23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[202: 匿名さん]

でも、第二京浜は実際ひどいよ。網戸がすぐ真っ黒になるし。環七も。
もちろん川崎だけでなく、品川も入るけどね。
喘息認定患者も他と比べてずっと多い地域。

[203: 住まいに詳しい人]

好調とみえる首都圏マンション市場だが、既に死角は見えてきている。
郊外部では在庫が積みあがっており、他社に早く売り出してもらい、
そしてその「失敗」を待っているかのような社もある。ワンランク下の
価格で売り出して、売り抜けるためである。

都心部で事業を行えば大きく外れることはない。
しかし、すべてのデベロッパーがそうした路線で事業を行えるわけでは
ないし、すべてのエンドユーザーが都心部のマンションを買えるわけでもない。

[204: 匿名さん]

↑出典「週間エコノミスト　5/29号」

[205: 匿名さん]

首都圏賃貸物件の成約数７カ月連続で下落　アットホーム
アットホームは５月29日、４月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
それによると、４月の成約数は11,619件（前年同月比11.6％減少）で、７カ月連続の減少となった。地域別では、千葉県は861件（同12.7％増加）で好調だったものの、東京都、神奈川県、埼玉県で下落となった。
１戸当たりの成約賃料は、賃貸マンションが9.8万円で２カ月連続の下落となった。賃貸アパートは6.36万円となった。

[206: 匿名さん]

わが国経済は、平均値だけを見て先が占える状況にはない。
不動産も首都圏や２３区で考えたらダメでもはや平均的に浮いたり沈んだり
する時代ではない。
たとえ小金でも持っていれば増やす機会にめぐまれ、持っていないなら
借金を増やす機会に恵まれる。
そういう世の中になったということだ。

過去は所得の伸びがあって地価が上昇した。普通の素質の子でも
周囲の影響で成績が伸びる私立進学高のようなものだ。
今は所得が伸びずに地価だけが上がる。
今の時代は田舎の公立高。
素質のいい子の成績は普通に伸びるが絶対多数のボンクラは伸び悩む。

マンションを買うにしろ手持ちの金が１０００万なのか５００万なのか
ゼロなのか。勤務先が大手企業か中小か自営かで全く違ってくる。

賃貸やってもうかる場所と家賃の下落をどうやって食い止めるか必死の
場所と分かれる。
平均値がインデックスになるくらいならとっくに金利があがっているよ。

区分所有物件に個別融資するほど銀行は暇じゃないから投資用で
新築マンション買っている人は皆、手金があって提携のアパマンローンをひっぱれる
人だ。今後もセカンドや賃貸で７０００万以上の物件をらくらく買うだろう。
しかし１億を超える投資となれば、一棟売りの賃貸物件のほうが安全確実だ。

ましてや昨今の６０００万以上の物件の売れ行きを考えると
デベ自体が及び腰。都心は周辺部も含めて今走っているもの以外は打ち止め。
実際都心周辺では、晴海の供給をいつにどの程度の規模で出すかが
取り沙汰されている。

となれば、結論は一つ。需給バランスは供給不足がちのまま高値維持という
状況が続く。それを維持しながら郊外の物件を売り切る。
郊外が暴落しても都心の下落はない。
それは田舎の高校で劣等生が非行に走ろうがトップクラスまで影響を
受けないとの同じ。ただし次第に越境入学がでるようにマネーはもっともっと
海外に流れるだろうけど。

[207: 匿名さん]

>>205
首都圏人口は増加していない。新築分譲が増えたら賃貸の契約率低下は
当然のなりゆきだろう。
しかし今後都心部では一旦低下した賃貸比率が地価高騰でまた増えていく。

底値時期に一次取得者むけに売り出したタワマンや大規模物件の竣工が
続いているから、賃貸マンションの空室が増えて当たり前。
カネのある大家さんは、これを機会に内装をきれいにして家賃維持をはかるが
カネのない大家は値下げして貸すか、売るだろうね。
中古賃貸の売りは個人投資家のカモ。安く買い叩いてリフォームして普通に貸す。
やっぱりここも「手持ちの金」のあるなしで先行きが分かれる世界だ。

[208: 物件比較中さん]

今テレビ東京のワールドビジネスサテライトでキャスターが
『都心のマンション販売は４ヶ月連続で前年割れで過剰感が出てきたとも言われている』って
言ったのですが、みなさんどう感じます？そろそろ大きな値引き始まってます？

[209: 地元不動産業者さん]

いえいえ大きな値上がりが始まってます。

[210: 近所をよく知る人]

２０９さん
根拠もお知らせください？

[211: 購入経験者さん]

マンション販売が前年割れだと何が問題なんだろうか。
将来のストックが減るという意味でポジティブだと思うが。
マンション1万戸売ろうとしていて、5000戸しか売れず、
前年割れ、というなら問題だが。
売ろうとしているパイが前年比較でどれだけ減っているか、
見ないと意味無いけど、どうなんでしょう。

[212: 銀行関係者さん]

>208、210さん
209ではありませんが、不動産経済研究所やマーキュリーが月次で供給動向を出してますよ。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12610
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12661
既にこの掲示板では言い尽くされてますが、
①23区は用地不足で物件供給減少⇔需要は一定水準見込まれる⇒販売価格上昇（原価上昇分をカバー）
②23区で仕込めないデベが千葉・埼玉で大量仕入⇔郊外の需要は少ない（坪200万超えてまで
　郊外には住みたくない）⇒在庫増加⇒在庫圧縮のため新規供給先延ばし
ということで、供給減少が値下げ・値引きにつながる訳ではなく、寧ろ逆です。
値引きの可能性は郊外の中小デベ物件くらいしかないのでは。

[213: 購入検討中さん]

この宴はいつまで続くか
皆，始まったばかりで終わりの兆候見えれば売り抜けてやろうと思っているが、
相場の世界でバブルの終わりの時期を知るのは神のみ
既にバブルの入り口に入っているが、どこまで続くのでしょうか

[214: 匿名さん]

