名さん]

抽選までいかなくていつまでも販売中のマンションも結構ありますよね！
バブル時代はほとんど全て完売御礼だったのに・・・
今回は大手不動産などのネームバリューで買わされているところがあって、
きらびやかな内外装や豪華な共用部分・電化製品につられてしまっている
感じですね。
マイナーな地場の不動産の物件は駅近でも驚くほど安い場合がありますよ。
数年前と比較して不動産関係の法律や保険がしっかりしてきているので地
場不動産から購入しても安心と思われます。

[529: 匿名さん]

1985年頃にも、今後、日本は少子化で買い手需要が縮小していくので、不動産価格は下がるかもなんてまことしやかにエコノミストがのたまってたのが懐かしいね。その後の20年ではっきりしたことは、マクロの需給論はあまり意味がなく、銀行が不動産融資に対してどういったスタンスをとるか次第でどうにでもなるといったこと。

[530: 匿名さん]

＞526
僕の親は6%で借りてました。
6%で12年間借りるとほぼ借りた額の倍返すことになります。

つまり１２年で返しても3000万で買ったマンションに6000万
払っていたことになるのですね。

[531: 528]

地場の不動産　→　地場の不動産屋

[532: 匿名さん]

1985年といえば団塊世代が35〜37歳でまさに自宅を購入したい時期だったわけでしょ？
少子化で買い手需要が縮小していくのはまさにこれからですよ！
今は大きな下降トレンドの中の小ピークに過ぎないだけ・・・
1985年に子供だった連中は今何歳？
30歳以下でしょ？

[533: 匿名さん]

いつまでも販売中→売れ残ってるんだ
という感性が問題。

デべも売ろうと思えば、安くして売るよ。
売れ残ってる→なんで安くしないんだろう？
と考えなくっちゃ。

[534: 匿名さん]

あの〜そもそも前のバブルってマンション需要で上がったん
でしたっけ？

子供だったんで知らないんですけど・・・

[535: 匿名さん]

当時の国土庁が需要を過大に見込んだ表現を土地白書の中でしてしまい、
それを見た企業のオフィス需要から始まって、住宅に波及してしたのが
バブルの原因と言われているが、
住宅需要についてみれば団塊世代の需要とタイミングが合ったというべ
きでしょう。マンション高騰もその一現象です。

[536: 匿名さん]

それからアングラ企業の暗躍もね（地上げとか・・・）

[537: 匿名さん]

バブル当時に「慌てて買うな、もう少し待てば下がるから」と国民に訴えていた
建設経済研究所の長谷川徳之介さんのメッセージを無視して高値で買った人や、
頭金で高級外車を買った人がたくさんいましたね。

[538: 匿名さん]

銀行も将来の需給を見越して融資スタンスを決めるのですよ！
そのためにシンクタンク抱えているのですから・・・
私でも分かるようなことをシンクタンクが分析していないはずはありません。

[539: 匿名さん]

>>526、530

だからと言って、買い時でなかった理由にはならないが・・・
それに、住宅ローンを借り替えずに、そのままほったらかす
方がにぶいっつーの。

[540: 匿名さん]

マンションの場合、通常、原価に３割程度の利益を上乗せして販売します。
（例えば原価が４０００万円であれば５２００万円で販売する）
差額の１２００万円は販売社員の給与になるわけです。
登記した途端に中古扱いになるから安くなるのではなく、もともとそのマ
ンションの価格は４０００万円だったわけです。
４０００万円がスタートですからよほど需要が強くなければ、購入価格を維
持できないわけです。
ましてや人口減・高齢化が進む今後は特に郊外の物件は半値半掛け状態にな
るかも知れませんから高値つかみは要注意です。
大都市においても今後は急速に高齢化しますから、本人死亡に伴う出物も増
えてくるでしょう！今は子が親と同居しませんし、相続税も高いですから、
本人死亡で即売物件になることも多いですからね。大都市の人口構成も実は
地方都市を追いかけているだけで、いずれ高齢化社会になることは既に予測
済みですよ。今は親と同居すれば良い者まで親の援助で物件を買っているか
ら高いわけでいずれその反動（＝相続者不在）が来るでしょう。

[541: 匿名さん]

よく、こういう原価で相場を語る人がいるけど、企業の経済活動である以上、全ての商品は
販管費が入ってる。そんなこと言ったら、マンションの原価だって、建設会社の経費、利益
（赤もあるが）が入ってるし・・・なんでデベの上乗せ分を除いたものがスタートなのかよ
うわからん。そんな計算や解釈は意味ないよ。
不動産価格が上がるのが常識（マンション転がして一戸建てで上がり）だった時代もあったんだし。

