23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[162: 匿名さん]

貴方、難しいこと知ってるようですが「公認会計士」は名乗らないほうが格好良かったな。

[163: 匿名さん]

なんかラベルが落ちたね、ここ。

[164: ベテラン経営者]

若い会計士の先生ってこんな感じの方が多い。
財務の事は銀行員のほうが話は通じやすいな。

[165: 匿名さん]

＞１５６
純利益２００万って、それに減価償却費が入るのではないか？
また、イールドカーブってのは、元金返済を考慮しない発想なので、元金返済が入ると当然ＣＦは苦しくなる。

[166: 匿名さん]

１５１さん！大嘘はつかないでください。

＞＞＞金利上昇は年０．２５％を目標と日銀が明言している。＜＜＜

予測はまだ持っていないし、一定のペースで金利を上げる考えも持っていない
と、総裁は申しております。

http://www.asahi.com/business/update/0526/TKY200705250403.html

[167: 匿名さん]

低調なようなので、スレ違いですが、ご容赦を。
ウランバートルのジャパンタウンとか、モンゴルで不動産投資してる人はおられますか？
所有権の市場が未発達で、占有権の未整備な市場が不動産の主流と耳にしましたが、
スルガコーポレーションのマンション、勢い良く売れているみたいです。どうでしょうか？
値上がりしても、インフレと為替で減価してしまうとか、土地がいくらでもあると言えば、
そうなんですが・・
スルーしてくれてもいいです。

[168: 匿名はん]

ウランバートルｗｗｗｗ　初耳だわｗ

[169: 匿名さん]

いよいよ下がる気配がなくなってきたようで。

[170: マンション投資家さん]

あの辺りは、ロシアから中国へのパイプライン建設地で、大国の利権争いがネイティブ民族巻き込んですごいらしい。道一本作るのでも、議会が紛糾して、簡単にはいかないそうだ。
ワシはすでに手を引いたぞ。

[171: 購入検討中さん]

質問です
私は不動産は長期的な視野で買いたいと思っています
ここ数年は上昇傾向だとして
たとえば、２０１５年以降にはどうなっていますか

金利は上がっている（水準は不明）
消費税は７−８%になっている
首都圏の世帯数は減少し始める
団塊ジュニアの需要は一巡して、つぎの購買層は急激に減少する
これまでの過剰供給に続き、８万戸前後の適正数を越えた供給が続く

　以上はあくまで仮定の話ですが、それでもまだ先高観とか駆け込み需要とか続くと思います。不動産はさらに上がります

[172: 購入検討中さん]

もう一つ、質問ですが
標準的な郊外のマンションを購入するとして、３４００万円を借ります。７００万円の頭金で諸費用２００万として３９００万円の物件を購入しました
３５年返済、変動金利で毎月の返済額は１０万円と少しです。プラス修繕積立、管理費、固定資産・都市計画税で毎月３万円あまりの出費と仮定します。合計で１４万円足らずです。
一方，同様の物件の毎月の家賃を１７万円と仮定します。（実際，私の検討対象で甘く見積もってこれくらいです）この中には管理費などが通常，含まれています。
家賃水準は近年、安定しているか、賃貸物件の供給過剰で若干、下がり気味ですが今後もこの家賃が続くと仮定します。
購入した場合は，所有欲が満たされる上、家賃より毎月の支払いは少なくて済みます。
しかし問題は、ローン返済を３５年、変動で計算していることと，将来の修繕費用を見積もっていないことです。また、所有に伴うさまざまなリスク（地震，火災など）はここでは無視しています。
私の感覚では購買も賃貸も経済合理性から見て、現状ではほぼイーブンか賃貸に部がありますが、これも金利が現在の歴史的低水準だからです。
金利が上昇し、支払額が増えれば（金利上昇の程度によりますが）購入のメリットは吹き飛びます。金利上商事でも物件価格を維持できる条件は①給与所得の増加②賃貸価格の上昇ーです。
日本経済はどんどんよくなっています。毎年着実に給与は増加し，賃貸価格も上がります。不動産価格はさらに上昇します

