23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[422: 匿名さん]

私は０３年に買った都心の億ションを売りました。０３年の底値といっても
株のように叩き売りされてたわけでなくて、実はその頃も結構な高い値段でしたし
ここ一二年の上昇でもはや危険な割り高感が出ちゃってました。

都心で夜景の綺麗な、、共用部や占有部の内装や設備も素晴らしい物件でしたがしょせんは中古。
いざ売ると時は大変な苦労をしました。多くの業者と打ち合わせ
休日のたびオープンハウスで頑張ってひやかし客は多いがいつまでも決まらず
結局大きな値下げをしてやっときまりました。
他にも売りがたくさん出てるが苦労してる割にいつまでも売れずさらしものになってる
ところが多くああなりたくないと思ったからです。

私自身はしばらく賃貸に住みながら次ぎは割安な半永住用海外不動産を探しています。
売った半分以下の値段で広い庭付きプールつきの豪邸があちこちで探せれるので
わくわくしています。
東京の不動産を次に買うのは金利上昇で投売りが出たしてからです。

[423: 匿名さん]

金利上昇⇒不動産価格下落という考えは正しいけど
過去ほど顕著には効かないかもよ

銀行の不動産関連貸出額とREITや不動産私募の額から
だいたいのレバレッジがわかるが、多少の金利上昇は
賃料上昇でカバーできるレベルなんじゃないかな。

バブル時みたいに満額借金で投資利回りより金利の方が
高いなんて状況なら金利上昇も効くんだろうけど。

不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
理由とかがないと、そう下がらないものだよ。

[424: 匿名さん]

＞不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
＞理由とかがないと

金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
変動で組んでる人とかたくさんいるし。

[425: 匿名さん]

＞金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
＞変動で組んでる人とかたくさんいるし。

増えるとは思うけど、大量にはでないよ。
住宅ローンの年間デフォルト率は0.2%〜0.3%でほぼ安定的
に推移しているし、任売を考慮しても大したボリューム
じゃない。

[426: 匿名さん]

>>425
その通りだ。
旧公庫も含めフラット３５などの超長期固定ローン貸し出し残高と
短期及び変動の住宅ローンの残高比率は３５：６５くらいになっている。
ローンの対象の住宅の６割は１９９４年以降の購入という数値もある。
まず、政策的に急激な金利上昇は不可能に近い。
仮に変動が５％になったとしても３０００万のローンの３０年払いで
月に１６万の返済になるだけの話だ。
今１１万〜１３万でも奥さんがパートで稼げば済む話だろうよ。

[427: 匿名さん]

423さん
４年前に購入を決断した時も回りからいろいろご指導を受けました。
「不動産を買うのはまだ早い、まだまだ下がるよ」などとね。

しかし２０年近く自分の身銭をかけて経済や投資の学習と実践をやってきてる自分は
あの時も自分の意思で決めましたし、今回も同じように自分で決断したわけです。
実は私もこの年明けくらいまで423さんと同じような期待や考えを持っていました。
方針を変えたのは以下の観察によります。

２月の利上げ時の日銀の淡々たる姿勢やコメントからあることを感じたこと。

マンション価格自体が９０年代の戻り高値まで上昇してしまったが、都心のマンション戸数は
あの頃と比べてはるかに多くなっていることを確認したからです。

そして高値維持の期待理由となるはずの高級賃貸需要に関しても都心でもトップクラス人気のはずの
青山や六本木の新築超高層賃貸ですら空き室が多く苦労しているのを実地で観察したことにより
何かが変りつつあることを感じたからなのです。

[428: 匿名さん]

まあ住居用途と投資用途ではスタンスが違うんだな。

[429: 匿名さん]

