23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[362: 物件比較中さん]

>>361

オレも同感。
過去の例から、ボラティリティが最も激しいのは都心だよね。
下がるときも上がるときも一番先だし、難しい玉だよね。

[363: 物件比較中さん]

>>359

現金・預金の次は
「都心に戸建て所有」ですか（笑）

なんつーか、とことん発想が古いっていうか、
田舎臭いっていうか、物事知らない雰囲気充満していませんか？

あなた、シートに白いレースのカバーつけた
クラウンに乗ってませんか？そんでもって
フェンダーミラー？そういう趣味の方かなー、なんて。

戸建が似合う「都心」ってどのあたりイメージしておしゃってますか？
参考までに教えてください。

[364: 物件比較中さん]

>>都心は下がりません。
でた、いきなり断言。

>>居住用としての土地がもう無いし、あっても高すぎるから。
そして、根拠見て思いっきりずっこける、よくあるパターン。

こりゃ、下がりそうですね。ものすごーく。
こういう書き込み見ると、あがると見てる人の根拠が
いかに脆弱か分かって、ますます弱気になっちゃいます。

ストックとしての都心の居住用スペースはここ数年随分増えました。
ニーズは今後は減るでしょう。特に、ファミリー向けや、高級物件。
ショウモない、回転扉のように店子が替わる1Rやせいぜい2LDKくらい
までの物件はそこそこ保つかもしれないけど。
需給から言って、緩むことはあっても、タイトになる理由がないね。

お金持ちも、以前なら兎も角、今は一応、生株も債券も投信も
REITも、商品も、地方アパマン投資もちょっとずつポートフォリオに
組み込んであって、ワンショット数億円の都心の現物不動産
をしょい込む事が、リスク高いだけでうまみが少ないことを
理解してるから、都心物件が勢いを増す気配はないねー。

ワイン投資の方がいいと思うよ。分散が効くしね。

[365: 物件比較中さん]

一般的30代の勤め人のバランスシート

===================================
資産計 45M 　負債/純資産

現預金 3M 負債 35M
自動車 1M
その他 1M
不動産 40M 純資産 10M

くらいのイメージですかね？住宅ローンで
マイホーム買った人って。（3500万の借り入れで
4000万の物件取得）

実に全資産の89%が不動産。しかも純資産の4倍。
自己居住用なので、プラスのキャッシュフローは
生まないと。

うーーーーん、マイホーム願望は分かるけど、
やっぱり、不動産リスクが過大な気がどうしても
拭えない。

これが許されたのは、戦後の高度成長期だけのような
気もするのですがーーー。

納得のゆく説明をどなたかお願いします。

[366: 匿名さん]

一般的なサラリーマン（特にファミリー層）には、
未だ根強いマイホーム願望を持つ人もいるから、
資産がほとんど不動産・・・しかも、マイホーム
っていう人は少なくないと思う

しかも、年金問題なんかもあって、
老後のすむとこくらい確保しときたいって感じかな。

だって、生活保護より少ない年金しかもらえない人も
けっこういるんだよね、今でも

後２０年、３０年後に
年金何てあるのかな？

[367: 購入検討中さん]

一般的には、老後の不安が大きければ大きいほど、
お金を貯め込むでしょう。
年金が破綻しているのなら、なおさら。

[368: 匿名さん]

スレッドのタイトル自体が悲哀に満ちてるね。（笑）
もうサラリーマンの勝負は終わった。
チャンスって一瞬しかないんだよな。
1-3年前がサラリーマンが都心に買う一瞬のChanceだった。
もう今後あの価格で買える事は今後一生こない、こない、こない！！！！！
あそうだ、今賃貸の人も今後は家賃の上昇凄いと思うよ。
買えなかった人は郊外だなもう。買えないよ都心は。

