23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[42: 購入経験者さん]

>39
そうなってくると、分譲タイプ築浅ファミリー物件、80平米くらいのもの、
そこそこ坪単価高く貸せるかもしれないね。これは中心需要は都心にある
わけでなく、そこそこ郊外にも波及するかもしれぬ。

[43: 匿名さん]

↑郊外に波及しないのが21世紀型土地バブル。

[44: 購入経験者さん]

別に、土地が都心と郊外で分断されているわけじゃないからねえ。
都心が高すぎれば、郊外に流れるでしょ。急勾配なのかもしれません
が。

[45: 匿名はん]

川で分断されてるよ。精神的に大きな差となるから価格にも反映される。

[46: 購入経験者さん]

まあ、川を渡ろうとは、思っていませんでしたが。。

[47: 匿名さん]

鉄道や川や起伏での分断はある。
昔は山手線の内側外側で地価が大きく違った。今は駅ビルが商業拠点に変わって
内側外側をつないでいる。それでも高輪・港南や恵比寿・目黒区三田など大きな
格差はある。
地形というのはもっと大きく、港区の古川添いの二の橋界隈と麻布永坂
目黒区の目黒川沿いの低地中目黒一丁目と丘の上の恵比寿３丁目では
地価に大きな開きがあった。
多摩川：越えるかこえないかはマンション坪単価で７０万から１００万の違い。
都心の需要密度は濃い。郊外は薄い。
需要を入浴剤に喩えれば都心が自宅の風呂なら城南は銭湯、郊外は海水浴場くらいの差はある。

[48: 匿名さん]

郊外都市部に共通するのは
駅近の物件はもう期待できないということ。
都心の地下鉄網の整備で駅１０分圏の敷地が増えたのに大して
周辺部や郊外でいいのは横須賀線で品川１９分の武蔵小杉
や新都心線アクセス改善のふじみ野や、ＴＸの各新駅くらいのもの。

城南・城西・都下軒並みバス便の土地が分譲される時代だ。
郊外とて電鉄の虎の子の遊休地が放出されたらもはや
駅前再開発や自然保護がらみで宅造のとまった土地の復活
ていどしか用地はなかろう。

今後の都市部は都内に残る木造密集地をこまめに買い集めて
大区画にまとめる地道な仕事かいつになるかわからぬ公共用地の
払い下げ。破綻したリート物件を公務員宿舎として買い上げて
低利用の公務員宿舎用地に３倍の戸数を供給という話になるかも。
恵比寿３丁目あたりにある広大な公共機関の官舎の売却期待しても
売る気はないかもしれない。財務省官舎なのだが。
ついでに隣にある某研究所も国立あたりに移転させてはいかがなものかと思う。

[49: 匿名さん]

>>45
たしかにそうだね。三多摩の人気は多摩川を越える抵抗感からきている。
小金井も府中も国立も多摩川の手前には違いない。

[50: 匿名さん]

城東は山手線、隅田川、荒川、江戸川と川越えるたびに値段が下がる構造になっている。
足立区は荒川越えて埼玉と地続きだから安くて当たり前という理屈にはなるが

[51: 匿名さん]

瑣末なことですが、武蔵小杉は横須賀線新駅開設後であれば、品川まで10分（160円）になります。

現在ほぼ決定しているだけで、2019年には武蔵小杉にはこれだけの路線が乗り入れる予定です。

JR南武線
JR横須賀線（湘南新宿ライン、宇都宮線）
東急東横線（日比谷線、みなとみらい線、１３号線、西武有楽町線、池袋線、有楽町線、東上線）
東急目黒線（南北線、三田線、埼玉高速鉄道、相鉄線）
※確定ではないが可能性が高いものには、成田エクスプレス、湘南新宿ライン高崎線、川崎縦貫鉄道など）