[542: 匿名さん]

>原価に３割程度の利益を上乗せして

経費と利益の区別がついていない時点で失格

[543: 匿名さん]

不動産屋の経費ってほとんど人件費でしょ？
すぐに売れる今の時期ならそれ以外にはあまりかからないでしょうから・・・
手数料等は別途徴収するしね・・・
年間５件成約すれば年収１千万円らしいですね・・・

[544: 販売関係者]

価格決定会議では、ユーザーが付いて来る最大限で決定します。
売れればいいんですよ。

[545: いつか買いたいさん]

このスレ見ててよかったぁ！日本が没落して
おいらみたいなボンビーリーマンでも麻布青山あたりに
住める時代が来るんだね　おいら楽しみに待ってるよぉ！

[546: 匿名さん]

今の価格設定で売り切れるのであれば、そこそこの需要があるわけです。
当面は下がることはないでしょう。
タワマンの低層階などは、今でも結構買いやすい値付だと思いますよ。

インフラを共有する同一プロジェクトでも、購買ターゲットによるグレードの差別化が
より一層明確になっていくと思います。
下町とお屋敷がセットになっているのは東京らしい風景ですから。

[547: 匿名さん]

＞543
仲介とデべとごっちゃ？

[548: 匿名さん]

＞543
広告宣伝費を知らない

[549: 匿名さん]

将来の事なんて誰にも解りません。
エコノミストも予測はしますがほとんど当たりません。

だから、個人個人で判断して「買い」と思う人は買えば良いし
「待ち」と思う人は待てば良いのです。
それぞれ自己責任で。
なのに、ここは自分の価値観を押し付けようとする人が多い。
正解なんて、あとにならないと解りません。
10年後の事は10年後にならないと。

[550: 匿名さん]

＞５４９
ブチ切れなくても良いと思うのだが。

明日には、来月には、来年には、３年後は等々、
不動産購入に限らず、何かにつけ
先行きのメド、目標、予定等は人は考慮するもの。

[551: 匿名さん]

＞530
金利が６％の世の中の場合、モノの値段は10年前後で倍になるペースで値上がり（インフレ）していくのが普通ってコト。

資本主義の国の場合、普通はこういった感覚が正常な感覚。特に不動産は一般的なモノよりも値上がりピッチが早くなるのも普通の話。なぜなら劣化しないし、永続的に富を産出する類のモノだから。

これからは、エネルギーも上昇基調、食料も上昇基調、不動産も上昇基調といった巨大新興国需要をテコとしたグローバルなインフレ局面に本格突入といった状況でしょう。

今日の日経にも海外から見た割安感で東京の不動産に外資が殺到。現状は５回表で、まだまだこれからって記事になってるよ。

日本国内だけみてると、今、何が起こっているのか、見誤りますよ。

[552: 匿名さん]

土地が高騰するなら、マンションより土地を買っとく必要が
あるのでは？　というかそのほうがいいのでは？

[553: 匿名さん]

もちろん、資金力があれば、そうでしょ。表参道の土地は依然として３ヶ月で20%ぐらい上昇してますから。

[554: 匿名さん]

>551
>東京の不動産に外資が殺到
東京の超一等地にな。
だから住宅地でいえば東京の港区・千代田区・渋谷区の一部と新宿区・文京区・中央区の極一部がこれからも値上がり続けるんじゃねーのってとこ。
だから日本全体のみならず、23区平均でも下落するよ。

[555: 匿名]

そこまでインフレになるなら、賃金、株価も高騰しないと、暴動がおきないか？
でも、日本人の賃金なかなかあがらなそうだ。。。

[556: 匿名]

このスレは「都心」と「都心８区」と「２３区」と「首都圏」を
ゴチャゴチャに話してるから何時まで経っても話がまとまらないんだよね。
いい加減そろそろスレ分けすれば？ハッキリ言って時間と労力の無駄な気がする。

[557: 匿名さん]

そこが最大のポイントなんだよね。でもたぶん答えは賃金はあまり上がらずに株価はまあまあ上るといったとこじゃない。労働については、供給が近所に多すぎるし、インターネットという競合がいるからね。

[558: 匿名さん]

