23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[382: 匿名さん]

もう既に中古は下落してるじゃないですか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070518/507686/

[383: 匿名さん]

不動産株の価格も最近の下落がきつい。明らかに流れが変ったがマンションは
売り圧力が強くて売主希望価格より２割とかどんと値下げしない限り何ヶ月もさらしものに
なるようになってきてる。

[384: 購入検討中さん]

>>382

原本はここね。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c200704.pdf

まぁ、月次データはブレるからなんともいえないけどね。
売れにくい物件はますます売れにくくなってるのは感じるね。

[385: 匿名さん]

何でもかんでも売れる状況ではなくなってきた
魅力がないものは安くしても売れ残る
魅力があるものはある程度高値でも売れる
その落差が激しい

[386: 匿名さん]

まぁ、所得の格差が広がってるということは、
売れる物件の格差も広がるってところでしょうか

[387: 匿名さん]

１９９４年以降、毎年ほぼ８万戸程度のマンションがつくられるようになり、この年から、それまでの倍のペースで新築物件がつくられるようになった。したがって、築１５年以内でみると、中古市場に回ってくる戸数は２００９年まで増加する。価格下落の一要因であると思われる。一方、日本人の人口の変化はほとんどないので、価格が上昇する物件は、他の住居から人を吸い寄せる魅力がある物件、価格が下落する物件は、他の住居に人を追い出す傾向の物件ということになる。物件は完全に二極化する。インターネットも発達し、多くの物件情報はすべての人にあまねく広まるから、この傾向は相当強くなる。
また、日本人の所得も二極化している。このため、だれもがほしくなる物件、たとえば、都心の香港やニューヨークのような夜景が見下ろせる、都内有数の公園にも近い、日当たりのいい物件は、金を積める人が買えるのだが、その額は年々上がっていくであろう。

総じてしばらくは、平均価格は下落、しかし、良い物件の価格は上昇、魅力のない物件は大幅な下落ということになろうか？

[388: 購入検討中さん]

>>387

日当たりがいいのはいいけど、公園が近いのもいいかもしれないけど

>>だれもがほしくなる物件、都心の香港やニューヨークのような夜景が見下ろせる

こういうのは勘弁して欲しいなー。誰もが都心に住みたいか、夜景を見たいか、更には
夜景を「見下ろしたい（高層物件に住みたい）」か、かなり疑問。人それぞれな気がするが。
例えばやや郊外の低層物件を好む金持ちも結構いるんじゃないの。

多分、「誰もがほしくなる物件」はどんどん存在が難しくなると思うよ。
他の多くの商品でも、趣味志向の多様化が進んでるしね。

日本の住宅取得年齢層の人口は、ものすごい速度で減ってくよ。ここ数年が団塊ジュニアで
不動産需要が特異に増えてただけだから。銀行の経営計画見れば分かるけど、住宅ローンの
実行額見通しはガンガン下がる見込み。

ある程度の二極化はあると思うけど、でも、上のほうの極も上向いてるわけじゃなく、
相対的にやや下げにくい程度の話と思う。トレンドとしては人気商品の価格も下げると思うね。
金持ちの金融知識もそうは言っても ちっとは進歩してるから。

[389: 匿名さん]

はいはい、長期金利が1.8%にも上がり、こんな高金利になったら不動産が暴落するから、今、新築マンションを買ったら、高値つかみになるので、やめといて、２年後に投売りになる都心の優良物件をゆっくり探すのがいいかもね。でもそれって誰が売り手なんだろうか。自宅で買ってる人は、事業に失敗でもしない限り、自宅を投げ売ったりしないだろう。金利が上れば、物件を売るのではなく、早期返済で調達コストの高くなったローンを圧縮するのが合理的な打ち手でしょう。リートに組み込まれてる物件もリート価格が下がって、利回りが５％ぐらいになれば、それなりに買い手がつくだけで、わざわざ、リートを解散して物件をレインズに載せて売り歩く必要が発生するんだろうか？

[390: ビギナーさん]

ここ一ヶ月で10年国債金利が25bps上がったね。
短期金利ならいざ知らず、長期がこれだけ上がったのは
驚いたね。海外金利の動きにつられただけとは思うけど。

短期的には、多分ちょっと戻るだろうけど、こういうトライを重ねながら
中長期的な金利上昇トレンドを固めてく過程の第一歩という
感じも結構するね。

金利はしばらく要ウォッチ。
手持ち物件ある人は、逃げる用意しといたほうがいいかもよ。

では。

[391: ビギナーさん]

