23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[122: 匿名さん]

>>119
そのとおり。もう、貴方はプライド刺激するのが本当にうまいですよね。さすがです。

まずはその歳になったら親の言いなりになるのではなく、説得できるようになりましょう。
自分の意思では契約直前まで進んどいて、取り消した理由が「親の忠告」かよ（笑）・・・
とか思う人もいるかもしれませんので（私は思いませんよ。転勤もあって結婚する予定も
なく分譲を買うという思考については、親御さんと同意見ですし）。

恵まれた環境にあるのでしたら、虐げられたサラリーマンが集う場末の掲示板ではなく、
出会い系の華やかな掲示板に顔を出してみてはいかがでしょう。

[123: 匿名さん]

>>119

>資産を増やして6000万くらいまでにしてキャッシュで買えるくらいに

まあ、こういうこと言ってるってことは、資産＝現金（流動資産）と思ってるんだろうな。
バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。（博打で借金してりゃあ別だけどｗｗｗ）
手持ちのキャッシュの多寡に限らず、借入れ利息が低い時を借りた方が得だよ。

[124: 匿名さん]

123さん　レベル低い

[125: 匿名さん]

結局のところ、資金含め買う器量が無かったということだね。
転勤・結婚程度でビクついた訳けじゃね。

[126: 匿名はん]

皆、墓場に入っていくということで、、、。

[127: マンコミュファンさん]

逆に身軽だからできることもある。転勤も結婚の予定もないのであったら、今の立場をうまく使わねば。。
現金あっても何もしなければそれこそ宝の持ち腐れ。
冬彦さんに必要なのは自分で決断するということですね。

[128: 匿名さん]

結婚する気がない独身主義者はいいけど、居住目的の住まいを結婚前に
買うのはいいとは言えないのでは？　縁遠くなるよ。特に女性。

[129: マンコミュファンさん]

だから、居住用ではないものを買って賃貸に出すってことでしょ。
結婚前に居住用は無謀でしょうけど、金利の安い時期に広めの1LDKを都心に仕込んでおくのは
悪くはないと思う。もちろん4年前の当時の話ですが。今はうまみが薄いからね。

[130: 匿名さん]

４年前に，投資を見越してとりあえず買っておけばという意味になるから微妙かと。
もちろんそれが今の価格高騰の先見の明があったと言われたらそれはそうだが。
過去の話ではなく、今に戻せば１ＬＤＫ結婚前に買うのは勧められないのは確か。

[131: 匿名さん]

>>129
住宅ローンじゃなく賃貸ローンならば金利は高いでしょ。

[132: 匿名さん]

しかし今時、親御さんに反対されて家を買わない男性がいらっしゃるんですね。
本当にその理由だったらすごいですし、結局買わない、買えない方ではないかと。
自分の子息が大企業に勤めてながら家を買う行為に反対、意見する親も親ですが。

[133: 匿名さん]

上記、いい悪いで申しているつもりありません。私なら、ひきますというだけ。

[134: 匿名さん]

あと、大企業云々も関係ないですね。資金援助受けるなら又別でしょうが。

[135: 匿名さん]

話題が大きくスレタイとずれていのだが・・・

[136: 匿名はん]

冬彦さんとは懐かしや。

[137: 匿名さん]

１９９２年のドラマ。確か舞台は、噂の多摩ニュータウン　南大沢の公団分譲マンション
戸建て感覚のある１００平米超えるメゾネットの間取りで、冬彦さん（佐野史郎）のオタッキーな
書斎が上階にあって常時施錠されていて不気味だった。
思い返すと、地価高騰で３０代の夫婦は親がかりで（野際陽子の姑が当たり役だった）やっと
手にした南大沢。時代の住宅事情を反映していて面白いね。

[138: 匿名さん]

親から援助してもらって買うので、親の機嫌は取っとかなきゃ、ってことじゃないの？

[139: 匿名はん]

１１９読んで見たらこの人は違うみたいよ。どーでもいーけど。

買えたけど買わなかった、値上がりしてたかもだけど後悔してない、
だって僕は恵まれてるもーん、なんて人の意見には興味ないので。

[140: 匿名さん]