＞551

記述されているのは日経ではなくて東洋経済の内容記事ではないですか？
都心人気物件と郊外物件（売れ残り等）の二極化が顕著になっている内容ですね。
バブルの時とは異なり、郊外物件は売れ残りが目立ち売価低下している模様ですね。
”駅力分析”って言う記事は面白かったです。参考にしても良いかもね。

[559: 匿名さん]

＞一応、目黒区も入れといてね。土地値はいいピッチで騰がってますんで。

[560: 匿名さん]

団塊の世代やそれ以降の高齢者って、そんなに買い換える人多い？
年金もどんだけ出るか怪しいし、65歳以上から上がっていくかもしれないし、
とりあえず今の住まいをキープして、老後の資金を取っておく人のほうが
多くないかね？

[561: 匿名さん]

>>560
大して居ないよ。
都心物件を全額キャッシュで買う割合も６０歳以上の世帯の割合も１割程度。
都心物件をキャッシュで買って、その後も都心ライフを満喫するには
数億は資産が必要。
数千万程度の退職金貰う程度じゃ全然足りない。
そしてそういう世帯は既に都心に物件持ってるのが当たり前。

それがこうも騒がれる原因はマスコミが大きく取り上げたのが原因。
退職後は地方でのんびりと考えられてたのに都心に物件買う老世帯が居る、ってことで話題になったが、こういうのは珍しい＝少数派だからこそ話題になる。
マスコミの喧伝するイメージをそのまま受け取ってると実体数を見誤るという好例だね。

[562: 匿名さん]

インフレ論者も根強いですね。
あと、世界中のファンドが来る論者も。

日本人の勤労世帯の賃金上がってないし、東京都の調査でも金持ちは
減っている（少なくとも都内は）という結果が出ており、他の要因に目を向けないと上がる理由の説明が出来ない段階まできちゃったというところでしょうか。

[563: 匿名さん]

> 東京都の調査でも金持ちは減っている（少なくとも都内は）

役所のアンケートに真面目に答える金持ちはどれだけいるのか？
東京都の調査基準は・・外国人も対象にしているのか？
また現在、都心に土地&MSを保有している日本人の非居住者をどうやって追跡調査するのか教えて欲しい。

[564: 買いたいけど買えない人]

えっ？　登記簿じゃダメの？

[565: 匿名さん]

今持っている物件が売れる見込みがついてから買うのが団塊世代や
高齢世代、なんとかなるだろうと深く考えずに買うのが団塊Jr世代。そうやってバブル時期に泣いたのが団塊世代。
今はそのJrが泣く時代。カエルの子はカエル・・・
それをあおるのがデベと外資。これはいつの時代も同じ・・・

[566: 匿名さん]

>>565のようなタイプの人たちへ（565は典型的見本意見）565へのレスではないですよ。
結局そのような粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出しな565のような意見の人達がここの
出遅れ買いそびれ価格が下がると信じてる典型的なタイプなんですね。

今の若い世代は学習してて親の郊外の家は通勤が大変なの分かってるから芝浦、豊洲、品川
勝どきと一瞬にして買ってしまっていますよ。そこをまだ下がると（年収が低いからそれらの
物件が十分安くても手が出なかったのが現実だろうけど）待ってたらもう埋立地すら
無くなってしまってこのスレに集合してるわけだよね。（笑）
だから買った側（勝ち組）はこのすれが滑稽に見えるのよ。あの２−４年前買えなけりゃ
今度下がった時も買えないのは目に見えてるからね。

[567: 匿名さん]

買う本人は近くて良いかも知れないが、工業地帯で育つ子供はたまらんだろうね・・・
頭金程度の金は十分持ってるけど全く買う気がおきませんね・・・
がんばって・・・

[568: 匿名さん]

どうして芝浦や品川の物件買ったら勝ち組なの？
東京湾の水質がいくらきれいになったといっても、雨天時には下水道から汚水（し尿や生活排水）
が垂れ流しだし・・・トイレットペーパーの塊も時々浮いているでしょ？大腸菌も多いし。
お台場で素肌で海にもぐるなんて自殺行為のように思えます。
（東京都の下水道は合流式といって雨水と汚水が一緒に流れるので雨天時は未処理であふれる
構造になっているのです・・・信じられないなら東京都に聞いてみて・・・）
雨の後に海から風が吹いたら臭ってこないですか？

[569: 匿名さん]

私なら都内なら海からなるべく離れて住みますがね・・・
海沿いに住むなら横浜方面、千葉方面に住みます。
横浜や千葉は大半が分流式といって、汚水と雨水を分けて処理しているので
雨天時も垂れ流ししないのでトイレットペーパーも浮きませんから・・・

