23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[182: 購入検討中さん]

いわゆる外貨取引で大きな外貨持ち高を持っているのは個人ですよね。グロソブなどの外債ファンド以外にもＦＸ取引などがありますが、円高でもっとも打撃を受けるのはこうした人たちです。
円高は輸出産業の多い日本経済に大きなマイナスになります。現在の円安は日本にとっては心地よい状況で、Ｇ８などでも日本財務相は何の不平も言ってませんよね。円高傾向になれば、株式市場は即座に下げます。
さらに、円高は輸入物価を引き下げ、デフレを悪化させます。過度の円高は日本のデフレ脱却にとって最悪です。
結局，円高は日本にとって何らいいことがないわけです。プラザ合意以降のドル安で経済が息を吹き返した米国を見れば分かります。円高が進めば，株も地価も下がり，デフレ脱却も遠のきます。

[183: 匿名はん]

をいをい
「円高が日本に何らいいことがない」って・・・・・

と、言いつつ私も相当外貨持ってるけどね。（笑）
まあ、今は円の価値と金利水準にアンバランスがあるので
みんな円売ってるだけよ。

[184: 購入経験者さん]

円高は過度に悲観する必要は無いですね。過去と違い、現地生産化が進んでいる。
どこの企業も、1ドル110円水準で利益を伸ばせるような施策を打ってますよ。
日銀は、多少の利上げをしても、CPIが改善することを見込んでいます。そんな
に馬鹿じゃない。CPIが水面下の見込みであえて利上げをするわけが無い。

私の給与は過去5年間で5倍以上になりました。グローバル化の恩恵をもろに受けて
いるわけです。ベースも2倍になりました。私が購入したマンションは9000〜1億円
台が主体でしたが、殆どが30代の方です。
また、株は上がっても下がっても儲けることは可能です。素人が株式市場に参入す
ればするほど、二極化の傾向が強くなります。

マンションを買う理由、上がるから？私はそうじゃ無い気がします。
インフレヘッジでしょう。原材料価格がこれだけ上昇して、それが
消費者物価に波及しない段階はもうそろそろ終わりです。
この理由で買おうとする層は、これから動きますよ。
賃貸派が購入派に変わるのはまだこれから。

とはいえ、私は上がろうと下がろうと、どっちでも良いですがね。
下がるんだったら売りますし、上がるなら買い増すだけ。

[185: 入居済み住民さん]

>>182
「日本は輸出産業が中心」というのは眉唾だと思うけど？.
国際収支の見たら、もう貿易黒字はたいした額ではないし、プラザ合意の頃と環境は全く違う。
資源以外のモノに関する企業活動は、完全にグローバル化して国単位の考えはないと思います。
となると、国単位の考えが残っているのは、金利・為替・債権。日本は幸い、対外的な債権が沢山ある。どんどん利息を付けて返してもらえば、何の問題もないわけで、利上げして円高に向かえば国際収支は自然と増えるのではないでしょうか？

[186: 買い換え検討中]

簡単な話でしょ
ＧＤＰ成長率見ればいい
日本は先進国の中でも、低い方
それなのに金利が低い。
成長しないくせに、金利が低い、そんな国の通貨誰が買う？
今まで円高だったのがおかしいだけでしょ

それでも技術力がトップクラスという話だったけど
これからどうなることやら
衰退の一途だと思うけどね

[187: 購入検討中さん]

購入経験者さん
給与が５倍になったといわれますが、あなたのようなケースは少なくとも多数派ではないですよね。
現在の１部企業の想定為替レートは１１５円です。トヨタやホンダのような現地生産を進めている企業でも
大きな影響を受けますし、為替水準でマーケットが大きく動くのがそのよい証左でしょう。
インフレには２通りあります。現在の欧州や米国が経験しているよいインフレです。経済状態がよくなり、給与水準や消費需要が上がることで物価水準が高くなるインフレです。
一方，悪いインフレは原材料や資源価格高騰によるインフレで景気に悪影響を与えます。米国の株式市場も原油価格にすごく敏感ですよね。日本も石油ショックで地価も景気も大きく落ち込んだことがありました。
つまり景気がよいからインフレになるのか、対外的な要要因でインフレが進み国内経済に影響を与えるのかの差です。
日本の場合、前者のインフレには至っていないでしょう？給与の伸びは低いし、消費需要も低迷したままです。もちろん、今後好調な企業業績が消費に波及する可能性は大いにありますけど。
つまり、資源価格が高騰しているからといって、景気上昇を伴ったインフレにはならないということです。その逆です。ガソリン価格が上がれば、ドライブを控えますよね。石油製品価格が上がれば購入しません。
それと、日本の通貨供給量も低迷しているままでしょう？（私は将来、供給量が急上昇して長期金利が上がると考えていますが、このケースの金利上昇はこれまでのケースとは別で、その際は全資産を海外に移さなければと考えています）

