23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[282: 匿名はん]

＞280
確かに。
新築販売物件（本郷パークハウス，ライオンズ上野など）も当初は強気の値付けをしていたが軒並み下方修正している。飯田橋のプラウドタワーもMR開始当初はすごい人気だったが，やはり1億出せる人は限られているのか徐々に人気は下火になっているようだ。
あまりにも高額マンションが売れなくなってきてデベも考え直す時期に来ていると思われる。

[283: 匿名さん]

ていうか、ホントにいい物件の供給がなくなっていることの方が、大きな要因なんじゃないの。３Ａ、番町、松涛、恵比寿で大型超高級物件が坪1000万ででてきた時の売れ行きが、今後の流れの先行指標になるんじゃないの。今、山の手線の内側でやってる物件は、周辺環境、地権者割合、フロントサービス、駅歩距離、内装グレードあたりの基準で考えた場合、ちょっと問題あり系が多いでしょう。客観的に見て。

[284: 匿名さん]

今出ている物件の批判がしたかっただけでしょ。自分が買ったときはもっといいものが沢山あったと。
本当の意味での出物が出てきたら、多少相場が冷えててもしっかり売れるに決まっているじゃないですか。

[285: 購入経験者さん]

＞280
多少は出てくるかも知れないけど、タワー１棟分(300〜500戸）も出ない
んじゃない。

しかも出るのは転売目的で価格上乗せだし。

売主がローン抱えてて長期戦無理なら値切るチャンスもあるかも知れないが、
希望の間取りでとかは無理だろうね。

[286: 購入検討中さん]

都内のタワーや豊洲の物件で新築未入居売却物件がだんだん増えている。
何らかの事情で手放すというのが仲介屋の説明だが、明らかに転売目的のものも含まれているのは常識。業者やサラリーマンにわか投資家もたくさんいることでしょう。
こういう現象が現れてきたのは既にバブルが始まっている証拠。
私は短期勝負でバブルに乗るもよし、ばかばかしいと静観するもよしだと思う。何も土地は東京だけでないし、賃貸もそんなに上がらないし。家がなければ死ぬわけでもない。
一つだけいえるのはバブルは最後の最後で、誰も買う人がいなくなった時点で崩壊，急落する。株式のストップ安みたいなもので、そのときに多少安く売り抜けてやろうといっても通用しない。
それぞれのリスクへの考え方の差だと思う。

[287: 入居済み住民さん]

金融の世界、特にヘッジファンドは東京からHK/SGPあたりに
オフィスをどんどん移しています。
当然ながら、それを追うように、それらの地域に動いてる人たち
もいます。

富裕層のお金も、まだまだgreater Chinaに流れいますし、
西アジア（インド）への潜在投資意欲も高いものがあります。

日本は、東京と言えども人口減の時期が視野に入っていますし、
このまま、外国人、外資系会社、移民、海外からの直接投資が
入りにくい法制度・税制度が続く限り、不動産への内需・外需は
急激に先細りになるでしょう。
特にtrans nationalなお金持ちのお金は、どんどん逃避していく
気がします。（下げるときの常ですが、高級物件が最もヤバイです）

サイクルからいって、しばらくはマンションの坪単価下落は
ないかもしれませんが、中期的需給（特に需要の長期的剥落傾向）
から、1年程度で坪単価は頭を下げてくると思います。

また、釈迦に説法ですが、店子に手厚く、家賃上昇が非常に難しい
現状の借家法下では、家賃収入利回りから計算すると、既に現在の
マンション価格も説明不可能なレベルですから、頭を下げてくる
一年ほど先までのアップサイドも、（特に都心三区では）大して
期待できないでしょう。

私も、そろそろ最後の手仕舞いに入ろうかと思っています。
（勿論こんなこと書き込むくらいですから、大半は既に手仕舞いました）

[288: 大学教授さん]

みなさんそれぞれの予想はご立派ですが
実際どれほど成功されている方々なのでしょうか？
やはり現金預金で最低１０億円くらいある方なのでしょうか？
当方は今現在は現金預金で３億円ほど
土地・建物評価額４億円ほどです
借入金０です

[289: 入居済み住民さん]

借金ゼロですか！

それは、、、、、大損ですね。
少なくともバブルからこっちの不動産投資の基本は、
低金利でレバレッヂをかけて儲ける、が大基本
（というか、そうでないと、機会損失過大なり）かと。

日本は家計も企業財務も無借金が最善みたいに
信じられていますが、それは日本だけの特異な現象です。
機会コスト（言い換えれば資本コスト）を考えず、
単純に失敗の恐怖を過大に評価するのが日本風ですね。
ま、好き好きと言えば、それまでですが。

数億以上の資産がおありになるなら、通貨分散、国際分散、
株・債券・商品・不動産などのアセットクラス分散をまじめに
お考えになったほうがいいですよ。
現預金3億、不動産評価額4億円ということですが、この二種類だけですか？？

ちなみに、不動産は古今東西歴・有史以来どの国も経験したことのない
スピードで老齢化が進んでいる日本の2-3物件に集中していたりしませんか？
国際的に分散されたREITとかで構成されているといいと思いますが。
現預金もほとんど円建てとか？？金利何%で回っていますか？

多分、国際的に考えられる人なら、まず、日本円建て（低利かつ円の減価を期待）
で借金をして、そのお金で、新興国にウェイトを置いた、国際分散
ポートフォリオを組むのが基本コースと思いますよ。（事実上、円資産のショート
ポジション）

一度、日本の不動産を買うということが、どういうことか、世界の中で
考えてみたほうがいいですよ。

[290: ビギナーさん]

>当方は今現在は現金預金で３億円ほど
>土地・建物評価額４億円ほどです
>借入金０です

もしこの書き込みをされた方が本当に不動産成金さん
でいたとしたら、それこそ日本人のfinancial literacy
のレベルが知れるというものですね。多分私が釣られてる
だけだと思いますが。十中八九。

まぁ、毎月分配型投信がバカ売れしちゃう国ですから、
そんなに驚きませんが。

失礼ながら、私から見ると列強から不平等条約を無理やり
結ばされた時代の日本から、日本の英知の国際的な遅れはあまり
変わってないように思います。

皆さん、欧米のファイナンスの本を一度でも読むことを
お勧めします。

[291: 匿名さん]