なんか投資理論書いてる人いるけど、あほらしーよ。
投資理論は理論でいいんだけど結局個人は明らかに
安いものを、度胸でいくのが一番。あの２−３年前買えなかった
奴が間違った投資理論いくら書いてもなー。そもそも投資理論なんぞは
ルーレットで赤と黒両方掛けつつ、ボンドより金利稼ごうって安全方式
なんだからな。個人は集中投資でいいんだよ。

[369: 元祖とくめいはん]

どうでもいいですけど、家賃の上昇凄いと思うよって、さらっと適当なこと書くのはやめてくださいね。

[370: 買いたいけど買えない人]

ＲＥＩＴ指数急落、今年度最大の下げ・長期金利上昇で

http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hot.cfm?id=d2c0704b07&date=200...

[371: 匿名さん]

長期金利上昇でこうなるのは当然では

持たざる個人は株だろうが不動産だろうが集中投資しかない、この部分はその通りでは

[372: 物件比較中さん]

>>368
こういう頭いい人、バブルのとき沢山いたよね。
い尼は表出られない人になってるケド。

[373: 物件比較中さん]

366さん
367さん

>>しかも、年金問題なんかもあって、
>>老後のすむとこくらい確保しときたいって感じかな。

なんとなく、そんな感じなんでしょうね。実際のところ。
でも、

>>一般的には、老後の不安が大きければ大きいほど、
>>お金を貯め込むでしょう。

こちらも正しいんですよね。

まぁ、敢えて言い換えれば、預金はじめ、流動性の高い資産
ということでしょうか？
不動産はめちゃくちゃ流動性低いですから。しかも自己居住用では
現金化するまでの時間とハードルがえらいことになる。

不動産が最高の財の入れ物だった時代は終わったのに、
何となく、家さえ持てば安全みたいな空気がまだある。

実際は、インフレヘッヂの効いたもっと流動性ある
資産をいくつかに分けて持つべきと思いますけどね。

[374: 物件比較中さん]

>>もう今後あの価格で買える事は今後一生こない、こない、こない！！！！！

なんか、もう怖いくらいの迫力なんですけど
どうしたの？
逆に思いっきり反証になってる気がする。

[375: 匿名さん]

持たざる者はいつまでも持たざる者となり
持てる者は永遠に持てる者なのでしょうか
分散投資に値する資産を持っている会社員はどれくらいいるんでしょうか
何も無い会社員はそれをひっくり返すにはどうしたらいいか良く考えるべきです
立場によっては見方というのは簡単にひっくり返ります
さてどうしたらいいと思います？

[376: 匿名はん]

リートが立ち行かなくなると新築マンション市場へ影響は、どうなるかな？

デベ販売が自然に個人にシフト重になって、信用が比較的低いひと向け融資が流行る？
それか
信用の低い人には融資できません。バブル再来はＮＯ。つまり不動産価格の見直しが入るか？

頭の良い人、教えて。

[377: 匿名さん]

少なくともメインバンクの無い方は大きな投資は不可能です

[378: 匿名さん]

If the interest rates rose, then natural and rational course of action would be selling property and other property related assets. No doubt.

[379: 申込予定さん]

えー、訳します。
金利上昇なら、間違いなく不動産および不動産関連資産は売り、だそうです。それが自然かつ合理的行動とのことです（笑）
なぜ英語？

[380: 申込予定さん]

>375

何も無い者が投資で「ひっくり返す」のは基本無理ですね。
分散投資かつ福利で積み上げていくのが投資の基本と思います。

でも、福利運用をこつこつしていけば、同じ収入の人と比べて、
純資産を確実に多くもてます。
30年かけて毎年3%でまわせば、100万は240万になるし、4%なら
325万になる。

3000万の資産があるとしたら、自宅は賃貸にして、後はCFなり
キャピタル・ゲインが狙える投資資産に振り向けるのがいいと思います。
不動産が好きなら、
その中に数百万のマンション、アパート投資が1-2が入ってもいいし、
REITでもいいし、不動産会社株を入れてもいいと思います。