427さん
いい時に買いましたね。
2003年問題とか不動産は冷え込んでた時期で当時私も知人に
購入を勧めましたが、あまり反応はよくなかったのを覚えて
います。

自分の感覚は大事だと思いますが、私はまだ都心の不動産には強気です。

理由としては
・都心の不動産所有者は売り急ぐ理由がない
・既にファンドなど長期運用向けの保有割合が増えている。
・マンションに限っては今の土地の値段から採算が合わず、まず出てこない。
・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。
・不動産上昇トレンドが一般的に認識され先高観がある。
・過去の歴史から不動産の上昇局面は正当化できない価格まで上昇するケース
　が多く、収益還元法で妥当な水準である現在の価格で相場が終わるとは思えない。
　相当オーバーシュートするのではないかと思ってます。

バブルと言う方もいますが、グリーンスパンが米株式を根拠なき熱狂と発言してから
2000年の崩壊まで３〜４年かかり、価格にして２〜３倍の拡大があったことを考える
と日銀の政策運営で今回の不動産高騰を制御出来るかどうかは疑問だと思ってます。

[430: 匿名さん]

>・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。

デベって、キャッシュフローがきついんじゃないの？
そんな資金回収を遅らせるような、運転資金に余裕のあるところってあんまりないんじゃないか？

[431: 匿名さん]

S友は結構在庫積みあがっているよね。ゴー◆レしかりだな。

[432: 匿名さん]

>>430
不動産に限ったことでは無いが、製造業も在庫調整(供給調整）は
頻繁に行っている。供給（前払支出コスト）を押さえれば調整可。

金利も、やっと定期預金金利がミレニアム頃の0.5％弱に戻る。
主要２行は今年2度目の引き上げ。されど、まだシュノーケルで
水面上で息(顧客リターン）している状況。年金不安もあり、
せめて1％以上に戻さないと、一般預金者の金利収入実感は薄い。

裏腹だが、逆さの点では、低利の住宅ローンが依然組みやすい
(返済し易い）環境が継続している。

故に、三段論法では、現物恩恵が直ぐ受けられる(生活の基本で毎日過ごす）
不動産取得願望は衰退しない。金利動向は定期で１％超〜２％程度が何時
到来するかで、物件価格＋金利負担が着目される。当面、当局はじめ、
産業界、政府等は景気回復軌道を落とさない施策が優先されるだけに、
金利面の配慮（影響）が出てくるのは、さらに数度の利上げをされないと
過熱冷却議論は本格化しない。

[433: 匿名さん]

都内23区限定ですよね
経済を考えれば簡単です。
賢い方は、色々な理由付けをしていますが、
数年前は安かった。
今は値上げ局面ですよ
ここで、値下がりをするとデベも辛いと思いませんか？
売り難くなり売れ難くなる
下がる下がるといわれる中、デベは強気ですよね
数年前も今も、建てれば売れる時代ではありません。
いつか売れるのです。
バブル時代を知らない方が多いようですね
今は、都心の一部以外はバブルではありません。
都心の築20年のワンルームが8000万とかしていたのですから…

[434: 匿名さん]

>>423

まず、REITは基本的には事業用・商用ビル投資だから、
賃料のそこそこの上げも期待できようが、居住用となると別
と見ます。

これが居住用不動産弱気の最大の要因。

居住用に投資した人は、これだけ新規・中古マンション相場が
上がっても賃料は全く上がらない。つまり利回りは低下傾向。
ここで金利が上がってくる。ここ1-2年で買った人の多くは
固定期間1-3年のローンを組んでおり、今後1年くらいで
一気に金利が上昇し、賃料上げもない中で、利回りだけが一気に
低下。逆ザヤの可能性も高い。

バブル時に完全な逆ザヤでもある程度の期間もったのは、キャピタル・ゲインを（盲目的に）期待したからであって、合理的な理由が
あったわけではない。今や日本の構造的な不動産余剰は明らかで
利回り低下はキャピタル・ロスにも直結。負のスパイラルが一気に
加速します。