この鉄道利便性は、23区内のターミナル駅に準ずるものになります。
山手線沿線や、都心部の駅徒歩10分以上の物件に住むのであれば、
武蔵小杉駅前の物件に住んだほうが、
鉄道による都心へのアクセスは良好になる可能性が高いですね・・・。

[52: 匿名さん]

すみません。東京駅まで１９分でしたね。記憶違い。失礼しました。

[53: 匿名はん]

いくら鉄道での利便性が良いとしても、住みたい街かどうかは非常に大きな決定要素になりますから。今現在の小杉にはその魅力はないでしょうね。川崎はうまく化けましたが、ここのように街自体が便利に使えないと、単なるターミナル機能ではすこし弱い気がします。

[54: 匿名さん]

>>41
面白い。ドル機軸の経済機構に組している以上米国の破綻が２０２５年くらいという
長期予測では武者氏も水野氏も一致しているようだ。
二人とも調査部出身のエコノミストなのだがアセット・アロケーターとしての評価は
武者氏に一日の長があるね。

[55: 匿名さん]

>>54

ドル機軸の経済機構に組している以上　米国のドルの過剰供給や財政赤字の影響を蒙らざるを
得ないがその時期は１０年以上先。米国の破綻が２０２５年くらいという・・・
（途中抜けてました。失礼）

[56: 匿名さん]

ど素人ですみません。このスレを発見して目から鱗だったのでご教授ください。
値上がりをあまり期待せず所有してきたのですが、皆様の意見を拝見してその気に
なってきましたので、売り時が今なのか、或いはどれくらい先かの判断を。
恵比寿駅が最寄で徒歩１０分程度、明治通り内側で築１１年です。
低層小規模マンションの４階ですが、少し高台にあるのでバルコニーから六本木ヒルズ、
東京タワー、東京ミッドタウンが見える５５㎡１ＬＤＫです。
今はいくらくらいで、この先どれくらい上がるでしょう？

[57: 近所をよく知る人]

＞５６
不動産やに聞くのが一番だよ。
プロは居ないんじゃない？
１坪は250万かな

[58: 匿名さん]

>>56
間違いなく近年にない売り時です。
しかしこれからは下がるかも知れませんしもっと上がるかもしれません。
これから先のどれくらいに上がるか言い当てることができれば苦労はしません。
今いくらかは実際の状況をなんとも言えないから不動産屋を呼んで聞いてみたら
分譲時に近い金額がでれば売り

[59: 匿名さん]

＞56
今のその部屋は賃貸に貸しているのですか？
それともご自身がお住まいですか？
もしお住まいだとしたら、
どのくらいの部屋の広さのどの地域の物件に住みたいですか？
はたまた、もし賃貸中だとしたら、
今後家賃を上げることは可能そうですか？

諸条件によって売り時買い時は変わってきますよ。

[60: 匿名さん]

56です。
アドバイスいただきありがとうございます。
現在家内と居住中です。しがないサラリーマンですが無理して買いました。
かなり下がった時でしたが、坪300万くらいは結構きつかったです。
バブル時にはとてもとても手が出なかったエリアなので狭いながらも満足
して住んでいましたが、このスレで渋谷区がいいと拝見して先への選択肢
に希望をもちました。最近売買チラシも多く入り、近所の新築はどんどん
上がってきているので（新築は現在坪400〜500万が主流）。
まだローンがかなり残っているため、分譲時の下の価格では手元にあまり
残らず、仕事を考えると東京城南地区も住み替えには上がっているような
のでタイミングがとても難しいです（不動産会社には丸めこまれそうで）。
バブル時なら中古でも億近くしたと思いますが、そこまでは無理としても
他の湾岸や都心地区の値上がりをこのスレで知り情けない色気を感じます。
渋谷区、そして渋谷区の中で恵比寿（広尾）地区の将来性はそうでしょう？
（長文すみません）

[61: 匿名さん]

56です。
最後が「そうでしょう？」ではなく「どうでしょう？」でした。
すみません。。

[62: 匿名さん]