自宅使用の単独の物件に純資産の何倍ものお金を集中投資するのは
非常に危険で、目をつぶって首都高を時速140kmで走る感じですね。

ちなみにご存知と思いますが、分散すると、それだけで、リスクとリターンの
トレード・オフ関係が改善します。これが分散する唯一最大のメリットです。
ポートフォリオ理論の基礎の本を読んでください。

一発逆転を狙う狙わないに関わらず、合理的期待に基づいて資産を増やしたい
なら、分散以外に手はありません。小額でもかまいません。限度はありますが。

集中投資のリターンが高いように感じるのは、リスクが高いことの裏返しです。
リスク調整後の（つまり、あなたの運が特別よくない限り）リターンは明らかに
集中投資の方が低いのです。
もし、日本の不動産上昇に絶対の自信があって不動産に投資を集中したくても、
いくつかの不動産に分散したほうが、いい結果が期待できます。

[381: 購入検討中さん]

いよいよ金利が上がり始めましたね
ＲＥＩＴも急落。０８年はさらに金利が上がるのは間違いないでしょう。
マンション契約率も首都圏は低下傾向で６０%台真近，関西圏は５０%台の不況ゾーン
新築戸建て成約件数も減少，成約価格も好調な高額物件でも１０ヶ月で初めての減少
短期的に見て既に踊り場に入りました（下がるかどうかは知りませんが）
そろそろ潮時とみて、タワーや豊洲の新築未入居物件売り出しが始まるでしょうが、
一気に増えれば新築価格の２−３割高という強気の値付けはもう無理です。大阪中心部のタワーの高値も崩壊しています。
この２年で中古で２割、新築で３割以上上がりました。この間のＣＰＩがほぼ横ばいであったことを考えると，急騰、資産バブルです。
バブル崩壊後の法外な安値からの反動でしょうが、今後の金利上昇を織り込めば、もう、適正値になったと思います。マンションＰＥＲで見ても，現在で適正値の上限、少しでも上がればバブルです。
さらに急騰するとは思いませんし、もしそうなればもうバブルですから、時間はかかるかもしれませんが崩壊を待ちます。昨年後半以降，すこしあせりましたが、もう買い急ぐつもりはありません。これからじっくり見ながら購入をするつもりです。

[382: 匿名さん]

もう既に中古は下落してるじゃないですか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070518/507686/

[383: 匿名さん]

不動産株の価格も最近の下落がきつい。明らかに流れが変ったがマンションは
売り圧力が強くて売主希望価格より２割とかどんと値下げしない限り何ヶ月もさらしものに
なるようになってきてる。

[384: 購入検討中さん]

>>382

原本はここね。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c200704.pdf

まぁ、月次データはブレるからなんともいえないけどね。
売れにくい物件はますます売れにくくなってるのは感じるね。

[385: 匿名さん]

何でもかんでも売れる状況ではなくなってきた
魅力がないものは安くしても売れ残る
魅力があるものはある程度高値でも売れる
その落差が激しい

[386: 匿名さん]

まぁ、所得の格差が広がってるということは、
売れる物件の格差も広がるってところでしょうか

[387: 匿名さん]

１９９４年以降、毎年ほぼ８万戸程度のマンションがつくられるようになり、この年から、それまでの倍のペースで新築物件がつくられるようになった。したがって、築１５年以内でみると、中古市場に回ってくる戸数は２００９年まで増加する。価格下落の一要因であると思われる。一方、日本人の人口の変化はほとんどないので、価格が上昇する物件は、他の住居から人を吸い寄せる魅力がある物件、価格が下落する物件は、他の住居に人を追い出す傾向の物件ということになる。物件は完全に二極化する。インターネットも発達し、多くの物件情報はすべての人にあまねく広まるから、この傾向は相当強くなる。
また、日本人の所得も二極化している。このため、だれもがほしくなる物件、たとえば、都心の香港やニューヨークのような夜景が見下ろせる、都内有数の公園にも近い、日当たりのいい物件は、金を積める人が買えるのだが、その額は年々上がっていくであろう。