[188: FXスワップ生活者]

購入経験者さん
日銀はいつの時代も
そんなに馬鹿ですよ

[189: 購入経験者さん]

私は、インフレヘッジとして、不動産は持つべきという考え方です。
悪いインフレだろうが良いインフレだろうが、知ったこっちゃありません。
多数派のことも、知ったこっちゃありません。私が重要視しているのは
金持ち層が増えるか否か、それだけです。統計には表れていませんが、
確実に増えています。恐ろしいスピードで。私自身怖いくらいの速さです。
そう感じない人も多くいる。これこそが二極化です。

あなたは、今後不動産が上がると思っているなら、買うべきでしょう。
下がると思うなら、待つべきでしょう。

[190: 購入検討中さん]

ＦＸスワップさんの意見に賛成です
日銀はいつもばかでしたし、これからもそうです
ＯＥＣＤが最近の報告で日本は利上げを慎重に行うべきとしました
しかし、これまでの日銀幹部の発言を見ると、日銀は利上げをしたくてしょうがないといった印象を持ちました
でも、短期的に見ると現時点の利上げは間違いです。長期的には分かりませんが、地価にネガティブであることは間違いないでしょ

[191: 匿名さん]

都心回帰パラダイムで夢をみさせた住宅需要を郊外に引き戻すには
相応の時間を要する。
むかしは、過密と環境劣化の都心部には誰も住みたくなかった。
マンションは割高で狭い、ミニ戸は過密で日当たり悪いし駅前の繁華街は子供の
教育環境として好ましくない。都会は働く場所であって
住む場所ではない。だから郊外の庭付き一戸建てこそが理想とされた。

都心回帰がはじまったのは、郊外の生活がいかに退屈で不便であるかを
人々が痛感したからだ。おまけに通勤ラッシュの混雑は年につれてひどくなる。
一方都市の繁華街が綺麗になって、デパ地下、駅ビル、路面店ブランドショップ
レストラン、家電量販店シネコンなど都心の商業環境が格段に便利になった。　

郊外に人々を呼び戻す術が、ららぽーとのような大型複合ショッピングセンター。
ただし、玉川高島屋ＳＣが商圏人口１００万人を必要とするように、郊外に大規模に集約して
つくらないと魅力は薄い。
通勤時間短縮、混雑緩和というのも簡単にはできまい。そういう意味で、新駅・新線は
人気と期待を集める。
とはいえ、住宅土地・統計調査http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/index.htm
によれば
持家比率は東京都の４５％に対して
神奈川５６％千葉・埼玉６５％
住宅購入の主力は今後も東京・神奈川の賃貸・社宅居住者ということになろう。

東京臨海部、浦安人気の次にくるのは、いすゞ自動車川崎工場跡地など
川崎臨海部だと予想する。これが羽田のアクセス改善のための通勤新線計画とともに
動き出せす頃には、恵比寿南の財務省宿舎など都心部の国の用地が売られ
晴海の再開発など既存の計画の竣工とあいまって次の供給のピークを作り出すだろう。
それまでは、都内の中古を豊洲や宮前区あたりに追い出し、既存の販売を時間をかけて
売り切ろうというのがデベ各社の思惑。待てば地価が上がるのは確実な流れが見えてきた。
１０月下旬の基準値地価調査の新聞発表が大きな節目で、そこから先は
既存の新価格、新新価格も割安に感じるムードに変わっていくだろう。
都心は当面新築供給はない。都心戦略で売ってきた地所が藤和の連合で郊外に
軸足を移すのもその流れだ。

[192: 匿名さん]

日本は衰退の一途とか、全資産を海外に移さねばとか言う人がいますが、こういった人は日本人としてどのように生活し、どのように子孫につなげていくつもりなのでしょうか。
自分の代で急に日本人をやめる、あるいは日本から隔離された生活を始めようと考えているのであれば、それは余りにも無責任なのではないでしょうか。

[193: 匿名さん]

>>192
ここは、個人の資産形成を熱く語るスレではなく、あくまで２３区のマンション市場の
今後の価格動向を予測するスレですが

[194: 匿名さん]