289さんの書き込みの最後の方の運用方法は、今流行のキャリートレードって
やつですね。日銀が金利を引き上げるとアンワインドがすごいと思いますが。

[292: 入居済み住民さん]

289です。

基本的にはおっしゃるとおりで。
細かい話だと、日銀の動きも無関係ではないですが、市場金利は通常その前に
動いています。日銀のアナウンスは基本追認ですよね。

あとは、実際どれくらいのネット利幅が稼げているかが問題でしょうね。
勿論金利上昇はそれ自体コストアップとしてマイナスですが、恐らく日本株は
基本的には円金利と逆相関。しかし円債と日本不動産は円金利が上がれば、
資産価格にはマイナスですね。

そういう意味でも、資産サイドの円金利感応度の管理が肝要ですね。

しかし、個人的には、この先も金利がどんどん上がるような状況にはないと思います。
長期的に、金利水準が「標準」レベルまで上昇するという見方も、否定はしませんが、
日本の金利が、他の低成長先進国と同レベルまで上昇するか、全く確信できません。

[293: 大学教授さん]

皆さんどれほどの資産があるかは結局聞けませんでしたが・・・
現金３億円は日本円だけでなく当然各国に分散させています
４億円の不動産は港区にあります
勉強を勧められましたが当方一応ファイナンスの専門家やっていまして
現在、港区内の大学で研究しております
少し前まで米国のヘッジファンドで運用に携わっていましたので私的にはあまり投資は興味ありません

[294: 匿名さん]

↑へ〜すごいね〜
がんばれよ〜

[295: 土地勘無しさん]

米国ヘッジファンド運用-->港区内の大学でファイナンス研究？
4億の不動産も港区内、、、へぇ〜、かなり詳細なプライバシー公開ですね。
個人特定できそうです（笑）

明日ブローカーに電話して心当たりないか聞いてみます。
ちなみにプライムブローカーはどこでした？
ヘッジファンド運用のスタイルは何ですか？

いくら何でも現金3億円ってのはないよね。
いや、「預金」3億円ってのもあり得ないよね。（預金を現金とは書かんだろうがフツー）
田舎の成金おじさんじゃないんだから。
いや、田舎のおじさんでさえ、グロソブ（笑）くらい持ってんだろう。イマドキ。
しかも他には港区の地所4億円のみ？！爆
ヘッジファンド崩れのファイナンスの専門家？爆爆爆！

ヘッジファンドこそレバレッジかけた投資の本家本元なんだけど。
米国HF運用出身者が、個人的に無借金でアウトライトに東京の不動産
（一箇所？）と現金（！）3億円所有？でなおかつ金融をわざわざ日本の
大学（KO？笑）で研究中？いくら何でも想像できない。

ウソもこの辺で止めといたほうがいいよ。マジで！
完璧「○カ丸出し」ッス。この支離滅裂さが分からないようだと
本当にまずいと思います。かわいそうだから、この辺でやめときます。

ネットだからって、誰にでもなれると思うのは間違い。
最低限の知識と経験はないと、「なりきり」も結構難しいよ。

[296: 購入検討中さん]

>やはり現金預金で最低１０億円くらいある方なのでしょうか？

現・預金残を聞いてる時点で終わってる、、、、、
確かに突込みどころ満載で目が回りそうだが、
単純に、このワンセンテンスでスルー決定だったような。

[297: 購入検討中さん]

豊洲、、、、
とりあえず便利なんでしょうが、埋立地でしょ？
早い話が海でしょ。浦安然り。液状化して海にいつでも戻れる。

世界でも有数の地震大国。時正に国の機関が、大地震の可能性が非常に高いと
アナウンスしています。

加えて温暖化による海面上昇。

大規模災害時のタワーの危険性の指摘。

好き好きとは言え、現在のちょっとして利便性のために豊洲のタワー
マンションを買う人の気が知れません。
純資産が何億もあって、そのうちの数パーセントを短期売買のために
投下するならともかく、勤め人が何十年ものローン組んで、家族との
唯一の住処を求める場所ではないような気がしますが。

いらぬおせっかいですね。
売買益出た人、おめでとう。不動産譲渡課税にご注意を。
特に5年未満の短期の方。

[298: 匿名さん]

まあ、都内の住宅密集地やゼロイカメートル地帯,に
住んでる方がよっぽど危険なわけだが
触れないでおこう

[299: 購入検討中さん]

いよいよ長短金利とも上がり始めましたね
上がる過程では駆け込み需要を創出するのでしょう
先日不動産会社の営業の人が面白いことを言ってました
日銀の利上げ以降，物件の動きが速くなったとのこと
これこそまさに駆け込み需要なのでしょう
金利が安いうちに買いたい。金利が高くなって損をしたくないという思いから、われ先に購入に走っている状況である気がします。デベはこのときとばかり高値で売り抜けたいでしょうね。
当面は駆け込みが続くと思います
しかし、需要が先食いされることはないのかな
また金利が上がってしまった後はどうなるのでしょうか

[300: 匿名さん]

>>289
円資産をショートしてどうやって日本で暮らしていくんだ？！自分の代で急に”国際人”（笑）になれるとでも思っているのか？子供は外人になるのか？教科書で読んだだけで現実を考えてないでしょ。
日本人である以上日本を中心に資産配分するのは当たりまえのこと。むしろ外資のＰＢに資産を預けても鞘は何重にも抜かれるは、いいように利用されるは、でいいことはないよ。自分の良く知ってるもの中心に投資すればいいのだよ。
>>290
あなた外国かぶれがひどすぎ。それとも日本人がバカだと連呼すれば日本はよくなると思っているのか？

[301: 匿名はん]

まぁまぁ

290さんどんな本を読めばいいんですか？＾＾

[302: 匿名さん]

外資の戦略思考に学べ

MBAのコーポレート・ファイナンス

いくらでもあるよ。本屋に行ったら？

[303: 大手企業サラリーマンさん]

>300
「外国かぶれ」なんて言葉を久しぶりに聞いた（爆）
実際に国外に身を置いた経験のない人はこういう思考から抜けられないのだろう。

[304: 元祖匿名はん（一応外資数社にいた）]

どーでもいーですよー

キャッシュで１０億。タネ銭そんだけあれば十分だろ。
悪評高い？日本の不動産が１００億買えるぞ。
俺に預けてくれれば小ぶりでよければ２００億のアセット、
期中ＮＯＩ10％以上、ＩＲＲ30％以上で回したげるよ。
もちろん金商法施工後のライセンスもあるでよ。