自宅用の人は、金利上昇が単純なコストアップに。ほとんどの場合、
金利上昇はシナリオになく、定時の昇給などいまはあまりないので、
利息負担増への対応力は強くない。

銀行の過去のデフォルト率は全く当てにならないのは周知の事実。
まず、雇用の安定性・就業形態などが大幅に悪化。特にローンを
組む若年〜壮年期初期の収入は下がっている。
しかも銀行は100%子会社の保証をつけており（100%子会社じゃ
まるっきりリスクの遮断が出来ていないわけだが）
銀行側でのデフォルトは、保証会社にどの物件を回してしまうかで
コントロールできる。実態の貸し倒れ状況は、保証会社も含んだ
数字をきっちり銀行が開示しない限り分からない。つまり
住宅ローンの実際のデフォルト率が過去安定していたかについても
不明だし、これからとなると、実質デフォルト率が暴騰する可能性も
十分あると見ます。

まとめますと、切羽詰ってしまう人はかなり多いと思いますし、
仮にあまり出なかったとしても、ほっとけば不動産は下がると
思います。豊富な在庫と減少する需要、金利上昇があれば緩やかな
下落が自然な結末と見ます。

[435: 匿名さん]

あわてて不動産売って、その金どうすんの？まさか0.5%にまで利息が上昇した定期預金！あるいは１％の個人向け国債か？すばらしい選択だね。

[436: 匿名さん]

バブルではなく適正な水準に戻ったということでしょう。さらに緩やかに上がっていく可能性は高いが、数年後をみると値下がりする可能性も結構高い。
マイホームとして考えた場合、今は買い時とも待つ時でもありません。
だって、マイホームだったら多少先高観や先安感があるからといって売ることはできませんものね。そんなこと言い出したら奥さんが怒っちゃいます。家が手狭だ、息子が結婚した、職場が変わった、娘が遠くの大学に入学したとか、一般の人はそういう理由でマイホームを売るものです．
じゃあ、投資として、特にこの板の趣旨に沿ってキャピタルゲインを狙えるかどうかというと、微妙なとこですね。不動産は流動性が最も低く，売買に多額の経費がかかります。プロでも失敗するところを考えると、新築物件を買って値上がりを待って売ってやるというのはかなりリスキーな計画です。
　私は国際分散投資とドルコスト方を実践していますが、相場の上下にかかわらず成績は安定しています。ぼろもうけもない代わりに、大損もない。（とはいっても、今のような上げ相場、円安ではもうかっちいますが）逆に今みたいにダウがどんどん上がると，外国株を高値で買わなきゃいけないなと嫌な気持ちになったり，日本の新興株がどんどん下がると、逆に買いましていけると安心したりと，本当に気持ちに余裕ができます。
　一方，不動産は金額が大きく，それこそ一発勝負ということになりませんか。しかも、通常借金してレバレッジをかけています。自分の資産の半分を日本の不動産に賭けるということになる。
マイホームなら住むという先高観があっても、わたしのような小心者にはできません。

[437: 匿名さん]

>>435

リスクとリターンを両方考えないと。

現物不動産しかもひとつの物件に、例えば5000万突っ込んでた人
は、言い換えれば、株式一銘柄（グッドウィルグループ株？）に
5000万突っ込んでたようなものです。

その不動産を売って、国債や定期に入れたのでは、とるリスクが
一気に低下して、期待利回りも下がるのは当たり前。
（一定リスクテイク当たりのリターンはまた別の話だが）

もし不動産市況なみのリスクをとり続ける気があれば、
個人向けで高リスクなオルタナ商品を組み合わせて500万
投資すればいいなじゃない？


エネルギー先物、新興国株式ファンド、ハイイールド（ジャンク
ボンド）もの、商品先物、PE、ヘッヂファンド、それぞれは結構な
高リスクだが、2-3を組み合わせて持てば、少なくとも東京の不動産
持ってるよりは、全然よさそうだ。

