23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[442: 匿名さん]

タイミングに乗ってうまく買えたことはもういいけどさ、どうせ今はもう買い時期ではない
って意味では、揶揄している相手と結論は同じこと言ってない？

[443: 匿名さん]

>>440

ネット・キャッシュな人が低利で住宅ローンお借り入れ
を起こして、バランスシートを膨らませて、余剰資金で投資に
お金を向け、蓄財するのは、まぁ、王道中の王道で、新しくも
ないし、今後機会がないわけでもないよ。

自分が置かれた状況が特殊だ（った）と思い込みやすいのも
よくあること。

キーは投資の巧拙ですね。

[444: 購入検討中さん]

>>440

自慢話は、したてに出て書くのが、「王道」かと。
6000万くらいで天狗になられては、、、、

[445: 匿名さん]

４４０さん
で、これからどうなさるの
六千万円はどこに振り向けられるので？

[446: 匿名さん]

なんか香ばしい人が多いですね。
２ちゃんねるみたいだ。

[447: 匿名さん]

>>443
おいしい時期は一瞬なんですよねー。理論はいつでもあーだこーだ考えてられるけど
行動はなかなかできませんよね。いまは株も、リアルエステートもおいしいプライス
じゃないから買っても買わなくてもたいしてかわんないでしょ。ホールド（笑）
って状態かな。

あの2002年から2003年の状態を50年に一度の特殊においしい状況と
思わない人が多いから儲かるんだけどね。まー何度もいうけど
今後50年はないだろうね。

[448: 匿名さん]

>>444
いやいや天狗になんてなってないですよ。（笑）
ただ、なにかサラリーマンとして余裕が出来たというか
一生困らないだろうなとおもうと気分が楽になりました。

>445
含み資産が大きくて実質PBRが1倍割れの株。。。。。。。。
まーみなさん程の人に言うことじゃないですね。

[449: 購入検討中さん]

>>447
本当にたまたま当たっただけの無知な人間の自覚がないと
すぐ元の木阿弥だからご注意を。

値上がり期待できないもんをholdしてたら、相対でどんどん
目減りするよ。甘い。

常に相対的により上がるものに資産を入れ替えていかないと。

投資できるのは別に日本の株と不動産だけじゃない。
毎年、どこかの国のいずれかの市場が50%以上の価格上昇を
必ず演じている。不動産の乱高下なんて、全く珍しくないよ。

投資家それぞれの投資対象として見られる資産の幅、スコープが
違うだけだ。

日銀二度目の利上げが2月にあって以来、不動産株がすぐに2月中に
ピークを売って下落。
4月以降、中古マンション価格が下向き始めてるし
（東京カンテイの発表参照）
ついに先週REITバブルも崩壊した。10年国債利回りは1.9%に
達する勢い。日本の不動産は売り。できればショートしておきたい。

[450: 申込予定さん]

>449

なんでーなんでー、もう潮目かわってるじゃん！
あぶねーあぶねー、買うとここだった。
稼ぎが安い上に、自宅購入で損こいちゃ目も
あてらんねーからな。

[451: 匿名さん]

株では高値つかみ、安値パニック売りを繰り返し、反省してインデックス投資しているオレが、日経新聞で中古マンション価格上昇が続いているのを見て慌てて、マンション探し始めているのだから、もう当面の高値圏なんでしょう。経験で分かる

[452: 匿名さん]

>>449
賃料データは、都心＆周辺中心に都内で対前年比で
上げてるよ。外周県はやや弱いけどね。

故に賃貸じゃない販売価格も、
①都心中心の都内＝＝＝旺盛な取得願望を背景に堅調新価格維持
②外周県(区＆郊外）＝＝賃料データとリンクすべく、人気地＆
再開発物件を除くと、全然手ごろ価格で推移

要は、需給バランス的に、体力あるデベは今年も順調に
戸数供給するのは、一次中心の購入待ち検討者の期待に答えるため。

ただ、購入者の優勝劣敗状況(格差鮮明）は明確化しているので、
マイホーム持ちでも、所有地の格差は如実にでてきている。

[453: 匿名さん]