投資は自己責任でね。

[305: 元祖匿名はん]

ごめん我ながらサブイことを。。
エンド掲示板にマジレスしてしまった。

[306: 元祖匿名はん]

豊洲は感覚的に土壌がイヤだなぁ。人間元来、土に住むもんです。

嫌悪施設、嫌悪条件をクリアーするだけでも案外大変です。自身が住む場合。
自ずと買いたい物件って限られてきます。
別に専門家じゃなくても数見てれば誰でもわかるようなことですけど。

現状、東京が嫌悪条件になってます。如何ともしがたいなぁ。関西はまだいい。
そろそろスレタイを「〜いくら下がり始めた？」に変えたほうが良いのでは。

[307: 匿名さん]

ですね
都内で条件をクリアするのは難しいでしょう。
基本的に住宅造成地の盛り土の地域もアウトですしね。
まともなところなんて無いかもね。

[308: 匿名さん]

最近更地が目立つよね。計画断念して土地売却したところもある。
公共用地以外でペンペン草はえている土地もあるし。

[309: 匿名はん]

290さんさぁ
いくらでもあるって言うけどそんなのわかってんだよねｗ

それのどれが良いのかって聞いてるんだよ？理解力が足りないんじゃね？

[310: 匿名さん]

オレ２９０じゃないけど上記の２冊（これって書名なんだけどね）がいいよ。

[311: 匿名さん]

ソニーの高輪台の社員寮とテニスコート土地にコムスンが建てようとしていた
老人ホームが資金繰りの関係で売却されたよね。
いよいよバブル崩壊の火の手があがったかな。それにしても六本木ヒルズは
不正会社の＊＊みたいにおもえてくる。
まずいな。

[312: 匿名さん]

あと金融工学の悪魔ってベストセラーがあったけど知らんのかね。
それから井出保夫ちゃんの本が読みやすいよ。

それから人にものを訊くときは丁寧に聞けよ。いいか。

[313: 匿名さん]

>>303
外国かぶれそのものですな。
日本人やめたほうがいいよ。

[314: 元祖匿名はん]

井出保夫ちゃん（せんせい）、元気かなぁ。いっぱい稼いだろうなぁ。笑

あなたも答えるなら普通に答えてやりなよ。大人気ない。

亜米利加でおこったことは日本で起こる。最初に東京で起こったことは周辺含め他地域でも起こる。
所詮これの繰り返しってだけなんだから、不動産でも、金融でも、ITでも。
そんなにえらそうに言うほどのもんじゃないよ、とあえてお説教口調。

ぐっばい、こむすん。モラルはまもらな、モラルは。
誰か買うかな。買って再認可下りるのかしらんが、ぶっ潰すわけにもいかんざきー。（意味なし）

[315: 元祖匿名はん]

二冊って言うなら、俺もオレンジ色のＭＢＡふぁいなんすに金融初級から一票と、
不動産初級から一冊なら、サルでもわかる？系の不動産ファンドの本（名前忘れた）かなぁ。
付け焼刃過ぎるが。ってか手当たり次第に読めばいいと思うけど。
投下資本的にはしれてるわけで、買い漁って読みたいのだけ読んだら。
あとネットでぐぐったらいい。便利な世の中だ。プロっぽい人がブログやってたりもする。
よくやるなといろんな意味で感心するけど。俺もやるか。投稿してる暇あれば。笑

[316: 匿名さん]

＞３１３
英語もしゃべれない、一人で海外旅行にも行けない貴君には刺激が強すぎたようですね。

[317: マンション投資家さん]

３１３にはMBAが何だか理解できないだろうから誰か教えてやってくれ。
スペルからね（笑）

[318: 元祖匿名はん]

外国かぶれとか言う人は舶来品信仰とかいいそう。
現生主義、戸建主義。ハイレバとかいわれると貧乏くさいとまで言う人もいる。（芦屋板で見た）
まあ、かぶれようが、かぶれまいが、お好きにどうぞ。鰯の頭も信心から、ってか。

[319: 元祖匿名はん]

想像するにレクサス新車で買うようなタイプの人かなぁ。
外車、中古車は鼻から毛嫌い。新車でレクサスが金持ちとして最高、みたいな。
まあどうでもいいんですけど。失礼しました。

[320: 購入検討中さん]

>>300
横れす失礼。

円資産ショートを日本に住みながら、どう形成するか。
簡単ですよね？
289さんも書いてるけど、保有円資産以上に円建てで借金すればいい。
（日本資産のネットショート）

あるいは、資産ポートのうちの、円資産を、世界全体の財に占める
日本円資産割合以下にとどめる（グロスでのショート）

ネットショートの例でいうと、
単純に日本で不動産もたずに、賃貸で過ごして、多くを外国の資産でもてばいい。
例えば、スペインが大国からすべり落ちて行く以前に、ペソが強い段階で
ペソで借金。安い新興国通貨建て資産（そのころは実際の存在しないけど、
例えば高度成長前の日本株インデックス）を買う。マドリッドの家は賃貸。
すると、ペソの下落と、不景気のスペイン低金利で、借金は実質どんどん目減りする。

一方、成長国の資産は価格が上昇して、通貨も対ペソで大きく切り上がり
大きく成長する。かくしてスペインペソ資産ショート、外貨資産ロングで大成金。

今であれば、円で借金して（ああ、もう円は結構さがっちゃったね）アジアやラテンアメリカ、
東欧の資産に重点を置きつつも、分散して買うってことじゃない？麻布にマンションでも借りて。

極めて分かりやすい議論だと思うけどね。

自分の知ってるもの中心に投資すればいいってのは、かなり「正しい感じ」するけど、
それは自分の知識の幅と、実際の経済のグローバル化の進展度合いの兼ね合いじゃない？

自分は東京の事しか知らないから東京の株だけ買うっていっても、ホンダやソニーの
利益のうち、東京で上げる利益は半分以下だし、利益成長の源泉となれば、ますます海外だ。