グローバル金利上昇で、世界的な不動産投資アンワインド起こったら
結構怖いもんあるねー。アメリカよりはずっと軽傷だろうが。

グローバルなバブル・トラウマになると、結構後遺症が長引きそうだ。

[392: 大手企業サラリーマンさん]

>>389さん

売る理由はそれぞれいろいろあるでしょう。誰もがローン圧縮を急にできるわけでもないし。

売買益狙いで買った投資家購入層。（の損切り　涙）
もともとローン組みに無理があって、バンザイする人。特に変動金利で借りてた人。
金利固定期間が終わって、一気に住宅ローン金利が上昇してバンザイする人もいるかも。
物件処分してもローン完済できなくなる恐怖は大きいですよね。
家族構成が変わって、もっと大きい/小さい物件が欲しくなった人。
転勤などがあった人。
長期的不動産価格を確信して、賃貸に移る人（これはかなりの決断を要しますが）

REITに関して言えば、金利上昇と不動産価格下落の綱引きですが、もし利回り低下（期待）で、
REITの解約が続出すれば、保有資産を売って解約に応えなければいけないのは当然ですね。

多分あえてそんな取引はREINSに登録はしないように思いますが。恐らく相対でしょう。

[393: 匿名さん]

よよ

TOPIX不動産株インデックスが4%越す下げだね。
どうもピークは今年の2月だったらしいよ。

[394: 購入検討中さん]

３８９さん

２年後でも投売りにはならないけど、新しく購入したい人の資金繰りが厳しくなり、売り手も思った価格で売却できなくなるでしょ。だから、暴落とは言わないけど、市場全体が冷え込むわけです。
後、もう少し長い目で見ると①過去１０年ぐらい、適正な数を超える供給が行われてきた②団塊ジュニア世代の後の人口カーブはまるですべり台。以上、２点は疑いようのない事実ですよ。多くの潜在的な在庫がある一方、需要は先細りするわけですよ。たとえば、今、築２０年ぐらいの大型団地を見てください。老人夫婦や独居の老人の方が一杯いらっしゃるわけですよ。こうした状況がますます拡大するのが少子高齢化で、投売りにはならないだろうけど、一定以上の供給（売り物件）が続くのは間違いないわけで、さらにデベが首都圏だけでこれからも毎年７−８万戸のマンションを建てている。
２０００年代の初めごろはみんな上記の理由からマンション市況の行く末を危惧していた。それを救ったのが歴史的な超低金利だったわけで、それがなくなれば、前提条件は２０００年代の初めと何ら変わっていないわけですよ。
ＲＥＩＴだって、金利が上がれば、解散はしなくても，これまでのような無茶な入札価格では原本割れしてしまうわけでしょ。

もちろん、物件物件で違うし、優良物件の値崩れはないだろうし、逆に値上がりするかもしれないけど、じゃあ、優良物件を買えばいいかというと，現状の超売り手市場でそのような物件が割安のまま放って置かれているわけないじゃないですか。それなりの値段がしているわけで、そんなの今買っても、割安感はぜんぜんないですよ。

[395: 購入検討中さん]

本当に弱気派が元気だね。
私も弱気派だと思ってるけど、更に弱気になるなーこの板。
なるほどなーの書き込み多いんだもん。

[396: 匿名はん]

不動産がダメなら次の投資先でベストなのはなんだ？

ＦＸか、それともバフェットのようにブラジルの新エネルギー
に投資する？どこで扱っているんだ。

[397: マンション投資家さん]

不動産価格並びに金利が低い日本に資金集中すればいいのだが
可能性ないことはない。
しかし、まだ上がり始めたばかりの金利に対して過敏になりすぎではないか？

[398: 匿名さん]

断言しよう。
このスレが常時ageに成っている状況では都心のマンションの暴落は絶対にない。
何故ならマンション価格が下がって欲しいと思っている需要者がそれだけ多い証拠だから。
もし都心のマンションが下がるとしたらこのスレが下がりに下がって
誰もこのスレに興味が無くなった時だろうね。

[399: 元祖匿名はん]

断言しよう。３９８さんの断言は一切説得力がないことを。

暴落とは誰も言ってないしね。価格調整は既に入ってるし。

[400: 匿名さん]

まー都心の価格が２，３年の相場になることは、もう無いと思うけどね。

[401: 匿名さん]

神経質になり過ぎているのは確か

[402: 匿名さん]