[570: 匿名さん]

>559
あー、ごめんごめん。
郊外に興味ないんで目黒区忘れてた。
青葉台だけはいいんじゃないの？

[571: 匿名さん]

これ読んで勉強してください。
改善中らしいけど全くゼロにはならないらしいし、今後は地球温暖化で大雨が増えますからね。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/kanko/kankou/s_of_tokyo/11.htm

[572: 匿名さん]

下記のＨＰに雨天時に未処理の下水が出てくる吐き口が表示されているから勉強してください。
いずれにしても最後は東京湾に流れて行きますがね。
http://www.mlit.go.jp/crd/city/sewerage/yakuwari/cso_kaizen.html

[573: 匿名さん]

オイルボールってつまりはトイレットペーパーと中華料理屋から出た油が混じり合って
冷えて固まったものですからね。

[574: 購入検討中さん]

>>566

僕は565じゃないですが、566さん、

>>粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出しな565のような意見の人達

あなたの文章こそ「粗悪な感性で常にネガティブ思考丸出し」になってるように読めましたよ。ご注意あさばせ。

買えても買わない人はいくらでもいる。むしろ、今買ってるのは、
ぎりぎりで買えるかも、デベが言ってる通りになったら、本当に
5年後は買えないかもって人だと思います。
特に湾岸のタワーとか。

むしろ今のマンション価格に危うさを見てる人は、いろんなデータに
アクセスがあったり、それを読みこなせたり、不動産価格形成の歴史やマクロ経済史に明るい冷静な人だと思いますよ。

そうでない人は、足元の相場の動きと、デベのセールスの話からしか
将来の絵を描けないのではないですか。

[575: 匿名さん]

ちなみに大阪市もほとんどが下水道は合流式ですが、阪神が優勝した時に橋から飛び込んだ人で
眼病になった人が結構いたらしいですよ。大腸菌にやられたそうです。
最近はノロウィルス（大腸菌みたいでもっと強力な奴）も出てきているから、汚れた水にはなる
べく近づかないことです。傷口があると感染して死にますから・・・

[576: 買いたいけど買えない人]

>>566

おれは＊＊＊団塊Jr.だけど、周りの同世代の話を聞くと買ったら勝ち組って思ってる奴、あんまいないと思うけどなぁ。

確かに、親が金持ってて金もらって億物件買える奴は勝ち組認定してもいいとは思うけど。

普通に働いてるおれも含め周りの奴らは数千万程度の貯金はあるけど、居住は賃貸で金は投資もしくは貯金に回してる方が主流。35年ローンとかありえねー、というのが一般的。まあ俺が＊＊＊で勝ち組とつきあう機会がないから勝ち組一般がどうかは知らんがね。

俺は会社やってるから所得落して都民住宅（特優賃）に住んでるが、まあ分譲ほどクオリティはよくないけど、安く住めるから、今の分譲価格では買うインセンティブはあんまりない。安くなったら買ってもいいと思う程度。

ということで、自分が勝ち組なのを自慢するのは構わんが、もう少し言い方を考えてくれ。同世代（だと思うのだが）として恥ずかしい。

[577: 匿名さん]

くどいようですがノロウィルスは細かい波しぶきの中にも含まれて
いる場合がありますので、台風などで風雨が強い時は海に近づかな
い方が良いですよ。特に体力の無い子供や老人は・・・

[578: 大手企業サラリーマンさん]

海の近くは怖いですね。
元々、湾岸地域はそのために倉庫などに限られていたのに、そこに人が住むようになって今後、どんな健康被害が出てくるか心配です。
保険費は、我々内陸部の住人にも降りかかってきますから人事ではないです。

[579: 匿名さん]

東京の山の手がなぜ昔から高級住宅地であり、下町がそうでなかったか？

見晴らしが良いからなどではなく、大雨が降っても浸水せず、汚染が発生しても
下流に流れていって足元に残らず安全だったからですよ。

[580: 匿名さん]

>>574
今いつ下がるか？という考えること自体が不動産に関しては粗悪な感性なのよ。分かるかな？不動産に関してだよ。まともな感性を
持ってれば2000年ぐらいからいつが底かをじっと黙って
探してたんよ。（笑）

上がり始めたところでいつ下がるか？でしょ。（笑）
もうたいして下がりっこないじゃない。郊外と違って湾岸にしろ都心にしろ日本全国のどこの出身者にでも売れる後背需要を抱えてるんよ。

