23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[No.101 by 元祖匿名はん 2007-05-24 12:15:00]

追加、、株はやらなくても死にませんが、不動産は普通借りるか買うかしないと生活できませんからね。
身内で相続もあるかもしれないし、半ば強制的に関与が出てきます。
不動産をよく知ってて、その上で賃貸ってのはある意味利口だと思いますが、まあいいや的な発想で
家賃補助もあるしってのは、（９４さんがそうだとは言いませんが）ちょっと場当たり的というか
あまりうなずけないですね。

[No.102 by 匿名さん 2007-05-24 12:28:00]

>>99
あの時「買わなくて良かった」→2003、4年以降。
と言うことは、現在まで3〜4年が経過しており、
わざわざこの板（スレ）に書き込む（日頃見ている）ということは、
当時、表面的理由とは別に、「資金不足」に象徴されるべく、
手が届かないという自身の経済環境か一番大きい理由じゃないですか？

次は手が届くかもとＭＲ周りしていたら、下値自体がどんどん切り上がり、
もう手が届くレベルではない。向こう20年近くはここら辺では
購入絶望だから賃貸で行くしかないと・・・。

[No.103 by 元祖匿名はん 2007-05-24 12:30:00]

まあ、邪推はやめましょう。無論そういう人も結構いるとは思いますが。

[No.104 by 匿名さん 2007-05-24 13:38:00]

>94さん
買えるタイミングって、何を待っているのでしょうか。
セカンドハウスじゃないなら、必要があって必要な時期に２年以内位のスパンで探して、結論は気に入ったマンションを買うことになると思います。
そのときに資金不足で買えなからといって、貯蓄して資金ができてもその時には、年齢でローン組めないか、更に価格が高くて、やっぱり買えないことには変わらないと思います。
それとも遺産を考慮に入れているのですか？

[No.105 by 匿名さん 2007-05-24 13:52:00]

家賃補助がどのくらい出てて自己負担がいくらかに寄るかもしれませんね。
仮に全て会社持ちとか数万しか払ってないなら、もう都心部は既に上がってしまったし、
毎月貯金と運用もしたらそれはそれでいいとは思いますがね。
まあ本人出てこないとなんともいえないですが（笑）

[No.106 by ９３ 2007-05-24 14:40:00]

>>94
私も家賃補助は出ていたのですが、購入するなら今しかないと思い
ない頭で経済誌を読み漁り、物件を物色していました。

やっと30超えた若造ですが私が定年を迎えるまでに
今後、あのような買いやすい時代がくるのでしょうか。

[No.107 by ビギナーさん 2007-05-24 16:28:00]

>>106

われわれが庶民が買いやすい！と思えるタイミングは
おそらくこないと思われます。

家の購入は贅沢で痛みを伴う物です。
それでも夢だから買う。。。

つまり買った方が得と言うことは地価が継続的に
上昇、つまり高度成長時期以外はありません。
安くなったとしても、そのときは不景気で購入できる
状況ではない。
特に、２００３年頃の価格は景気本格回復前ですから
現在の通貨価値と比較できません。
４年前の一億は今の２億程度の価値かも知れませんよ。

私感ですが、一般サラリーマンが背伸びをしてなんと
か購入できる価格が適正価格だと思いますがいかが
でしょうか？

[No.108 by 匿名さん 2007-05-24 16:49:00]

なんかまた底値で買った自慢大会の様相になってきちゃったね。

[No.109 by 匿名さん 2007-05-24 17:10:00]

私は94ではありませんが買わなくて正解（というより賢明）だと思っている組です。
頭金少なくても３５年ローン組んでかった人は今浮かれているみたいですが…
金利、管理費、駐車場、固定資産税などのランニングコストとか考えているんですかね。
レバレッジ効かせて投資用と考えている人はいい判断だと思いますが居住用で自慢している方々は滑稽ですね。

[No.110 by 匿名さん 2007-05-24 17:25:00]

>>109
持たざる者（持てない）のこじ付け・・・かも知れませんね。

＞ランニングコストとか考えているんですかね
＞金利、管理費、駐車場、固定資産税
通常、融資を受けて車を保有していれば、３年前でも、１０年前でも、
現在でも、１０年後でも、そのランニング費は所有者なら
いつでも掛かります。（常識）

物件価格のパフォーマンスが良い時（安い時）なら、固定資産税は
有利でしょうし、低金利が続いている現在（数年前はさらに低利）は
金利コストも歴史的に有利でしょう。

[No.111 by 匿名さん 2007-05-24 17:36:00]

１０９は釣りじゃないの？　今購入検討者ならもうちょっと前に買えてたらって思うのが普通。
永遠に買わない気の人（遺産があるとか賃貸派）なら分かるけどここにいない気がする。
買えていた人（もちろんひどい無理がない範囲で）はうらやましいですよ。
ただ、自慢話はされてもなんだかなあって感じですがねぇー。

[No.112 by 匿名さん 2007-05-24 18:25:00]

マンションによっては10年経っても価値がさがらないのもあるんでしょうか？市場がさがったときでも　価値を維持（またはアップ）できるようなマンション選びのコツとは？

[No.113 by 匿名さん 2007-05-24 18:35:00]