上に同じ、なんですが。
もっと優遇されてた人がいたね。家賃補助が事実上、青天井という会社があった（もっとも、出世を気にして、狭くて安いとこ借りてたけど）。

[141: 匿名さん]

＞140
出世の仕組みを知らないのかもね

[142: 大学教授さん]

あーあ、ここもレベル低い話ばかりになったな。
残念。

[143: 匿名さん]

>>123
＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。

いくらなんでもそれはないですよ。

[144: 匿名さん]

①都心で賃貸居住＋郊外プチセレブ土地に邸宅
②都心で賃貸居住＋リゾート地に永住可能別荘
　
二箇所居住はお金がそこそこあったけど買わなかった人や、
もう（都心には）買えない・買わないけど、庶民よりはお金があって
単なる賃貸や、郊外ではプライドが満たされない人たちに、流行っていくでしょうか？

[145: 匿名さん]

>>123
＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。
の意味

資産＝負債＋資本

この算式をマイホームに当てはめて考えれば良い。

このスレには難しいかもしれないから、これでやめとく。

[146: 匿名さん]

資産価値が永続する場合は、資産を構成する借金（負債）も資産のうちという意味。「借金も資産です」は、営業のよく言う言葉。時価評価の時代ですから、注意しましょう。

[147: sage]

>>145
間違っているから確かにこれでやめておいたほうがいいよ。

企業の場合は企業自体がカネを生むから
資産＝負債＋資本
でいいけど、
住宅はそれ自体キャッシュフローがないから
土地＋建物（減価償却資産）から負債を控除したものが
純資産

そこに住むということ自体「消費」
購科入が賃貸に比べ消費コストの削減になるかどうかは
キャピタルゲイン如何による。
いくら賃貸に比べて安かろうが値下がりして含み損なり
含み益が顕在化してはじめてわかる話。

[148: 匿名さん]

×購科入
○購入

[149: 購入検討中さん]

資産＝資本−借金

と表せば、借金が試算だなんて詭弁には騙されないんだけどね。
簿記は基本的に足し算だけでできるように工夫されているから。

[150: 買いたいけど買えない人]

＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ

とりあえずボキ３級から勉強し直し！！

＞147　キャッシュフロー有むかどうかの話に関係なく資産＝負債＋資本だし、
算数の問題で純資産＝資本＝元本＋繰越剰余金と定義すれば資産ー負債が当然に純資産になるよね？

要するに借金して買ってんのは自己資金にレバレッジかけてんだから、借金して買った部分について
利率より資産価値の上昇率が高ければ買った者勝ち、
同様に借金して買った部分について利率より資産価値の上昇率が低ければ買った者負け。

そんだけの話。今後不動産が利率より上がるか下がるかは神のみぞ知る。
とはいえ、現実には居住の使用便益の評価やら税金やらランニングコストやらからむと計算は簡単ではないが。

[151: 匿名さん]

>今後不動産が利率より上がるか下がるかは神のみぞ知る。
不動産の価格上昇はわからなくても、金利上昇は年０．２５％を目標と
日銀が明言している。
要するに中古価格が年率０．３％平均であがっていけば確実に利益が
得られるわけだ。

[152: 150]

>>151

いや、借り入れ金利と比較しないとだめっすよ。借り入れ金利が0.3%未満ならYESですが。。。。

[153: 匿名さん]

>>152
それだと、頭金が寝るだけで元金返済までたたで戻る話になる。
利払い分くらいは「居住の対価」として控除して考えるべきだろう。

[154: 匿名さん]

ていうか、不動産エクイティ価格上昇率＋賃料利回率と借り入れ利率の差が大きい局面と判断すれば、思いっきりレバレッジかけて100％借り入れで不動産を買うべきってことでしょ。もちろんどちらが高いかの判断は大前提として。

[155: 匿名さん]

簿記3級からやり直している123です。

みんな藤巻健史くんのように、積極的に借金をしましょう。
直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法・・・私が積極的に借金をする理由

[156: 匿名さん]