不動産は下落する機運がませばには保有するメリットはなく、売りが増えて相場が下がる。

一方、住宅はローンを組んで買うから下がった時点で売却は困難になる。
下落で住宅ローンが担保割れになっていたら差額を繰上げ返済しないと借り替えは愚か、
損失拡大を食い止めるために売却することすら出来ないからだ。
よって住宅地価は売りが殺到というわけにはいかず下落スピードはゆるやかになる。

逆に上昇傾向になれば保有メリットが増して買いが増え売りが減る。投機的買いもあって
上昇の勾配は急になるものだ。
今は二軒もって交互に住み換えて売れば３年刻みで非課税で転売益が得られる税制に
なっていて（奥さんと二人でやれば１年半ごとでも可能）セカンド融資もゆるやかだ。

下がるきっかけはいつでも融資規制によるものだ。
投資家であれマイホームであれ自己資金がゼロならマンションは買えない。
しかし既存物件共同担保などの借り入れを拡大していけば、際限なく買える。
そうなるとデフォルトの危険性は増し、値下がり時点でまたぞろ不良債権の拡大
をまねくことになる。

エリア限定の金利上昇抑制はできなくてもエリア限定の不動産融資規制は可能。
とはいえ郊外の売れ行きが順調な動きになるまでは、業界も都心は手をつけない。

豊洲の２物件を私は高値掴みのはじまりという声もあるが、これが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれない。
そうなれば確実にもう一段の上げ相場になろう。

[215: 匿名さん]

×不動産は下落する機運がませばには保有するメリットはなく
○不動産は下落する機運がませば保有するメリットはなく

×私は高値掴みのはじまりという声もあるが、これが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれない。

○高値掴みのはじまりという声もあるが、私はこれが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれないと考える。

[216: 匿名さん]

2002年前後、総悲観の中で相場がはじまり、いまは、まさに懐疑の中で相場が育っているところ。だから高値掴みだ、まだいけるだと、ある程度、考えが交錯しながらジリジリと価格が上がっているのが現状。不動産は15年タームで大きなうねりを伴いながら右肩上がりで上昇していくもの。銀行もアクセルを踏みすぎず、ある程度、強弱つけて、相場動向を注視しながら貸しているから、まだ大きな調整につながる可能性は低いでしょう。今年から来年にかけては、駅前再開発が注目されている美しの森あたり20年ぶりのブームを迎えることでしょう。

[217: 匿名さん]

ようは全国・都内は勿論、23区でも5年後には「平均」では下落基調になる。
ただし、両極端だということ。
2000年から2005年みたいにリーマンが都心6区（無理すれば都心3区）も手が出るようにはならない。
ただそれだけのこと。

[218: 親と同居中さん]

それでは世田谷は下がるかな？

[219: 匿名さん]

下がります。
今ですら売れ残りが多いし、下落の兆候が見えます。
準郊外ですから。

[220: マンション投資家さん]

品川区はどうでしょう？

[221: 匿名さん]

>220
一部（城南五山）以外はさがります。
五山では長者丸が一番高値安定しそうです。

[222: 匿名さん]

では豊洲はどうでしょうね？　都心には近いけれど・・・

[223: マンション投資家さん]

豊洲は便乗して上がってるだけでしょ。買った人はそうは思いたくないでしょうけど。

[224: マンション投資家さん]

港南はもう売り物が無いから上がるとしても、豊洲あたりはまだまだ土地ありますからね。
港南買いそびれて、あせって豊洲、有明、東雲を高値でつかまされてる風にしか見えない。
投資家に見向きもされない現実は受け止めるべきです。

[225: 匿名さん]

豊洲や東雲は去年までですね。今年はもうやめたほうがいい
というか、ここいらは投資家が狙う場所じゃないでしょ
庶民が手に入れるだけですよ

[226: マンション投資家さん]

品川区は城南五山以外でも、目黒、五反田、大崎の山手線沿線は高値維持すると思います。

[227: 匿名さん]

>226
それはいえてます。
221で五山といいましたが、そこに五山以外の山手線沿線も含めます。
五山（特に長者丸）は上昇を続け、五山以外の沿線は高値安定。
最近の傾向として山手線沿線は地区にかかわらず好調です。
イメージと実利で実利を取る人が多くなったことと、ネット社会でイメージだけでない情報が伝わっている為です。

[228: マンコミュファンさん]

224の言ってることは、投資家の目に留まらないところは高値維持できないってことでしょ。

[229: 匿名さん]

ほんとにいい住宅地って、利回りでは語れない底堅い需要があるからね。それ以外の地域は相場の雰囲気が悪くなると、一気に利回り換算で評価され値崩れするからね。

[230: 匿名さん]

まさに「懐疑の中で育つ」だね

[231: 匿名さん]

>>191さん

すいません、色々とお詳しいようなのでお聞きしたいです。
川崎臨海部のお話、なるほど分かりました。

先日、仕事の関係で、店舗の出店に関する候補用地のレポートを見る機会がありました。
数ある候補用地の中で、川崎の武蔵小杉についての記載がありました。
武蔵小杉に関しては、あくまでも平成２２年度以降の出店を推奨しているのですが、特筆すべきは候補用地の不動産を早い段階で取得することを御検討されたし・・・の一文でした。
青田買い、ということなのでしょうが、他の業界(IT産業以外)の皆様も、川崎地区に関するそういったレポートを受けているのでしょうか？
勿論、都心の一等地と比べるわけではありません。
先行投資としてどうなのか？というところです。

191さん以外の方でも、お詳しい方いらしたらご教授願います。

[232: 匿名さん]

首都圏の売物件成約数13カ月連続で下落　アットホーム
　アットホームは５月31日、４月の首都圏売物件市場動向調査の結果を発表した。

　それによると、新築戸建ての成約数は1,469件（前年同月比30.8％減少）で、13カ月連続で減少となった。減少率は13カ月で最大となっている。低額物件不振が続き、好調だった高額物件も減少に転じたことが大幅下落の要因。

　中古戸建ての成約数は386件（同7.9％減少）で、同じく13カ月連続で減少となった。

　新築戸建ての平均成約価格は3,692万円（同5.0％上昇）で、10カ月連続で上昇となった。中古の戸建ての平均成約価格は、2,749万円（同4.4％下落）で、４カ月ぶりに下落となった。