住む環境は郊外が良いのは当然だけどいくらでも買い叩ける
から欲しけりゃ後でゆっくり買えばいいしね。まあ通勤に
毎日往復2時間かかるところは価値がないのが価格が語ってる
しね。

[581: 匿名さん]

>>580
言いたいことは分かったから根拠を示して論理的に説明してね！
それに子供のことを考えると近けりゃ！安けりゃ！とは残念ながらいきませんね。

[582: 匿名さん]

環七周辺とか排ガス滞留最悪地域に住むより、海風で新鮮な空気が入ってくる
湾岸の方がよっぽどいい。

[583: 匿名さん]

>>582
　天気の良い日はごもっとも・・・

[584: 匿名さん]

都内でヒートアイランドの影響を受けないのも湾岸だけだしね。
夏は窓と玄関を開ければクーラーが要らない位涼しい風が入ってくる日も多い。
これから温暖化の影響でますます都内の夏は厳しくなる事を
考えれば湾岸は最高の場所でしょう。
どうしても地盤が気になる方は止めれば良いだけの事。
私は逆に他より地盤対策のしっかりしてる湾岸物件の方が安心ですが。

[585: 匿名さん]

>564
えっ？登記簿で非居住者の勤労世帯賃金の調査が出来るの？
海外で納税しているのに・・・

[586: 購入経験者さん]

別に都心でも緑が多いところは夏涼しいですよ。
地盤も良いし。

[587: 匿名さん]

都内のマンションデベは本当に強気だね
あそこで、この単価で売れたんだからこれでいけるはずてなもんで
どんどん単価上げている。
大手は売り物件、今年は５割増やすんでしょう。
売り渋りしていたのは見え見えだね。
ゴクレの中央区物件なんか完成して、入居始まっているのにまだ期分け販売している。売上見ながらさらにあげてやろうという魂胆でしょ。
東京スイートとか立地があまりよくなくても坪２００万ぐらいで割安に見えちゃう。売行きも順調。
新浦安の野村の物件も坪２００万円で、バス便で海が見えない住戸もあるのにどうなるのかなと思ったら、売行き順調。
当然、中古売却するつもりだった個人も売りやめるてさらに上がるのを待つか、チャレンジ価格つけるか。それでも徐々に売れちゃうんだから恐ろしい。
今，不動産会社回っていると総強気。もちろん、場所にもよるし２極化は感じるけど。
でも、こういったときは逆に恐ろしい。オレが７合目まできたというと、いや５合目だ、４合目だという人がいるでしょ。そんなに強気というのが逆に恐ろしいわけ。２００４年から始まった地価高騰は不当に安かった水準訂正を経て、バブルに入りつつあると本当に感じるね。だって、ここの板の人は結構冷静だけど、不動産関係の人は本当に強気だからね。あとワン，ツープッシュ上がって、遅ればせながら地価高騰、バブル再来て新聞報道があって財務省、日銀が怒って、銀行融資の指導とか利上げがあって、ガクンて下がると思うね。
問題はそのときに何合目まで来ているかということ。１０合目目で来ていたら日本経済へのダメージは修復不能なぐらい強烈だと思うな。利下げの余地少ないし、大量の国債抱えて財政出動できないし。へたしたら危機本がさんざんあおる債務不履行までいくかもしれん。
本当は成長率に合わせる感じで、緩やかに上がるのが一番はいいんだろうけど、地価はいつもオーバーシュートするし、人間の心理状態が本当に影響するからな。
オレは相当外貨持っているし、そのときはそのときでいいけど、やっぱり日本がそんな風になるのは嫌だね。何とかバブルにならないで欲しいし，日銀も皆にぼろくそ言われながら利上げ急ぐものそうした危機意識があるからだと思う。
オレとしては高ければ買わないし、買い逃してどんどん値が上がってもそれはそれで仕方ない。住宅は相場じゃないけど、相場の世界では本当に高いと思ったらいくらあおられても買っちゃいけないよ

[588: 匿名]

都心や内陸に８年位住んで、最近眺望重視で湾岸高層マンションに引っ越したが
湾岸の快適さを経験してしまうと、もう他には引っ越せないな・・・。

[589: 匿名さん]

内陸だから安心というわけではない。あなたの住んでる家が実はこういう地盤の上に建ってる
かもしれないよ
火災旋風でも起これば、運に身を任せるしかなくなるしね

NHK2006年9月1日 NHKスペシャル「地震の危険をはらみながら首都は膨張してきた」 ...
【住宅地崩落】 ・谷を埋められたところの地盤がもろい。 ・昔の谷の地形にそって崩壊する。
埋立たところには地下水を多く含む。 ...
http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/49/29/5d3980f24ff0eb4e4c19d39de684...