>>112
みんなの逆かな。
掲示板素人が下がると言うものを買う

[No.114 by 匿名さん 2007-05-24 21:38:00]

ごく少数、ヴィンテージものがあるじゃないですか。

[No.115 by 匿名さん 2007-05-24 22:38:00]

ヴィンテージマンションって何十年(百年）たっても価値が下がるどころか逆に
価値が高まっていくようなマンションのことでしたよね。
マンションは管理を買え、ってよく言われてますが　
住民同士の意識が高いようなマンション、管理が行き届いたマンション、
がヴィンテージマンションになるのでしょう。質の良いマンションならば
市場価格の下落が続いたときでも価値が向上していくようなマンションならば
何年たっても価格下落とは無縁でしょうし新築マンション価格も一般的(普通）マンションタイプとヴィンテージ候補タイプマンションでは　価格の上がり下がりもぜんぜん違うでしょうね。

[No.116 by 超スーパービギナーさん 2007-05-24 23:47:00]

転売目的で買った業者の未入居物件の売りが急増してきています。ご注意。

[No.117 by 匿名 2007-05-25 00:25:00]

「都心に住む」がヴィンテージマンションとしていの一番に出して来るのが
広尾ガーデンヒルズ。
しかし、ここは最高値時、坪３０００万円を大きく突破、その後、１０分の１まで
暴落した。

教訓　市場価格と無縁のマンションはない。

株と同じで、いくら優良株、優良物件でも、高値掴みはだめである。
割安物件を、資産価値の高い立地(都心の人気地域）に求めるのが王道。
もちろん管理を含め、しっかりした造りの物件であることは当然。

[No.118 by 匿名さん 2007-05-25 01:33:00]

管理が行き届いたマンションは確かに資産価値も下落しないと思います。
が、管理を行き届かせると管理費用もその分UPするのでは？？？
そのUP分を補えるほど価格差が出るのか疑問です。

感覚的ですが、立地の影響が大きすぎるので、相対的にその他の条件はほとんど関係ない気がします。

[No.119 by 94 2007-05-25 06:51:00]

いやいや買った人のプライドを刺激しちゃったようですね。

4年前に買う寸前までは行きましたよ。抽選当たって頭金振り込む直前までは。
ただ、親に反対されましてね。「転勤もあるし、結婚もこれからなんだから」と。
自分の場合は4年前時点で自己資金も2500万ほどあったし、会社の住宅ローン補助もあるので、
購入は十分可能でした。
東京なら転勤になっても賃貸需要はあるとも考えましたが、親の忠告に従いました。
家賃補助（半額まで）あるんだから無理に買わずとも十分立地の良いとこに住めるし。

自分の周りに買った人もいますよ。
それらの人の意見も聞いています。買った後のランニングコストの事や管理組合の事とか。
買って良かったという人もいますし、買わなきゃ良かったという人もいます。
一番多いのは自分と同じように「買える時に買えばいいじゃん」ですけどね。
正直、今は価格も高いし住宅ローン控除もなくなるしで、購入経験者からは
「これから買うのは控えた方が良い」といわれるケースもありますよ。

自分の場合は、家賃補助がある大企業勤務という得点を生かそうと考えています。
理想は資産を増やして6000万くらいまでにしてキャッシュで買えるくらいに速く持って行きたいなと。
実際に買うかどうかは、その時の状況（仕事・家族など）によりますけど。

[No.120 by 匿名さん 2007-05-25 06:55:00]

>>119
そのとおり

まずは嫁さん探しが先ですな。

[No.121 by 匿名さん 2007-05-25 07:02:00]

ネットの影響か完璧な賢い消費者になることが目的となり過ぎ、
結局何も出来ないで目先の日々だけ過ぎるケースが増えているそうです。

[No.122 by 匿名さん 2007-05-25 07:07:00]

>>119
そのとおり。もう、貴方はプライド刺激するのが本当にうまいですよね。さすがです。

まずはその歳になったら親の言いなりになるのではなく、説得できるようになりましょう。
自分の意思では契約直前まで進んどいて、取り消した理由が「親の忠告」かよ（笑）・・・
とか思う人もいるかもしれませんので（私は思いませんよ。転勤もあって結婚する予定も
なく分譲を買うという思考については、親御さんと同意見ですし）。

恵まれた環境にあるのでしたら、虐げられたサラリーマンが集う場末の掲示板ではなく、
出会い系の華やかな掲示板に顔を出してみてはいかがでしょう。

[No.123 by 匿名さん 2007-05-25 07:12:00]

>>119

>資産を増やして6000万くらいまでにしてキャッシュで買えるくらいに

まあ、こういうこと言ってるってことは、資産＝現金（流動資産）と思ってるんだろうな。
バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。（博打で借金してりゃあ別だけどｗｗｗ）
手持ちのキャッシュの多寡に限らず、借入れ利息が低い時を借りた方が得だよ。

[No.124 by 匿名さん 2007-05-25 07:19:00]