>>397

金利は大きなトレンドが短くても数年続きます。
バブル以降、金利は確か15年近く下げ続けて、底打ったのが、確か
2004年かな。イールカーブ全体で言うと。

その後ちょろちょろだったけど、日銀の金利上げの後、思ったよりすんなり
企業側が金利上げを受け入れ、交渉力の全くない個人の住宅ローンにも
きっちり反映されだしたので、恐らく今後10年くらいは続くであろう金利
上昇期が本格始動しはじめた、と騒いでいる。

かつ、現状の金利が（国際比、かつ日本の過去の平均的金利比）以上に低いので
相当な上昇余地があります。

人口が減ってくなかで、金利が長期上昇トレンドに入ったとすると、
うーーーーん。不動産価格は上がりにくいですねー。でも、金利上昇が
続かないと見る向きも多く、まだ微妙なタイミングと思います。

[403: 匿名さん]

多くの人は多数のマンションを束ねて、ポートフォリオして買うのではなく、一戸一戸選びながら投資するのだろうから、２３区ひとくくりにして、一般的、平均的にものをいっても意味はないきがする。どういう物件が下がりはじめるか、を見たほうがよい気がする。

[404: 契約済みさん]

いままで買えなかったやつは、今後も上昇なら全く手が出ず、下落時は下がるのが怖くて
どうせ買えないのだろうから、タイミングもクソもないだろう。

[405: 匿名]

地価と中古マンション（都心）の価格は当分上昇基調だろうね、これは持主心理の領域。新築マンションの平均売価は下がるだろうね、郊外の土地と安普請で売れる価格を作る、これは商売の領域。

[406: 匿名さん]

下がったら下がったで「マダマダ下がるので今はマダ待ちの時！」
とか言い出すからねｗ

[407: 匿名さん]

>>405
典型的な検討者心理の領域ですね。

[408: 物件比較中さん]

まさしくダウが崩れだして、それに伴い日本市場もグダグダになりましたね。
これは終わりの始まりかしら？

[409: 匿名はん]

ダウはまだまだ健全ですよ。自然に起こる調整時期かと思います。

[410: 匿名さん]

>>404、>>406
本当にそうですね。的確なコメントに拍手。

「４年前湾岸戦争勃発」（供給過多じゃ竣工と同時に３割さげるぜ）
「待ちだ」（慌てる乞食は貰いがすくないぞ。下げ相場だし俺は３Ａ狙い）
「TTT、PCT冷やかしMR見学」（1000戸以上じゃ売れ残るぞ、値引き必死よ）
「待ちだ」（東雲の価格みてみろ！。いずれ山手内側も値崩れるよ）
「グローヴ、ケープ販売」（所詮グローヴ価格じゃ売れ残り必死よ）
「待ちだ」（３Aだめでも湾岸値引き合戦で美味しいとこいただきよ）
「クリスマス〜正月」（来年は港区のマンションGETか、会社で羨まし
　　　　　　　　　　　がられるぞ・・・ハッハッ、、、はーー）
「新価格」（そんなの内陸と城南の一部だけだろ）
「地価公示」（まあ、都心のビジネス街は当然さ、会社では吹いてたから
　　　　　　（上司、同僚がオレのこと関心してたさ）
「待ちだ」（どうせ、豊洲タワーだってPCT程度だろ）
「新新価格」（えーー、豊洲タワー３００万かよーー。後１５年貯金か？）
　　　　　（う、定年３年前かーー、所詮、外周＆郊外狙えば今と同じよ）

①45歳女房「どうせ、昔からうだつ上がらないのよ、あなたは・・・。と胸の囁き」
②30歳嫁さん「ボーナス査定、ずーーっと横ばいじゃない、あなたは・・・。
　　　　　私より安いし・・と、胸の囁き、離婚の暗雲ただよう序章」

「４年前の湾岸戦争からＭＲは５０ぐらい見たなー」
「オレの好み合うグレードは、あまりなかったな」
「おーーい（女房に向かって）、風呂入るわ」…もう１５年も賃貸の１０１２：完

＊それでも、早く決断していれば、９０平米近くを5000万円以内で買えた。

[411: 匿名さん]

新物件が出る度に「今が天井、ババ引かされるのはゴメンだ！」
って毎回騒いでるからね、この掲示板の住民ｗ

[412: 物件比較中さん]

たすけてくれー！
誰か頭のいいヤツで、上がる理屈もってるやついないのかー！

強気派のカキコ読んでると、頭おかしくなりそう！
このまんまじゃ、どう考えても上がらんじゃないかッ

[413: 匿名さん]

別にやみくもに上昇しなくてもいいじゃないですか
いい物件は上がる、ただそれだけです
そして何よりも理論より実践です

[414: 購入検討中さん]