沈み行く国の、大地震を待ってる首都の実物不動産一件に一極集中
してるより、確実に期待リターンもリスク当たり期待リターンも
遥かに高いと思うよ。

小金持ちさんならHKなり欧米なりに口座作って、FXヘッジしながら
外貨の高利回り商品組み合わせれば、リスク自体を相当抑えて
5-10%のリターンをより確実に狙ってく道もある。

[438: 匿名さん]

＞４２６
奥さんにあらたに月13万働いてもらってローン補填って。
自給千円だとして、一日8時間拘束（この時点で無理？）
7000円の週４〜５日働いてもらうのか。
かつ扶養控除から外れるから、年間20万くらいは税金増える？
なんかあやうい計算だな。

[439: 匿名さん]

>個人向けで高リスクなオルタナ商品を組み合わせて500万
投資すればいいなじゃない？

5000万の打ち間違い

[440: 匿名さん]

個人サラリーマンが生きる道は違う。
要はキャッシュで1億も給料の他に儲かってマンション都心
に一軒ももてりゃあ御の字だろ。だから元々給与が低いとお話に
ならないけどそこそこ良ければなんとかなる。
俺の場合は港区にマンションを数年前に6千万台で買って
3500万は頭金であったが全額１．３％弱で借り入れて浮いた
キャッシュの内3000万で株投資。それが約4倍強になって
全額早期返済で6千万弱現金で持ってるな。共稼ぎ
だけどな。あとは、人生余裕な感じまで来た感じ。

結局個人にとって二つのポイントがあったのよ。マンション
買えば超低金利で金返りれて頭金分まるまる投資が出来て
しかもマンションも株も安かったから物件、株の値上がりも取れる。
売るつもりはないがな。今は株もマンションももう上がり目が薄いから
この作戦は通用しないけどな。まーみんな残念だったね。
たいした成功じゃないかもだけど俺はこれでかなり満足。
こおいう数年前の状態って今後50年はないだろうね。

[441: 匿名さん]

まあ、そんな感じだよね。でも欲って際限ないんで、どうしても次の投資、投資へと目がいってしまい、もうこれで終了って気持ちにはなかなかなれんのだよね。

[442: 匿名さん]

タイミングに乗ってうまく買えたことはもういいけどさ、どうせ今はもう買い時期ではない
って意味では、揶揄している相手と結論は同じこと言ってない？

[443: 匿名さん]

>>440

ネット・キャッシュな人が低利で住宅ローンお借り入れ
を起こして、バランスシートを膨らませて、余剰資金で投資に
お金を向け、蓄財するのは、まぁ、王道中の王道で、新しくも
ないし、今後機会がないわけでもないよ。

自分が置かれた状況が特殊だ（った）と思い込みやすいのも
よくあること。

キーは投資の巧拙ですね。

[444: 購入検討中さん]

>>440

自慢話は、したてに出て書くのが、「王道」かと。
6000万くらいで天狗になられては、、、、

[445: 匿名さん]

４４０さん
で、これからどうなさるの
六千万円はどこに振り向けられるので？

[446: 匿名さん]

なんか香ばしい人が多いですね。
２ちゃんねるみたいだ。

[447: 匿名さん]

>>443
おいしい時期は一瞬なんですよねー。理論はいつでもあーだこーだ考えてられるけど
行動はなかなかできませんよね。いまは株も、リアルエステートもおいしいプライス
じゃないから買っても買わなくてもたいしてかわんないでしょ。ホールド（笑）
って状態かな。

あの2002年から2003年の状態を50年に一度の特殊においしい状況と
思わない人が多いから儲かるんだけどね。まー何度もいうけど
今後50年はないだろうね。

[448: 匿名さん]

>>444
いやいや天狗になんてなってないですよ。（笑）
ただ、なにかサラリーマンとして余裕が出来たというか
一生困らないだろうなとおもうと気分が楽になりました。