123さん　レベル低い

[No.125 by 匿名さん 2007-05-25 10:06:00]

結局のところ、資金含め買う器量が無かったということだね。
転勤・結婚程度でビクついた訳けじゃね。

[No.126 by 匿名はん 2007-05-25 10:14:00]

皆、墓場に入っていくということで、、、。

[No.127 by マンコミュファンさん 2007-05-25 10:22:00]

逆に身軽だからできることもある。転勤も結婚の予定もないのであったら、今の立場をうまく使わねば。。
現金あっても何もしなければそれこそ宝の持ち腐れ。
冬彦さんに必要なのは自分で決断するということですね。

[No.128 by 匿名さん 2007-05-25 10:23:00]

結婚する気がない独身主義者はいいけど、居住目的の住まいを結婚前に
買うのはいいとは言えないのでは？　縁遠くなるよ。特に女性。

[No.129 by マンコミュファンさん 2007-05-25 11:09:00]

だから、居住用ではないものを買って賃貸に出すってことでしょ。
結婚前に居住用は無謀でしょうけど、金利の安い時期に広めの1LDKを都心に仕込んでおくのは
悪くはないと思う。もちろん4年前の当時の話ですが。今はうまみが薄いからね。

[No.130 by 匿名さん 2007-05-25 11:15:00]

４年前に，投資を見越してとりあえず買っておけばという意味になるから微妙かと。
もちろんそれが今の価格高騰の先見の明があったと言われたらそれはそうだが。
過去の話ではなく、今に戻せば１ＬＤＫ結婚前に買うのは勧められないのは確か。

[No.131 by 匿名さん 2007-05-25 11:19:00]

>>129
住宅ローンじゃなく賃貸ローンならば金利は高いでしょ。

[No.132 by 匿名さん 2007-05-25 12:25:00]

しかし今時、親御さんに反対されて家を買わない男性がいらっしゃるんですね。
本当にその理由だったらすごいですし、結局買わない、買えない方ではないかと。
自分の子息が大企業に勤めてながら家を買う行為に反対、意見する親も親ですが。

[No.133 by 匿名さん 2007-05-25 12:28:00]

上記、いい悪いで申しているつもりありません。私なら、ひきますというだけ。

[No.134 by 匿名さん 2007-05-25 12:29:00]

あと、大企業云々も関係ないですね。資金援助受けるなら又別でしょうが。

[No.135 by 匿名さん 2007-05-25 12:38:00]

話題が大きくスレタイとずれていのだが・・・

[No.136 by 匿名はん 2007-05-25 13:17:00]

冬彦さんとは懐かしや。

[No.137 by 匿名さん 2007-05-25 16:19:00]

１９９２年のドラマ。確か舞台は、噂の多摩ニュータウン　南大沢の公団分譲マンション
戸建て感覚のある１００平米超えるメゾネットの間取りで、冬彦さん（佐野史郎）のオタッキーな
書斎が上階にあって常時施錠されていて不気味だった。
思い返すと、地価高騰で３０代の夫婦は親がかりで（野際陽子の姑が当たり役だった）やっと
手にした南大沢。時代の住宅事情を反映していて面白いね。

[No.138 by 匿名さん 2007-05-25 17:28:00]

親から援助してもらって買うので、親の機嫌は取っとかなきゃ、ってことじゃないの？

[No.139 by 匿名はん 2007-05-25 19:23:00]

１１９読んで見たらこの人は違うみたいよ。どーでもいーけど。

買えたけど買わなかった、値上がりしてたかもだけど後悔してない、
だって僕は恵まれてるもーん、なんて人の意見には興味ないので。

[No.140 by 匿名さん 2007-05-25 19:29:00]

上に同じ、なんですが。
もっと優遇されてた人がいたね。家賃補助が事実上、青天井という会社があった（もっとも、出世を気にして、狭くて安いとこ借りてたけど）。

[No.141 by 匿名さん 2007-05-25 19:43:00]

＞140
出世の仕組みを知らないのかもね

[No.142 by 大学教授さん 2007-05-25 22:08:00]

あーあ、ここもレベル低い話ばかりになったな。
残念。

[No.143 by 匿名さん 2007-05-25 22:18:00]

>>123
＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。

いくらなんでもそれはないですよ。

[No.144 by 匿名さん 2007-05-25 22:41:00]

①都心で賃貸居住＋郊外プチセレブ土地に邸宅
②都心で賃貸居住＋リゾート地に永住可能別荘
　
二箇所居住はお金がそこそこあったけど買わなかった人や、
もう（都心には）買えない・買わないけど、庶民よりはお金があって
単なる賃貸や、郊外ではプライドが満たされない人たちに、流行っていくでしょうか？

[No.145 by 匿名さん 2007-05-25 22:44:00]

>>123
＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。
の意味

資産＝負債＋資本

この算式をマイホームに当てはめて考えれば良い。

このスレには難しいかもしれないから、これでやめとく。

[No.146 by 匿名さん 2007-05-25 23:21:00]