>>56
売値は坪３４０万というところ。おそらく買値もそのあたり。
ローンの額にもよるが４０００万を３５年ローン固定３％ならまだ残債３０００万
返済総額は２０３２万だから今売ったら仲介手数料諸経費管理費等の分だけ損。
まぁ相場家賃が当事２２万今は格段にあがって２７万くらいだから
住居費用として考えればよかったという話だが
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
貸しているならこれから賃料が上がる。今売ったら税金はとられないが１０００万の利益と
１１年間の家賃しか取れない。
今、恵比寿は恵比寿南一丁目がすごい賃貸物件の建設ラッシュ。都内有数の賃貸成長エリア
茶屋坂と恵比寿ガーデンプレイス前くすのき通りが計画道路でつながってもう一段発展する。
今売らないで後悔するような立地ではない。

[63: 匿名さん]

狭いならローンをアパートマンションローンに借り替え人に貸す。
月々１５万程度の返済に経費を入れても６万から８万は浮く計算です。
融資額を増額して頭金を捻出します。それで新築を買えばいいのですが
買い替えのタイミングはちょっと遅かった感じです。

[64: 匿名さん]

さて、話をスレタイにもどすと
エコノミスト誌に詳しいが、いまの不動産市場は景気と実需に支えられて価格が
上がったのではなく投資マネーの流入と金融と不動産ビジネスの一体化が
原因で地価が上がった結果にすぎない。
地価上昇は収益不動産中心の動きで、分譲市場との乖離がひろがりつつある。
従来の地価上昇は中枢があがって偏狭へ住み換えという流れだったが
資産デフレ脱却のための必死の都心設備投資が１５年続いたおかげで都心の
個人土地がすでに品薄になって、戸建からマンションという買い替えが終結しつつ
ある。マンションデベがこつこつ地上げして住民を新築にいざなう循環がここへきて
とだえつつある。
中小デベや地場のゼネコン以外にもハウスメーカが小規模区画にコンパクトマンション
を建て投資家に売るパターンがふえつつある。
大規模区画はファンド組成の証券化でできたとたんに投資家にエクィティを売却

いずれにしろここ数年この流れでいけば分譲そのものが都心６区から消える。
もともと土地の売却でしか購入力のなかった層も２億円物件には手が出ない
１億前後の二子玉川再開発まで都落ちしてくれればいいが、実際業界も
都内の買い替えの主力がどこにあるのか見極めがつかずにいるのだろう。
高齢者がおめｄたいことに９０歳１００歳まで生きているかぎり世田谷の古い
戸建は売りに出ない。
そんなこんなで取引の少ないままに都心の相場は長期に高止まる格好だ。
不動産への投資マネーはファンド一つ破綻しても現物の不動産価格が
「市場で下がる」ことにはならない。
エクィティが暴落すれば家賃はそのままで投資の利回りは上がるからだ。

[65: 物件比較中さん]

64さんのいうとおりでエコノミスト誌の指摘のとおりでしょう。
実需ではなく、投資マネーと施策が上手く一致して上昇した。
企業利益から従業員個人の利益への還元が十分にされておらず、景気回復の実感が乏しい。
2極化で金持ちがどんどん増えるという見方もあったが、各種統計データを見るとそうではない。
景気のピークは今年のようだし、景気減速からちょっと遅れて不動産も下がり始めるというところか。都心区だけは例外的に高止まりする可能性もある。

[66: 匿名さん]

議論のまとめというわけではないが、一応みんなが納得しそうな23区地価推移を描いてみた。
乞うご批判。

[67: 匿名さん]

図中の「総量規制緩和」は「不動産融資の総量規制」の間違いです。スマン差し替えます。

[68: 匿名さん]