>445
含み資産が大きくて実質PBRが1倍割れの株。。。。。。。。
まーみなさん程の人に言うことじゃないですね。

[449: 購入検討中さん]

>>447
本当にたまたま当たっただけの無知な人間の自覚がないと
すぐ元の木阿弥だからご注意を。

値上がり期待できないもんをholdしてたら、相対でどんどん
目減りするよ。甘い。

常に相対的により上がるものに資産を入れ替えていかないと。

投資できるのは別に日本の株と不動産だけじゃない。
毎年、どこかの国のいずれかの市場が50%以上の価格上昇を
必ず演じている。不動産の乱高下なんて、全く珍しくないよ。

投資家それぞれの投資対象として見られる資産の幅、スコープが
違うだけだ。

日銀二度目の利上げが2月にあって以来、不動産株がすぐに2月中に
ピークを売って下落。
4月以降、中古マンション価格が下向き始めてるし
（東京カンテイの発表参照）
ついに先週REITバブルも崩壊した。10年国債利回りは1.9%に
達する勢い。日本の不動産は売り。できればショートしておきたい。

[450: 申込予定さん]

>449

なんでーなんでー、もう潮目かわってるじゃん！
あぶねーあぶねー、買うとここだった。
稼ぎが安い上に、自宅購入で損こいちゃ目も
あてらんねーからな。

[451: 匿名さん]

株では高値つかみ、安値パニック売りを繰り返し、反省してインデックス投資しているオレが、日経新聞で中古マンション価格上昇が続いているのを見て慌てて、マンション探し始めているのだから、もう当面の高値圏なんでしょう。経験で分かる

[452: 匿名さん]

>>449
賃料データは、都心＆周辺中心に都内で対前年比で
上げてるよ。外周県はやや弱いけどね。

故に賃貸じゃない販売価格も、
①都心中心の都内＝＝＝旺盛な取得願望を背景に堅調新価格維持
②外周県(区＆郊外）＝＝賃料データとリンクすべく、人気地＆
再開発物件を除くと、全然手ごろ価格で推移

要は、需給バランス的に、体力あるデベは今年も順調に
戸数供給するのは、一次中心の購入待ち検討者の期待に答えるため。

ただ、購入者の優勝劣敗状況(格差鮮明）は明確化しているので、
マイホーム持ちでも、所有地の格差は如実にでてきている。

[453: 匿名さん]

４５１ですが
今のオレの心理状態は株で高値つかむときとそっくり

２００４年ぐらい　底との報道（経済誌）
２００５年　　　　マンション市況異変（同）
２００６年　　　　地価狂乱（同）数物件当たるが、高い割に希望の物件ないので見送り
２００７年　　　　今必要なわけじゃないが、相場に置いていかれるんじゃないかとの恐怖感から本格的にマンション探し

　完全に遅れていますね

[454: 匿名さん]

値下がりって、4月の中古は調整でしょ
今販売中の物件が売り急いでないわけですよ
ここで、デベが値下げするはずがない。
明らかに売り渋りなのですから

[455: 申込予定さん]

>>449

データありがとです。

賃料あげてるんですか？

でもやっぱり新規分譲物件、中古MSの価格上昇には全く
追いついてないですよね。賃料上げって、ほんのわずかでしょ。

しかも、恐らく一部の賃料高額な新規物件が全体を持ち上げてる
だけで、既存物件が賃料を上げてきてることはないように思いますが、どうなんですか？

[456: 申込予定さん]

>>454

調整でも、値上がり率が鈍る程度だったはずのところ
10%近くも値下がりした（しかも取引は少なかったのに）のが、

潮目変調の何よりのシグナルです。

強気派が売り渋ってる間に市場は冷めるものです。
（取引量の拡大を伴わないと、市場は上がらないのです）

懐疑の中で、市場トレンドは醸成されるのです。
強気派がまだいるうちにアクションを起こさないと、
ジリ貧です。

戻り上値を期待してなんとか持ちこたえていた
バブル塩漬け組みの潜在的な売り圧力がもんどり打って
顕在化したら恐ろしいことになります。

[457: 申込予定さん]

