23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[1017: 匿名さん]

>1016
じゃあその後すぐに下落か・・・。

[1018: 匿名さん]

都心人口が増える
土地の供給がない
資材価格高騰
ＲＥＩＴマネーの流入
これらはすべてマンデベ、ないしはその意向を汲んだ評論化が言ってきたことですよね。
じゃあ、それほど先高観があるのならなぜ大手不動産会社は今年の販売計画を前年比１・５倍に増やすのですか。
ＲＥＩＴの組成業者はなぜ、それほど有望な物件をみすみすＲＥＩＴ化し、地方銀行や個人に売るのですか。売らなければ物件価格の高騰と賃料収入の増加でさらに利潤が出るのではないのですか。
金利上昇と、首都圏人口、特に勤労人口の減少、物件の高値感はわれわれ素人でもわかることで、まして不動産のプロで何人もアナリストを抱えている大手不動者業者がそれをわからないわけがない。
彼らが宴の後にくる、市況の急速な冷え込みの可能性を考慮に入れて行動しているのは間違いないと思います。
百歩譲って、その確立は５分５分だったとしましょう。でもこれから高値の物件を購入する方は、５０パーセントの確立でババを引いてしまうことになるのです。

[1019: 匿名さん]

>>1016
そーなんです
不動産って高いほど売れるんです

[1020: 買いたいけど買えない人]

マンション：5月の首都圏発売戸数は16.9％減少

http://business.nikkeibp.co.jp/article/money/20070614/127335/

たいへんみたいだよ。

[1021: ビギナーさん]

>>1017

高いほど売れるなんていってないけど。わかってるよね。

[1022: ビギナーさん]

まちがった。ごめんね。
1012は、>>1019でした。

[1023: 匿名さん]

>1012
そうそう、だった。ある程度高給取りといわれる人（30半ばまでで800万オーバーくらい）で、
4000万台がマキシマムだった。確かプレジデントの1千万円でも家計破綻の例も現状に忠実に
4000万台のマンションが設定になっていた。（でも破綻期がある）
それが5000万、6000千万って話になっている。おそろしいね。

[1024: 匿名さん]

ここ１、２年間、購入希望者をあせらせる客観的事情がありました。

①金利
なんといっても金利の先高観。１%違えば総支払額は５０００万円の借り入れで１０００万は変わってきます。
②地価の先高観
ＲＥＩＴマネーの流入で土地デフレに歯止めがかかってきたのは確かで，しかも、世界的な資源価格の高騰でインフレ懸念が高まってきた
③住宅ローン控除の２００９年の廃止
④時期は確定していないものの、消費税増税
⑤団塊ジュニアがちょうど、不動産購入の年齢に入ってきたこと

　こうした事情が、多少の高値でも購入に向かういわば駆け込み需要を促してきたことは間違いないと思います。私もこの駆け込み需要がどこまで続くか確信がなく，デベがもう一段、価格アップしてもついていくかもしれない。「もう買えないかも知れない」「ほっとくとどんどん上がってしまう」というあせりの心理は人間の冷静な判断を失わせるからです。
　しかし、その後に待っているのは需要の先食い後の、急速な市況悪化だと思います。しかも山が高ければ高いほど谷も深い。永遠に続く上げ相場もないし、需要もないのです。
　わたしは現在の都心の不動産価格は高値圏（最高値かどうかは分かりません）にあるのは間違いないと思います。株式相場で言う要警戒レベルです。

[1025: 匿名さん]

1024さん
いくらなんでも5千万の借り入れはしないでしょうが、
まあローンを組んで買うものにとっては、１％の金利
上昇は痛いですよね。
予定価格からの下方修正は確かにある現象で、まあ節目に
ではあるのかもしれませんね。
ただ、都心高級物件が安くなるとはあまり思わないですが、
やたら強気価格をつけてきた周辺物件は是正されて当然と
いう気がします。

[1026: 匿名さん]

適当なところで妥協し、カスを掴んでしまうのが破綻の原因では？

[1027: 匿名さん]

難しい話を抜きにしても、お小遣いを貯めてレコードや服を買い、車を買い、
大人になった世代が家を買うのはもう昔のこと。

いまは、気に入った曲だけを格安でダウンロードし（あるいは共有）、
車の所有欲は若くなるほど低くなり、
少子化＝親からの遺産をいつかひとり占めできることでもある。

ローンを背負って家を買う私達の背中を彼らは笑いながらみて、
新築の都心賃貸を移り住む生活を志向する。
所有欲のない世代に、居住用の新築分譲など今までのように売れるはずがない。

[1028: 匿名さん]

というか、年金どうにかしろって感じじゃないの？
今の５０代の買い換え需要が今後望めなくなりそう。
老後の資金に年金あてにできないなら、二人で６千万（老後２０年間３００万でも）、
多少年金あてにしたとしても４千万くらいは・・・