[173: 大学教授さん]

ここ、もうだめだな。

[174: 匿名さん]

急におかしくなったね。

[175: 匿名さん]

物件価格：6000万
頭金＋諸費用：200万＋2500万・・・貯金700万、親2000万
ローン：3500万

夫30歳：年収500万
妻28歳：年収400万
子供無（今後も予定無し）

来年の9月引渡しで相続時精算課税制度の住宅取得特例使えず、
さらに親は65歳未満なので相続時精算課税制度も使えず。
贈与税払いたくないので親に借入書ですね。無謀ですよね？

[176: 購入経験者さん]

どうでもいい・・・

[177: 匿名はん]

普通にいますよ。二千万貸してくれる親でうらやましいよ？

[178: 購入検討中さん]

デベ社員とみられる大学教授さん
私が言いたいことは、現在のマンションの新新価格は現行の金利水準を考慮しても，購買者の支払い限度に近づいているということです。
金利と地価に先高観があり，住宅ローンの減税措置の期間が近づき、これまでのデフレ期に購入を見送っていた富裕層や親からの贈与が期待できる層の駆け込み需要が今後も長期間続くとは私には思えません。
早ければ２００８年に、現在のマンション市況は急速に冷え込むはずです。現に現在既に郊外型のマンデベは在庫の急増に頭を抱え業績が悪化、需要が首都圏より弱い関西圏では契約率が５０%台まで低下しました。
日銀幹部の発言を素直に見ると早期の利上げをしたくてしょうがないようにも見えます。参院選の７月以降、２回利上げし、福井総裁の任期中に１%まで上げるというのが最大公約数的な見方となっています。その後，為替や物価，景気状況を見ながらさらなる利上げの可能性もあるのです。
利上げは①購入者の支払い能力の低下②ＲＥＩＴの価格低下ーなど、これまで続いてきた地価急騰状況に歯止めをかけます。さらに、物件価格も都心部の上昇から３−４年経ち、ボトムから見ると坪単価で少なくとも２割、多い場合は５割程度上がっているというのが実感です。今から電車に飛び乗るのは少々遅すぎるような気がします。
０８年以降，少なくとも地価は踊り場に入る可能性が高く、それから以降は日本経済と金利の状況如何にかかってくると思われます。もうこれだけ地価が上がってしまった現状で、買い急ぐ必要はまったくないというのが結論です。

[179: 購入経験者さん]

なぜ利上げするのか、考えたほうがよいですよ。

[180: 購入検討中さん]

もちろん景気がよいからです。（とはいってもＧＤＰ成長率は潜在成長率近くの２%程度です）
しかし、ＣＰＩはマイナスです
マイナスにもかかわらず利上げを急ぐのは，バブルへの警戒感があるからではないのですか
現在の財政状況はご存知かと思いますが、現状でバブルが崩壊すればどうなるか
財政出動はできない、利上げの幅も極めて限られている
私は前回と同様の崩壊が起きれば、日本経済は崩壊すると考えています
そこが、日銀が多少の景気減速を覚悟してももっとも気にしているところではないでしょうか
それと、購入経験者さん
あなたの給与は増えていますか。ボーナス以外でベースアップしていますか
第一、百貨店販売の状況を見ても消費はぱっとしない状況でしょう
こういう勤労者の懐具合の中で、金利上昇は通常の経済状態以上に大きな打撃となるのではないでしょうか
私は別に２００８年以降にマンション価格が下落するとは言っていません。
これまでのような急速な上昇は望めないし，経済や金利の状況如何で下落する可能性も大いにあるといっているだけです
心配しないで下さい

[181: 入居済み住民さん]

>>179
「マネーの日本への流入を促すため」と私は考えます。所謂、円キャリーの反動を加速させるためではないでしょうか？この場合、株式は勿論、不動産も当然上昇、究極的には強い円で外資を買収というシナリオも描けます。これじゃないですか？利上げの本当の理由って。。。

[182: 購入検討中さん]