70年代の地価高騰は消費者物価の高騰と同じ流れ。いわゆる経済成長に
連動する地価上昇。
85年以降は、都市への過大な設備投資　臨海副都心、都庁移転、地下鉄新線計画
政府無利子融資による各種施設建設
田中内閣時代とかわらぬ「首都圏改造計画」で地価高騰を招いた。
2005年以降の上昇は都心不動産への投資マネーの流入による。
そのピークを20012年として、外資の引き上げ、賃貸不動産の収益低迷
個人投資家の損切り売りなどで徐々に都心価格が下がり都心周辺でも買い手のいない
新規分譲が値引きを始める。かくして2022年底を打つが、果たして、それが2003年水準
と同等かそれ以下かはその後の公共用地の売りさばき価格によるだろう。
景気回復の観点からさらなる公共用地の放出もでてくると地価はもう一段下がるかもしれない。
中国経済の成長で
中国の安い労働力とのギャップで潤った米国経済もドル機軸経済の盟主の地位がゆらぎ
はじめ国内はインフレが始まる。
わが国も消費者物価の上昇のなかで相対的に地価があがっていく。

[69: 匿名さん]

高すぎ

と誰もが思う価格

[70: 匿名さん]

ちなみに、グラフは74年の地価を１００とした指数ね。

[71: 匿名さん]

今後10年後はどうなるのか。今はミニバブルなの？

[72: 匿名さん]

グラフ作って損したよ（；；）

[73: 匿名さん]

グラフ凄いよ！議論が喚起されそうだよ。

でも正直10年後の予想は占いだよ。

[74: 匿名さん]

自然科学だとグラフを解析して推定したりするけど、株価とか地価とかは全然ダメだよ。あくまで恣意的なプロットに過ぎない。

でも、良い方法がある。データの時系列（Ｘ軸）をそのまま、バリュー（Ｙ軸）を反転させて見よう。何か見えてくる。

[75: 匿名さん]

グラフ上の消費者物価指数の推移はどうも実感と異なるのですが．．．

[76: 匿名さん]

56です。
高尚な話題の中ですみませんでした。
私事でしたが大きな問題でしたので。色々アドバイスいただき有難うございました。
買い替え時期を逃した、とのコメントが大きく、しばらく住もうと考えています。

[77: 匿名さん]

>>76
買い替えの時期は、次の底値前後でしょう。
底はつかみにくいのですが、物件数が多くなったと思うあたり
完成在庫が目立ちはじめたら注意してみていることです。
あと１５年後にはもう一度底値。
すでに２６年経過ですからローンも少ないし売ればそうおうの
自己資金ができ、追加で安くよい物件が手に入る。
ローン完済し人に貸して、自分は新しい物件を買って値上がりを
まって賃貸を手放すというのもできる。
場所が恵比寿だからいかようにも料理可能。

２０１２年あたりに売るのが最高値かもしれないが、周囲も最高値
なのでこの場合は、一旦賃貸に入って資金は投信などで増やす。
１０年待ってよいものが出たら買う。

最初の購入が３０台なら今は４０代１０年後５０台ですが
元の物件は持ったまま賃貸でも老後の生活費の糧になりますね。
いい場所をいい時期にお買いになった。
いま手放すなら買いたい人は多いです。

[78: 匿名さん]

＞７５
消費者物価指数はここでは１９７４を１００としましたが７０年代前半の
ニクソンショック、田中角栄列島改造論の土地ブームなどにオイルショックが
かさなり急騰。１９７０年指標で１９８０年までに２５０水準まであがり
バブル期に３００になって以降デフレで若干したむいた程度だと思います。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp011-z.pdf
現状のから先は景気の流れによるでしょう。

[79: 匿名さん]

山の手線の内側、ちょっと外側を歩くと、２０００平米クラスのマンション
建設が目白押し。
大半が投資家向けか一棟賃貸物件。
都心２３区で売り物がなくなっている。
２００２年から５年間、大型タワー物件を中心に１０年分の需要を
前倒しで掘り起こしてきた。
もう、供給者側も都心と都心周辺でこれ以上新築分譲が売れるとは
思っていないだろう。