>>193
そりゃそうだけど、日本という国はダメ→日本に資産を持つべきではないと連呼する奴が議論を壊しているのはわかるでしょ？
日本の将来に対する不安感は誰もが認めるところだが、その中で客観的な要素を集めてできるだけ冷静に分析しようとするのがこのスレの趣旨だと思うが。

[195: 匿名さん]

確かに、この５，６年の都心の変貌ぶりには目を瞠る。
丸の内や六本木の再開発に見るように、信じられないほど
莫大な資金が流れこんだ。

その結果、目にも心地よい美しい街並み、おしゃれなショップやレストランに加えて
美術館、路上でのコンサートなどのアート、エンターテーメントも充実。
日常生活も、港区の内陸部に見るように、中高級スーパーが次々に
開店して、不自由ない。

都心が、働く場所ではなく、住む場所に変貌したことを痛感する。

[196: 匿名さん]

美しくというか高級に変貌したのは、丸の内、六本木、青山、その他昔からの
高級住宅地と、東京のごく一部だけれど、これが他の地域まで波及するので
しょうか？

[197: 匿名はん]

191さん
次は川崎ですか、なるほど。
あなたの言うことに納得してしまいますた。

[198: 匿名さん]

ふむづむ。次は川崎ねぇ。

[199: 購入経験者さん]

他の地域まで波及しないと、今後の資金流入に対応できないでしょうね。
それが良いのかどうかに関わらず、そうならざるを得ない。

[200: 匿名さん]

川崎臨海部って...　空気悪いよ...
石油コンビナートがあるし。都内臨海部と趣は大幅に異なりますが...

西口の東芝跡地にマンションが林立しているが、徒歩数分のところに、
堀之内、南町と云った、歓楽街がある。

少なくとも　品川-横浜間は、第二京浜よりも内陸側でないと。

[201: マンション投資家さん]

>>200
川崎だけじゃないよ。「郊外は空気がキレイ」というのは今や幻想。
物流拠点は湾岸部と環状道路の走る内陸部が中心。
自動車が一番身近で最悪な環境汚染であるのに、それに気づかない。
ハッキリ言って可哀想だ。

[202: 匿名さん]

でも、第二京浜は実際ひどいよ。網戸がすぐ真っ黒になるし。環七も。
もちろん川崎だけでなく、品川も入るけどね。
喘息認定患者も他と比べてずっと多い地域。

[203: 住まいに詳しい人]

好調とみえる首都圏マンション市場だが、既に死角は見えてきている。
郊外部では在庫が積みあがっており、他社に早く売り出してもらい、
そしてその「失敗」を待っているかのような社もある。ワンランク下の
価格で売り出して、売り抜けるためである。

都心部で事業を行えば大きく外れることはない。
しかし、すべてのデベロッパーがそうした路線で事業を行えるわけでは
ないし、すべてのエンドユーザーが都心部のマンションを買えるわけでもない。

[204: 匿名さん]

↑出典「週間エコノミスト　5/29号」

[205: 匿名さん]

首都圏賃貸物件の成約数７カ月連続で下落　アットホーム
アットホームは５月29日、４月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
それによると、４月の成約数は11,619件（前年同月比11.6％減少）で、７カ月連続の減少となった。地域別では、千葉県は861件（同12.7％増加）で好調だったものの、東京都、神奈川県、埼玉県で下落となった。
１戸当たりの成約賃料は、賃貸マンションが9.8万円で２カ月連続の下落となった。賃貸アパートは6.36万円となった。

[206: 匿名さん]

わが国経済は、平均値だけを見て先が占える状況にはない。
不動産も首都圏や２３区で考えたらダメでもはや平均的に浮いたり沈んだり
する時代ではない。
たとえ小金でも持っていれば増やす機会にめぐまれ、持っていないなら
借金を増やす機会に恵まれる。
そういう世の中になったということだ。

過去は所得の伸びがあって地価が上昇した。普通の素質の子でも
周囲の影響で成績が伸びる私立進学高のようなものだ。
今は所得が伸びずに地価だけが上がる。
今の時代は田舎の公立高。
素質のいい子の成績は普通に伸びるが絶対多数のボンクラは伸び悩む。

マンションを買うにしろ手持ちの金が１０００万なのか５００万なのか
ゼロなのか。勤務先が大手企業か中小か自営かで全く違ってくる。

賃貸やってもうかる場所と家賃の下落をどうやって食い止めるか必死の
場所と分かれる。
平均値がインデックスになるくらいならとっくに金利があがっているよ。

区分所有物件に個別融資するほど銀行は暇じゃないから投資用で
新築マンション買っている人は皆、手金があって提携のアパマンローンをひっぱれる
人だ。今後もセカンドや賃貸で７０００万以上の物件をらくらく買うだろう。
しかし１億を超える投資となれば、一棟売りの賃貸物件のほうが安全確実だ。