いわゆる外貨取引で大きな外貨持ち高を持っているのは個人ですよね。グロソブなどの外債ファンド以外にもＦＸ取引などがありますが、円高でもっとも打撃を受けるのはこうした人たちです。
円高は輸出産業の多い日本経済に大きなマイナスになります。現在の円安は日本にとっては心地よい状況で、Ｇ８などでも日本財務相は何の不平も言ってませんよね。円高傾向になれば、株式市場は即座に下げます。
さらに、円高は輸入物価を引き下げ、デフレを悪化させます。過度の円高は日本のデフレ脱却にとって最悪です。
結局，円高は日本にとって何らいいことがないわけです。プラザ合意以降のドル安で経済が息を吹き返した米国を見れば分かります。円高が進めば，株も地価も下がり，デフレ脱却も遠のきます。

[183: 匿名はん]

をいをい
「円高が日本に何らいいことがない」って・・・・・

と、言いつつ私も相当外貨持ってるけどね。（笑）
まあ、今は円の価値と金利水準にアンバランスがあるので
みんな円売ってるだけよ。

[184: 購入経験者さん]

円高は過度に悲観する必要は無いですね。過去と違い、現地生産化が進んでいる。
どこの企業も、1ドル110円水準で利益を伸ばせるような施策を打ってますよ。
日銀は、多少の利上げをしても、CPIが改善することを見込んでいます。そんな
に馬鹿じゃない。CPIが水面下の見込みであえて利上げをするわけが無い。

私の給与は過去5年間で5倍以上になりました。グローバル化の恩恵をもろに受けて
いるわけです。ベースも2倍になりました。私が購入したマンションは9000〜1億円
台が主体でしたが、殆どが30代の方です。
また、株は上がっても下がっても儲けることは可能です。素人が株式市場に参入す
ればするほど、二極化の傾向が強くなります。

マンションを買う理由、上がるから？私はそうじゃ無い気がします。
インフレヘッジでしょう。原材料価格がこれだけ上昇して、それが
消費者物価に波及しない段階はもうそろそろ終わりです。
この理由で買おうとする層は、これから動きますよ。
賃貸派が購入派に変わるのはまだこれから。

とはいえ、私は上がろうと下がろうと、どっちでも良いですがね。
下がるんだったら売りますし、上がるなら買い増すだけ。

[185: 入居済み住民さん]

>>182
「日本は輸出産業が中心」というのは眉唾だと思うけど？.
国際収支の見たら、もう貿易黒字はたいした額ではないし、プラザ合意の頃と環境は全く違う。
資源以外のモノに関する企業活動は、完全にグローバル化して国単位の考えはないと思います。
となると、国単位の考えが残っているのは、金利・為替・債権。日本は幸い、対外的な債権が沢山ある。どんどん利息を付けて返してもらえば、何の問題もないわけで、利上げして円高に向かえば国際収支は自然と増えるのではないでしょうか？

[186: 買い換え検討中]

簡単な話でしょ
ＧＤＰ成長率見ればいい
日本は先進国の中でも、低い方
それなのに金利が低い。
成長しないくせに、金利が低い、そんな国の通貨誰が買う？
今まで円高だったのがおかしいだけでしょ

それでも技術力がトップクラスという話だったけど
これからどうなることやら
衰退の一途だと思うけどね

[187: 購入検討中さん]