彼らの誤算は、戸建の老朽化買い替えだが、戸建の多くは
借家で安い家賃で店子が居座っていたり、土地の道路付けが
悪く北側斜面の途中とか業者ですら買いたくない土地が残って
いるだけだ。

そうなると頼みの買い替えもワンクール終了。とにかく戸建の上がり待ち
郊外のあがり待ちというところか。

２００８年１１月頃に港南の定期借地権物件の抽選があって見切りが
つくと次のフェーズにはいっていのだろう。
それにしても勝どきのベイクレはいつになったら売るのか。いくら
無借金経営とはいえ在庫の建物維持には相応のカネはかかる。
一年たって販売のめどがつかなけらばヒルデモアとかコムスンが
運営しファンドの一棟売りなんてことも考えられるな。

豊洲の住友もケア付マンションに計画変更しそうだと読んでいるのだが
それほどマイホーム需要は先食いで減っている。
この地価についていけるほど景気はよくないというのが本当のところだ。

[80: 匿名]

>７９さん

この見方にも、いろいろ異論がありますが、
それ以前に、ゴールドクレストが無借金経営というのは、どういうことでしょう。
有利子負債１２００億円のはず。
年間売上高１１００億円程度ですから、それを上回る借金があるということ。
ただし、不動産業というのは、どこも借金が多く、三菱地所、三井不あたりでも、
年間売上高を上回る借金をかかえています。

それから勝どきのはベイクレではなくクレストシティレジデンスとかいう名前
だったのでは。そこそこ順調に売れているような。
ベイクレは、さすがにもう完売、中古市場で、これもそこそこ、いい値(分譲価格を
上回る)で売買されているのでは。

[81: 匿名さん]

＞８０さま
フォローありがとうございます。2003年時点ではゴールドクレスト、無借金経営で鳴らしてました。
そうですか、有利子負債1200億円ですか。
金利１．７％としたら利払いだけで20億円／年ですよね。５０００万の物件（利益率2割）で200戸
売れば利払いはできても厳しいですね。
そうですか、やはり棚卸資産の時価評価が財務を支える構造なんですね。

ベイクレは良く知ってます。ゴークレというべきをベイクレと呼んでしまいました。
港南のゴークレ物件も完売してません。35階以上には空き部屋が目立ちます。
＞そこそこ順調に売れているような
って私現地にいきましたけど竣工しているのに入居してない。販売開始予定5月下旬
まだ価格未定、販売戸数未定
・・・・・http://www.goldcrest.co.jp/html/ccr/index.html

[82: 購入検討中さん]

もう売ってるよ、勝どきは。

[83: 匿名さん]

＞80さま
http://www.goldcrest.co.jp/ir/pdf/070201_01.pdf
http://www.goldcrest.co.jp/kessan.html
有利子負債１２００億どころか流動負債合計昨年決算で４８０億、
今期第３四半期分でも１８０億円じゃないですか。

[84: 匿名さん]

確かに、第一期　４９５戸のうちの５０戸売りだしたみたいですね。
失礼しました。

[85: 匿名さん]

坪単価２５０万内外ならここまでもったいぶる価格でもないのに、意味不明ですねぇ
ベイクレの後遺症が残っているんでしょうかね。
ちなみにＴｈｅクレストタワーは、小ぶりながらゲートキーパーが常駐して
住人を見守る雰囲気のいいタワーマンションでした。
目の前の銭湯が私は好きでしたね。

[86: 匿名さん]

>>83
その他に社債１１２０億円、長期借入金９０億円等の固定負債１２１４億円ありますよ。
でも不動産会社だからこれぐらいの借入金額は普通です。特にここだけ多額の借金ということではありません。

>>85
ベイクレとは港南のタワーマンションのことですか？確かに周辺のタワマンの中では一番奥であることは間違いありませんがまだ残ってるんですか。駅前の品川Vタワーは勝ち組代表なので除外しても、少し手前のコスモ、パーク、フェイバは分譲時の４〜５割り増しぐらいで売りに出てます。実際は売値と成約価格が乖離してるのでしょうかね。都心は本当に上がっていると実感してますが、港南、芝浦、晴海あたりはまだそこまで上がってないのでしょうか？どなたか成約価格の真実を書いて頂けるとありがたいのですが・・・・・