[233: 購入検討中さん]

一戸建てやマンション成約率を見ると、首都圏の不動産市況は踊り場に入った可能性が高い。物件数がこれだけ減っても成約率が下降傾向なのはなぜか。関西圏は既に調整局面だ。エコノミストや一般紙も指摘している。
これまでの価格上昇があまりにも急だったためだと思う。たとえば、江東区で駅から遠い物件が坪２６０万円で、デベは強気の見通し。どこまでエンドユーザーがついて来れるか。ある程度の期間を経れば、エンドユーザーも新価格になれるだろうが、もっと本質的な問題は，現在の低金利、銀行の優遇付ならまだいけるが、それがどこまで続くかということ。都内や横浜のタワーマンションは購入時の５割高。これをバブルといわずして何がバブルか。
今後の進展は景気と金利の如何。景気は緩やかに上昇だが、怖いのは金利の動向。１０年債利回りが２・５%を超えてくれば、よほど景気がよくならない限り警戒モードだと思う。この金利では、逆ざやとなるＲＥＩＴが続出。現行の利回りと比べ、わずか０・７ー８%程度上がれば達してしまうが、日銀はやる気満々。米金利も上昇傾向。４%程度の経済成長と、賃上げが可能なら屁でもないが、今の日本には無理な課題でしょう。
こうしてみると、やはり決めては金利。
人口３億人でさらに加速する米国や、１６年連続の経済成長で賃上げ平均４%台のオーストラリアや英国と比べても仕方がない。私の予想では金利は経済成長のスピードを超えていわゆる正常化する。その際、都心の一等地をのぞいて、都心の急騰に引きずられた本来そんなに上がってはならないところは相当調整せざるを得ないのでは。経済誌の表紙に「マンション市況に異変！」「在庫増で一部デベ苦境」てな見出しが躍り、エンドユーザーが様子見を決め、これまで活況だったモデルルームに閑古鳥が鳴く場面は十分可能性がある。

[234: 購入経験者さん]

変化率という意味では、都心物件の下がり方のほうが激しいでしょうね。
下げ局面で都心が高値維持なわけが無いのに、なぜそういう議論になるか。
ハイリスク、ハイリターンが都心物件、という認識が無いのが不思議。

[235: 匿名さん]

首都圏と23区と分けて議論しないと。

[236: 匿名さん]

利上げはあるよ。地価を保つために金利を決めるべきといった、願望に近い議論はあるけど、地価の維持のために金融政策があるわけじゃない。そろそろ日本も不動産頼み離れする時期だろ。

[237: 匿名さん]

バブルのころ、その見せ掛けの価値を担保にジャパンマネーが世界を蹂躙しました。
ここ最近ではアメリカや中国が土地バブルをベースに他国の資産を食い荒らして
いるように見えます。

こういったバブル的なマネーから国内資産（例えば会社や都心の土地など）を
守るために円高や不動産高騰を意図した金融政策が取られるって可能性はない
ものなのでしょうか。

[238: 購入検討中さん]

人間は自分の立場でどうしても判断にバイアスがかかってくる
都心は物件数が少なく、逆に購入したい人は多い
一時の超バブル期を除いて、都心は郊外や他の区と比べ下落幅は少なかった
江東区と港区では、条件が同じなら港区の方が需要は大きいし、多少高値でも金持ち層が購入する
田園調布などは必ずしも利回りで決まるわけではない。家賃よりはるかに高くてもなぜか購入する人はいる。江東区なら実力以上に価格水準が上がれば、すぐ現在の家賃と比べてしまうし、そもそも一般のサラリーマンには買えなくなってしまう
誤解を招きたくないが、私は都心購入は希望していません

[239: 購入経験者さん]

なるほど。そういうことなら完全に賛成です。
田園調布、成城、松涛、あたりは、港区内陸に比べると、ダウンサイドリスク
は限定的だと思いますね。湾岸あたりは下げ局面ではかなり下がるでしょう。

[240: 匿名さん]

↑またバイアスかかっちゃってる。

[241: 購入経験者さん]

私は田園調布、成城、松涛の住人ではないですよ。
下げ局面に強いのはこういった伝統的住宅地だと思います。
他にもそのような地域はありますが。

[242: 匿名さん]

別にあなたがどこに住んでいようがどうでもいいです。
２３８さんの意見をちゃんと読まずに自分に都合のいいようにバイアスをかけてしまっていることを指摘したのみです。

[243: 匿名はん]

都内では下げ局面に強い弱いなんてないよ。

一様に下がります。郊外はもっと下がります。

[244: 匿名さん]

つい最近、そのような利回りの低い住宅地のマンションを購入しました。
よく雑誌などで、賃貸で借りたほうが得な街としてトップのほうにある街です。
割高なのはわかっていますが、やはり賃貸ではなく購入したいと思わせる魅力があるんですよね。
なので、241番さんのおっしゃってること理解できますよ。中古ですが、一番の底値の時期でもほとんど下がらなかったと聞きました。
もともとのスレとはちょっと話がずれていますが、都心でもそれ以外でも、値段に関係なくほしいと思わせる街の徒歩圏は、不動産が上昇時期にあるときは真っ先にあがっていきますし、下降局面に来たときも極端には下がらないと思います。後は、供給の少ない街のマンションも下がらないですよね〜。なにしろ、物件が本当に出てこないので出たらそれが割高だろうとなんだろうとすぐに売れます。

[245: 匿名さん]

２００年もつ住宅を
自民党が参議院選公約に。

ということは、１００年しかもたない住宅は価値が落ちるのかな。
これから再開発して２００年住宅を建てる物件が狙い目か。

[246: 匿名さん]

>>245さん
新築には住みたいと思うけど、築100年以上に住みたい人はいないでしょう。

[247: 匿名さん]

これからは、中古流通を育てていかないと無駄な供給があふれてせっかく正常化した
地価がまた暴落する。
１００年住宅も２００年住宅も、リノベーション・リフォームの市場を伸ばしていきたいという
意味で、数が足りた住宅にはもはや新築はいらんという宣言でもあるわけだ。