資産価値が永続する場合は、資産を構成する借金（負債）も資産のうちという意味。「借金も資産です」は、営業のよく言う言葉。時価評価の時代ですから、注意しましょう。

[No.147 by sage 2007-05-25 23:22:00]

>>145
間違っているから確かにこれでやめておいたほうがいいよ。

企業の場合は企業自体がカネを生むから
資産＝負債＋資本
でいいけど、
住宅はそれ自体キャッシュフローがないから
土地＋建物（減価償却資産）から負債を控除したものが
純資産

そこに住むということ自体「消費」
購科入が賃貸に比べ消費コストの削減になるかどうかは
キャピタルゲイン如何による。
いくら賃貸に比べて安かろうが値下がりして含み損なり
含み益が顕在化してはじめてわかる話。

[No.148 by 匿名さん 2007-05-25 23:25:00]

×購科入
○購入

[No.149 by 購入検討中さん 2007-05-26 01:19:00]

資産＝資本−借金

と表せば、借金が試算だなんて詭弁には騙されないんだけどね。
簿記は基本的に足し算だけでできるように工夫されているから。

[No.150 by 買いたいけど買えない人 2007-05-26 01:21:00]

＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ

とりあえずボキ３級から勉強し直し！！

＞147　キャッシュフロー有むかどうかの話に関係なく資産＝負債＋資本だし、
算数の問題で純資産＝資本＝元本＋繰越剰余金と定義すれば資産ー負債が当然に純資産になるよね？

要するに借金して買ってんのは自己資金にレバレッジかけてんだから、借金して買った部分について
利率より資産価値の上昇率が高ければ買った者勝ち、
同様に借金して買った部分について利率より資産価値の上昇率が低ければ買った者負け。

そんだけの話。今後不動産が利率より上がるか下がるかは神のみぞ知る。
とはいえ、現実には居住の使用便益の評価やら税金やらランニングコストやらからむと計算は簡単ではないが。

[No.151 by 匿名さん 2007-05-26 01:28:00]

>今後不動産が利率より上がるか下がるかは神のみぞ知る。
不動産の価格上昇はわからなくても、金利上昇は年０．２５％を目標と
日銀が明言している。
要するに中古価格が年率０．３％平均であがっていけば確実に利益が
得られるわけだ。

[No.152 by 150 2007-05-26 01:33:00]

>>151

いや、借り入れ金利と比較しないとだめっすよ。借り入れ金利が0.3%未満ならYESですが。。。。

[No.153 by 匿名さん 2007-05-26 02:01:00]

>>152
それだと、頭金が寝るだけで元金返済までたたで戻る話になる。
利払い分くらいは「居住の対価」として控除して考えるべきだろう。

[No.154 by 匿名さん 2007-05-26 02:02:00]

ていうか、不動産エクイティ価格上昇率＋賃料利回率と借り入れ利率の差が大きい局面と判断すれば、思いっきりレバレッジかけて100％借り入れで不動産を買うべきってことでしょ。もちろんどちらが高いかの判断は大前提として。

[No.155 by 匿名さん 2007-05-26 07:20:00]

簿記3級からやり直している123です。

みんな藤巻健史くんのように、積極的に借金をしましょう。
直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法・・・私が積極的に借金をする理由

[No.156 by 匿名さん 2007-05-26 07:32:00]

>>154
レバレッジのかけすぎの場合は実収入がリスクに見合わない。
５０００万の物件が年間２００万の純利益を生むとしよう。（キャップレート
４％、空室リスク１０％見込み）
１００％借入金の場合２．６５％３５年ローンで年間返済額２１９万で
キャッシュフローは「赤字」だ。
９０％の借入金で１９７万の年間返済。
８０％の借入金で１７５万の年間返済だ。
いずれにしても金利が上がれば並行して家賃を上げるか追加投資し
キャッシュフローを改善するか早期に売却して転売益を狙うしかなくなる。

[No.157 by 元祖匿名はん 2007-05-26 09:02:00]

まあ、住宅ローンなんて低利＆長借ベースなわけで、キャッシュフロー云々はともかく
ざっくり資産ってもいいんじゃね。とM&Aアドバイザーが申しております。

ただアパートローン引っ張る人には、住宅ローンはマイナスだよ。そこんとこ注意。

[No.158 by 元祖匿名はん 2007-05-26 09:08:00]

勿論プロなら１５４クンの言うとおり、ハイレバ、フルローン、オーバーローン、
何でも来ーいが前提ではありまんがな。借りまんがな。

ただ、ノンリコやブレット、テールヘビーなんかはエンドさんは普通出来ませーん。
だから期中キャッシュフロー的な側面からは当然不利デース。リスクデース。

上っがるかな♪上っがるかな♪さてさて、ほほー♪

[No.159 by 匿名さん 2007-05-26 10:57:00]

>>157
正確には、そういう有利な条件で住宅ローンが借りれる信用力が資産といったほうがよいでしょう。

[No.160 by 公認会計士 2007-05-26 11:00:00]

正確には・・・って
バランスシートの資産項目に「信用力」って項目あるのでしょうか？？？

[No.161 by 匿名さん 2007-05-26 11:15:00]