>戻り上値を期待してなんとか持ちこたえていた
>バブル塩漬け組みの潜在的な売り圧力がもんどり打って
>顕在化したら恐ろしいことになります。


それバラしたらだめじゃ〜ん。
この世は団塊世代のためにあるんだから、
引退する前に、もう一回不動産上げてもらって
バブル組みの「ヤレヤレ売り」を国上げて
目指してるのに！（日銀のアホが空気読んでないが）

まだ2-3年たのんまっせ。その後？後は野となれ山となれ。

[458: 匿名さん]

私も2002年に買った口ですが、必要なときに買いやすかったから買っただけです。そのときは底だなんてちっとも思いませんでした。知り合いの投資家が動いたのは2004年で、しっかりと潮目を読んで買っていました。結果的に底で買えた人間と、底を確認して買う人間とでは、似て非なるものなのでしょう。

[459: 匿名さん]

>>455
あるリサーチ調査で１％程度。
452にも概ねの傾向書きましたが、都心３区や目黒周辺の城南区を
除けば、23区外周や近郊県(ハマ、川崎、小杉はやや高いが）は
60〜70万円／㎡前後で、幾らでも物件供給はなされている。

ミレニアム前後以降の都市回帰に伴い、体力ある購入者は
戻ったり、買い増したりした訳です。この中には、従来都心部に
全く縁が無かった購入層も含まれている。

要は、この、縁は無かった購入層(価格面で都心居住を得られた）に、
乗り遅れた残影組みが尾を引いているのでしょう。元々都心部に
親の時代から縁が無かった世帯(親子共）の、ほんの一部は実現できたものの、
実現できなかった俺たち（同種検討者）だって都心近辺に拘り検討、
できたら購入したいと・・・。新価格なんてと・・・。

これが、この掲示板（個別スレではなく）全体に及んでいる、
高すぎる合唱（連呼）に結びついているのでしょう。
高い視点では、少子高齢化はあるものの、都心部人口は
当面、減少に転じません。直近では出生率も改善し、地方若年層の
東京流入は将来も当たり前に続くでしょう。

勤労所得は全面的一律に上がる時代ではないです。業績優劣が所得者の
衣食住や高額耐久消費財の購買力に格差をもたらしています。
上場企業数は膨大になり、従来、在来高官や一部リッチ層限定の
都心高額賃貸も、外資供給も参加し物件数は増加し、その高額家賃入居者も
管理職層居宅、転勤借り上げ社宅、ディンクス、商的外国人の居所として
グローバル化背景も含め浸透拡大してきています。

455さんが、都心部に拘るのであれば、取得、賃貸ともに、それなりの
コスト（支出or固定資産）は必要だということです。
特段、強い拘りがなく、住居コストを膨らませられない事情があるなら、
それに見合っただけ、都心から離れる地域を選ぶということになります。

経済循環的な手ごろ価格を求める(来た時に都心買いたい）のであれば、
20年以降(2020〜2030）まで、保証無しでただ待つということになる
可能性が高いでしょう。ただ、誰しも加齢は一律に進みますので、
楽しめる時期に、ほぼ満足できる”快適住居”（生活）の大きな部分は
機会逸失になります。

[460: 申込予定さん]

2004年底？

いやいやこれからですよ。人口が減るのは。

若い人の人口流入が続くとのことは本当ですが、
彼らの雇用は不安定で賃金も低い。団塊世代はネット
流出。

全体の不動産購買力は基本上がらない。この数年、
そしてこれから数年は物件供給量が過剰で、これが
ストック全体としても過剰につながる。

国力減退で、外人（法人・個人）から見ても東京の
不動産の魅力は右肩下がり。

国の財政悪化から、国債金利上昇継続は避けられず、これも
市況に悪影響する。

2004年が底だったわけではなくて、今が踊り場的に下げ相場
の小休止になってるだけでしょう？

底はまだまだですよ。95年のミニ・マンション・バブルさえ
もう忘れられてるのかな？！

[461: 匿名さん]