地価反転で何が変わったか。一番際立つのは
大手ゼネコンが大型マンションから一気に手を引いたことだろう。

儲けは出ない。クレームは多い。手離れ悪い。何で大手が好き好んで
エンドユーザのための物件を手がけるか。
不景気で背に腹はかえられなかったからやったけど、できれば分譲マンションなどやらずに
すんだらこんなにいいことはない。
賃貸オフィスや商業ビル、ホテルのほうがどれだけ楽か。
レジデンスも法人に売る賃貸物件が楽に決まっている。

豊洲だの都心の定期借地だのは、地主の物件とセットだからやりがいもある。
しかし、もともとが２００３年問題だのなんたらだので、オフィス供給過剰といわれて
２０００年あたりから急速にマンションのプロジェクト作りを大手ゼネコンが仕込んだ
わけで、いまやオフィス空室率は１％を切る大盛況。
大手ゼネコンの若手社員でマンションのアフターサービスを手がけた者のなかには
あまりのちまちました世界に嫌気がさして辞めた者もいたらしい。

とにかくゼネコンが仕掛けないとデベの大型の仕込みはなくなる。
ゼネコンの出向者が大勢を占めるのがＵＲ都市機構。ここがかつてのように活発に
再開発を仕掛けている様子も無い。
上げるも下げるも需給バランスが基本で、２３区にまともなプロジェクトがない状況で
下落もくそもないだろう。

そういう意味ではこれから先、都心部の新築は貴重品ぜいたく品ゆえに価格は高くてあたりまえ。
郊外はバス便の中古マンションはタダみたいな値段に下がって駅前だけが高値維持という
構図になる。

[248: 匿名さん]

>247
ほぼ同意。
>郊外はバス便の中古マンションはタダみたいな値段に下がって駅前だけが高値維持という
>構図になる。
値が下がるところが23区も含まれると思うのよ。
だから大枠は217さんの言うとおりかな。
都心6区は高値安定。また都心6区の中でもブランド地域は上昇。
あと五山とか超有名ブランド住宅街も高値安定。
それ以外は23区でも下落傾向。
だから都心地区に不動産欲しい人は今買っていいと思う。
でも、それ以外の地区は今買う必要なければ買わないほうがいいと思うよ。

[249: 匿名さん]

>>247
＞これから先、都心部の新築は貴重品ぜいたく品ゆえに価格は高くてあたりまえ
＞郊外はバス便の中古マンションは値段は下がって駅前最開発等だけが高値維持
・・・という構図になる。

まあ、象徴的傾向としてはほぼ言い得ているでしょう。
不動産不況(地価下落）⇒都心回帰(地価回復一部）⇒
都心適地減少(主要地価上昇）⇒２極化顕在(仕入地価等高騰）⇒
①都心部高価格維持②郊外・外周区部価格転嫁できず低価…の
色合いが濃くでてきた状況。

①の価格上昇が②に単純にスライドしていないところが、
かつての地価狂乱時とは大きく異なる点。この２極化は
購買層属性の所得・資産等の２極化にリンクしており、
"持てる者"と"持たざる者"が不動産にも大きく反映されているのが、
今回の戻り上昇局面での特徴。

[250: 匿名さん]

ということは、具体例をあげると
人気になってる江東区の豊洲は、供給過剰だから駅前以外は低価に？

[251: 匿名はん]

その可能性はある。
だれかの意見だったか、その地区で一番のマンションだけが
高値上昇する傾向があり、２,３番目以降のものはあまり高値では売れないとか。

[252: ビギナーさん]

豊洲はららぽーと色が強いから三流イメージが取れないと思う。

[253: 匿名さん]

そうですか、豊洲は大丈夫って御意見が出るのかなと思ってたのですが。
豊洲の一番は、駅の上のタワーなのか
ららぽーとのタワーなのか決めるのは難しいかもしれませんね。

[254: 匿名さん]

>249
その傾向だと交通利便性とか生活利便性は都市近郊も発展してるから、一般庶民の不動産購入希望者にとっては良い傾向なんだよね。

[255: 匿名さん]

247
>>254
近郊でも、都心部への交通アクセスが良く、大規模開発等で
住居周辺で生活上の基本利便（スーパー、銀行、病院等々）の
完結率が高い地区は推奨部類に入る。
よって、山手線駅周辺＆内陸地下鉄駅物件（俗に都心域物件）の
購入が無理な世帯は、その２点(大規模開発があれば尚良い）が
クリアされていれば損はない買い物ということになるでしょう。

ただし、購入者が①その地域の土地勘などか無くてもいいか？、
②本来希望している地区方面か？、②縁戚利便等に考慮する必要が
無いか？・・・等がクリアできていれば価格パフォーマンス的に
有力な購入候補地になるでしょう。
反面、上記①②③が購入者の希望に近い地域ならトータル利便は
やや劣っても、居住してからの満足度の低下は避けられる。

[256: 匿名さん]

255レスは249の書き込みです。ミス訂正します。

[257: 匿名さん]

千葉の市川タワーとか？？でも、もう十分高いけどね・・・
庶民に買えて、それらがクリアな物件ってどのくらいあるんだろうか。

[258: 購入検討中さん]