バランスシートに反映されたいない資産、負債はいくらでもありますよ。

[No.162 by 匿名さん 2007-05-26 11:44:00]

貴方、難しいこと知ってるようですが「公認会計士」は名乗らないほうが格好良かったな。

[No.163 by 匿名さん 2007-05-26 12:38:00]

なんかラベルが落ちたね、ここ。

[No.164 by ベテラン経営者 2007-05-26 16:27:00]

若い会計士の先生ってこんな感じの方が多い。
財務の事は銀行員のほうが話は通じやすいな。

[No.165 by 匿名さん 2007-05-26 19:08:00]

＞１５６
純利益２００万って、それに減価償却費が入るのではないか？
また、イールドカーブってのは、元金返済を考慮しない発想なので、元金返済が入ると当然ＣＦは苦しくなる。

[No.166 by 匿名さん 2007-05-26 21:41:00]

１５１さん！大嘘はつかないでください。

＞＞＞金利上昇は年０．２５％を目標と日銀が明言している。＜＜＜

予測はまだ持っていないし、一定のペースで金利を上げる考えも持っていない
と、総裁は申しております。

http://www.asahi.com/business/update/0526/TKY200705250403.html

[No.167 by 匿名さん 2007-05-26 23:57:00]

低調なようなので、スレ違いですが、ご容赦を。
ウランバートルのジャパンタウンとか、モンゴルで不動産投資してる人はおられますか？
所有権の市場が未発達で、占有権の未整備な市場が不動産の主流と耳にしましたが、
スルガコーポレーションのマンション、勢い良く売れているみたいです。どうでしょうか？
値上がりしても、インフレと為替で減価してしまうとか、土地がいくらでもあると言えば、
そうなんですが・・
スルーしてくれてもいいです。

[No.168 by 匿名はん 2007-05-27 01:15:00]

ウランバートルｗｗｗｗ　初耳だわｗ

[No.169 by 匿名さん 2007-05-27 10:23:00]

いよいよ下がる気配がなくなってきたようで。

[No.170 by マンション投資家さん 2007-05-27 10:55:00]

あの辺りは、ロシアから中国へのパイプライン建設地で、大国の利権争いがネイティブ民族巻き込んですごいらしい。道一本作るのでも、議会が紛糾して、簡単にはいかないそうだ。
ワシはすでに手を引いたぞ。

[No.171 by 購入検討中さん 2007-05-27 17:33:00]

質問です
私は不動産は長期的な視野で買いたいと思っています
ここ数年は上昇傾向だとして
たとえば、２０１５年以降にはどうなっていますか

金利は上がっている（水準は不明）
消費税は７−８%になっている
首都圏の世帯数は減少し始める
団塊ジュニアの需要は一巡して、つぎの購買層は急激に減少する
これまでの過剰供給に続き、８万戸前後の適正数を越えた供給が続く

　以上はあくまで仮定の話ですが、それでもまだ先高観とか駆け込み需要とか続くと思います。不動産はさらに上がります

[No.172 by 購入検討中さん 2007-05-27 18:00:00]

もう一つ、質問ですが
標準的な郊外のマンションを購入するとして、３４００万円を借ります。７００万円の頭金で諸費用２００万として３９００万円の物件を購入しました
３５年返済、変動金利で毎月の返済額は１０万円と少しです。プラス修繕積立、管理費、固定資産・都市計画税で毎月３万円あまりの出費と仮定します。合計で１４万円足らずです。
一方，同様の物件の毎月の家賃を１７万円と仮定します。（実際，私の検討対象で甘く見積もってこれくらいです）この中には管理費などが通常，含まれています。
家賃水準は近年、安定しているか、賃貸物件の供給過剰で若干、下がり気味ですが今後もこの家賃が続くと仮定します。
購入した場合は，所有欲が満たされる上、家賃より毎月の支払いは少なくて済みます。
しかし問題は、ローン返済を３５年、変動で計算していることと，将来の修繕費用を見積もっていないことです。また、所有に伴うさまざまなリスク（地震，火災など）はここでは無視しています。
私の感覚では購買も賃貸も経済合理性から見て、現状ではほぼイーブンか賃貸に部がありますが、これも金利が現在の歴史的低水準だからです。
金利が上昇し、支払額が増えれば（金利上昇の程度によりますが）購入のメリットは吹き飛びます。金利上商事でも物件価格を維持できる条件は①給与所得の増加②賃貸価格の上昇ーです。
日本経済はどんどんよくなっています。毎年着実に給与は増加し，賃貸価格も上がります。不動産価格はさらに上昇します

[No.173 by 大学教授さん 2007-05-27 18:43:00]

ここ、もうだめだな。

[No.174 by 匿名さん 2007-05-27 19:35:00]

急におかしくなったね。

[No.175 by 匿名さん 2007-05-27 20:04:00]

物件価格：6000万
頭金＋諸費用：200万＋2500万・・・貯金700万、親2000万
ローン：3500万

夫30歳：年収500万
妻28歳：年収400万
子供無（今後も予定無し）

来年の9月引渡しで相続時精算課税制度の住宅取得特例使えず、
さらに親は65歳未満なので相続時精算課税制度も使えず。
贈与税払いたくないので親に借入書ですね。無謀ですよね？