４５１ですが
今のオレの心理状態は株で高値つかむときとそっくり

２００４年ぐらい　底との報道（経済誌）
２００５年　　　　マンション市況異変（同）
２００６年　　　　地価狂乱（同）数物件当たるが、高い割に希望の物件ないので見送り
２００７年　　　　今必要なわけじゃないが、相場に置いていかれるんじゃないかとの恐怖感から本格的にマンション探し

　完全に遅れていますね

[454: 匿名さん]

値下がりって、4月の中古は調整でしょ
今販売中の物件が売り急いでないわけですよ
ここで、デベが値下げするはずがない。
明らかに売り渋りなのですから

[455: 申込予定さん]

>>449

データありがとです。

賃料あげてるんですか？

でもやっぱり新規分譲物件、中古MSの価格上昇には全く
追いついてないですよね。賃料上げって、ほんのわずかでしょ。

しかも、恐らく一部の賃料高額な新規物件が全体を持ち上げてる
だけで、既存物件が賃料を上げてきてることはないように思いますが、どうなんですか？

[456: 申込予定さん]

>>454

調整でも、値上がり率が鈍る程度だったはずのところ
10%近くも値下がりした（しかも取引は少なかったのに）のが、

潮目変調の何よりのシグナルです。

強気派が売り渋ってる間に市場は冷めるものです。
（取引量の拡大を伴わないと、市場は上がらないのです）

懐疑の中で、市場トレンドは醸成されるのです。
強気派がまだいるうちにアクションを起こさないと、
ジリ貧です。

戻り上値を期待してなんとか持ちこたえていた
バブル塩漬け組みの潜在的な売り圧力がもんどり打って
顕在化したら恐ろしいことになります。

[457: 申込予定さん]

>戻り上値を期待してなんとか持ちこたえていた
>バブル塩漬け組みの潜在的な売り圧力がもんどり打って
>顕在化したら恐ろしいことになります。


それバラしたらだめじゃ〜ん。
この世は団塊世代のためにあるんだから、
引退する前に、もう一回不動産上げてもらって
バブル組みの「ヤレヤレ売り」を国上げて
目指してるのに！（日銀のアホが空気読んでないが）

まだ2-3年たのんまっせ。その後？後は野となれ山となれ。

[458: 匿名さん]

私も2002年に買った口ですが、必要なときに買いやすかったから買っただけです。そのときは底だなんてちっとも思いませんでした。知り合いの投資家が動いたのは2004年で、しっかりと潮目を読んで買っていました。結果的に底で買えた人間と、底を確認して買う人間とでは、似て非なるものなのでしょう。

[459: 匿名さん]

>>455
あるリサーチ調査で１％程度。
452にも概ねの傾向書きましたが、都心３区や目黒周辺の城南区を
除けば、23区外周や近郊県(ハマ、川崎、小杉はやや高いが）は
60〜70万円／㎡前後で、幾らでも物件供給はなされている。

ミレニアム前後以降の都市回帰に伴い、体力ある購入者は
戻ったり、買い増したりした訳です。この中には、従来都心部に
全く縁が無かった購入層も含まれている。

要は、この、縁は無かった購入層(価格面で都心居住を得られた）に、
乗り遅れた残影組みが尾を引いているのでしょう。元々都心部に
親の時代から縁が無かった世帯(親子共）の、ほんの一部は実現できたものの、
実現できなかった俺たち（同種検討者）だって都心近辺に拘り検討、
できたら購入したいと・・・。新価格なんてと・・・。

これが、この掲示板（個別スレではなく）全体に及んでいる、
高すぎる合唱（連呼）に結びついているのでしょう。
高い視点では、少子高齢化はあるものの、都心部人口は
当面、減少に転じません。直近では出生率も改善し、地方若年層の
東京流入は将来も当たり前に続くでしょう。