ましてや昨今の６０００万以上の物件の売れ行きを考えると
デベ自体が及び腰。都心は周辺部も含めて今走っているもの以外は打ち止め。
実際都心周辺では、晴海の供給をいつにどの程度の規模で出すかが
取り沙汰されている。

となれば、結論は一つ。需給バランスは供給不足がちのまま高値維持という
状況が続く。それを維持しながら郊外の物件を売り切る。
郊外が暴落しても都心の下落はない。
それは田舎の高校で劣等生が非行に走ろうがトップクラスまで影響を
受けないとの同じ。ただし次第に越境入学がでるようにマネーはもっともっと
海外に流れるだろうけど。

[207: 匿名さん]

>>205
首都圏人口は増加していない。新築分譲が増えたら賃貸の契約率低下は
当然のなりゆきだろう。
しかし今後都心部では一旦低下した賃貸比率が地価高騰でまた増えていく。

底値時期に一次取得者むけに売り出したタワマンや大規模物件の竣工が
続いているから、賃貸マンションの空室が増えて当たり前。
カネのある大家さんは、これを機会に内装をきれいにして家賃維持をはかるが
カネのない大家は値下げして貸すか、売るだろうね。
中古賃貸の売りは個人投資家のカモ。安く買い叩いてリフォームして普通に貸す。
やっぱりここも「手持ちの金」のあるなしで先行きが分かれる世界だ。

[208: 物件比較中さん]

今テレビ東京のワールドビジネスサテライトでキャスターが
『都心のマンション販売は４ヶ月連続で前年割れで過剰感が出てきたとも言われている』って
言ったのですが、みなさんどう感じます？そろそろ大きな値引き始まってます？

[209: 地元不動産業者さん]

いえいえ大きな値上がりが始まってます。

[210: 近所をよく知る人]

２０９さん
根拠もお知らせください？

[211: 購入経験者さん]

マンション販売が前年割れだと何が問題なんだろうか。
将来のストックが減るという意味でポジティブだと思うが。
マンション1万戸売ろうとしていて、5000戸しか売れず、
前年割れ、というなら問題だが。
売ろうとしているパイが前年比較でどれだけ減っているか、
見ないと意味無いけど、どうなんでしょう。

[212: 銀行関係者さん]

>208、210さん
209ではありませんが、不動産経済研究所やマーキュリーが月次で供給動向を出してますよ。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12610
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12661
既にこの掲示板では言い尽くされてますが、
①23区は用地不足で物件供給減少⇔需要は一定水準見込まれる⇒販売価格上昇（原価上昇分をカバー）
②23区で仕込めないデベが千葉・埼玉で大量仕入⇔郊外の需要は少ない（坪200万超えてまで
　郊外には住みたくない）⇒在庫増加⇒在庫圧縮のため新規供給先延ばし
ということで、供給減少が値下げ・値引きにつながる訳ではなく、寧ろ逆です。
値引きの可能性は郊外の中小デベ物件くらいしかないのでは。

[213: 購入検討中さん]

この宴はいつまで続くか
皆，始まったばかりで終わりの兆候見えれば売り抜けてやろうと思っているが、
相場の世界でバブルの終わりの時期を知るのは神のみ
既にバブルの入り口に入っているが、どこまで続くのでしょうか

[214: 匿名さん]

不動産は下落する機運がませばには保有するメリットはなく、売りが増えて相場が下がる。

一方、住宅はローンを組んで買うから下がった時点で売却は困難になる。
下落で住宅ローンが担保割れになっていたら差額を繰上げ返済しないと借り替えは愚か、
損失拡大を食い止めるために売却することすら出来ないからだ。
よって住宅地価は売りが殺到というわけにはいかず下落スピードはゆるやかになる。

逆に上昇傾向になれば保有メリットが増して買いが増え売りが減る。投機的買いもあって
上昇の勾配は急になるものだ。
今は二軒もって交互に住み換えて売れば３年刻みで非課税で転売益が得られる税制に
なっていて（奥さんと二人でやれば１年半ごとでも可能）セカンド融資もゆるやかだ。

下がるきっかけはいつでも融資規制によるものだ。
投資家であれマイホームであれ自己資金がゼロならマンションは買えない。
しかし既存物件共同担保などの借り入れを拡大していけば、際限なく買える。
そうなるとデフォルトの危険性は増し、値下がり時点でまたぞろ不良債権の拡大
をまねくことになる。