[No.176 by 購入経験者さん 2007-05-27 21:19:00]

どうでもいい・・・

[No.177 by 匿名はん 2007-05-27 21:20:00]

普通にいますよ。二千万貸してくれる親でうらやましいよ？

[No.178 by 購入検討中さん 2007-05-27 21:32:00]

デベ社員とみられる大学教授さん
私が言いたいことは、現在のマンションの新新価格は現行の金利水準を考慮しても，購買者の支払い限度に近づいているということです。
金利と地価に先高観があり，住宅ローンの減税措置の期間が近づき、これまでのデフレ期に購入を見送っていた富裕層や親からの贈与が期待できる層の駆け込み需要が今後も長期間続くとは私には思えません。
早ければ２００８年に、現在のマンション市況は急速に冷え込むはずです。現に現在既に郊外型のマンデベは在庫の急増に頭を抱え業績が悪化、需要が首都圏より弱い関西圏では契約率が５０%台まで低下しました。
日銀幹部の発言を素直に見ると早期の利上げをしたくてしょうがないようにも見えます。参院選の７月以降、２回利上げし、福井総裁の任期中に１%まで上げるというのが最大公約数的な見方となっています。その後，為替や物価，景気状況を見ながらさらなる利上げの可能性もあるのです。
利上げは①購入者の支払い能力の低下②ＲＥＩＴの価格低下ーなど、これまで続いてきた地価急騰状況に歯止めをかけます。さらに、物件価格も都心部の上昇から３−４年経ち、ボトムから見ると坪単価で少なくとも２割、多い場合は５割程度上がっているというのが実感です。今から電車に飛び乗るのは少々遅すぎるような気がします。
０８年以降，少なくとも地価は踊り場に入る可能性が高く、それから以降は日本経済と金利の状況如何にかかってくると思われます。もうこれだけ地価が上がってしまった現状で、買い急ぐ必要はまったくないというのが結論です。

[No.179 by 購入経験者さん 2007-05-27 22:03:00]

なぜ利上げするのか、考えたほうがよいですよ。

[No.180 by 購入検討中さん 2007-05-27 22:43:00]

もちろん景気がよいからです。（とはいってもＧＤＰ成長率は潜在成長率近くの２%程度です）
しかし、ＣＰＩはマイナスです
マイナスにもかかわらず利上げを急ぐのは，バブルへの警戒感があるからではないのですか
現在の財政状況はご存知かと思いますが、現状でバブルが崩壊すればどうなるか
財政出動はできない、利上げの幅も極めて限られている
私は前回と同様の崩壊が起きれば、日本経済は崩壊すると考えています
そこが、日銀が多少の景気減速を覚悟してももっとも気にしているところではないでしょうか
それと、購入経験者さん
あなたの給与は増えていますか。ボーナス以外でベースアップしていますか
第一、百貨店販売の状況を見ても消費はぱっとしない状況でしょう
こういう勤労者の懐具合の中で、金利上昇は通常の経済状態以上に大きな打撃となるのではないでしょうか
私は別に２００８年以降にマンション価格が下落するとは言っていません。
これまでのような急速な上昇は望めないし，経済や金利の状況如何で下落する可能性も大いにあるといっているだけです
心配しないで下さい

[No.181 by 入居済み住民さん 2007-05-27 22:53:00]

>>179
「マネーの日本への流入を促すため」と私は考えます。所謂、円キャリーの反動を加速させるためではないでしょうか？この場合、株式は勿論、不動産も当然上昇、究極的には強い円で外資を買収というシナリオも描けます。これじゃないですか？利上げの本当の理由って。。。

[No.182 by 購入検討中さん 2007-05-27 23:15:00]

いわゆる外貨取引で大きな外貨持ち高を持っているのは個人ですよね。グロソブなどの外債ファンド以外にもＦＸ取引などがありますが、円高でもっとも打撃を受けるのはこうした人たちです。
円高は輸出産業の多い日本経済に大きなマイナスになります。現在の円安は日本にとっては心地よい状況で、Ｇ８などでも日本財務相は何の不平も言ってませんよね。円高傾向になれば、株式市場は即座に下げます。
さらに、円高は輸入物価を引き下げ、デフレを悪化させます。過度の円高は日本のデフレ脱却にとって最悪です。
結局，円高は日本にとって何らいいことがないわけです。プラザ合意以降のドル安で経済が息を吹き返した米国を見れば分かります。円高が進めば，株も地価も下がり，デフレ脱却も遠のきます。

[No.183 by 匿名はん 2007-05-27 23:30:00]

をいをい
「円高が日本に何らいいことがない」って・・・・・

と、言いつつ私も相当外貨持ってるけどね。（笑）
まあ、今は円の価値と金利水準にアンバランスがあるので
みんな円売ってるだけよ。

[No.184 by 購入経験者さん 2007-05-27 23:36:00]