購入経験者さん
給与が５倍になったといわれますが、あなたのようなケースは少なくとも多数派ではないですよね。
現在の１部企業の想定為替レートは１１５円です。トヨタやホンダのような現地生産を進めている企業でも
大きな影響を受けますし、為替水準でマーケットが大きく動くのがそのよい証左でしょう。
インフレには２通りあります。現在の欧州や米国が経験しているよいインフレです。経済状態がよくなり、給与水準や消費需要が上がることで物価水準が高くなるインフレです。
一方，悪いインフレは原材料や資源価格高騰によるインフレで景気に悪影響を与えます。米国の株式市場も原油価格にすごく敏感ですよね。日本も石油ショックで地価も景気も大きく落ち込んだことがありました。
つまり景気がよいからインフレになるのか、対外的な要要因でインフレが進み国内経済に影響を与えるのかの差です。
日本の場合、前者のインフレには至っていないでしょう？給与の伸びは低いし、消費需要も低迷したままです。もちろん、今後好調な企業業績が消費に波及する可能性は大いにありますけど。
つまり、資源価格が高騰しているからといって、景気上昇を伴ったインフレにはならないということです。その逆です。ガソリン価格が上がれば、ドライブを控えますよね。石油製品価格が上がれば購入しません。
それと、日本の通貨供給量も低迷しているままでしょう？（私は将来、供給量が急上昇して長期金利が上がると考えていますが、このケースの金利上昇はこれまでのケースとは別で、その際は全資産を海外に移さなければと考えています）

[188: FXスワップ生活者]

購入経験者さん
日銀はいつの時代も
そんなに馬鹿ですよ

[189: 購入経験者さん]

私は、インフレヘッジとして、不動産は持つべきという考え方です。
悪いインフレだろうが良いインフレだろうが、知ったこっちゃありません。
多数派のことも、知ったこっちゃありません。私が重要視しているのは
金持ち層が増えるか否か、それだけです。統計には表れていませんが、
確実に増えています。恐ろしいスピードで。私自身怖いくらいの速さです。
そう感じない人も多くいる。これこそが二極化です。

あなたは、今後不動産が上がると思っているなら、買うべきでしょう。
下がると思うなら、待つべきでしょう。

[190: 購入検討中さん]

ＦＸスワップさんの意見に賛成です
日銀はいつもばかでしたし、これからもそうです
ＯＥＣＤが最近の報告で日本は利上げを慎重に行うべきとしました
しかし、これまでの日銀幹部の発言を見ると、日銀は利上げをしたくてしょうがないといった印象を持ちました
でも、短期的に見ると現時点の利上げは間違いです。長期的には分かりませんが、地価にネガティブであることは間違いないでしょ

[191: 匿名さん]

都心回帰パラダイムで夢をみさせた住宅需要を郊外に引き戻すには
相応の時間を要する。
むかしは、過密と環境劣化の都心部には誰も住みたくなかった。
マンションは割高で狭い、ミニ戸は過密で日当たり悪いし駅前の繁華街は子供の
教育環境として好ましくない。都会は働く場所であって
住む場所ではない。だから郊外の庭付き一戸建てこそが理想とされた。

都心回帰がはじまったのは、郊外の生活がいかに退屈で不便であるかを
人々が痛感したからだ。おまけに通勤ラッシュの混雑は年につれてひどくなる。
一方都市の繁華街が綺麗になって、デパ地下、駅ビル、路面店ブランドショップ
レストラン、家電量販店シネコンなど都心の商業環境が格段に便利になった。　

郊外に人々を呼び戻す術が、ららぽーとのような大型複合ショッピングセンター。
ただし、玉川高島屋ＳＣが商圏人口１００万人を必要とするように、郊外に大規模に集約して
つくらないと魅力は薄い。
通勤時間短縮、混雑緩和というのも簡単にはできまい。そういう意味で、新駅・新線は
人気と期待を集める。
とはいえ、住宅土地・統計調査http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/index.htm
によれば
持家比率は東京都の４５％に対して
神奈川５６％千葉・埼玉６５％
住宅購入の主力は今後も東京・神奈川の賃貸・社宅居住者ということになろう。

東京臨海部、浦安人気の次にくるのは、いすゞ自動車川崎工場跡地など
川崎臨海部だと予想する。これが羽田のアクセス改善のための通勤新線計画とともに
動き出せす頃には、恵比寿南の財務省宿舎など都心部の国の用地が売られ
晴海の再開発など既存の計画の竣工とあいまって次の供給のピークを作り出すだろう。
それまでは、都内の中古を豊洲や宮前区あたりに追い出し、既存の販売を時間をかけて
売り切ろうというのがデベ各社の思惑。待てば地価が上がるのは確実な流れが見えてきた。
１０月下旬の基準値地価調査の新聞発表が大きな節目で、そこから先は
既存の新価格、新新価格も割安に感じるムードに変わっていくだろう。
都心は当面新築供給はない。都心戦略で売ってきた地所が藤和の連合で郊外に
軸足を移すのもその流れだ。