[590: 匿名さん]

湾岸・南高層マンション居住者です。
冬は1日中ポカポカ、初夏（今）は涼しい風が抜け、空調いらず。
眺望も最高。ほんと、もう他には引っ越せませんな。

[591: 匿名さん]

いくつか値下がる理由に突っ込んでみた。

今後人口は減少するだろう。団塊が＊＊ば都心の住宅供給増でウハウハ。←仮に団塊世代が半分死亡する年（平均年齢８０とする）を平成４０年とするとそれまで待つの？その年齢じゃローン組めないよ。

東京は他都市に比べ外国人投資の魅力が少ない。都心の一部を除いて値下がりする←都心の一部だけが値上がりするけど周辺地域が値下がりして買えるようものなら多少周辺でもみんな買う。つーか俺が買う。だからやっぱり高いまま。

金利上昇とインフレ。←今後金利は上昇するだろう。でも高すぎる金利を認めるほど政府の足元は強くない。再び不況を招いたら内閣が一発で吹っ飛ぶ。インフレも進行する。食料とエネルギーが上昇し周辺まで波及する。でも現金や株で保有するよりマシ。

[592: ご近所さん]

>>591

でしょ、「何となくまだあまだ上がるでしょう、不動産なんて」
って思ってる人のレベルはコレくらいですから。

本当に本当に本とーーーーーーに何も分かってない。
経済学をちゃんと勉強して、
懇意にしてる証券会社（ネット系はだめだけど）から、マクロ経済
レポートでももらうようにして、半年くらいは読み込んでからに
したら？

不動産買うんだったら、最低限、世の中のことをある程度
分かってないとまずいと思うんだけど。

まじでヤバイよ。

[593: 匿名さん]

周辺部も高いままなの？　じゃあ賃金がさほど上がらない人は
一生賃貸？　
誰かも言っていたが、団塊世代その後の世代ってそんなに購買
意欲ある？

[594: 購入検討中さん]

>>592

いや、私は経済学とかレポートとかそういうレベルじゃなく、
591さんはもう相手にしなくていいと思いますよ。

二つ目なんて読んでて頭痛くなってきた。

私はきっと591さんはきっと本当は弱気論者で、
典型的強気論者はどんなにお利口さんか、ということを
偽の書き込みで他の強気論者に見せ付けて、
自軍の旗色の悪さを認識させる作戦だと思う（笑）

[595: 物件比較中さん]

強気派頭よすぎる。
あかんわこりゃ。

[596: 匿名さん]

じゃあ投資物件はどうなのよ

[597: 契約済みさん]

04-05の底打ち時と何が変わったか

地価へのプラス点
-そもそも地価が反転しだした事実（下げ続けていると、買い手が出てこないが、反転しただけで、買いがでてくる）
-都市銀行をはじめ、不良債権処理が進み、融資に対して積極姿勢をとりやすくなった
-REITがより一般化して、機関・個人投資家からの投資を集めるようになった。REITが事業用中心に価格を吊り上げる要因を作った。
-地価反転・金利先高観で、買いを焦る人の出現。

地価へのマイナス点
-不動産価格そのものが上がってしまった。（もう昔ほど安くない。）
-利回りの悪化（特にレジデンシャルは賃料が上がっていないので、値上がりがストレートに利回り悪化につながり、説明不能なレベルまで値上がっている。-->バブル懸念）
-15年以上下がり続けた金利がついに反転。
-マンションストック物件の増加。減らない供給量。
-実際に日本の人口が（大戦時など除き近代で）史上初の減少へ転換した。
-団塊ジュニア層の住宅取得がかなり進んでしまった。（一番の需要層）

不変
-人口減少見込み
-金利先高観
-政府による大地震の可能性の指摘

こうして見ると、04-05時点では、まだ懸念事項でしかなかった

-人口の実際の減少への転換
-金利の実際の上昇への転換

という二大　特大ネガティブ要因がついに実現してしまい、
団塊ジュニアが不動産取得年齢に達するという「神風」も
去りつつある今、何か追加的に強気スタンスを強める理由が
見あたらない。

[598: 契約済みさん]