[1029: 匿名さん]

１０２５さん
一つ読めないのが２極化の行方です。
現在の米国では不動産は全般的には下落しており、底を打ったといっているのはリエルター系の評論家だけで，いまだ底が見えません。
しかし、マンハッタンとＬＡの高級住宅地のコンドなんかは逆に値を上げたりしています。
金利上昇などへと言った感じで、それだけ米国経済の腰の強さとスーパーお金持ちの存在を感じさせられます。
一般の都内の不動産については下落を確信している私ですが、都心の高級物件だけは（といっても２−３億円にはなるでしょうが）値を下げないかもしれません。

[1030: 匿名さん]

少し前までは、最近の不動産の高騰は団塊Jrが原因だと思っていた
が未婚率の高さ（30歳代前半で男性５割、女性３割が未婚）や所得
の少なさ（フリーター等の多さ）を考えると、今の需要はむしろ
40歳代で、子供達が思春期世代の家庭が多いことが分かった。
この世代はまだ所有欲が強く、家を買う傾向が強いがもともと
人口の少ない世代であるためバブルのように需要は続かないだろう。
よって今のブームは２年程度で終結し適正価格への見直しが進むと
考える。

[1031: 匿名さん]

マンション５月の販売は５ヶ月連続で前年割れ。
契約率は２ヶ月連続の８０パーセント割れ。
わたしはデベがこれだけ売り惜しみ、または絞込みをしても（つまり供給が少なくても）契約率が伸びないという風に感じてしまいますが、
どなたか、事情に詳しい方はいらっしゃいますか

[1032: 匿名さん]

都心マンションはもちろん湾岸マンションですらあっという間に高級品となってしまったということですね。

[1033: ビギナーさん]

>1018
企業は定期的に現金化しないとやって行けないケースもあるのではないでしょうか？

[1034: 匿名さん]

１０３２さん
高級マンションて、普通は都心３区内陸部で１００平米以上，２−３億円の物件ですよ。いくらアクセスがよくても江東区東陽町とか木場の物件を高級とはいわないでしょ。今はやりの豊洲とか港南とか月島もだれにきいてもブランドイメージないでしょ
湾岸は地盤への不安があるし、廃土の不安もある。第一工場や倉庫も多い。同じ予算なら麻布の方がぜんぜんいいでしょ。でも同じ予算なんてありえないから

[1035: 匿名さん]

いろいろな意見がここに凄いスピードで書き込まれていく。
その一方でパークシティ豊洲、芝浦アイランドとかの個別物件
はちょっと前まで沢山書き込まれていたのに個別物件の書き込みは
激減している。

もう手の届く範囲で（4000万台から6000万台）で買える
物件がなくなってしまったのですね。寂しい気がすると共に
TTT、PCT、芝浦アイランド、キャピタルマークタワーみたいな
4000万台で75平米に手が届くタワーが懐かしいです。

またいつの日かあんな価格設定のマンションが売られることは
あるのでしょうか？

[1036: 匿名さん]

そうだね
それだけ、本当に購買意欲をそそるというか、このスレの人が手が出るマンションがなくなってしまったてことかな。
でも、大丈夫。こんな異常なマンションバブル、もって３年てとこ

[1037: 申込予定さん]

>>1027
所有欲はなくても新築or築浅賃貸なんてファミリー向けだと15万〜20万円はするだろ。
それだと分譲と大差なくならないか？最終的には。

[1038: 住まいに詳しい人]

まったくのシロート意見だな

特にNo.907 by 匿名さん　は　下落するって根拠はなに？

都心三区の容積緩和エリアは今まさに地上げ真っ最中だし、何考えけるか分からんが、ゼネコンとデベは躍起になってあの手この手で地上げしてるのに？
　金利は去年の状態に戻っただけだぜ。君が臆病なのかも分からんが下がるわけないよ。今は地価の正常値だよ。

もう少し勉強しなきゃな！

自慢じゃないが三年前に買った狭小地＠３００万が地上げで3倍で買収されたよ。周りを見ると同ケース多いらしい。

なぜ下がるの？

6月から下がるって、君予知できるの？

ばｋばｋしいいにもほどがある。

銀行が不動産屋にノンバンクにゼネコンに事業融資をしなくなったら地価は下がるよ。総量規制っていうんだがね？国会で騒がれ初めてヒューザーみたいに三業種のサラシ者(社長)がでたら間違いなく下落するよ。

こんな低金利なのに下がる下がるって、正常な地価に戻っただけだよ。今までが下がりすぎ。

[1039: 匿名さん]

今の金利で済めばね
私はほっといてもさらに上に行くと考えるね
国債価格暴落したら、あるいはじりじり下がったらこんなもんじゃすまないよ

[1040: 匿名さん]