総じてしばらくは、平均価格は下落、しかし、良い物件の価格は上昇、魅力のない物件は大幅な下落ということになろうか？

[388: 購入検討中さん]

>>387

日当たりがいいのはいいけど、公園が近いのもいいかもしれないけど

>>だれもがほしくなる物件、都心の香港やニューヨークのような夜景が見下ろせる

こういうのは勘弁して欲しいなー。誰もが都心に住みたいか、夜景を見たいか、更には
夜景を「見下ろしたい（高層物件に住みたい）」か、かなり疑問。人それぞれな気がするが。
例えばやや郊外の低層物件を好む金持ちも結構いるんじゃないの。

多分、「誰もがほしくなる物件」はどんどん存在が難しくなると思うよ。
他の多くの商品でも、趣味志向の多様化が進んでるしね。

日本の住宅取得年齢層の人口は、ものすごい速度で減ってくよ。ここ数年が団塊ジュニアで
不動産需要が特異に増えてただけだから。銀行の経営計画見れば分かるけど、住宅ローンの
実行額見通しはガンガン下がる見込み。

ある程度の二極化はあると思うけど、でも、上のほうの極も上向いてるわけじゃなく、
相対的にやや下げにくい程度の話と思う。トレンドとしては人気商品の価格も下げると思うね。
金持ちの金融知識もそうは言っても ちっとは進歩してるから。

[389: 匿名さん]

はいはい、長期金利が1.8%にも上がり、こんな高金利になったら不動産が暴落するから、今、新築マンションを買ったら、高値つかみになるので、やめといて、２年後に投売りになる都心の優良物件をゆっくり探すのがいいかもね。でもそれって誰が売り手なんだろうか。自宅で買ってる人は、事業に失敗でもしない限り、自宅を投げ売ったりしないだろう。金利が上れば、物件を売るのではなく、早期返済で調達コストの高くなったローンを圧縮するのが合理的な打ち手でしょう。リートに組み込まれてる物件もリート価格が下がって、利回りが５％ぐらいになれば、それなりに買い手がつくだけで、わざわざ、リートを解散して物件をレインズに載せて売り歩く必要が発生するんだろうか？

[390: ビギナーさん]

ここ一ヶ月で10年国債金利が25bps上がったね。
短期金利ならいざ知らず、長期がこれだけ上がったのは
驚いたね。海外金利の動きにつられただけとは思うけど。

短期的には、多分ちょっと戻るだろうけど、こういうトライを重ねながら
中長期的な金利上昇トレンドを固めてく過程の第一歩という
感じも結構するね。

金利はしばらく要ウォッチ。
手持ち物件ある人は、逃げる用意しといたほうがいいかもよ。

では。

[391: ビギナーさん]

グローバル金利上昇で、世界的な不動産投資アンワインド起こったら
結構怖いもんあるねー。アメリカよりはずっと軽傷だろうが。

グローバルなバブル・トラウマになると、結構後遺症が長引きそうだ。

[392: 大手企業サラリーマンさん]

>>389さん

売る理由はそれぞれいろいろあるでしょう。誰もがローン圧縮を急にできるわけでもないし。

売買益狙いで買った投資家購入層。（の損切り　涙）
もともとローン組みに無理があって、バンザイする人。特に変動金利で借りてた人。
金利固定期間が終わって、一気に住宅ローン金利が上昇してバンザイする人もいるかも。
物件処分してもローン完済できなくなる恐怖は大きいですよね。
家族構成が変わって、もっと大きい/小さい物件が欲しくなった人。
転勤などがあった人。
長期的不動産価格を確信して、賃貸に移る人（これはかなりの決断を要しますが）