[192: 匿名さん]

日本は衰退の一途とか、全資産を海外に移さねばとか言う人がいますが、こういった人は日本人としてどのように生活し、どのように子孫につなげていくつもりなのでしょうか。
自分の代で急に日本人をやめる、あるいは日本から隔離された生活を始めようと考えているのであれば、それは余りにも無責任なのではないでしょうか。

[193: 匿名さん]

>>192
ここは、個人の資産形成を熱く語るスレではなく、あくまで２３区のマンション市場の
今後の価格動向を予測するスレですが

[194: 匿名さん]

>>193
そりゃそうだけど、日本という国はダメ→日本に資産を持つべきではないと連呼する奴が議論を壊しているのはわかるでしょ？
日本の将来に対する不安感は誰もが認めるところだが、その中で客観的な要素を集めてできるだけ冷静に分析しようとするのがこのスレの趣旨だと思うが。

[195: 匿名さん]

確かに、この５，６年の都心の変貌ぶりには目を瞠る。
丸の内や六本木の再開発に見るように、信じられないほど
莫大な資金が流れこんだ。

その結果、目にも心地よい美しい街並み、おしゃれなショップやレストランに加えて
美術館、路上でのコンサートなどのアート、エンターテーメントも充実。
日常生活も、港区の内陸部に見るように、中高級スーパーが次々に
開店して、不自由ない。

都心が、働く場所ではなく、住む場所に変貌したことを痛感する。

[196: 匿名さん]

美しくというか高級に変貌したのは、丸の内、六本木、青山、その他昔からの
高級住宅地と、東京のごく一部だけれど、これが他の地域まで波及するので
しょうか？

[197: 匿名はん]

191さん
次は川崎ですか、なるほど。
あなたの言うことに納得してしまいますた。

[198: 匿名さん]

ふむづむ。次は川崎ねぇ。

[199: 購入経験者さん]

他の地域まで波及しないと、今後の資金流入に対応できないでしょうね。
それが良いのかどうかに関わらず、そうならざるを得ない。

[200: 匿名さん]

川崎臨海部って...　空気悪いよ...
石油コンビナートがあるし。都内臨海部と趣は大幅に異なりますが...

西口の東芝跡地にマンションが林立しているが、徒歩数分のところに、
堀之内、南町と云った、歓楽街がある。

少なくとも　品川-横浜間は、第二京浜よりも内陸側でないと。

[201: マンション投資家さん]

>>200
川崎だけじゃないよ。「郊外は空気がキレイ」というのは今や幻想。
物流拠点は湾岸部と環状道路の走る内陸部が中心。
自動車が一番身近で最悪な環境汚染であるのに、それに気づかない。
ハッキリ言って可哀想だ。

[202: 匿名さん]

でも、第二京浜は実際ひどいよ。網戸がすぐ真っ黒になるし。環七も。
もちろん川崎だけでなく、品川も入るけどね。
喘息認定患者も他と比べてずっと多い地域。

[203: 住まいに詳しい人]

好調とみえる首都圏マンション市場だが、既に死角は見えてきている。
郊外部では在庫が積みあがっており、他社に早く売り出してもらい、
そしてその「失敗」を待っているかのような社もある。ワンランク下の
価格で売り出して、売り抜けるためである。

都心部で事業を行えば大きく外れることはない。
しかし、すべてのデベロッパーがそうした路線で事業を行えるわけでは
ないし、すべてのエンドユーザーが都心部のマンションを買えるわけでもない。

[204: 匿名さん]

↑出典「週間エコノミスト　5/29号」

[205: 匿名さん]