３年連続で上昇した浦安でも、築年数の古いマンションはこの地価高騰の時代に駅前でもよくて安定、逆に少し下落傾向だという。売出価格を引き下げるケースも目立つ。バス便の海に近い物件が多少高くても、販売好調なのとは対極。
不動産神話が崩壊した以上、地価は上がりつづけることはないし、イメージに引きづられると、思わぬ高値買いとなる。
豊洲エリアの高騰ぶりは不動産業界では有名で、中古が購入時より高値で取引されるのが当たり前のエリアだが，いくら再開発エリアとはいえ、イメージ先行で上がりすぎた嫌いがある。私なら築浅、駅近でもタワーでもない限り現在の中古の売値の坪２５０万円はおかしいと思うし、新築でも江東区内では２５０万円では買わない。
金利は上がりますか、と聞けば上がると答えるだろう。ローンの返済額や住宅関連費は最大で年収の２５%内という、業界で有名な法則に従えば、現在の物件価格では金利が上がればもうおしまい。後はバブルを期待するしかなくなってしまう。
たとえば坪２５０万円で２５坪（８２平米）のマンションで６０００万円。諸費用込みで６２００万円。１５００万円の預金、あるいは贈与を期待できる世帯があるとすれば、いざというときのために３００万円を残し、ローンを組むと５０００万円の借金。金利２・７%、３５年で次々返済額１８万円だが、３・７で２１万円、４・７で２４万円。
２１万円のケースで言うと、年間２５２万円、共益費，修繕金，固定資産・都市計画税、火災保険、駐車場代（２万と仮定）で年間さらに７０万円。総計では３２２万円。これを２５%内に収めるためには、年収１２８８万円が必要。金利が万一、４・７となれば１４３２万円が必要。

どうです。現行の固定金利で借りても１５００万円の預金と、１２８８万円の年収が必要だ。
しかも３５年ローンなので返済総額は９０００万円。４・７では１億３００万円です。ローンが上がるから、今買わないと損ですよというのは、金利が上がれば購入できる層が急減するということの裏返しだ。

結論。現在の新価格の新築マンション価格は平均的な上場会社のサラリーマンが購入するには一杯一杯のところまで上がってしまった。金利が上がれば、物件価格が下がるしかない。郊外に行けば、なお買えるが、不動産神話の崩壊した現在、それなら賃貸にという人が多数派だろう。中国や米国のようにバブルがいきつくとこまでいくという可能性はもちろんあるが、何千万円をかけてのばくちは一般の人にはリスキーだと思う。しかも、高級物件を除き，供給過剰の現在，賃貸物件価格の急上昇の可能性はほとんどない。

しかも、現在のマンション市況をささえているのは①ローン控除廃止②消費税アップ③金利先高観ーから来る駆け込み組みだ。駆け込みの理由がなくなる２００８年以降になお、物件価格が上がり、マンション市況が好況を謳歌すると考えるのはあまりにも楽観的と思うが、どうでしょうか。

[259: 匿名はん]

首都圏だけ見ていたらそうでもないが、豊洲坪２５０万円は明らかに高い。
ふと、名古屋・大阪を見てみると、都心部に買えてしまう値付けだった。
正直、栄・梅田・心斎橋レベルの街に近いなら、そっちでもイイかな？と思ったね。

[260: 匿名さん]

>257
10年たてば市川とか近郊は大幅下落するから庶民は待ってればいいって。

[261: 匿名さん]

>259
でも都心や城西の価格を見たら、必ずしも高くも思えないけどね。
絶対的な単価としては高く感じるけど、市川駅前タワーが豊洲タワーと変わらん金額で出してきたことを考えると、こんなもんかなと思えてくる。

[262: 匿名さん]

難しい所ですね。で、教えてください。豊洲のマンション買いですか？

[263: 住まいに詳しい人]

大事なのはデベに踊らされない事。
258さんが指摘しているように吊り上げ価格に購入者が付いてこれるギリギリの価格に既になっています。
金利が上がれば購入者激減（ローン審査通る人が減る）のは解っているのでデベは今のうちに売ろうと必死です。
ギリギリ都心部買える人には「今が最後の買い時」と煽りまくり、都心部を買えない層は高い価格で郊外物件に誘導を目論んでいます。
今どうしても買わないといけない事情がある人は仕方がないですが、そうでない人は様子見でも良いと思います。
特に福利厚生が充実している会社にお勤めで、安価な社宅や賃貸物件への家賃補助がある人は無理に買う必要はありません。

[264: 匿名さん]

ここのところの値上がりで都心マンションも90年代半ばの高値まで来てしまっている。
しかもあの頃よりはるかに供給過剰でこれから築浅中古の売りがたくさん出る。
そもそも最近の買いは実需ではない値上がり期待のセカンドが買いが目立って増えてる。
これはもう頭打ちである。

[265: 匿名さん]

>262
自分で判断できないようなら、買わないほうがいいですよ。

ウォーレン・バフェットの名言「投資は理にかなったものでなければならない。理解できなければ、やらないことだ」
http://biz.yahoo.co.jp/column/company/ead/celebrated/person4/061108_pe...

[266: 匿名さん]

千葉、埼玉に行け、買えないなら。
3000万で買える物件は残っているぞ。

[267: ビギナーさん]

一次取得者層である30代半ばは団塊Jｒで人口も比較的多いし、
首都圏の人口・世帯数が2015〜2020年迄は減らないことを考えれば、
当面首都圏マンション需要は底堅いはず。
一方で首都圏供給戸数も７万戸台に落ち、本来なら需給引き締まりで販売は好調になるはず。
にも拘らず郊外はおろか都心でもやや売れ行きが芳しくない。
これは
①一次取得者層も買う気はあるのだが、価格上昇が急だったので様子見して下がるのを待ってる
　例：「２年前に先輩が買ったマンションより悪条件なのに高価格なのは納得いかない！」
②一次取得者層は氷河期世代で、そもそも消費余力が低い。
　例：「液晶テレビも買ったし満足。郊外に住む位なら定年までは賃貸でＯＫ」
のどちらの要因が大きいと思いますか。
①であれば時間が経ち、金利・税環境の悪化が近づくにつれ、我慢出来なくなって需要は回復。
②だとそもそも実需が減少しており、業界全体がシュリンクしてしまいます。

[268: 住まいに詳しい人]

>>266
3000万円で買える物件が都内に残っていないなら
買う必要はないじゃん、割高なんだから
　
　
まぁ、これからも日本が成長出来ると信じるなら
買ってもいいかもしれないけど・・・信じられる？

[269: 匿名さん]