>>そして何よりも理論より実践です

いや、その通りなんだけど、理論からかけ離れた価格（の長期安定）も
期待できないわけで。

今の価格が割高じゃないことを説明できる人いませんか？あるいは
下がらない理由とか。下がる派のヤツのほうが理屈うまいじゃんかorz

[415: 契約済みさん]

>いい物件は上がる、ただそれだけです

そうだといいんだが、いい物件は、発売時に全部のいい話を織り込んだ
（売主サイドの都合）価格で売り出されて、基本的には価値が下がるだけ
なんじゃぁないのか？

その辺どうよ？

[416: 匿名さん]

ちょっと目を地方に移して大阪の物件とかみてくると面白いよ。
ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲ　ＯＳＡＫＡ　（完売）
シティタワー西梅田　２５戸くらい売れ残り。
でも坪単価２４０万。大阪は空き地がいっぱいあってまだまだ供給される。
そういうなかで、東京の市場を冷静に捉えてみるのもいいのじゃないだろうか。

[417: 購入経験者さん]

このマンションの住民であることを考えて意見してください！

[418: 物件比較中さん]

>415
御意。上げ相場ではその通り+α　の価格で売り出されるべし。
可能な限り高く売りたいのが当然。中古でどうかというと、
外周区、郊外と連れ高いしてて、「ここでこの値段なら都心の中古」と思ってもらえるうちは
いける。あくまでそこの比較で、許容してくれる差額部分までは維持できる。
都心新築がでないか、でても庶民には無意味な数字では比較してくれないから。
>良い物件は上がる
真に良い物件だけね。ほとんど無いと思います。（安い時の中古はもちろん上がるが）

[419: 物件比較中さん]

418です。良い物件はほとんどないといってますが、
自分はいろいろ買ってしまいました。真の高級物件かどうか？けど
それらしいやつも中古も含めて保有してます。
だから、買った人の物件を馬鹿にしてるわけではありません。
念のため。

[420: いっぱい買ってしまった者]

儲けたいのか（ポートフォリオの要素にしたいのか）
良いところに住みたいだけなのか（あるいは保有したいだけ）なのかで
汐も風も判断は違ってくると思うが・・。

金利は中期にどの程度まで上げるか？　
大して上がらないと予想している人が多いはず（プロ・アマ問わず、現時点では）
しかし、言わずもがな異常な低金利は、修正されるべきで、自ずと動き出す。
景気回復停滞、後退局面では、多少でも、金利の下げしろを用意しておく必要もあり、
政策としても必要。
しかし、せっかくやっと上がった地価を、下げたいと思っているものは誰もいない。
（あえて賃貸の人も、地価下落を望んでいるわけでもない。
　買いたかったのに、買い逃して口惜しい思いの人は、間接的にマンション価格が
　下がって欲しいとは思ってるでしょうけど）

外資が買うと言うといけないような雰囲気だが、
世界的な過剰流動性の時代が、少なくて3〜4年、おそらく10年少々続くと見ている向きが大勢。
単純にあまっている資金が、不動産に流れる図式が、まだあるわけで。
かつ、
他がいよいよ上げ詰まってきたので、Tokyoや、一部その他へ流れ込んできたようなもの
だと思う。
我々エンドよりも、この金の主は、まだ下落を良しとしてはいないだろう。
よそから資金を引き上げる時に、それがTokyoへシフトするのか?
一緒にTokyoからも引き上げるのか?
それは他の有望な投資先いかんよりも、日本のファンダメンタルズにかかってるでしょう？

下がる時に買うのは損だが、今4億半ばで売れ行き悪い物件が、2億になれば、
含み損でも欲しいでしょ。4億だと思わなければ、十分なかなかの物件なのだから。
去年辺り2億で売ってたものよりは、やっぱり良いですよ、物は。
バブルになるかも、いつはじけるかも分からないけれど、
買いそびれてお金ためてた人が、自宅物件の豪華さでは
逆転できることもありうる。（資産では逆転しませんけど）

[421: 匿名さん]

>>410
業者　乙！！！
そろそろ在庫が積み上がりすぎてやばいか。

[422: 匿名さん]

私は０３年に買った都心の億ションを売りました。０３年の底値といっても
株のように叩き売りされてたわけでなくて、実はその頃も結構な高い値段でしたし
ここ一二年の上昇でもはや危険な割り高感が出ちゃってました。