首都圏賃貸物件の成約数７カ月連続で下落　アットホーム
アットホームは５月29日、４月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
それによると、４月の成約数は11,619件（前年同月比11.6％減少）で、７カ月連続の減少となった。地域別では、千葉県は861件（同12.7％増加）で好調だったものの、東京都、神奈川県、埼玉県で下落となった。
１戸当たりの成約賃料は、賃貸マンションが9.8万円で２カ月連続の下落となった。賃貸アパートは6.36万円となった。

[206: 匿名さん]

わが国経済は、平均値だけを見て先が占える状況にはない。
不動産も首都圏や２３区で考えたらダメでもはや平均的に浮いたり沈んだり
する時代ではない。
たとえ小金でも持っていれば増やす機会にめぐまれ、持っていないなら
借金を増やす機会に恵まれる。
そういう世の中になったということだ。

過去は所得の伸びがあって地価が上昇した。普通の素質の子でも
周囲の影響で成績が伸びる私立進学高のようなものだ。
今は所得が伸びずに地価だけが上がる。
今の時代は田舎の公立高。
素質のいい子の成績は普通に伸びるが絶対多数のボンクラは伸び悩む。

マンションを買うにしろ手持ちの金が１０００万なのか５００万なのか
ゼロなのか。勤務先が大手企業か中小か自営かで全く違ってくる。

賃貸やってもうかる場所と家賃の下落をどうやって食い止めるか必死の
場所と分かれる。
平均値がインデックスになるくらいならとっくに金利があがっているよ。

区分所有物件に個別融資するほど銀行は暇じゃないから投資用で
新築マンション買っている人は皆、手金があって提携のアパマンローンをひっぱれる
人だ。今後もセカンドや賃貸で７０００万以上の物件をらくらく買うだろう。
しかし１億を超える投資となれば、一棟売りの賃貸物件のほうが安全確実だ。

ましてや昨今の６０００万以上の物件の売れ行きを考えると
デベ自体が及び腰。都心は周辺部も含めて今走っているもの以外は打ち止め。
実際都心周辺では、晴海の供給をいつにどの程度の規模で出すかが
取り沙汰されている。

となれば、結論は一つ。需給バランスは供給不足がちのまま高値維持という
状況が続く。それを維持しながら郊外の物件を売り切る。
郊外が暴落しても都心の下落はない。
それは田舎の高校で劣等生が非行に走ろうがトップクラスまで影響を
受けないとの同じ。ただし次第に越境入学がでるようにマネーはもっともっと
海外に流れるだろうけど。

[207: 匿名さん]

>>205
首都圏人口は増加していない。新築分譲が増えたら賃貸の契約率低下は
当然のなりゆきだろう。
しかし今後都心部では一旦低下した賃貸比率が地価高騰でまた増えていく。

底値時期に一次取得者むけに売り出したタワマンや大規模物件の竣工が
続いているから、賃貸マンションの空室が増えて当たり前。
カネのある大家さんは、これを機会に内装をきれいにして家賃維持をはかるが
カネのない大家は値下げして貸すか、売るだろうね。
中古賃貸の売りは個人投資家のカモ。安く買い叩いてリフォームして普通に貸す。
やっぱりここも「手持ちの金」のあるなしで先行きが分かれる世界だ。

[208: 物件比較中さん]

今テレビ東京のワールドビジネスサテライトでキャスターが
『都心のマンション販売は４ヶ月連続で前年割れで過剰感が出てきたとも言われている』って
言ったのですが、みなさんどう感じます？そろそろ大きな値引き始まってます？

[209: 地元不動産業者さん]

いえいえ大きな値上がりが始まってます。

[210: 近所をよく知る人]

２０９さん
根拠もお知らせください？

[211: 購入経験者さん]

マンション販売が前年割れだと何が問題なんだろうか。
将来のストックが減るという意味でポジティブだと思うが。
マンション1万戸売ろうとしていて、5000戸しか売れず、
前年割れ、というなら問題だが。
売ろうとしているパイが前年比較でどれだけ減っているか、
見ないと意味無いけど、どうなんでしょう。