>267
首都圏というより、都心及び23区に限定すれば、
①人口は書かれている通り当面減らない。東京が減少に転ずるのは
　2020年前後と、最近の予測では後ろにずれ込んでいる。
②供給戸数は1万戸前後減ってきており、マンション適地を考えれば、
　都心部（山手線周辺と内部）はしばらく戸数は絞り供給が続く。
③公示地価は今年、全面的に水面上に浮上し、②の地区は当面底堅い
　推移が予測される。
④30年後の人口減少期を見越し、既に賃貸物件の供給は順調に
　なされている。
⑤持家志向は減退していない。

などだが、契約率が７０％を数ヶ月割らない間は、需要も堅調と
判断するのが妥当。昨年までは、長い間８０％以上を維持し、
特に、都心域や最開発郊外等のタワー物件は９０％前後の
契約率が出ており、以前人気が高い。

当面、契約率で６０％台の数値が継続して現実のものにならない間は
ほぼ、不動産販売は堅調だと、見るのが妥当。
新価格は、地価や都心中心とした業務棟の不足を背景に、適地探しは
根強く続いているので、当面、業務・住宅とも反転下げの気配は無い。
よって、住宅を必要としているものは、何時の世にも需要層は
あるものなので、購入価格をクリアできるか否可が所有の分岐点。

簡単にまとめれば、資産（所得等）の二極化により、都心及びその周辺
が買えるものは買い、買えないものは郊外(都下・他県）に求めるという
ことが顕著に現れてくる。郊外はまだ4000万前後で買える物件は多数ある。

[270: 物件比較中さん]

退職者の２次所得で、なんとかマンション需要支えられてきたけど
ここんとこ、ＭＲも静かになってきた気がします
２次所得者が戸建を手放すので、同じ場所でも戸建のほうが安いような気も

[271: 267]

>269さん
分かり易い説明ありがとうございます。
最近マンションは高過ぎると言う話ばかりだったので、
売れ行きについても自分でバイアスをかけてしまってたかも…です。

仕事で不動産業界分析もしているので、
都心のオフィス需要逼迫度合いは身にしみて感じています。
好立地は総合不動産・マンデベのみならず私募ファンド・外資も含めた取得合戦が続いています。
都心だけはどんどん高値の花になりそうですね。

[272: 匿名さん]

郊外で4000万とはいえ、4000万台ですし、利便性があるところだと5000万台は
するようになってますよね。この辺りがいちばん危うさを感じ、二の足を踏む人
が多そうな。

[273: 匿名さん]

毎年１０００戸規模のタワーが５本も４本も建っていけば、既存ストックだけでも２万戸以上の
湾岸タワーが出来上がることになる。
一方内陸中層マンションは２００戸以下で２０棟できても４０００個。タワーの２割にも満たない。
業界も馬鹿じゃないから、これ以上作っても売れないという予感は感じているだろう。

ましてや土地は競争入札。地盤はどんどん海の深いほうへ移っていき４４ｍだの７０ｍだのの
深層杭を打つはめになる。
杭が深いと加重を軽くしたいが鉄骨造でマンションは作れないから構造をスリムにできる
免震構造を使う。免震構造なら想定地震応力が小さいから主に自重を支える構造で
地震力は免震装置で減衰された力に耐えればいいということになるからだ。

いずれにしろ、地盤がよくてつくりやすいところからタワーが作られ、あとになるほど条件が
悪く土地も高値買いで結果高い買い物ということになる。
ここは１０年ほど様子を見て、２０１７年から５年の間に次の底値がくると期待して資金は
株式か他のもので運用して増やしたほうがいい。

[274: 匿名さん]

最近マンションを購入しました。
値下がりは気にしませんが、値上がりは勘弁かなと
買えるうちに買う単純な考えですよ

[275: 匿名さん]

値下がりは気にしないって・・・買う前はそう言ってられるけど３０００万以上もローン組んで
買って値下がりした日には、買い替えはおろか有利なローンへの借り換え（一括弁済、再度借り入れ）
もできませんぜ。

基本は低価格で買ってしばらくは値上がりしてもらってたかいとこいったあとで徐々に値下がりと
いうのが理想。２０年後にまたそこそこの値段で売れたら次の物件に買い替えできて
ローン支払いはまるまる代価で戻ってくる。そういうのがマンション買いの王道ですよ。


そういう意味で高値域で買ったら、いつか買い替え時期に損が大きく出ることになる。

[276: 匿名さん]

上記を図示するとこういうイメージ。価格の上下動は勝手な推計だが・・

[277: 匿名さん]

ついでに書くと金利や原油価格や消費税やタクシー代の値上げやなにやらでドサクサ紛れに
物価が上昇（・・って中国からこれだけ安いものが入ってきていたら考えにくいが）すると
賃金も上がって地価もあがるケースもある。

そうなったら貨幣価値が変わるわけで、明日の７０００万は昨日の３５００万。少しも高いなんて
ことはなくなるわけで。

[278: 購入検討中さん]

山手線の外と内、山手線でも中央線の南と北でさらに二極化が進むだろうね。
今の千葉、さいたまは論外。
世界の目線で考えると千代田区、港区で坪400万〜500万円はまだ安い。
シンガポールですら坪800万円のマンションが出てきている。
香港ですらそれ以上。
NY,LONDONは比較にならない。
物件価格に対して賃料の安い城南地区は物件価格のみの観点からすると取り残される。
それ以外の場所は言うまでも無い。
住環境という面で堂考えるかは別ですが、アセマネが1兆円規模の金を集められる今日この頃の実態です。。。

[279: 物件比較中さん]

大手デベは、都心の賃貸が好調に値上げできてるので
マンション事業の不振による値下げは期待できないかな？
中堅以下のデベ専門は、そろそろ在庫売り切ってかないと厳しいような気も

[280: 匿名さん]

大きな話はともかく、年末から来春にかけてタワー物件が大量に入居となることから、
停止条件付き契約による売り急ぎ、そして未入居転売も大量に出てくるのではないでしょうか。
（市谷センター東京 426戸　芝浦CMT 869戸　勝どきTTT 1981戸　豊洲PCT 1481戸　赤坂TR 521戸...）

既に中古価格は高止まり、あるいはなかなか売れないという指摘がありますが、
これに拍車がかかり、一時的とはいえ相場が破壊されるようなことも？

[281: 匿名さん]