>>154
レバレッジのかけすぎの場合は実収入がリスクに見合わない。
５０００万の物件が年間２００万の純利益を生むとしよう。（キャップレート
４％、空室リスク１０％見込み）
１００％借入金の場合２．６５％３５年ローンで年間返済額２１９万で
キャッシュフローは「赤字」だ。
９０％の借入金で１９７万の年間返済。
８０％の借入金で１７５万の年間返済だ。
いずれにしても金利が上がれば並行して家賃を上げるか追加投資し
キャッシュフローを改善するか早期に売却して転売益を狙うしかなくなる。

[157: 元祖匿名はん]

まあ、住宅ローンなんて低利＆長借ベースなわけで、キャッシュフロー云々はともかく
ざっくり資産ってもいいんじゃね。とM&Aアドバイザーが申しております。

ただアパートローン引っ張る人には、住宅ローンはマイナスだよ。そこんとこ注意。

[158: 元祖匿名はん]

勿論プロなら１５４クンの言うとおり、ハイレバ、フルローン、オーバーローン、
何でも来ーいが前提ではありまんがな。借りまんがな。

ただ、ノンリコやブレット、テールヘビーなんかはエンドさんは普通出来ませーん。
だから期中キャッシュフロー的な側面からは当然不利デース。リスクデース。

上っがるかな♪上っがるかな♪さてさて、ほほー♪

[159: 匿名さん]

>>157
正確には、そういう有利な条件で住宅ローンが借りれる信用力が資産といったほうがよいでしょう。

[160: 公認会計士]

正確には・・・って
バランスシートの資産項目に「信用力」って項目あるのでしょうか？？？

[161: 匿名さん]

バランスシートに反映されたいない資産、負債はいくらでもありますよ。

[162: 匿名さん]

貴方、難しいこと知ってるようですが「公認会計士」は名乗らないほうが格好良かったな。

[163: 匿名さん]

なんかラベルが落ちたね、ここ。

[164: ベテラン経営者]

若い会計士の先生ってこんな感じの方が多い。
財務の事は銀行員のほうが話は通じやすいな。

[165: 匿名さん]

＞１５６
純利益２００万って、それに減価償却費が入るのではないか？
また、イールドカーブってのは、元金返済を考慮しない発想なので、元金返済が入ると当然ＣＦは苦しくなる。

[166: 匿名さん]

１５１さん！大嘘はつかないでください。

＞＞＞金利上昇は年０．２５％を目標と日銀が明言している。＜＜＜

予測はまだ持っていないし、一定のペースで金利を上げる考えも持っていない
と、総裁は申しております。

http://www.asahi.com/business/update/0526/TKY200705250403.html

[167: 匿名さん]

低調なようなので、スレ違いですが、ご容赦を。
ウランバートルのジャパンタウンとか、モンゴルで不動産投資してる人はおられますか？
所有権の市場が未発達で、占有権の未整備な市場が不動産の主流と耳にしましたが、
スルガコーポレーションのマンション、勢い良く売れているみたいです。どうでしょうか？
値上がりしても、インフレと為替で減価してしまうとか、土地がいくらでもあると言えば、
そうなんですが・・
スルーしてくれてもいいです。

[168: 匿名はん]

ウランバートルｗｗｗｗ　初耳だわｗ

[169: 匿名さん]

いよいよ下がる気配がなくなってきたようで。

[170: マンション投資家さん]

あの辺りは、ロシアから中国へのパイプライン建設地で、大国の利権争いがネイティブ民族巻き込んですごいらしい。道一本作るのでも、議会が紛糾して、簡単にはいかないそうだ。
ワシはすでに手を引いたぞ。

[171: 購入検討中さん]

質問です
私は不動産は長期的な視野で買いたいと思っています
ここ数年は上昇傾向だとして
たとえば、２０１５年以降にはどうなっていますか

金利は上がっている（水準は不明）
消費税は７−８%になっている
首都圏の世帯数は減少し始める
団塊ジュニアの需要は一巡して、つぎの購買層は急激に減少する
これまでの過剰供給に続き、８万戸前後の適正数を越えた供給が続く

　以上はあくまで仮定の話ですが、それでもまだ先高観とか駆け込み需要とか続くと思います。不動産はさらに上がります