投資先だけじゃなく、コンビニの弁当の入れ物の値段が上がるのは、遠くの原油高が発端だ。

経済がグローバル化してる以上、あなたの生活も、どんな田舎に住んでようとも
グローバル経済からは無縁でいられない。

だから資産はグローバルに分散されたポートでないといけない。あなたの書いた事に
もし敢えて関連付けて書くなら、自らアクティブな投資判断をするのは、自分のよく
知ってる地域の自分のよく知ってる資産クラスに限定して、あとは、世界を構成する
財の構成比をそのまま真似たポートを作るべきではないか？

日本のことしか知らないから日本の資産しか持たないと、大変な損をすることになる。
日本株に詳しいんだったら、日本株の銘柄選択は自分ですればいいが、それしかもたないのは
ペケでしょう。後の資産は、世界の縮図とおりに（例えば、世界株式のインデックスファンドなんか）を持たないといけませんね。


>>>289
>円資産をショートしてどうやって日本で暮らしていくんだ？！自分の代で急に”国際人”（笑）に
>なれるとでも思っているのか？子供は外人になるのか？教科書で読んだだけで現実を考えてないで
>しょ。
>自分の良く知ってるもの中心に投資すればいいのだよ

[321: 購入検討中さん]

それから

パーソナル・ファイナンンスじゃないけど、
アメリカのビジネススクールのファイナンス基礎の
教科書の代表的なのはこれでしょう。

ファイナンシャル・マネジメント—企業財務の理論と実践
ロバートC. ヒギンズ 著

大学程度の英語力があるなら絶対原典読んだほうがよく分かると思うよ。
基本中の基本。買って手元に置いとくべき本

とマジレス

[322: 匿名さん]

↑のスペインの例って、理論的にはわかるけど、ホントにあった話なの？確かに、今の日本って、今後、金利は上がっても３％ぐらまでしかいかなさそうだし、資源と食料を輸出する国や旧共産圏国の成長は続きそうだし、実際、日本で低金利調達しまくって、海外の高金利通貨、高騰する不動産、割安なインフラ関連株へ投資する動きが加速しているようにも見えるんだけど、その流れに乗っちゃってOKなのかな？

[323: 物件比較中さん]

スペインの通貨はペソではありませんでした。
今はユーロですが、昔はペセタ。
ペソはメキシコです。

[324: 匿名さん]

>>320
残念ながら自然人は、世界をまたに書ける企業とは違うから、
自分の生活圏での自分の目標とする経済的位置を確保できれば、
所期の目的は達成できるわけだが。

例えば私の場合、持ち家・平均以上の現預金・年金フル充電で十分なのです。
普通は生活圏を出ないので、相対的位置さえ確保できればいいのです。

[325: 匿名さん]

付け加えると、持ち家や年金というあらゆる税金の減免を発揮できるカードを放棄して、
外貨うんたら語る人は、持たざる人の一発逆転論と思うのです。

[326: マンション投資家さん]

個人金融資産でたかだか１０億くらいだったら
わざわざ海外先物とか債権なんて為替レート気にしながら
分散なんかするより、今の時期、日本の都内不動産が一番
簡単で一番キャピタルゲインが狙えるでしょ。
僕なんか会社員で金融機関から借入れでやってるけど
１０億あったら確実に５億（土地）→５億（建築費）
→１年後売却（１３億）登録免許税、取得税その他考慮なしで
利回り３０％ですな。

[327: 匿名さん]

鈴木アグリさんがバブル時に
「目指すは実業家。まず自宅だね、そう50億、
40坪坪1億としてあとは建築費。ガードマンがひとり1000万の・・」
とツゥモローに書いてあったの思い出した。

[328: 匿名さん]

確かに戦後６０年間は、相対的に日本が外を圧倒してたんで、下手に外ものをやらずに国内の不動産をやってればすべてOKだったんだけど、これからは、燃料も食料も大半が外から入ってくるわけだし、相対的に外の方が伸びてくるわけだから、必需品の値上がりも進んでいくし、相対的に円ベースで持つ資産の対外的な価値低下をちょっとは気にしとかないとヤバイんじゃないすか。年金受給者の方は、もう先もそう長くはないかもしれないのでいいかもしれないけど、3,40代はしっかり環境認識を持つ必要性があるかもね。

[329: 匿名さん]

そういう認識は年金や預金の運用担当者が持てば良いのです。
または一発逆転したい持たざる層の方。

[330: 匿名はん]

本当に持ってる人はぼーっとのんびりしてます
持っていない人や持ちたい人はぎらぎらしています
海外で長く暮らすと
あー、日本てなんていい国なんだ
としみじみ思います
日本大好きです

[331: 購入検討中さん]

２９２さん

　私も欧米並みに金利は上がらないと思っていますが、少し上がっただけで庶民は大変ですよ
今でも銀行審査でローンが下りない人も結構いますもの。
　しかし、長期的には相当金利が上がる可能性が高いなと考えています。
２０１２年にプライマリーバランスを達成するといっていますが、それまでは借り替え債を発行しつづけなければならないし、２００８年には大量の借り替えが待っています。さらに、国内で資金供給先がなくなるというのが一番大きな問題です。
国＝借金王
企業＝景気上昇で借金始めた
個人＝唯一の資金供給先だったが、高齢化に伴う貯蓄率ダウンで横ばいか，貯蓄取り崩し

　こうなると、国債の買い手はどこにといった感じですよね。
　政府は先日，ロシアに国債売却ミッションを送りました。個人向け国債のキャンペーンや優遇策も行うそう。
０８年を前に結構あせっているなと感じます。１０年債が２パーセントを超えると，投売りみたいな可能性も出てくるかもしれません。そうなると常識的に考えて不動産はちょっと厳しいな、といった感じになるかもしれません。
海外も金利上昇局面ですし，米国はバブル崩壊序章、スペインなど欧州もバブル崩壊カウントダウンです。

[332: 購入検討中さん]

資産のグローバル分散の必要性は、確かにライフスタイルによってやや
異なるかもしれませんね。
但し、必要性がゼロ、もしくはそれに限りなく近い人は、期待余命が
10年以下くらいの方（かつお子さんなどをもたない方）に限定されるん
じゃないでしょうか？

戦後高度経済成長時代は、投資先としては日本はよかったですよね。
人口増加、勤勉な国民は所得増加、生活水準の向上、狭小な国土、
健全な国家財政、保護的な企業行政、政治的安定、全てそろってた。
古今東西類を見ないミラクルをやってのけた。その出口に口をあけてたのが、
バブル崩壊。
その一方で、人口の大きな外国は、アメリカ以外、見るべき経済成長を
果たした国はほとんどなかった。言い換えれば、日本は世界の50億の
人々の先頭を走る1億人だった。