今年後半あたりが１つの勝負どころになるのでしょうかね。
後になってからじゃないと、こればっかりは分かりませんが。
さて、どっちに転ぶか？

[282: 匿名はん]

＞280
確かに。
新築販売物件（本郷パークハウス，ライオンズ上野など）も当初は強気の値付けをしていたが軒並み下方修正している。飯田橋のプラウドタワーもMR開始当初はすごい人気だったが，やはり1億出せる人は限られているのか徐々に人気は下火になっているようだ。
あまりにも高額マンションが売れなくなってきてデベも考え直す時期に来ていると思われる。

[283: 匿名さん]

ていうか、ホントにいい物件の供給がなくなっていることの方が、大きな要因なんじゃないの。３Ａ、番町、松涛、恵比寿で大型超高級物件が坪1000万ででてきた時の売れ行きが、今後の流れの先行指標になるんじゃないの。今、山の手線の内側でやってる物件は、周辺環境、地権者割合、フロントサービス、駅歩距離、内装グレードあたりの基準で考えた場合、ちょっと問題あり系が多いでしょう。客観的に見て。

[284: 匿名さん]

今出ている物件の批判がしたかっただけでしょ。自分が買ったときはもっといいものが沢山あったと。
本当の意味での出物が出てきたら、多少相場が冷えててもしっかり売れるに決まっているじゃないですか。

[285: 購入経験者さん]

＞280
多少は出てくるかも知れないけど、タワー１棟分(300〜500戸）も出ない
んじゃない。

しかも出るのは転売目的で価格上乗せだし。

売主がローン抱えてて長期戦無理なら値切るチャンスもあるかも知れないが、
希望の間取りでとかは無理だろうね。

[286: 購入検討中さん]

都内のタワーや豊洲の物件で新築未入居売却物件がだんだん増えている。
何らかの事情で手放すというのが仲介屋の説明だが、明らかに転売目的のものも含まれているのは常識。業者やサラリーマンにわか投資家もたくさんいることでしょう。
こういう現象が現れてきたのは既にバブルが始まっている証拠。
私は短期勝負でバブルに乗るもよし、ばかばかしいと静観するもよしだと思う。何も土地は東京だけでないし、賃貸もそんなに上がらないし。家がなければ死ぬわけでもない。
一つだけいえるのはバブルは最後の最後で、誰も買う人がいなくなった時点で崩壊，急落する。株式のストップ安みたいなもので、そのときに多少安く売り抜けてやろうといっても通用しない。
それぞれのリスクへの考え方の差だと思う。

[287: 入居済み住民さん]

金融の世界、特にヘッジファンドは東京からHK/SGPあたりに
オフィスをどんどん移しています。
当然ながら、それを追うように、それらの地域に動いてる人たち
もいます。

富裕層のお金も、まだまだgreater Chinaに流れいますし、
西アジア（インド）への潜在投資意欲も高いものがあります。

日本は、東京と言えども人口減の時期が視野に入っていますし、
このまま、外国人、外資系会社、移民、海外からの直接投資が
入りにくい法制度・税制度が続く限り、不動産への内需・外需は
急激に先細りになるでしょう。
特にtrans nationalなお金持ちのお金は、どんどん逃避していく
気がします。（下げるときの常ですが、高級物件が最もヤバイです）

サイクルからいって、しばらくはマンションの坪単価下落は
ないかもしれませんが、中期的需給（特に需要の長期的剥落傾向）
から、1年程度で坪単価は頭を下げてくると思います。

また、釈迦に説法ですが、店子に手厚く、家賃上昇が非常に難しい
現状の借家法下では、家賃収入利回りから計算すると、既に現在の
マンション価格も説明不可能なレベルですから、頭を下げてくる
一年ほど先までのアップサイドも、（特に都心三区では）大して
期待できないでしょう。

私も、そろそろ最後の手仕舞いに入ろうかと思っています。
（勿論こんなこと書き込むくらいですから、大半は既に手仕舞いました）

[288: 大学教授さん]

みなさんそれぞれの予想はご立派ですが
実際どれほど成功されている方々なのでしょうか？
やはり現金預金で最低１０億円くらいある方なのでしょうか？
当方は今現在は現金預金で３億円ほど
土地・建物評価額４億円ほどです
借入金０です

[289: 入居済み住民さん]

借金ゼロですか！

それは、、、、、大損ですね。
少なくともバブルからこっちの不動産投資の基本は、
低金利でレバレッヂをかけて儲ける、が大基本
（というか、そうでないと、機会損失過大なり）かと。

日本は家計も企業財務も無借金が最善みたいに
信じられていますが、それは日本だけの特異な現象です。
機会コスト（言い換えれば資本コスト）を考えず、
単純に失敗の恐怖を過大に評価するのが日本風ですね。
ま、好き好きと言えば、それまでですが。

数億以上の資産がおありになるなら、通貨分散、国際分散、
株・債券・商品・不動産などのアセットクラス分散をまじめに
お考えになったほうがいいですよ。
現預金3億、不動産評価額4億円ということですが、この二種類だけですか？？

ちなみに、不動産は古今東西歴・有史以来どの国も経験したことのない
スピードで老齢化が進んでいる日本の2-3物件に集中していたりしませんか？
国際的に分散されたREITとかで構成されているといいと思いますが。
現預金もほとんど円建てとか？？金利何%で回っていますか？

多分、国際的に考えられる人なら、まず、日本円建て（低利かつ円の減価を期待）
で借金をして、そのお金で、新興国にウェイトを置いた、国際分散
ポートフォリオを組むのが基本コースと思いますよ。（事実上、円資産のショート
ポジション）

一度、日本の不動産を買うということが、どういうことか、世界の中で
考えてみたほうがいいですよ。

[290: ビギナーさん]

>当方は今現在は現金預金で３億円ほど
>土地・建物評価額４億円ほどです
>借入金０です

もしこの書き込みをされた方が本当に不動産成金さん
でいたとしたら、それこそ日本人のfinancial literacy
のレベルが知れるというものですね。多分私が釣られてる
だけだと思いますが。十中八九。