円高は過度に悲観する必要は無いですね。過去と違い、現地生産化が進んでいる。
どこの企業も、1ドル110円水準で利益を伸ばせるような施策を打ってますよ。
日銀は、多少の利上げをしても、CPIが改善することを見込んでいます。そんな
に馬鹿じゃない。CPIが水面下の見込みであえて利上げをするわけが無い。

私の給与は過去5年間で5倍以上になりました。グローバル化の恩恵をもろに受けて
いるわけです。ベースも2倍になりました。私が購入したマンションは9000〜1億円
台が主体でしたが、殆どが30代の方です。
また、株は上がっても下がっても儲けることは可能です。素人が株式市場に参入す
ればするほど、二極化の傾向が強くなります。

マンションを買う理由、上がるから？私はそうじゃ無い気がします。
インフレヘッジでしょう。原材料価格がこれだけ上昇して、それが
消費者物価に波及しない段階はもうそろそろ終わりです。
この理由で買おうとする層は、これから動きますよ。
賃貸派が購入派に変わるのはまだこれから。

とはいえ、私は上がろうと下がろうと、どっちでも良いですがね。
下がるんだったら売りますし、上がるなら買い増すだけ。

[No.185 by 入居済み住民さん 2007-05-27 23:37:00]

>>182
「日本は輸出産業が中心」というのは眉唾だと思うけど？.
国際収支の見たら、もう貿易黒字はたいした額ではないし、プラザ合意の頃と環境は全く違う。
資源以外のモノに関する企業活動は、完全にグローバル化して国単位の考えはないと思います。
となると、国単位の考えが残っているのは、金利・為替・債権。日本は幸い、対外的な債権が沢山ある。どんどん利息を付けて返してもらえば、何の問題もないわけで、利上げして円高に向かえば国際収支は自然と増えるのではないでしょうか？

[No.186 by 買い換え検討中 2007-05-27 23:50:00]

簡単な話でしょ
ＧＤＰ成長率見ればいい
日本は先進国の中でも、低い方
それなのに金利が低い。
成長しないくせに、金利が低い、そんな国の通貨誰が買う？
今まで円高だったのがおかしいだけでしょ

それでも技術力がトップクラスという話だったけど
これからどうなることやら
衰退の一途だと思うけどね

[No.187 by 購入検討中さん 2007-05-28 00:04:00]

購入経験者さん
給与が５倍になったといわれますが、あなたのようなケースは少なくとも多数派ではないですよね。
現在の１部企業の想定為替レートは１１５円です。トヨタやホンダのような現地生産を進めている企業でも
大きな影響を受けますし、為替水準でマーケットが大きく動くのがそのよい証左でしょう。
インフレには２通りあります。現在の欧州や米国が経験しているよいインフレです。経済状態がよくなり、給与水準や消費需要が上がることで物価水準が高くなるインフレです。
一方，悪いインフレは原材料や資源価格高騰によるインフレで景気に悪影響を与えます。米国の株式市場も原油価格にすごく敏感ですよね。日本も石油ショックで地価も景気も大きく落ち込んだことがありました。
つまり景気がよいからインフレになるのか、対外的な要要因でインフレが進み国内経済に影響を与えるのかの差です。
日本の場合、前者のインフレには至っていないでしょう？給与の伸びは低いし、消費需要も低迷したままです。もちろん、今後好調な企業業績が消費に波及する可能性は大いにありますけど。
つまり、資源価格が高騰しているからといって、景気上昇を伴ったインフレにはならないということです。その逆です。ガソリン価格が上がれば、ドライブを控えますよね。石油製品価格が上がれば購入しません。
それと、日本の通貨供給量も低迷しているままでしょう？（私は将来、供給量が急上昇して長期金利が上がると考えていますが、このケースの金利上昇はこれまでのケースとは別で、その際は全資産を海外に移さなければと考えています）

[No.188 by FXスワップ生活者 2007-05-28 00:20:00]

購入経験者さん
日銀はいつの時代も
そんなに馬鹿ですよ

[No.189 by 購入経験者さん 2007-05-28 00:25:00]

私は、インフレヘッジとして、不動産は持つべきという考え方です。
悪いインフレだろうが良いインフレだろうが、知ったこっちゃありません。
多数派のことも、知ったこっちゃありません。私が重要視しているのは
金持ち層が増えるか否か、それだけです。統計には表れていませんが、
確実に増えています。恐ろしいスピードで。私自身怖いくらいの速さです。
そう感じない人も多くいる。これこそが二極化です。

あなたは、今後不動産が上がると思っているなら、買うべきでしょう。
下がると思うなら、待つべきでしょう。

[No.190 by 購入検討中さん 2007-05-28 00:44:00]

ＦＸスワップさんの意見に賛成です
日銀はいつもばかでしたし、これからもそうです
ＯＥＣＤが最近の報告で日本は利上げを慎重に行うべきとしました
しかし、これまでの日銀幹部の発言を見ると、日銀は利上げをしたくてしょうがないといった印象を持ちました
でも、短期的に見ると現時点の利上げは間違いです。長期的には分かりませんが、地価にネガティブであることは間違いないでしょ

[No.191 by 匿名さん 2007-05-28 04:46:00]