勤労所得は全面的一律に上がる時代ではないです。業績優劣が所得者の
衣食住や高額耐久消費財の購買力に格差をもたらしています。
上場企業数は膨大になり、従来、在来高官や一部リッチ層限定の
都心高額賃貸も、外資供給も参加し物件数は増加し、その高額家賃入居者も
管理職層居宅、転勤借り上げ社宅、ディンクス、商的外国人の居所として
グローバル化背景も含め浸透拡大してきています。

455さんが、都心部に拘るのであれば、取得、賃貸ともに、それなりの
コスト（支出or固定資産）は必要だということです。
特段、強い拘りがなく、住居コストを膨らませられない事情があるなら、
それに見合っただけ、都心から離れる地域を選ぶということになります。

経済循環的な手ごろ価格を求める(来た時に都心買いたい）のであれば、
20年以降(2020〜2030）まで、保証無しでただ待つということになる
可能性が高いでしょう。ただ、誰しも加齢は一律に進みますので、
楽しめる時期に、ほぼ満足できる”快適住居”（生活）の大きな部分は
機会逸失になります。

[460: 申込予定さん]

2004年底？

いやいやこれからですよ。人口が減るのは。

若い人の人口流入が続くとのことは本当ですが、
彼らの雇用は不安定で賃金も低い。団塊世代はネット
流出。

全体の不動産購買力は基本上がらない。この数年、
そしてこれから数年は物件供給量が過剰で、これが
ストック全体としても過剰につながる。

国力減退で、外人（法人・個人）から見ても東京の
不動産の魅力は右肩下がり。

国の財政悪化から、国債金利上昇継続は避けられず、これも
市況に悪影響する。

2004年が底だったわけではなくて、今が踊り場的に下げ相場
の小休止になってるだけでしょう？

底はまだまだですよ。95年のミニ・マンション・バブルさえ
もう忘れられてるのかな？！

[461: 匿名さん]

No.460さんの語っている意味がわからないのですが、
だれか解説してくれませんか

[462: 購入経験者さん]

今後もマンション価格が上がるなんて思い込んでる人、
ここのスレの数人だけでしょ。
勝手に投資してなさい。

[463: 匿名さん]

なるほど、そういうことですか。

[464: 匿名さん]

今が新築マンション(中古も）とかの価格のピークなんでしょうか？
今後5年　10年　20年後　長い目でみればまた上昇するんでしょうかね？

[465: 匿名さん]

４５９さん
日本の財政の状況はご存知ですか
私はマンション価格とか、地価上昇とかこの板の話はせいぜい２０１０年ぐらいまでのことだと思っていたのに２０２０−３０年まで高値を続けるわけですか
そのころの日本の労働力人口とか、財政赤字額とか、考えると恐ろしくはないのかな。今後、経常収支すら赤字となる予測もあるのに。
それとも、景気循環なんか無視して景気拡大が今後も続き，国民負担増なしに２０１２年には公約どおりプライマリーバランス達成して、赤字額が減っていくのかな。国民の貯蓄率も急回復したりして。
第一、今強気派の評論家も金利上昇が本格化する２００８年まではとか、首都圏の人口が減る２０１５年まではとか、条件をつけて強気の見通しを立てていますよ
いまから１０年、２０年先を見通す眼力には敬服いたします
私なんか今年後半の市況のこともわからないのに

[466: 匿名はん]

まこのまま上がり続けることは無いのは確実だが、一律に下げることも無いだろう。今後さらにモザイク状に上げ下げするんじゃない。物件ごとに部屋ごとにね。>>459はいい事いった金の損得も大事だが「機会逸失」は重大だ、寿命があるからな。みんな良く吟味して投資するなり、住むなり、待つなりしてくだされ。

[467: 申込予定さん]

機会逸失？保有の機会逸失ですよね？
別に私は拘らないな。

不動産には利用と保有があって、これは完全にではないけど
分離ができるもです。

いい物件を賃貸すれば使用の機会は逸することはありません。
値下がりリスクも回避でき、悪くないと思います。

不動産保有は、相当の資産家でない限りバランスシートを
崩すことが多いので、保有に拘るのは賢明ではありません。

>>465
いや、2020-30まで相場の底を見ない、と言ってるんじゃないですか？

首都圏の人口だけ見てもしょうがないですよ。その人たちの購買力、
需要量、対して物件の供給量、国の財政と金利、国の国際競争力、
この辺りまで考えて、東京に強気になれる人がいれば買えばいい。