本日の日経に出ていました。
バブルがはじける前にもこんなのありましたよね？

国交省、不動産鑑定の監視強化・価格算出の基準を統一
　国土交通省は不動産の「時価」を決める材料となる不動産鑑定の
監視強化に乗り出す。不動産の証券化商品の市場が拡大しているこ
とを踏まえ、一般投資家などが不測の損害を被るのを防ぐ狙い。
鑑定の根拠となる収益見積もりなどの情報開示を義務付けるほか、
不動産鑑定士が不適切な評価をした場合などの登録取り消し制度を
積極的に活用する。
　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）など不動産投資市場の規模は2006年
度末時点で33兆円弱に成長。一方で、商品内容に関する情報の開示
を十分に受けないまま投資した一般投資家がＲＥＩＴの値下がりで
損失を被り、金融庁が運用会社などを処分する例も相次いでいる。
国交省も金融庁に歩調を合わせ、監視機能を高めることにした。(07:02)

[1041: 匿名さん]

>>1040
不動産屋の提灯もちの不動産鑑定士が減少するでしょうね。
　違反したら資格取り消しですからね。

[1042: 匿名さん]

REITは秋から金融商品法の適用もされ一気に規制強化ですね。

[1043: 匿名さん]

管理人さんはPart10について削除の判断はされなかったようです。
Part10削除より後のタイミングで依頼されたものが既に削除されていますので。
ここは素直に移動しましょう。

[1044: 匿名さん]

今日もＲＥＩＴ下げたね。
代表的な日本プライムリアルティ投資法人なんて、チャートで見ると完全にダブルトップをつけちゃった
ＲＥＩＴバブル崩壊だね

[1045: 匿名さん]

＞１０４３
でも、内容が違うから、こちらのタイトルのままで次のスレ作ってもいいんじゃない？
だって向こうは都心だけなんでしょ。ほかの区も含めて語りたい要望たくさんあるみたいだし、
勝手に変えてもらうのはいまいちだな。

[1046: マンション投資家さん]

今年になって地価上昇したって話始めたら、半年経ってもう下落に話ですか？

臆病風邪にやられたな！

個人資産として自宅に住んでいてなかなか引っ越せないまま、ローンは何とか返していて、今債務超過は解消したってことろぐらいだろーな。
私の周りの皆さんもリゾートマンションゴルフ会員権買ってしまってギラギラした高揚感で自滅していってきえたからなー。
４０代〜５０代前半は、お金ないから祈る思いでしょうな！ご愁傷様

皆さん頭大丈夫？
地価上昇は、まるで性悪説ですな！
金利がまだまだ低いのに、祈っても下がらんよ。

[1047: 購入経験者さん]

本当だね。35年固定を3%近辺で借りれる国が一体どこにあるんだ。
8%くらいになってから気にしなさい。

[1048: 匿名さん]

今あるその１０は、湾岸にマンション買った人が、それを無理やり都心の範疇にして、自己満足のためにつくったものでしょ？
無視して、正当な「その１０」をつくってほしいですね。

[1049: 契約済みさん]

しかしたった3%のローンでギリギリの返済プラン組んでる人が多いのもまた事実。南無南無。

[1050: 購入検討中さん]

>>1048
作って欲しいと思うなら、貴方が率先してどうぞ。

[1051: マンコミュファンさん]

＞1049 契約済みさん
しかしたった3%のローンでギリギリの返済プラン組んでる人が多いのもまた事実。

ほんとそうだね同感であります。

資金繰りカツカツでやってる人って多いんだよ、あなたの感覚が正常ですな良かった。あなたは破綻しないな。

しかしカツカツさんは心配なんだな！
暫くは大丈夫だけどね。

その理由教えましょうか？

一番抵当権の金融公庫の後に二番抵当権付けるわけノンバンクでいいけど。地価あがれば、またこれを繰り返すわけ。つまり三番抵当権付ければいいよね。繰り返していけば五年はすぐ経つよ。

このようにカツカツさんは、マンションデベ・ゼネコン・銀行の為にロスカットをせず、地価の下支えしてくれるのだ。。。。

カツカツさんご苦労様！　　南無南無！　ってカワイイ表現だな(笑)

[1052: 匿名さん]

スレ名継承！
その１０の新スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/

[1053: 購入検討中さん]

だから、高いか安い（レベル）かじゃなくて、上がるか下がるか（トレンド）を論じてるときに、金利が高い低いの話してもしょうがないんじゃないですか。

金利が上がれば、地価は下がらざるを得ない。（トレンドとトレンド）

いろいろ理由をつけて、そうはならないストーリーを組むことも可能だけど、市場のメカニズムは基本ルール通りに動くもの。ただ、ごく短期的には、そのメカニズムを逸脱して動くこともありうる。