さて、ここからの30年を展望しますと（神のみぞ知るですが）
日本は又もや古今東西未曾有の現象を経験します。超スピードの
高齢化です。移民受け入れ開放、働く母親を支援する経済政策など
なかれば、間違いなく政府見通しより加速するでしょう。そして年金崩壊。
あっと言う間にアジアの翳り行く小国に成り下がります。国連の
常任理事国になるチャンスもついに逃した！！

世界の経済成長を支えるのは、近くは大国の中国、インド、ロシア。この三国が
高成長を続けると、インパクトは未曾有です。第一次産業革命後のイギリス、
第一次大戦後のアメリカ、第二次大戦後の日本とドイツの成長、これらは
とりわけ中国、インドに比べれば、人口で見れば比較的コンパクトな国です。

更に中南米にも大中の成長国があります。これからの成長国は、過去
50年の成長国とは規模が全く違うのです。
鉄鋼などのインフラ素材、エネルギーなどの価格は短期の波はあれど、
なかなか下がらない時代が続くでしょう。俗に言うスーパー・サイクルです。

ということで、今後は、「世界」の経済と「日本」の経済環境は大変対照的な
絵姿になります。世界はものすごいスケールで生活水準を切り上げる人口が
増加してゆき、日本は急激に縮小する。70億のうちの2-30億人がものすごい成長を
遂げる中で、逆の方向に一番のスピードで落ちてゆく、約一億の民が
日本人なのです。

今、日本の観光地に中国や他アジア諸国からの旅行者が来ているように、
5年後はハワイに中国人が大勢来ていても不思議でない。
彼らが、切り上げの断続的に続く人民元と所得成長を背景にハワイの
ホテル料金を押し上げてしまうリスクはないでしょうか？
（あなたの年金で計画していたハワイ旅行が難しくなるかもしれません）

あるいは、晩酌のつまみのマグロの刺身の価格が、中国人がお寿司を食べ
始めることにより（円ベースでは特に）高騰してしまうリスクはないで
しょうか？
パジャマ代わりにしているユニクロのジャージの価格が（中国奥地にある
ユニクロの提携工場の工賃の値上がりで、またもや円ベースでは特に）
値上がりするリスクはないでしょうか？

日本国内で相対的地位を維持したとしても、明らかに絶対水準自体が
切り下がっている実感があった場合、本当にそれで満足でしょうか？
絶対水準の明らかな切り下がりは、ほとんどの人が経験したことがないので
分かりませんが、心中穏やかでない可能性は十分ありそうです。

円の価値が切り下がることは避けられないでしょう。国家財政は好転の材料が
ありません。経済活動レベルは明らかに低下、成長力も低下。特に新興大国の通貨と
交代で、円がドル、ユーロと並ぶ国際基軸通貨の地位を降りた時点でのデバリューは
大きいでしょう。（株式市場では、今年に入って東証の出来高が、上海の出来高を
下回る日がでました）

他の方がお書きになっているように、金融、物流、情報のグローバル化がこれ
だけ進み、かつ加速している中では、日本円の購買力がかなりのスピードで
低下するのは、ほとんど自明のように思えます。

万一、東京が、ロンドンのような国際的ハブ都市になれば、東京の地価はある程度
保たれるかもしれませんが、法制・税制・言語・風習などからそれはほぼ期待できません。
アラブの金持ちがロンドンでは沢山の不動産を所有していますが、東京ではそういった
動きは見当たりません。

東京の国内での地位は上がり続けるかもしませんが、国全体の経済力が大きく
減ずれば、やはり東京とて地価は下がる。加えて、外国から見た東京の価値は、
急激に色褪せる。
東京の地価が落ちれば、地方など目も当てられないことになりうる。

あなたが60歳をとうに過ぎ、お子さんやお孫さんもいらっしゃらければ、まぁそんなに
大きな問題ではないかもしれません。しかし、もしそうでないならば、世界で最も早く
翳り行く小国の不動産を、祖国だから、短期的サイクルでどうもまだしばらく値上がり
しそうだから、という理由だけでお買いになる前に、もう一度よくよくお考えになることを
お勧めします。長い長い下り坂の中の束の間の小休止の今が、実は最高の「売り時」
だったということになりはしないか？と。

そして、たとえ全資産の数パーセントでも、世界の経済成長エンジンである新興国の
株式への投資を持っておいてもいいかなとは思いませんか？

下がると思うものは売り、上がると思うものを買う。そしてなにより息の長い
大きなトレンドをはずさないのが、投資の基本と思いますが、いかがでしょうか？

[333: 物件比較中さん]

>>280
タワー大量に出るときはポイントですよね

ここ１年間、かなり高値で売り切っているデベは
相当の値下げをしてくるかもですね

[334: 匿名さん]

夢を見てる所、申し訳無いがこれが現実
もう２３区は愚か首都圏でもこの状況
都心なんぞ、もはやサラリーマンには夢のまた夢

★東京圏　2007年5月1日現在
3,482,9437人（前年比＋215,640人）

http://www.pref.chiba.lg.jp/syozoku/b_toukei/joujuujinkou/saishin.html
千葉県　6,096,774（前年比＋27,991人）

http://www.pref.saitama.lg.jp/A01/BP00/2007/s200705f.html
埼玉県　7,094,211（前年比＋25,248人）

http://www.pref.kanagawa.jp/tokei/tokei/204/jinko.html
神奈川　8,879,968（前年比＋56,044人）

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2007/js070f0000.pdf
東京都 12,758,484（前年比＋106,357人）

[335: 購入検討中さん]

不動産（仲介）会社や信託銀行の今期の見込みを見ると
取引量は相当下落を見てるようだね。
取引量を伴わないと、相場の上昇もあんまり期待できないね。

金利上昇期待は、初期段階では買い手をあせらすけど、
実際上がってきたら、既にモノを抱えてる売り手の
保有コスト、新規物件の買い入れコスト上昇で
売り急ぎになるでしょ。で、買い方は、実質買い入れ
コスト増で、手が引っ込み、結局不動産価格には
明らかにマイナスだよ。

急ぐことない。

まぁ、95年のミニ・マンションバブルよりは随分長続きしたん
じゃない。売れた方はお見事。買っちゃった方は、、、
10年待ってください。（保証は全くないけどね）

[336: 購入検討中さん]