[468: 匿名さん]

世界中のいくつかの都市に行ったが、東京ほど安全で便利、
家が広ければ住み心地いい都市はあまりないと思う。

自分が日本人だからかと思ったが他の国の人からも結構
賛同されるよ。

[469: 申込予定さん]

中古価格下がりなば、新築暴落、遠からじ。
金利上がりなば、強気派撤収遠からじ。

の、ような気がしています。
自分の為には、相場安定が一番なのですが、
ジリジリ下げてく展開だろうなと思います。

[470: 匿名さん]

しかし新築マンションって地域内で選択出来ないくらい
数減ってるような気がする。

タワーなんかは今契約しても完成は２年後とかだし。

下がるの待ってたらローン組めない歳になってたりして。

[471: 申込予定さん]

だったら賃貸で繋ぐのが最も適切。
いちいち売買してたら、取得税やら譲渡課税やら、
仲介手数料やらで簡単に500万くらいとられちゃう。

[472: 大学教授さん]

>>460
まっ　ハッキリ言って勉強不足ですな。
日本の人口が減っていくと思ってる時点で、すでに間違っている！
２０年後に人口が減っている事もなければ、２００３年頃の地価を今後下回る事もない。
逆に２０年後に地価はミニバブルになって、今より数段高い値位置に
なってるはずです。

[473: 買い換え検討中]

どんな勉強をしたんだろう？

[474: 匿名さん]

ま、私も都心に住みたければ賃貸にしますよ。
会社から補助出るし。でも、基本的には都心には住みたくない。
駐車場高いし，趣味のバイク止める場所ないし，趣味の犬との散歩する場所少ないし、第一賃料高い。
郊外でもターミナル駅周辺なら十分便利だし、私の住んでるところなんて東京に近いし、家賃そこそこだし、環境もいいし最高です。
なんで、みんな都心、都心て言うのかな。

[475: 契約済みさん]

>473さん

物価上昇やインフレの記憶が薄れている今、
そのような考え方をする人がいてもしょうが
ないですね。
１８年前くらいまで当たり前だった現実です。
世界中では今でも当たり前です。

数年前までバランスシートの縮小、借金返済が
美徳とされていた時代があったわけですから。

現状の不動産がバブルと言う方はみなさん、今の
貨幣価値が未来永劫維持されることが前提で話さ
れているわけです、つまり考えている基準が大き
く違う。

だからこそ、チャンスだと思いますよ。

だって、みんなが上がると考えたときがバブルなんですから。

最近の常識は数年単位で変わります。
一体だれがこの売り手市場の雇用環境を想像できたのでしょうか？

[476: 申込予定さん]

>475
全くイイタイコトが見えないのですが。

[477: 匿名さん]

そうそう、港区に住むと大変だよ。
子供はたいてい小学校・幼稚園から有名私立。
毎日こぎれいなかっこうをして送り迎えする妻。
幼稚園から電車通学する子供たち。
物件買うだけじゃ駄目だからさ〜。

[478: オレが大学教授だ！]

>>472

全く非現実的に楽観的な

↓大本営ご発表の人口推移のリンク

をご覧ください。ちと古いがね。この予想ははっきり言って
すごーーく楽観的だった。
実際には、この予想を既に上回り、一昨年に人口はピークをつけた。
今後人口は急降下。反転の見込みゼロ。

しかも生産人口はもっとものすごい勢いで減ってくよ！

儲けたい人は不動産なんか買ってないで、老人介護ビジネスでも
始めたほうがよさそうだよ。

http://www.ipss.go.jp/pp-newest/j/newest02/3/t_1.html
http://www.ipss.go.jp/pp-newest/j/newest02/3/z_1.htmlいや、東京の人口は逆に増えるよ、、、って方、下をごらんあれ
↓これもやや古いが、六本木にある某大学院大学のペーパー
http://www3.grips.ac.jp/~depopulation/01002.pdf