もう勝負はとっくについてる。
とくに先週の金融市場の動きは象徴的だった。

終わりの始まりがはっきり見えた。

[599: 匿名さん]

月曜発売の「東洋経済」なんだか、提灯記事に堕した感のある見出しだが
中身に期待。あした電車のなかでゆっくり読んでから書き込みするぞ。

[600: 匿名さん]

＞592
証券会社のマクロレポートって。
それ見て何がわかったの？

[601: 購入検討中さん]

金利の上昇で
①デベの在庫による金利負担が増し、売り急ごうとする
②ローンの借り手の借入額が縮小し、購入者全体のファンドも縮小する
ことから、不動産は値下がり？

[602: 匿名さん]

サラーリーマンは完全に勝負がつきました。
もう都心に用地があんまないしね。
ここ過去数年が超超超おいしかったのは
１．ローン減税（ハイこれおいしいね。税金で金利払ってくれるんだ　　から）
２．都心、湾岸の最新設備マンションが歴史的低価格で買えた。
３．超低金利で頭金があっても多く借りて株投資でさらに一儲けでき　　た。（日経平均10,000円割れてたしね）

現在の状況
１．金利上昇基調でローン減税も締め切りまじか。
２．物件価格も都心、湾岸で３０％超の値上がり。
３．多く借り入れて投資しても株式市場がもう高いよね。
４．今後消費税率アップ確実。
５．日本だけではどうしようもない資材建材アップで建築コスト
　　が上がって価格に転嫁。

一般的サラリーマン最後の通勤地獄から抜け出せる一瞬の時
を逃したのだ。その結果買えたけど買わなかったと
強がっているのが哀れである。人口減少をゆっくり待つのがよいよ。（笑）

[603: 匿名さん]

≫598
金利上昇によりREITが売り込まれるのは
去年の夏くらいにもあったけど・・
数か月は押しがはいった方が健全、くらい
の受け止め方だよ。

たぶん長期金利とキャップレートが逆転する
くらいまで不動産はあがると思うな。

マクロ経済学んでるっていうのなら、景気動向うんぬん
より貨幣と財のバランスが崩れていることに気付くべき
じゃない？

意味分かるかな？

[604: 匿名さん]

>>597
一番大きな・・好景気持続。これは歴史的にも弾性力が
あるから、金利や平均株価が波打ち(調整）しつつも
大きな下落は当面無い。

よって、現状の契約率等に裏づけされた、需要に大きな減退は
見られないので、都心やその周辺人気地は、秋には"新新"価格
に上昇する可能性も高い。
よって、当面は待てば待つほど、①都心から遠ざかる、
②専有面積の大幅減を我慢・・・・、を覚悟するか、
所詮今が都心じゃないのだから③郊外にせざるを得ない、
という選択手になる。

それでも、ハードルを越える力がなく、待ち続けたグループは
何の損もないから、タナボタを諦めれば良いだけ。
所詮、現状も郊外居住か区部賃貸で転居する余力も
無いわけだからーー。一言で言えば、結局"身の丈"で収束。

[605: 契約済みさん]

>>603

長期金利とキャップレートの逆転？
そこまで行ったら遅すぎるよ。
キャップレート-長期金金利が1%割ったらもうやばい。

[606: 匿名さん]

＞６０５
常識的にはね

でも相場ってそんなもんだよ

[607: 契約済みさん]

>>597

この方も景気だのみですね。
強気派は一言でいうとモメンタムしか味方がいないね。
いろいろ言い方変えても結局はそこに収束する。

>>602

この板で読んでで一番痛いのはあなた。
親御さんが通勤地獄で苦しんでるのを見て、
あなたは「学習」して、相場の弱いときに都心物件を手に入れた
それは自分個人の心にしまっとけばいいこと。せいぜい親御さんに
「オレはオヤジを越えたぜ」って自慢すれば済む話。親御さんも
さぞお喜びでしょう。少なくともそのねたの書き込みは一回で
終わって欲しい。

もし通勤がそんなに大きな問題だったら、オレならそもそも
通勤地獄に陥らないような職業選択をすると思うけど。
医者になって開業するとか、キャリア公務員になって
都心の官舎住むとか、外資の投資銀行入って、都心のマンションから
タクシー通勤するとか、メディア入って、朝遅く出社、帰りタクシー生活を選ぶとか、、いくらでも選択肢があると思うけど。

そんなに「通勤地獄」に拘るっては今まで相当な郊外に住んでて、
かつ通勤時間の融通が利かない仕事なんだろうね。
どっちかっていうと、後者の方が不幸の根源のような気がするけど。