３３４さん
でも首都圏でマンションだけでも毎年７−８万戸作ってんですけどね
ご存知でした？

[337: 物件比較中さん]

>334
過去の話を、現状に当てはめなくても・・

[338: 匿名さん]

地下が上がると、土地を買って分譲だの賃貸だのやっても採算とれないから
地主が自前で賃貸物件を立てるスキームばかりになる。それを流動化して
高値買いする豪州などの新参者のファンドに売りつける。
いずれにしろ、都心部では小ぶりな土地を含めてもはや分譲マンションは
さかさにふっても出てこない。
ソニーの高輪台の寮、テニスコート土地は惜しかったね。ファンドが
上屋を立ててコムスンが借り入れて毎払い家賃で運営するはらずもり
だったんだろうが、資金繰りで頓挫するのと厚生省からのお叱りが
重なった。ヒルデモアなどとならぶ不動産ファンドの有力テナント事業者であった
はずのコムスンがこけると、最後のたのみの綱で仕込んだ高値土地が
更地のまま行き先をなくすね。
２１世紀は不動産の好況不況の転換サイクルが短くなるんじゃないかな。
もう２年後には完全に上昇から下降に向かうはず。
２年後に地主が始めた賃貸物件がふるわずファンドに安売りしたり
エクィティが相場でさがることでじわじわ物件価格が下がっていくだろう。
まてば案外早く海路の日和ありだと思うけどね。

[339: 匿名さん]

最近、やっと皆冷静になってきましたね。
私は投資用マンションをもっているので値段が騰がることは嬉しいのですが、やっぱ上昇しすぎですよね。いろいろな意見が出る様になった今の状態は非常に健全だと思います。

[340: 購入検討中さん]

>>332
御意

[341: 匿名さん]

超都心がそこらへんのサラリーマンさんでも気軽に買える時代が
来るといいですね〜。お祈りしときま〜す。

[342: 公平中立]

２３２さんのような方は、本当の大金持ちでしょうね。
３４１さんのような方は、背伸び一杯して無理して最近都内物件購入して
ローン目一杯のくせして勝ち組気取りだったんでしょうね。

[343: 公平中立]

訂正です。
誤：２３２さんのような方は
正：３３２さんのような方は
失礼いたしました。

[344: 匿名はん]

あいかわらず悲観論が多いね。
楽観的になれというきはないが、
もう少し自信を持てるような日本社会に
していこうという気概がある大人がいない。

日本社会の事より国際社会の波に乗って
儲けるほうが優先なんだよな？
モラル低いよなｗ

[345: 匿名さん]

あいかわらずって？
ほんのちょっと前まで強気発言多かったですよー

[346: 物件比較中さん]

>>344
ここは不動産価格（新築マンション価格）がどうなりそうかを
論じる板なので、、、、、
どれくらい日本をよくしたい「気概」があるかを論じる場所では
ないからじゃないでしょうかね？

332さんくらいのことは認識していなくては、気概だけあっても
しょうがないとは思いますが。

一方で、別に小国になっても、老人大国になっても、不動産価格が
下がっても自信をもって日本人として生きることはできると
思います。

閉じた「日本人」だけの国で、女性の社会進出をあまり支持しない
今の日本のやり方をとことん信じていれば、没落もまた甘受できる
んじゃないでしょうか？

しかしそうでなければ、日本は世界に向かって開かれなければいけない
と思います。

例えば、海外の英知を、その合理性には目もくれず、
ただ「外国の考え方だから」というだけで、毛嫌いする方々の気構え
をまず変えていただく必要がありそうです。

[347: 元祖匿名ハン]

別の板の芦屋の住民と一緒で、俺はカネ持って地所持ってるからそれでいい、成長も発展も何も望まん、よそ者貧乏人は来るな、マンションなんか建てるな、レバ利かせるなんて貧乏人の発想、戸建が最高、現生が最高、車はレクサス新車に限る（←言ってないか）東京は別世界、夢はビバリー。そんだけのオッサン＆オバハンだらけだったら、逆に芦屋レベル程度はおろか日本も終わりだろ。

[348: 匿名さん]

さんざん終わり終わりって言われたイングランドも
ずいぶんお盛んなようですが

[349: 購入検討中さん]

３３９さんへ
この掲示板もかっては上がるという方ばかりで、いけいけどんどんだったのに
最近は冷静なコメントが多くなってきたような気がします
それでも都心は大丈夫と言う方が多いのは供給がすくないからでしょう
郊外物件は完成後未入居＝在庫がどんどん増えています。
都心は比較的少ないのですが、それでも価格次第といった感じでしょう
郊外や都心以外の都内物件は弱含み、都心は価格を維持するがそれも金利動向次第だと思います

[350: 匿名さん]

結局、すべての買い手が、オイルマネーの運用担当者のように、世界情勢を分析した上で、為替動向の方向性を考え、最も低い金利で調達して、成長性の高い株や不動産に投資するといった最高レベルの金の動かし方を日夜、考えているわけではない。23区内のエンドが買うレベルのマンションであれば、自分の身の回りの尊敬する人や上司や友達が買って、それが値上がりし、やっぱ早めに買っといてよかったよなてな話が居酒屋で継続的に話されるとそれに皆が追随する。そして追随する人が買うときにちゃんと銀行が貸すかどうかでホントに買うかどうかが、決定される。今の情勢は上記のオピニオンリーダー的な人同士が、議論しているレベルで、ようやく居酒屋でマンションの話題が出始めているレベルでしょう。別にオイルマネーが買ってくれなくても、もう少し株が上がってくれば、株でもうけた小金持ちが2,3億ぐらいのマンションならどんどん買うでしょう。

[351: 匿名さん]

とにかく、２３区内で自分の着目エリアを決めて歩け。
いろいろわかるぞ。
竣工した物件の意外なグレード。カラス屋敷になっていたりする中規模マンション。
あきちのまま仮囲いのとれない土地。大抵はコンパクト賃貸マンション。
周知用看板の連絡先で事業者はわかる。
売り物がない。

目黒パークタワーの外観のおぞましいばかりの質素さ。いろいろ楽しいし
ひとつの時代の区切りもわかる。
防衛庁の研究所など府中あたりに移転してくれたらいいマンション群が
できるのにと思う。財務所の官舎もいつまでもグリーンハイツのプレハブ仕様
ではまずかろう。
歩け。歩けば未来の扉が垣間見れる。