そんなはずない？
↓あああー、誠実で謙虚な石原都知事は、こんな絵姿を部下に
書かせたみたいですが、単なる願望のような気がします。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf

これ以上はムリっていうくらい楽観的な筋書きを使うと、かろうじて
東京の人口はあと数年保てるという絵が描けるようです。
でも、そういうのを見越して、その先に来る、より大きなトレンド（結局は人口減）を、今現在の価格に反映させるのが市場って
もんですから、やっぱり苦しいでしょうねぇ。

でも、上のペーパーの中にもあるけど、あんまり東京の人口減ると、
不動産価格が下がって、流入を招くし、逆に価格が高騰すれば
それは人口動態にはマイナスなんですよね。

[479: 契約済みさん]

>476

ワカリ難くてすいません。
ずばり、今より価格の絶対値が下がることはデノミを
の除いて未来永劫無いということです。

ただ、デフレに戻ることはないとすれば（不動産↑派
の主張）インフレかスタグフレーションしかないわけです。
スタグフレーションは無いことを祈ります。

不動産はリーマン年収の１０倍程度がいいところでしょう。
よってインフレで年収も上がっていくと言うことです。
残念ながら不動産の方が足は速いですが・・・。

将来的にみなさんが変えなくなるのではなく、今買った方は
すごい安かったよね、ということだけですよ。
特に固定金利の長期ローンで買った方は最高です。

ただ、私は都心＊＊＊＊ではないので４７７さんの意見には
同意です。

[480: 匿名さん]

港区にも都営住宅、ちょっと話題になった区営住宅（被害者の方には申し訳ないが）
あります。
区立小・中学校が足らないとかいって、プレハブ校舎ではないですか。
港区でも南青山あたりの奥まったところは、静かでいいですよ。
社宅だから、３ＬＤＫ７０㎡家賃５万駐車場付きです。
むしろ、近くに激安スーパーがないのが困ります。
紀伊国屋で毎日買い物したら、金なくなるよ。

港南地区は・・・・余り住みたくないですね。
港区にも格差はあります。

[481: オレが大学教授だ！]

>>477

いや、そんな人ばかりじゃないですよ。
公立学校だってちゃんとあるし、勿論通ってる生徒さん
も沢山いるよ。
住宅の資産価値と、キャッシュフローがつりあってない人も
多いからね。

でもやっぱり今の都心は人の住むとこじゃないね。
きったないもの。とにかく。町並みをちょっとくらい
きれいにしても、大気が汚い汚い。
換気してきれいな空気に入れ替えましょうってったって、
窓開けたくないくらい。

ウチも代々住んでなきゃ、湘南とか、せめて世田谷とか辺に
住みたいくらいですよ。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/bunpu1/air/mapmenu.asp?mapno=16&...

[482: 匿名さん]

でも、私立に通っている率は高いね。港区、都心区というか、ある程度高級感のあるマンション
で考えると。

[483: 匿名さん]

>475さん
よくわかります。
一般的にデフレ慣れをしているために、インフレについて余りに無防備状態ですよね。
「金利が上がれば、不動産は下がる」と本気で思っている人が多い現実にも驚きです。
金利が上がる＝貨幣価値が下がる＝不動産価値が上がる
すなわち、動産の価値が怪しくなれば、不動産をもって、価値変動に備えるという
危機管理の意味がわからない人が増えているのですね。
今のデフレは、中国製品の氾濫に支えられている部分がありますが、中国物価の上昇が
日本の物価を不安定にする日も近いと考えています。政府も年金問題等々を片付ける
ためにはインフレについてはウエルカムの部分がありますし。
国民の固定低利借入れ金額が少なくなった時点で、インフレの可能性があるとみて、
現在不動産に投資しています。

[484: 購入検討中さん]