REITに関して言えば、金利上昇と不動産価格下落の綱引きですが、もし利回り低下（期待）で、
REITの解約が続出すれば、保有資産を売って解約に応えなければいけないのは当然ですね。

多分あえてそんな取引はREINSに登録はしないように思いますが。恐らく相対でしょう。

[393: 匿名さん]

よよ

TOPIX不動産株インデックスが4%越す下げだね。
どうもピークは今年の2月だったらしいよ。

[394: 購入検討中さん]

３８９さん

２年後でも投売りにはならないけど、新しく購入したい人の資金繰りが厳しくなり、売り手も思った価格で売却できなくなるでしょ。だから、暴落とは言わないけど、市場全体が冷え込むわけです。
後、もう少し長い目で見ると①過去１０年ぐらい、適正な数を超える供給が行われてきた②団塊ジュニア世代の後の人口カーブはまるですべり台。以上、２点は疑いようのない事実ですよ。多くの潜在的な在庫がある一方、需要は先細りするわけですよ。たとえば、今、築２０年ぐらいの大型団地を見てください。老人夫婦や独居の老人の方が一杯いらっしゃるわけですよ。こうした状況がますます拡大するのが少子高齢化で、投売りにはならないだろうけど、一定以上の供給（売り物件）が続くのは間違いないわけで、さらにデベが首都圏だけでこれからも毎年７−８万戸のマンションを建てている。
２０００年代の初めごろはみんな上記の理由からマンション市況の行く末を危惧していた。それを救ったのが歴史的な超低金利だったわけで、それがなくなれば、前提条件は２０００年代の初めと何ら変わっていないわけですよ。
ＲＥＩＴだって、金利が上がれば、解散はしなくても，これまでのような無茶な入札価格では原本割れしてしまうわけでしょ。

もちろん、物件物件で違うし、優良物件の値崩れはないだろうし、逆に値上がりするかもしれないけど、じゃあ、優良物件を買えばいいかというと，現状の超売り手市場でそのような物件が割安のまま放って置かれているわけないじゃないですか。それなりの値段がしているわけで、そんなの今買っても、割安感はぜんぜんないですよ。

[395: 購入検討中さん]

本当に弱気派が元気だね。
私も弱気派だと思ってるけど、更に弱気になるなーこの板。
なるほどなーの書き込み多いんだもん。

[396: 匿名はん]

不動産がダメなら次の投資先でベストなのはなんだ？

ＦＸか、それともバフェットのようにブラジルの新エネルギー
に投資する？どこで扱っているんだ。

[397: マンション投資家さん]

不動産価格並びに金利が低い日本に資金集中すればいいのだが
可能性ないことはない。
しかし、まだ上がり始めたばかりの金利に対して過敏になりすぎではないか？

[398: 匿名さん]

断言しよう。
このスレが常時ageに成っている状況では都心のマンションの暴落は絶対にない。
何故ならマンション価格が下がって欲しいと思っている需要者がそれだけ多い証拠だから。
もし都心のマンションが下がるとしたらこのスレが下がりに下がって
誰もこのスレに興味が無くなった時だろうね。

[399: 元祖匿名はん]

断言しよう。３９８さんの断言は一切説得力がないことを。

暴落とは誰も言ってないしね。価格調整は既に入ってるし。

[400: 匿名さん]

まー都心の価格が２，３年の相場になることは、もう無いと思うけどね。

[401: 匿名さん]

神経質になり過ぎているのは確か

[402: 匿名さん]

>>397

金利は大きなトレンドが短くても数年続きます。
バブル以降、金利は確か15年近く下げ続けて、底打ったのが、確か
2004年かな。イールカーブ全体で言うと。

その後ちょろちょろだったけど、日銀の金利上げの後、思ったよりすんなり
企業側が金利上げを受け入れ、交渉力の全くない個人の住宅ローンにも
きっちり反映されだしたので、恐らく今後10年くらいは続くであろう金利
上昇期が本格始動しはじめた、と騒いでいる。