とにかく、通勤に便利な物件を世界の誰もが欲してて、オレは
それを安く手にした数少ない賢い（しかし基本は哀れなサラリーマン）というワケの分からないコンプレックス自慢を撒き散らすのはもうそろそろ止めて欲しいです。

>>598
>>意味分かるかな？

あんためちゃくちゃかっこいいな。
今度このセリフ使わせてもらうわ。
でも実生活でこれやったら思いっきり殴られそう。

[608: 購入検討中さん]

＞607

＞強気派は一言でいうとモメンタムしか味方がいないね。

ワハハ、言いえて妙。

[609: 匿名さん]

>>607
コンプレックスの塊はどー見ても貴方ですよ

[610: 匿名さん]

＞＞６０７
くくく。また、買えない魚が一匹釣れた。
あんたも下がり待ちの貧乏人だろ？

[611: 匿名さん]

＞６０９、６１０
なんかもうちょっとましな反論ないの？
新価格で買ってしまった部外者だけど。

[612: 匿名]

１１日月曜の株価は大幅高必至、REITの急落も６０３さんも指摘しているように、
一過性の可能性大。
人口減について言えば、当分東京都、特に都心６区やその周辺では逆なのだから、
全く話にならない。
金利の上昇といっても、歴史的低水準から多少上がる程度であり、景気のよさを
示すものだから、とりあえずは、必ずしも悪材料ではない。

マンション価格が、下がるといっている人の根拠は、そのほとんどが
かなり怪しいと言わざるを得ない。

[613: 匿名さん]

じゃあどんぐらいまで上がり続けるの？　郊外も上がらないと意味がないんでしょ。

[614: 匿名さん]

>>610
607は単なる妄想ニートだよ。きもい。

[615: 購入経験者さん]

弱気派は一言でいうと人口動態しか味方が無いが、
過去人口動態と地価がリンクしていたのだろうか。
既に人口が減っている北欧の地価が堅調なのはなぜだろうか。
ということも考える必要があるでしょうね。

先進国でイールドギャップがプラスな国は日本以外どこだろうか。
日本が先進国のなかでも一番将来性が無い国なのだろうか。
個人的にはそうは思えませんね。日本はやはり魅力的な先進国の
一つであると考えます。

お聞きしたいのは、例えば港区内陸でどの程度の坪単価まで
下がれば買うのだろうか。坪300くらいにならないと買わない人たちなのでしょうか。そんな局面があるとすると、それは私も歓迎しますね。是非買いたいものだ。

[616: 購入検討中さん]

>>607だけど

オレはもう年だし、住み慣れた場所がいいから、バブル前に
買った土地にずっと住んでるよ。所謂都心じゃないが、
まぁまぁの住宅街。2005年前後の直近の底よりずっと安かった。
当たり前だが。

今の若いやつはバブルさえよう知らんだろ？危ない、危ない。
今の強気派はバブルんときの強気派と本当によく似てるよ。
上がり相場で買っちゃったやつには、自分よりもっと高値で買う
おバカさんが必要なんだから、弱気派を目の仇にして、口悪く
罵るのも一緒。

でも、世の中、そんなにうまい具合には運ばないよ。

不動産のニーズが実際日本で急に拡大するわけがないんだから、
昨今の上昇はほとんどは相場の「あや」でしかないよ。

不動産は必要なときに買えばいい。自慢も卑下も必要ない。

[617: 匿名さん]

港区に住みたくないよ！　でも、リーマンがどこも買えない
世の中ってどんなだろうか？　通勤往復3時間をこれからの
取得者が買うの？　なら団塊の世代の親が出に入れた家の
どっかをもらうまで待たない？

[618: ビギナーさん]

通勤地獄に疲れ果て、今度は無責任なデベのセールスに
焦燥感をあおられて、埋立地のタワーを史上最高値で掴まされて
、、、、、挙句の果てにBBSで勝ち組宣言、、、、、、

身につまされます。

みんな、褒めたたえてあげようよ。今回くらいは。パチパチパチ！

[619: 申込予定さん]

だから金利が上がり始めちゃってるんだから、
利回り議論は既に崩壊してるんだっての。

[620: 購入経験者さん]

平均的リーマンが買えないのは、普通の世の中でしょう。

[621: 購入経験者さん]

金利が上がって、家賃が下がるという楽観的発想は
お止めになったらいかがでしょうか。