>>479
インフレ・デフレは、むしろ消費財の価格変動を中心に指数化したものの動きを指すのであって、不動産価格とはまた別ですよ。

もし不動産価格が一般物価の動きにに収斂すべきという主張であれ、（すでに先行して棒上げしてしまっているので）今後、明らかに不動産価格の上昇は割り負けですから、不動産所有者は大損をする計算ですね。

ごくごく単純な考え方としては上の話も分からないではないですが、当然財ごとにその需給は違いますし、価格動向は違います。

お書きになっているように、不動産は価格が高いので、金利（資金コスト）も大いに関わってきます。

他の方がお書きになってるように、或いは全ての未来予想の出発点が
そうであるように、人口動態が最も中心的なキーになります。

一般消費財、一般耐久消費財、これは結構上がる可能性が高いと思います。
なぜなら、人口はかなりのスピードで増えるからです。と言っても、これは海外の話ですが。グローバルな人口増加がグローバルなコモデティ市場価格を押し上げる可能性が高いと思います。シャンプーや自動車の価格はグローバル市場でおおよそのレベルが決定します。

翻って、不動産と言う財は、基本的に日本人の人口動態のみが関係します。（移民に対して門戸を開くということでもなければ）日本の人口はへります。東京もやや遅れて減り始めます。ここで注意は、それと同時に、外国人の日本の不動産へのニーズも、急速に冷えるということです。

外国人の場合はそのほとんどが東京の不動産への投資ですから、不動産価格自身は、東京も日本全体も同じくらいのタイミングで下げ始めるのではないかと思います。

その後人口は休み無く減り続けますが、それは非常に確実性の高い予想なので、市場価格は比較的速やかにその予想を反映する形で下がっていって、実際の人口減の底打ちより前に、不動産価格が底打ちする可能性も高いと思います。金利次第面もありますが。でもそれは恐らく15年くらい先の話ではないかと思っています。

ですので、基本的な日本社会の構造的収縮に伴う不動産価格の下落トレンドは15年くらいは続くでしょう。その時々で、短期的なゆり戻しはあるでしょうが、underlyingな価格低下トレンドは変わらないでしょう。

[485: 大手企業サラリーマンさん]

ｓ

[486: 購入検討中さん]

オレも契約しちゃったから、上げて欲しい。
というか下がらないで欲しいと思うんだけど、
なんとなく、冷静に考えると、別に焦って買う
必要もなかった気もするよ。

不動産会社のセールスの話と、足元の価格上昇基調が
あまりにもパワフルにアピールするんで、契約
しちゃったが、こういう板に来て、下がると主張
する人の話を読んでると、確かに長期的には下がっても
しょうがない社会状況なんだろうなという気はする。
こんな話、不動産屋とか絶対しないし。

ただ、その谷がどれくらい深いかは分からないし、
少なくとも史上最高値つかみではないから、（いや、
豊洲のタワーとかの人はそうかな）まぁ何とかなると
祈っています。でも、もし下げ始めたら、売却価格
（仲介手数料他差っぴき後の手取り金額）が、残債を
上回り始めちゃったら、早めに手放す覚悟はしました。

[487: 匿名さん]

>481
世田谷なら空気がキレイってわけではありません。
環七環八246など排気ガスはいくらでも…

[488: 匿名さん]

全人口→減少
不動産価額→減少
わかりやすい。しかし、これは不動産以外のいろいろな財にも言えることではないの？
実質所得ベースでみれば、意味ない分析ではないの？

[489: 大学教授さん]

４８４は久しぶりに読み応えのあるカキコでした。
しかしさっきも書いたように、移民政策は間違いなくとるでしょうね。
なぜ先進国の多くが移民政策をとっているか、不動産価格が毎年毎年　上がってるか
そこを理解すれば未来が見えてきます。
現在の欧米の姿が、２０年後の日本の姿です。

[490: 匿名さん]

質を全く考えてないよね。
需給バランスって質と価格のギャップも考えてみなくちゃ

[491: 匿名はん]

日本全人口が少なくなってても、
中国や韓国からの移民？が多いんやないの。
都会では外人だらけですよ。