まぁ、毎月分配型投信がバカ売れしちゃう国ですから、
そんなに驚きませんが。

失礼ながら、私から見ると列強から不平等条約を無理やり
結ばされた時代の日本から、日本の英知の国際的な遅れはあまり
変わってないように思います。

皆さん、欧米のファイナンスの本を一度でも読むことを
お勧めします。

[291: 匿名さん]

289さんの書き込みの最後の方の運用方法は、今流行のキャリートレードって
やつですね。日銀が金利を引き上げるとアンワインドがすごいと思いますが。

[292: 入居済み住民さん]

289です。

基本的にはおっしゃるとおりで。
細かい話だと、日銀の動きも無関係ではないですが、市場金利は通常その前に
動いています。日銀のアナウンスは基本追認ですよね。

あとは、実際どれくらいのネット利幅が稼げているかが問題でしょうね。
勿論金利上昇はそれ自体コストアップとしてマイナスですが、恐らく日本株は
基本的には円金利と逆相関。しかし円債と日本不動産は円金利が上がれば、
資産価格にはマイナスですね。

そういう意味でも、資産サイドの円金利感応度の管理が肝要ですね。

しかし、個人的には、この先も金利がどんどん上がるような状況にはないと思います。
長期的に、金利水準が「標準」レベルまで上昇するという見方も、否定はしませんが、
日本の金利が、他の低成長先進国と同レベルまで上昇するか、全く確信できません。

[293: 大学教授さん]

皆さんどれほどの資産があるかは結局聞けませんでしたが・・・
現金３億円は日本円だけでなく当然各国に分散させています
４億円の不動産は港区にあります
勉強を勧められましたが当方一応ファイナンスの専門家やっていまして
現在、港区内の大学で研究しております
少し前まで米国のヘッジファンドで運用に携わっていましたので私的にはあまり投資は興味ありません

[294: 匿名さん]

↑へ〜すごいね〜
がんばれよ〜

[295: 土地勘無しさん]

米国ヘッジファンド運用-->港区内の大学でファイナンス研究？
4億の不動産も港区内、、、へぇ〜、かなり詳細なプライバシー公開ですね。
個人特定できそうです（笑）

明日ブローカーに電話して心当たりないか聞いてみます。
ちなみにプライムブローカーはどこでした？
ヘッジファンド運用のスタイルは何ですか？

いくら何でも現金3億円ってのはないよね。
いや、「預金」3億円ってのもあり得ないよね。（預金を現金とは書かんだろうがフツー）
田舎の成金おじさんじゃないんだから。
いや、田舎のおじさんでさえ、グロソブ（笑）くらい持ってんだろう。イマドキ。
しかも他には港区の地所4億円のみ？！爆
ヘッジファンド崩れのファイナンスの専門家？爆爆爆！

ヘッジファンドこそレバレッジかけた投資の本家本元なんだけど。
米国HF運用出身者が、個人的に無借金でアウトライトに東京の不動産
（一箇所？）と現金（！）3億円所有？でなおかつ金融をわざわざ日本の
大学（KO？笑）で研究中？いくら何でも想像できない。

ウソもこの辺で止めといたほうがいいよ。マジで！
完璧「○カ丸出し」ッス。この支離滅裂さが分からないようだと
本当にまずいと思います。かわいそうだから、この辺でやめときます。

ネットだからって、誰にでもなれると思うのは間違い。
最低限の知識と経験はないと、「なりきり」も結構難しいよ。

[296: 購入検討中さん]

>やはり現金預金で最低１０億円くらいある方なのでしょうか？

現・預金残を聞いてる時点で終わってる、、、、、
確かに突込みどころ満載で目が回りそうだが、
単純に、このワンセンテンスでスルー決定だったような。

[297: 購入検討中さん]

豊洲、、、、
とりあえず便利なんでしょうが、埋立地でしょ？
早い話が海でしょ。浦安然り。液状化して海にいつでも戻れる。

世界でも有数の地震大国。時正に国の機関が、大地震の可能性が非常に高いと
アナウンスしています。

加えて温暖化による海面上昇。

大規模災害時のタワーの危険性の指摘。

好き好きとは言え、現在のちょっとして利便性のために豊洲のタワー
マンションを買う人の気が知れません。
純資産が何億もあって、そのうちの数パーセントを短期売買のために
投下するならともかく、勤め人が何十年ものローン組んで、家族との
唯一の住処を求める場所ではないような気がしますが。

いらぬおせっかいですね。
売買益出た人、おめでとう。不動産譲渡課税にご注意を。
特に5年未満の短期の方。

[298: 匿名さん]

まあ、都内の住宅密集地やゼロイカメートル地帯,に
住んでる方がよっぽど危険なわけだが
触れないでおこう

[299: 購入検討中さん]

いよいよ長短金利とも上がり始めましたね
上がる過程では駆け込み需要を創出するのでしょう
先日不動産会社の営業の人が面白いことを言ってました
日銀の利上げ以降，物件の動きが速くなったとのこと
これこそまさに駆け込み需要なのでしょう
金利が安いうちに買いたい。金利が高くなって損をしたくないという思いから、われ先に購入に走っている状況である気がします。デベはこのときとばかり高値で売り抜けたいでしょうね。
当面は駆け込みが続くと思います
しかし、需要が先食いされることはないのかな
また金利が上がってしまった後はどうなるのでしょうか

[300: 匿名さん]

>>289
円資産をショートしてどうやって日本で暮らしていくんだ？！自分の代で急に”国際人”（笑）になれるとでも思っているのか？子供は外人になるのか？教科書で読んだだけで現実を考えてないでしょ。
日本人である以上日本を中心に資産配分するのは当たりまえのこと。むしろ外資のＰＢに資産を預けても鞘は何重にも抜かれるは、いいように利用されるは、でいいことはないよ。自分の良く知ってるもの中心に投資すればいいのだよ。
>>290
あなた外国かぶれがひどすぎ。それとも日本人がバカだと連呼すれば日本はよくなると思っているのか？

[301: 匿名はん]

まぁまぁ

290さんどんな本を読めばいいんですか？＾＾