No.460さんの語っている意味がわからないのですが、
だれか解説してくれませんか

[462: 購入経験者さん]

今後もマンション価格が上がるなんて思い込んでる人、
ここのスレの数人だけでしょ。
勝手に投資してなさい。

[463: 匿名さん]

なるほど、そういうことですか。

[464: 匿名さん]

今が新築マンション(中古も）とかの価格のピークなんでしょうか？
今後5年　10年　20年後　長い目でみればまた上昇するんでしょうかね？

[465: 匿名さん]

４５９さん
日本の財政の状況はご存知ですか
私はマンション価格とか、地価上昇とかこの板の話はせいぜい２０１０年ぐらいまでのことだと思っていたのに２０２０−３０年まで高値を続けるわけですか
そのころの日本の労働力人口とか、財政赤字額とか、考えると恐ろしくはないのかな。今後、経常収支すら赤字となる予測もあるのに。
それとも、景気循環なんか無視して景気拡大が今後も続き，国民負担増なしに２０１２年には公約どおりプライマリーバランス達成して、赤字額が減っていくのかな。国民の貯蓄率も急回復したりして。
第一、今強気派の評論家も金利上昇が本格化する２００８年まではとか、首都圏の人口が減る２０１５年まではとか、条件をつけて強気の見通しを立てていますよ
いまから１０年、２０年先を見通す眼力には敬服いたします
私なんか今年後半の市況のこともわからないのに

[466: 匿名はん]

まこのまま上がり続けることは無いのは確実だが、一律に下げることも無いだろう。今後さらにモザイク状に上げ下げするんじゃない。物件ごとに部屋ごとにね。>>459はいい事いった金の損得も大事だが「機会逸失」は重大だ、寿命があるからな。みんな良く吟味して投資するなり、住むなり、待つなりしてくだされ。

[467: 申込予定さん]

機会逸失？保有の機会逸失ですよね？
別に私は拘らないな。

不動産には利用と保有があって、これは完全にではないけど
分離ができるもです。

いい物件を賃貸すれば使用の機会は逸することはありません。
値下がりリスクも回避でき、悪くないと思います。

不動産保有は、相当の資産家でない限りバランスシートを
崩すことが多いので、保有に拘るのは賢明ではありません。

>>465
いや、2020-30まで相場の底を見ない、と言ってるんじゃないですか？

首都圏の人口だけ見てもしょうがないですよ。その人たちの購買力、
需要量、対して物件の供給量、国の財政と金利、国の国際競争力、
この辺りまで考えて、東京に強気になれる人がいれば買えばいい。

[468: 匿名さん]

世界中のいくつかの都市に行ったが、東京ほど安全で便利、
家が広ければ住み心地いい都市はあまりないと思う。

自分が日本人だからかと思ったが他の国の人からも結構
賛同されるよ。

[469: 申込予定さん]

中古価格下がりなば、新築暴落、遠からじ。
金利上がりなば、強気派撤収遠からじ。

の、ような気がしています。
自分の為には、相場安定が一番なのですが、
ジリジリ下げてく展開だろうなと思います。

[470: 匿名さん]

しかし新築マンションって地域内で選択出来ないくらい
数減ってるような気がする。

タワーなんかは今契約しても完成は２年後とかだし。

下がるの待ってたらローン組めない歳になってたりして。

[471: 申込予定さん]

だったら賃貸で繋ぐのが最も適切。
いちいち売買してたら、取得税やら譲渡課税やら、
仲介手数料やらで簡単に500万くらいとられちゃう。