都心で夜景の綺麗な、、共用部や占有部の内装や設備も素晴らしい物件でしたがしょせんは中古。
いざ売ると時は大変な苦労をしました。多くの業者と打ち合わせ
休日のたびオープンハウスで頑張ってひやかし客は多いがいつまでも決まらず
結局大きな値下げをしてやっときまりました。
他にも売りがたくさん出てるが苦労してる割にいつまでも売れずさらしものになってる
ところが多くああなりたくないと思ったからです。

私自身はしばらく賃貸に住みながら次ぎは割安な半永住用海外不動産を探しています。
売った半分以下の値段で広い庭付きプールつきの豪邸があちこちで探せれるので
わくわくしています。
東京の不動産を次に買うのは金利上昇で投売りが出たしてからです。

[423: 匿名さん]

金利上昇⇒不動産価格下落という考えは正しいけど
過去ほど顕著には効かないかもよ

銀行の不動産関連貸出額とREITや不動産私募の額から
だいたいのレバレッジがわかるが、多少の金利上昇は
賃料上昇でカバーできるレベルなんじゃないかな。

バブル時みたいに満額借金で投資利回りより金利の方が
高いなんて状況なら金利上昇も効くんだろうけど。

不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
理由とかがないと、そう下がらないものだよ。

[424: 匿名さん]

＞不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
＞理由とかがないと

金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
変動で組んでる人とかたくさんいるし。

[425: 匿名さん]

＞金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
＞変動で組んでる人とかたくさんいるし。

増えるとは思うけど、大量にはでないよ。
住宅ローンの年間デフォルト率は0.2%〜0.3%でほぼ安定的
に推移しているし、任売を考慮しても大したボリューム
じゃない。

[426: 匿名さん]

>>425
その通りだ。
旧公庫も含めフラット３５などの超長期固定ローン貸し出し残高と
短期及び変動の住宅ローンの残高比率は３５：６５くらいになっている。
ローンの対象の住宅の６割は１９９４年以降の購入という数値もある。
まず、政策的に急激な金利上昇は不可能に近い。
仮に変動が５％になったとしても３０００万のローンの３０年払いで
月に１６万の返済になるだけの話だ。
今１１万〜１３万でも奥さんがパートで稼げば済む話だろうよ。

[427: 匿名さん]

423さん
４年前に購入を決断した時も回りからいろいろご指導を受けました。
「不動産を買うのはまだ早い、まだまだ下がるよ」などとね。

しかし２０年近く自分の身銭をかけて経済や投資の学習と実践をやってきてる自分は
あの時も自分の意思で決めましたし、今回も同じように自分で決断したわけです。
実は私もこの年明けくらいまで423さんと同じような期待や考えを持っていました。
方針を変えたのは以下の観察によります。

２月の利上げ時の日銀の淡々たる姿勢やコメントからあることを感じたこと。

マンション価格自体が９０年代の戻り高値まで上昇してしまったが、都心のマンション戸数は
あの頃と比べてはるかに多くなっていることを確認したからです。

そして高値維持の期待理由となるはずの高級賃貸需要に関しても都心でもトップクラス人気のはずの
青山や六本木の新築超高層賃貸ですら空き室が多く苦労しているのを実地で観察したことにより
何かが変りつつあることを感じたからなのです。

[428: 匿名さん]

まあ住居用途と投資用途ではスタンスが違うんだな。

[429: 匿名さん]

427さん
いい時に買いましたね。
2003年問題とか不動産は冷え込んでた時期で当時私も知人に
購入を勧めましたが、あまり反応はよくなかったのを覚えて
います。

自分の感覚は大事だと思いますが、私はまだ都心の不動産には強気です。

理由としては
・都心の不動産所有者は売り急ぐ理由がない
・既にファンドなど長期運用向けの保有割合が増えている。
・マンションに限っては今の土地の値段から採算が合わず、まず出てこない。
・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。
・不動産上昇トレンドが一般的に認識され先高観がある。
・過去の歴史から不動産の上昇局面は正当化できない価格まで上昇するケース
　が多く、収益還元法で妥当な水準である現在の価格で相場が終わるとは思えない。
　相当オーバーシュートするのではないかと思ってます。

バブルと言う方もいますが、グリーンスパンが米株式を根拠なき熱狂と発言してから
2000年の崩壊まで３〜４年かかり、価格にして２〜３倍の拡大があったことを考える
と日銀の政策運営で今回の不動産高騰を制御出来るかどうかは疑問だと思ってます。

[430: 匿名さん]

>・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。

デベって、キャッシュフローがきついんじゃないの？
そんな資金回収を遅らせるような、運転資金に余裕のあるところってあんまりないんじゃないか？

[431: 匿名さん]

S友は結構在庫積みあがっているよね。ゴー◆レしかりだな。