都心回帰パラダイムで夢をみさせた住宅需要を郊外に引き戻すには
相応の時間を要する。
むかしは、過密と環境劣化の都心部には誰も住みたくなかった。
マンションは割高で狭い、ミニ戸は過密で日当たり悪いし駅前の繁華街は子供の
教育環境として好ましくない。都会は働く場所であって
住む場所ではない。だから郊外の庭付き一戸建てこそが理想とされた。

都心回帰がはじまったのは、郊外の生活がいかに退屈で不便であるかを
人々が痛感したからだ。おまけに通勤ラッシュの混雑は年につれてひどくなる。
一方都市の繁華街が綺麗になって、デパ地下、駅ビル、路面店ブランドショップ
レストラン、家電量販店シネコンなど都心の商業環境が格段に便利になった。　

郊外に人々を呼び戻す術が、ららぽーとのような大型複合ショッピングセンター。
ただし、玉川高島屋ＳＣが商圏人口１００万人を必要とするように、郊外に大規模に集約して
つくらないと魅力は薄い。
通勤時間短縮、混雑緩和というのも簡単にはできまい。そういう意味で、新駅・新線は
人気と期待を集める。
とはいえ、住宅土地・統計調査http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/index.htm
によれば
持家比率は東京都の４５％に対して
神奈川５６％千葉・埼玉６５％
住宅購入の主力は今後も東京・神奈川の賃貸・社宅居住者ということになろう。

東京臨海部、浦安人気の次にくるのは、いすゞ自動車川崎工場跡地など
川崎臨海部だと予想する。これが羽田のアクセス改善のための通勤新線計画とともに
動き出せす頃には、恵比寿南の財務省宿舎など都心部の国の用地が売られ
晴海の再開発など既存の計画の竣工とあいまって次の供給のピークを作り出すだろう。
それまでは、都内の中古を豊洲や宮前区あたりに追い出し、既存の販売を時間をかけて
売り切ろうというのがデベ各社の思惑。待てば地価が上がるのは確実な流れが見えてきた。
１０月下旬の基準値地価調査の新聞発表が大きな節目で、そこから先は
既存の新価格、新新価格も割安に感じるムードに変わっていくだろう。
都心は当面新築供給はない。都心戦略で売ってきた地所が藤和の連合で郊外に
軸足を移すのもその流れだ。

[No.192 by 匿名さん 2007-05-28 07:45:00]

日本は衰退の一途とか、全資産を海外に移さねばとか言う人がいますが、こういった人は日本人としてどのように生活し、どのように子孫につなげていくつもりなのでしょうか。
自分の代で急に日本人をやめる、あるいは日本から隔離された生活を始めようと考えているのであれば、それは余りにも無責任なのではないでしょうか。

[No.193 by 匿名さん 2007-05-28 07:52:00]

>>192
ここは、個人の資産形成を熱く語るスレではなく、あくまで２３区のマンション市場の
今後の価格動向を予測するスレですが

[No.194 by 匿名さん 2007-05-28 08:19:00]

>>193
そりゃそうだけど、日本という国はダメ→日本に資産を持つべきではないと連呼する奴が議論を壊しているのはわかるでしょ？
日本の将来に対する不安感は誰もが認めるところだが、その中で客観的な要素を集めてできるだけ冷静に分析しようとするのがこのスレの趣旨だと思うが。

[No.195 by 匿名さん 2007-05-28 08:46:00]

確かに、この５，６年の都心の変貌ぶりには目を瞠る。
丸の内や六本木の再開発に見るように、信じられないほど
莫大な資金が流れこんだ。

その結果、目にも心地よい美しい街並み、おしゃれなショップやレストランに加えて
美術館、路上でのコンサートなどのアート、エンターテーメントも充実。
日常生活も、港区の内陸部に見るように、中高級スーパーが次々に
開店して、不自由ない。

都心が、働く場所ではなく、住む場所に変貌したことを痛感する。

[No.196 by 匿名さん 2007-05-28 09:23:00]

美しくというか高級に変貌したのは、丸の内、六本木、青山、その他昔からの
高級住宅地と、東京のごく一部だけれど、これが他の地域まで波及するので
しょうか？

[No.197 by 匿名はん 2007-05-28 10:12:00]

191さん
次は川崎ですか、なるほど。
あなたの言うことに納得してしまいますた。

[No.198 by 匿名さん 2007-05-28 22:11:00]

ふむづむ。次は川崎ねぇ。

[No.199 by 購入経験者さん 2007-05-29 00:36:00]

他の地域まで波及しないと、今後の資金流入に対応できないでしょうね。
それが良いのかどうかに関わらず、そうならざるを得ない。

[No.200 by 匿名さん 2007-05-29 02:13:00]

川崎臨海部って...　空気悪いよ...
石油コンビナートがあるし。都内臨海部と趣は大幅に異なりますが...

西口の東芝跡地にマンションが林立しているが、徒歩数分のところに、
堀之内、南町と云った、歓楽街がある。

少なくとも　品川-横浜間は、第二京浜よりも内陸側でないと。