かつ、現状の金利が（国際比、かつ日本の過去の平均的金利比）以上に低いので
相当な上昇余地があります。

人口が減ってくなかで、金利が長期上昇トレンドに入ったとすると、
うーーーーん。不動産価格は上がりにくいですねー。でも、金利上昇が
続かないと見る向きも多く、まだ微妙なタイミングと思います。

[403: 匿名さん]

多くの人は多数のマンションを束ねて、ポートフォリオして買うのではなく、一戸一戸選びながら投資するのだろうから、２３区ひとくくりにして、一般的、平均的にものをいっても意味はないきがする。どういう物件が下がりはじめるか、を見たほうがよい気がする。

[404: 契約済みさん]

いままで買えなかったやつは、今後も上昇なら全く手が出ず、下落時は下がるのが怖くて
どうせ買えないのだろうから、タイミングもクソもないだろう。

[405: 匿名]

地価と中古マンション（都心）の価格は当分上昇基調だろうね、これは持主心理の領域。新築マンションの平均売価は下がるだろうね、郊外の土地と安普請で売れる価格を作る、これは商売の領域。

[406: 匿名さん]

下がったら下がったで「マダマダ下がるので今はマダ待ちの時！」
とか言い出すからねｗ

[407: 匿名さん]

>>405
典型的な検討者心理の領域ですね。

[408: 物件比較中さん]

まさしくダウが崩れだして、それに伴い日本市場もグダグダになりましたね。
これは終わりの始まりかしら？

[409: 匿名はん]

ダウはまだまだ健全ですよ。自然に起こる調整時期かと思います。

[410: 匿名さん]

>>404、>>406
本当にそうですね。的確なコメントに拍手。

「４年前湾岸戦争勃発」（供給過多じゃ竣工と同時に３割さげるぜ）
「待ちだ」（慌てる乞食は貰いがすくないぞ。下げ相場だし俺は３Ａ狙い）
「TTT、PCT冷やかしMR見学」（1000戸以上じゃ売れ残るぞ、値引き必死よ）
「待ちだ」（東雲の価格みてみろ！。いずれ山手内側も値崩れるよ）
「グローヴ、ケープ販売」（所詮グローヴ価格じゃ売れ残り必死よ）
「待ちだ」（３Aだめでも湾岸値引き合戦で美味しいとこいただきよ）
「クリスマス〜正月」（来年は港区のマンションGETか、会社で羨まし
　　　　　　　　　　　がられるぞ・・・ハッハッ、、、はーー）
「新価格」（そんなの内陸と城南の一部だけだろ）
「地価公示」（まあ、都心のビジネス街は当然さ、会社では吹いてたから
　　　　　　（上司、同僚がオレのこと関心してたさ）
「待ちだ」（どうせ、豊洲タワーだってPCT程度だろ）
「新新価格」（えーー、豊洲タワー３００万かよーー。後１５年貯金か？）
　　　　　（う、定年３年前かーー、所詮、外周＆郊外狙えば今と同じよ）

①45歳女房「どうせ、昔からうだつ上がらないのよ、あなたは・・・。と胸の囁き」
②30歳嫁さん「ボーナス査定、ずーーっと横ばいじゃない、あなたは・・・。
　　　　　私より安いし・・と、胸の囁き、離婚の暗雲ただよう序章」

「４年前の湾岸戦争からＭＲは５０ぐらい見たなー」
「オレの好み合うグレードは、あまりなかったな」
「おーーい（女房に向かって）、風呂入るわ」…もう１５年も賃貸の１０１２：完

＊それでも、早く決断していれば、９０平米近くを5000万円以内で買えた。

[411: 匿名さん]

新物件が出る度に「今が天井、ババ引かされるのはゴメンだ！」
って毎回騒いでるからね、この掲示板の住民ｗ