エリア限定の金利上昇抑制はできなくてもエリア限定の不動産融資規制は可能。
とはいえ郊外の売れ行きが順調な動きになるまでは、業界も都心は手をつけない。

豊洲の２物件を私は高値掴みのはじまりという声もあるが、これが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれない。
そうなれば確実にもう一段の上げ相場になろう。

[215: 匿名さん]

×不動産は下落する機運がませばには保有するメリットはなく
○不動産は下落する機運がませば保有するメリットはなく

×私は高値掴みのはじまりという声もあるが、これが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれない。

○高値掴みのはじまりという声もあるが、私はこれが売り切れたら逆に
美しの森や柏の葉も竣工直後の転売が出るかもしれないと考える。

[216: 匿名さん]

2002年前後、総悲観の中で相場がはじまり、いまは、まさに懐疑の中で相場が育っているところ。だから高値掴みだ、まだいけるだと、ある程度、考えが交錯しながらジリジリと価格が上がっているのが現状。不動産は15年タームで大きなうねりを伴いながら右肩上がりで上昇していくもの。銀行もアクセルを踏みすぎず、ある程度、強弱つけて、相場動向を注視しながら貸しているから、まだ大きな調整につながる可能性は低いでしょう。今年から来年にかけては、駅前再開発が注目されている美しの森あたり20年ぶりのブームを迎えることでしょう。

[217: 匿名さん]

ようは全国・都内は勿論、23区でも5年後には「平均」では下落基調になる。
ただし、両極端だということ。
2000年から2005年みたいにリーマンが都心6区（無理すれば都心3区）も手が出るようにはならない。
ただそれだけのこと。

[218: 親と同居中さん]

それでは世田谷は下がるかな？

[219: 匿名さん]

下がります。
今ですら売れ残りが多いし、下落の兆候が見えます。
準郊外ですから。

[220: マンション投資家さん]

品川区はどうでしょう？

[221: 匿名さん]

>220
一部（城南五山）以外はさがります。
五山では長者丸が一番高値安定しそうです。

[222: 匿名さん]

では豊洲はどうでしょうね？　都心には近いけれど・・・

[223: マンション投資家さん]

豊洲は便乗して上がってるだけでしょ。買った人はそうは思いたくないでしょうけど。

[224: マンション投資家さん]

港南はもう売り物が無いから上がるとしても、豊洲あたりはまだまだ土地ありますからね。
港南買いそびれて、あせって豊洲、有明、東雲を高値でつかまされてる風にしか見えない。
投資家に見向きもされない現実は受け止めるべきです。

[225: 匿名さん]

豊洲や東雲は去年までですね。今年はもうやめたほうがいい
というか、ここいらは投資家が狙う場所じゃないでしょ
庶民が手に入れるだけですよ

[226: マンション投資家さん]

品川区は城南五山以外でも、目黒、五反田、大崎の山手線沿線は高値維持すると思います。

[227: 匿名さん]

>226
それはいえてます。
221で五山といいましたが、そこに五山以外の山手線沿線も含めます。
五山（特に長者丸）は上昇を続け、五山以外の沿線は高値安定。
最近の傾向として山手線沿線は地区にかかわらず好調です。
イメージと実利で実利を取る人が多くなったことと、ネット社会でイメージだけでない情報が伝わっている為です。

[228: マンコミュファンさん]

224の言ってることは、投資家の目に留まらないところは高値維持できないってことでしょ。

[229: 匿名さん]

ほんとにいい住宅地って、利回りでは語れない底堅い需要があるからね。それ以外の地域は相場の雰囲気が悪くなると、一気に利回り換算で評価され値崩れするからね。

[230: 匿名さん]

まさに「懐疑の中で育つ」だね

[231: 匿名さん]

>>191さん

すいません、色々とお詳しいようなのでお聞きしたいです。
川崎臨海部のお話、なるほど分かりました。

先日、仕事の関係で、店舗の出店に関する候補用地のレポートを見る機会がありました。
数ある候補用地の中で、川崎の武蔵小杉についての記載がありました。
武蔵小杉に関しては、あくまでも平成２２年度以降の出店を推奨しているのですが、特筆すべきは候補用地の不動産を早い段階で取得することを御検討されたし・・・の一文でした。
青田買い、ということなのでしょうが、他の業界(IT産業以外)の皆様も、川崎地区に関するそういったレポートを受けているのでしょうか？
勿論、都心の一等地と比べるわけではありません。
先行投資としてどうなのか？というところです。

191さん以外の方でも、お詳しい方いらしたらご教授願います。