[352: 匿名さん]

お散歩おじさんか、歩合外回り営業マンのひとりごとか？

[353: 匿名さん]

投資用の物件探してないなら家で寝てろ

[354: 匿名さん]

理屈と又聞きとデータ重ねても現場見なくちゃマーケティングはできないってことだろ。

[355: 物件比較中さん]

>348

ロンドンの地価は、10年以上続けて上昇しています。恐ろしいほどです。
アメリカとロンドン（イギリス全土ではないのです）の不動産価格は来る
とこまできちゃいましたね。

50年以上前から、基本的には斜陽になってしまったイギリスがなんで今まで
世界の表舞台から去らないでいられたか。理由は様々ですね。
言語。新たな覇者、アメリカとの親子関係。国際金融都市シティの存在、
優秀な諜報機関、巧みな外交、比較的良好な旧植民地との関係、
そして、移民受け入れ姿勢。どれも日本にはないものではないでしょうか？

[356: 匿名さん]

猛烈な業者の煽りが懐かしくも感じるようなこのごろのトーン。
敏感に世相を反映しているということなのでしょう。

[357: 物件比較中さん]

でも、城南なんかまだもうちょい余地ありそうな予感。
東横線と田園都市線の坪単価の差がもうちょっと縮まってきたりしませんかね？

[358: 物件比較中さん]

>>350
ちょっと前の上がる上がる信者ですね。
もう株も上がらんでしょ。
もともとアメリカ連動市場だからダウに左右されまくりで日本市場独自の動きなんて無いし。
ダウも天井近い感じだし、崩れだしたら日本市場もグダグダですよ。
不動産も短期で上がる限界まできちゃった感じでしょ。
もうエリートリーマンで年収1000万超でも買えない価格だよ。
誰が買うの？東京でも金持ち減ってるし（こないだ統計出てたでしょ）
また、無限金持ちや無限海外ファンドだと言うのかい？
ファンドも利回り無視してまで買わないよ。収益還元法を元に買ってんだからさ。

[359: 大学教授さん]

ここには
実際に都心に戸建て所有している人
いないな
ほとんどが貧乏人の妄想
全然参考にならない


まあ、成功している人は馬鹿みたいに他人に秘訣を教えたり
しないからな
得意顔で解説してる奴に限って単なる知識オタクだな
実際の経験から語っている奴がいないな
ショボイサイトだ

[360: ビギナーさん]

都心は下がりません。
居住用としての土地がもう無いし、あっても高すぎるから。

[361: 購入検討中さん]

高すぎるのなら、下がるんじゃないの？

[362: 物件比較中さん]

>>361

オレも同感。
過去の例から、ボラティリティが最も激しいのは都心だよね。
下がるときも上がるときも一番先だし、難しい玉だよね。

[363: 物件比較中さん]

>>359

現金・預金の次は
「都心に戸建て所有」ですか（笑）

なんつーか、とことん発想が古いっていうか、
田舎臭いっていうか、物事知らない雰囲気充満していませんか？

あなた、シートに白いレースのカバーつけた
クラウンに乗ってませんか？そんでもって
フェンダーミラー？そういう趣味の方かなー、なんて。

戸建が似合う「都心」ってどのあたりイメージしておしゃってますか？
参考までに教えてください。

[364: 物件比較中さん]

>>都心は下がりません。
でた、いきなり断言。

>>居住用としての土地がもう無いし、あっても高すぎるから。
そして、根拠見て思いっきりずっこける、よくあるパターン。

こりゃ、下がりそうですね。ものすごーく。
こういう書き込み見ると、あがると見てる人の根拠が
いかに脆弱か分かって、ますます弱気になっちゃいます。

ストックとしての都心の居住用スペースはここ数年随分増えました。
ニーズは今後は減るでしょう。特に、ファミリー向けや、高級物件。
ショウモない、回転扉のように店子が替わる1Rやせいぜい2LDKくらい
までの物件はそこそこ保つかもしれないけど。
需給から言って、緩むことはあっても、タイトになる理由がないね。

お金持ちも、以前なら兎も角、今は一応、生株も債券も投信も
REITも、商品も、地方アパマン投資もちょっとずつポートフォリオに
組み込んであって、ワンショット数億円の都心の現物不動産
をしょい込む事が、リスク高いだけでうまみが少ないことを
理解してるから、都心物件が勢いを増す気配はないねー。

ワイン投資の方がいいと思うよ。分散が効くしね。

[365: 物件比較中さん]

一般的30代の勤め人のバランスシート

===================================
資産計 45M 　負債/純資産

現預金 3M 負債 35M
自動車 1M
その他 1M
不動産 40M 純資産 10M

くらいのイメージですかね？住宅ローンで
マイホーム買った人って。（3500万の借り入れで
4000万の物件取得）

実に全資産の89%が不動産。しかも純資産の4倍。
自己居住用なので、プラスのキャッシュフローは
生まないと。

うーーーーん、マイホーム願望は分かるけど、
やっぱり、不動産リスクが過大な気がどうしても
拭えない。

これが許されたのは、戦後の高度成長期だけのような
気もするのですがーーー。

納得のゆく説明をどなたかお願いします。

[366: 匿名さん]

一般的なサラリーマン（特にファミリー層）には、
未だ根強いマイホーム願望を持つ人もいるから、
資産がほとんど不動産・・・しかも、マイホーム
っていう人は少なくないと思う

しかも、年金問題なんかもあって、
老後のすむとこくらい確保しときたいって感じかな。

だって、生活保護より少ない年金しかもらえない人も
けっこういるんだよね、今でも

後２０年、３０年後に
年金何てあるのかな？

[367: 購入検討中さん]

一般的には、老後の不安が大きければ大きいほど、
お金を貯め込むでしょう。
年金が破綻しているのなら、なおさら。

[368: 匿名さん]

スレッドのタイトル自体が悲哀に満ちてるね。（笑）
もうサラリーマンの勝負は終わった。
チャンスって一瞬しかないんだよな。
1-3年前がサラリーマンが都心に買う一瞬のChanceだった。
もう今後あの価格で買える事は今後一生こない、こない、こない！！！！！
あそうだ、今賃貸の人も今後は家賃の上昇凄いと思うよ。
買えなかった人は郊外だなもう。買えないよ都心は。

なんか投資理論書いてる人いるけど、あほらしーよ。
投資理論は理論でいいんだけど結局個人は明らかに
安いものを、度胸でいくのが一番。あの２−３年前買えなかった
奴が間違った投資理論いくら書いてもなー。そもそも投資理論なんぞは
ルーレットで赤と黒両方掛けつつ、ボンドより金利稼ごうって安全方式
なんだからな。個人は集中投資でいいんだよ。

[369: 元祖とくめいはん]

どうでもいいですけど、家賃の上昇凄いと思うよって、さらっと適当なこと書くのはやめてくださいね。

[370: 買いたいけど買えない人]

ＲＥＩＴ指数急落、今年度最大の下げ・長期金利上昇で

http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hot.cfm?id=d2c0704b07&date=200...

