23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
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その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
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その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[142: 大学教授さん]

あーあ、ここもレベル低い話ばかりになったな。
残念。

[143: 匿名さん]

>>123
＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。

いくらなんでもそれはないですよ。

[144: 匿名さん]

①都心で賃貸居住＋郊外プチセレブ土地に邸宅
②都心で賃貸居住＋リゾート地に永住可能別荘
　
二箇所居住はお金がそこそこあったけど買わなかった人や、
もう（都心には）買えない・買わないけど、庶民よりはお金があって
単なる賃貸や、郊外ではプライドが満たされない人たちに、流行っていくでしょうか？

[145: 匿名さん]

>>123
＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ。
の意味

資産＝負債＋資本

この算式をマイホームに当てはめて考えれば良い。

このスレには難しいかもしれないから、これでやめとく。

[146: 匿名さん]

資産価値が永続する場合は、資産を構成する借金（負債）も資産のうちという意味。「借金も資産です」は、営業のよく言う言葉。時価評価の時代ですから、注意しましょう。

[147: sage]

>>145
間違っているから確かにこれでやめておいたほうがいいよ。

企業の場合は企業自体がカネを生むから
資産＝負債＋資本
でいいけど、
住宅はそれ自体キャッシュフローがないから
土地＋建物（減価償却資産）から負債を控除したものが
純資産

そこに住むということ自体「消費」
購科入が賃貸に比べ消費コストの削減になるかどうかは
キャピタルゲイン如何による。
いくら賃貸に比べて安かろうが値下がりして含み損なり
含み益が顕在化してはじめてわかる話。

[148: 匿名さん]

×購科入
○購入

[149: 購入検討中さん]

資産＝資本−借金

と表せば、借金が試算だなんて詭弁には騙されないんだけどね。
簿記は基本的に足し算だけでできるように工夫されているから。

[150: 買いたいけど買えない人]

＞バランスシート上じゃあ、借金だって資産だよ

とりあえずボキ３級から勉強し直し！！

＞147　キャッシュフロー有むかどうかの話に関係なく資産＝負債＋資本だし、
算数の問題で純資産＝資本＝元本＋繰越剰余金と定義すれば資産ー負債が当然に純資産になるよね？

要するに借金して買ってんのは自己資金にレバレッジかけてんだから、借金して買った部分について
利率より資産価値の上昇率が高ければ買った者勝ち、
同様に借金して買った部分について利率より資産価値の上昇率が低ければ買った者負け。

そんだけの話。今後不動産が利率より上がるか下がるかは神のみぞ知る。
とはいえ、現実には居住の使用便益の評価やら税金やらランニングコストやらからむと計算は簡単ではないが。

[151: 匿名さん]

>今後不動産が利率より上がるか下がるかは神のみぞ知る。
不動産の価格上昇はわからなくても、金利上昇は年０．２５％を目標と
日銀が明言している。
要するに中古価格が年率０．３％平均であがっていけば確実に利益が
得られるわけだ。

[152: 150]

>>151

いや、借り入れ金利と比較しないとだめっすよ。借り入れ金利が0.3%未満ならYESですが。。。。

[153: 匿名さん]

>>152
それだと、頭金が寝るだけで元金返済までたたで戻る話になる。
利払い分くらいは「居住の対価」として控除して考えるべきだろう。

[154: 匿名さん]

ていうか、不動産エクイティ価格上昇率＋賃料利回率と借り入れ利率の差が大きい局面と判断すれば、思いっきりレバレッジかけて100％借り入れで不動産を買うべきってことでしょ。もちろんどちらが高いかの判断は大前提として。

[155: 匿名さん]

簿記3級からやり直している123です。

みんな藤巻健史くんのように、積極的に借金をしましょう。
直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法・・・私が積極的に借金をする理由

[156: 匿名さん]

>>154
レバレッジのかけすぎの場合は実収入がリスクに見合わない。
５０００万の物件が年間２００万の純利益を生むとしよう。（キャップレート
４％、空室リスク１０％見込み）
１００％借入金の場合２．６５％３５年ローンで年間返済額２１９万で
キャッシュフローは「赤字」だ。
９０％の借入金で１９７万の年間返済。
８０％の借入金で１７５万の年間返済だ。
いずれにしても金利が上がれば並行して家賃を上げるか追加投資し
キャッシュフローを改善するか早期に売却して転売益を狙うしかなくなる。

[157: 元祖匿名はん]

まあ、住宅ローンなんて低利＆長借ベースなわけで、キャッシュフロー云々はともかく
ざっくり資産ってもいいんじゃね。とM&Aアドバイザーが申しております。

ただアパートローン引っ張る人には、住宅ローンはマイナスだよ。そこんとこ注意。

[158: 元祖匿名はん]

勿論プロなら１５４クンの言うとおり、ハイレバ、フルローン、オーバーローン、
何でも来ーいが前提ではありまんがな。借りまんがな。

ただ、ノンリコやブレット、テールヘビーなんかはエンドさんは普通出来ませーん。
だから期中キャッシュフロー的な側面からは当然不利デース。リスクデース。

上っがるかな♪上っがるかな♪さてさて、ほほー♪

[159: 匿名さん]

>>157
正確には、そういう有利な条件で住宅ローンが借りれる信用力が資産といったほうがよいでしょう。

[160: 公認会計士]

正確には・・・って
バランスシートの資産項目に「信用力」って項目あるのでしょうか？？？

[161: 匿名さん]

バランスシートに反映されたいない資産、負債はいくらでもありますよ。