[87: 匿名]

>８３さん

あなたの言われる数字は流動負債分のみ、固定負債を含む、いわゆる有利子負債＝負債合計は
２００７年第３四半期末(これは今期ではなく前期になります)で１４０２億円強。
私が書いた１２００億円というのは、四季報等に載っている２００６．９月中間期末の数字です。
要するにこの３ヶ月で２００億円ほど、有利子負債が増加したのです。

[88: 匿名さん]

当人かレインズのぞかないとわからないと思うけど、知りたいなら実際に買いにいって値切ってみたらいいでしょう。

[89: 匿名さん]

＞８７
なるほど、それだけ見ても結構「専業デベ」の苦境が察せられますね。
だいたい総合デベならオフィスという固定収入があるけど専業の場合
子会社の管理会社の売上げが固定収入というだけで自転車操業に近い
わけで、いよいよ事態も煮詰まってきたのかも知れませんねぇ

[90: 匿名さん]

>>86
＞ベイクレ・・・まだ残ってるんですか。
ベイクレスレでも書いてあるが、販売中止したみたい。
１年先に地価がもう一段上がると読んで十数戸？（休日の夜でも灯かりのつかない
部屋はもっとあるが）残してあるとの巷の噂。

＞コスモ、
現地を知る人は、コスモとアイマークの話しはいわばタブー。
コスモの南側住戸は６０ｍ先に４３階の壁が立ち上がって眺望を塞ぐ。
それがいかに気の毒な状況かは現地を見ればわかる。
建つ前は売りが目立った。
＞パーク、
基本的に転売の少ない物件。みんな気に入って住んでいる。
８階？の３ＬＤＫは相当長い期間にわたって売れずにあった。

＞フェイバは分譲時の４〜５割り増しぐらいで売りに出てます。
フェイバの平均坪単価は２１０万（北側の部屋はかなり安いため）
３１０万（１．５倍）というのは見たことがない。

売値の何倍なんていう理屈は中古市場では無意味。Vタワーの新築時価格
は２８０万／坪だが、それを知っていたからって３３０万レベルを値切ってかえる
わけではない。むしろ高値感がつのって買いのがす）
素人は新築時がフェアプライスでその後値上がり益がアドオンされると
考え勝ちだが、中古市場とは思惑＝フェアプライス


＞売値と成約価格が乖離してるのでしょうかね。
そういうものもあるし、売れないであきらめるものもある。
ただ、人気の物件は３ヶ月売り物が残っていたことはない。
物件の人気格差は完成モノゆえにごまかしがきかない。タワーフェイスは
賃貸用としての売りや転売が多いね。

＞港南、芝浦、晴海あたりはまだそこまで上がってないのでしょうか？
上記のように物件ごとに違う

都心が１．５倍　湾岸は１．２〜３倍。ここの物件で差がある。

私は、広告と住宅情報タウンズをかかさず見て自分が物件持っている
場所の中古価格は必ずチェックしている。
坪単価を計算すべき。

[91: 匿名さん]

Vタワーは駅近で当時としてはそれなりの高額だったので買えなかった人はたくさんいた。
反面、それ以外の湾岸タワマンは安いのにも拘らず完成前で全容がまだ分らず加えて環境の悪さと駅から遠いというのがネックになって購入を避けた人がたくさんいた。

建物が完成して入居者が居住し状況が分り併せて公示価格の上昇を受けて中古価格もUPしてくると、あの時買っておけばよかったという人がこれまた多く出現する。

買わなかった人には当時買わなかった理由がそれなりにあったのだからそれで納得すればいいのだがいつの時代でも不動産の上昇局面や下降局面になるとこういう”タラレバ”が繰り返される。