不動産市場の時には、その流動性の低さと売買コスト（仲介や登記費用など）が市場メカニズムの働きを遅れさせたり、オーバーシュート、アンダーシュートさせる原因になります。

明らかに新しい方向性が芽生えていて、しばらくは綱引きでしょうが、金利上昇が不動産市場をものすごい底力で動かしてゆくでしょう。

人口減、ストック供給過剰という構造的な需給緩和トレンドと金利の方向が一致すれば、このとてつもなくパワフルなトレンドを覆すのは、無理でしょう。

[1054: 匿名さん]

と、思いますね。私も。
で、その１０は、

[1055: 悩める羊]

皆さん、教えてください。
近日中に決めなければならないので。
永年ワンルームに住んで小金を貯めて、自分の居住用マンション購入
を最終候補２つで迷っています。
場所は豊洲と恵比寿で、奇遇ですが両方とも約５５㎡、築３年程度、
駅から徒歩５〜１０分と似たような条件です。
ただ、豊洲は高層マンションの２９階、恵比寿は低層小規模マンション
の４階です（ガーデンプレイスの夜景は近くに見えます）。
価格は約５００万恵比寿のほうが高いのできついのですが、両方を仮
予約していて本当に迷ってます。
豊洲は今勢いがあるし高層階が非常に魅力です。
恵比寿は昔から住みたかった憧れの街でした。
将来は貸すか売却を考えていますが、今の選択として客観的にどちらが
良いでしょうか？

[1056: 匿名さん]

恵比寿に決まっていると思います、知人の親が住んでいる
築36年のマンションの、低層階が坪/300万円で売りに出いているので
驚きました、資産価値の維持率は高いのでしょう。
山手線北側の同条件の、約2倍の坪単価です。

豊洲は供給過剰もあって、20年後には半額だと思いますしインフラが
それほど良くなるとは、思っていないでしょう。
印象的には20年前の、船橋周辺、浦安周辺といった具合でしょう。

[1057: 匿名さん]

釣りじゃない？
高さ以外ほぼ同条件で500万しか違わない

どこの物件だか不思議です
トンキチ以外は恵比寿かいますよ

[1058: 悩める羊]

進言ありがとうございます。でも、釣りじゃありません。
恵比寿のほうは建物的にはかなり見劣りがしますし豊洲より若干
駅より遠いのと駐車場もありませんが、場所的には安い物件だと
思います。逆に豊洲は高くされているのかも。
でも、現地で眼下を見下ろす風景に魅了されたのと、恵比寿は逆に
風景を見上げるものだったので。
やはり先を考えると恵比寿でしょうか？

[1059: 匿名さん]

恵比寿＞＞＞豊洲に決まっておる。
だが、恵比寿でも商業地、店舗混在、車道沿いでうるさい、北向きで暗いなど悪条件がいくつも重なっているなら考えるな。

[1060: 匿名さん]

500万円の差で、広さ、築年数、駅までの距離が同じで、視界に抜けが
あるなら、客観的にみて恵比寿でしょう。
しかも将来、賃貸・売却を考えているなら尚更です。
豊洲が悪いわけではないですが・・・。

というか、その恵比寿の物件を教えてください（笑）

[1061: 匿名さん]

将来的にも視界が確保される様なら豊洲もありかと。街の成熟度・安定度は恵比寿ですが。

[1062: 匿名さん]

恵比寿と豊洲で悩んでいる時点で、もう少し時間を置いたほうが良いのでは
ないかと思います。
1055さんのご友人・知人がどこに多く住んでいるのか、職場も含めた生活圏は
どこなのかもう一度見直して、自分が住みたい場所を特定してからＭＳ探しを
したほうが良いと思います。

[1063: 匿名さん]

恵比寿をこれだけほめるとは田舎ものぞろい。
東京の参考にならん。
東京育ちなら普通恵比寿を避けるよ。
豊洲も避けるけどね。
恵比寿にするなら目黒の山手線内側にしようよ。
または五反田の山手線内側。
豊洲なら迷うけど清澄白河か芝や高輪の高台がいいよ。

[1064: 匿名さん]

恵比寿と豊洲の比較でしか話は進んでいないのに、他人を田舎もの呼ばわり？この白痴さんは突然何を言い出してるんでしょうか？

[1065: 匿名]

ただ都会人ぶりたいだけだと思います。
相手にすると泥沼だよ。エセ都会人には言わせておいて。

[1066: 匿名さん]

＞１０６３
誰も褒めてないだろう。
恵比寿にするか豊洲にするかのの内容だろ。文章くらい読め。
だいたい目黒の山手線内側ってどこなの？
長者丸のことを指してるなら、あそこは品川区。
五反田の山手線内側は池田山のことを言いたいのか？
山手線を基準にして語ること自体田舎臭い（笑）
お前、カッコ悪すぎ。