[371: 匿名さん]

長期金利上昇でこうなるのは当然では

持たざる個人は株だろうが不動産だろうが集中投資しかない、この部分はその通りでは

[372: 物件比較中さん]

>>368
こういう頭いい人、バブルのとき沢山いたよね。
い尼は表出られない人になってるケド。

[373: 物件比較中さん]

366さん
367さん

>>しかも、年金問題なんかもあって、
>>老後のすむとこくらい確保しときたいって感じかな。

なんとなく、そんな感じなんでしょうね。実際のところ。
でも、

>>一般的には、老後の不安が大きければ大きいほど、
>>お金を貯め込むでしょう。

こちらも正しいんですよね。

まぁ、敢えて言い換えれば、預金はじめ、流動性の高い資産
ということでしょうか？
不動産はめちゃくちゃ流動性低いですから。しかも自己居住用では
現金化するまでの時間とハードルがえらいことになる。

不動産が最高の財の入れ物だった時代は終わったのに、
何となく、家さえ持てば安全みたいな空気がまだある。

実際は、インフレヘッヂの効いたもっと流動性ある
資産をいくつかに分けて持つべきと思いますけどね。

[374: 物件比較中さん]

>>もう今後あの価格で買える事は今後一生こない、こない、こない！！！！！

なんか、もう怖いくらいの迫力なんですけど
どうしたの？
逆に思いっきり反証になってる気がする。

[375: 匿名さん]

持たざる者はいつまでも持たざる者となり
持てる者は永遠に持てる者なのでしょうか
分散投資に値する資産を持っている会社員はどれくらいいるんでしょうか
何も無い会社員はそれをひっくり返すにはどうしたらいいか良く考えるべきです
立場によっては見方というのは簡単にひっくり返ります
さてどうしたらいいと思います？

[376: 匿名はん]

リートが立ち行かなくなると新築マンション市場へ影響は、どうなるかな？

デベ販売が自然に個人にシフト重になって、信用が比較的低いひと向け融資が流行る？
それか
信用の低い人には融資できません。バブル再来はＮＯ。つまり不動産価格の見直しが入るか？

頭の良い人、教えて。

[377: 匿名さん]

少なくともメインバンクの無い方は大きな投資は不可能です

[378: 匿名さん]

If the interest rates rose, then natural and rational course of action would be selling property and other property related assets. No doubt.

[379: 申込予定さん]

えー、訳します。
金利上昇なら、間違いなく不動産および不動産関連資産は売り、だそうです。それが自然かつ合理的行動とのことです（笑）
なぜ英語？

[380: 申込予定さん]

>375

何も無い者が投資で「ひっくり返す」のは基本無理ですね。
分散投資かつ福利で積み上げていくのが投資の基本と思います。

でも、福利運用をこつこつしていけば、同じ収入の人と比べて、
純資産を確実に多くもてます。
30年かけて毎年3%でまわせば、100万は240万になるし、4%なら
325万になる。

3000万の資産があるとしたら、自宅は賃貸にして、後はCFなり
キャピタル・ゲインが狙える投資資産に振り向けるのがいいと思います。
不動産が好きなら、
その中に数百万のマンション、アパート投資が1-2が入ってもいいし、
REITでもいいし、不動産会社株を入れてもいいと思います。

自宅使用の単独の物件に純資産の何倍ものお金を集中投資するのは
非常に危険で、目をつぶって首都高を時速140kmで走る感じですね。

ちなみにご存知と思いますが、分散すると、それだけで、リスクとリターンの
トレード・オフ関係が改善します。これが分散する唯一最大のメリットです。
ポートフォリオ理論の基礎の本を読んでください。

一発逆転を狙う狙わないに関わらず、合理的期待に基づいて資産を増やしたい
なら、分散以外に手はありません。小額でもかまいません。限度はありますが。

集中投資のリターンが高いように感じるのは、リスクが高いことの裏返しです。
リスク調整後の（つまり、あなたの運が特別よくない限り）リターンは明らかに
集中投資の方が低いのです。
もし、日本の不動産上昇に絶対の自信があって不動産に投資を集中したくても、
いくつかの不動産に分散したほうが、いい結果が期待できます。

[381: 購入検討中さん]

いよいよ金利が上がり始めましたね
ＲＥＩＴも急落。０８年はさらに金利が上がるのは間違いないでしょう。
マンション契約率も首都圏は低下傾向で６０%台真近，関西圏は５０%台の不況ゾーン
新築戸建て成約件数も減少，成約価格も好調な高額物件でも１０ヶ月で初めての減少
短期的に見て既に踊り場に入りました（下がるかどうかは知りませんが）
そろそろ潮時とみて、タワーや豊洲の新築未入居物件売り出しが始まるでしょうが、
一気に増えれば新築価格の２−３割高という強気の値付けはもう無理です。大阪中心部のタワーの高値も崩壊しています。
この２年で中古で２割、新築で３割以上上がりました。この間のＣＰＩがほぼ横ばいであったことを考えると，急騰、資産バブルです。
バブル崩壊後の法外な安値からの反動でしょうが、今後の金利上昇を織り込めば、もう、適正値になったと思います。マンションＰＥＲで見ても，現在で適正値の上限、少しでも上がればバブルです。
さらに急騰するとは思いませんし、もしそうなればもうバブルですから、時間はかかるかもしれませんが崩壊を待ちます。昨年後半以降，すこしあせりましたが、もう買い急ぐつもりはありません。これからじっくり見ながら購入をするつもりです。