23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[722: 匿名さん]

話題に上がっていないが、発売中の「プレジデント」誌にも
『「不動産バブル」崩壊、これだけの兆候』という記事有り。

「すぐに大幅下落には繋がらなくとも上昇率としては峠を過ぎ、
　投資対象としては旬を過ぎて、ババ抜きの局面」という論調。

[723: 匿名さん]

東洋経済、アエラ、プレジデントと読み進んで確かに上記が一番説得力ある論調かもね。
ことに「金持ち家族貧乏家族」の記事とのセットで読むと面白い。

[724: 元祖匿名はん]

結構ブンヤさんとか、暇でここ見てたりするんじゃないの。
金商法もここで書いたときに翌日日経一面出て半分冗談かと思った。何の新ネタもないのに。

東京都心部でレジ賃料が上がるかどうか。
投資家の要求利回りが別段下がっていないとすると、
金利は上昇基調だわ、EXITで売るときに期待できないわ、の状況だと
①稼働率が上がるか、②賃料が上がるかしないと買い進み出来ないですよね。プロは。

で、投資家にせよ金融機関（レンダー）にせよ、空室率なんてそれこそ都市部だと数パーセント
前半しかみてない。満室想定までいかなくてもほぼ自然退去含めた満室に近い前提。
①はこれ以上上げようがない。
（この空室率は一棟前提の話ね。仮に区分一室だと基本ゼロヒャクだと申し上げてるとおり。）

ファンドも買わない、エンドにも見向きもされない価格・賃料設定になった、なってたとしたら
デベ側が価格調整せざるを得ないでしょう。SやGがチョイ前に言ってた売り渋りなんて局面は
旧価格時代の話で今やトンチンカンの可能性が高いでしょう。

今回は過去のバブルと違って、プロがババ抜きの高値掴みすると言うより、エンドさんが
分譲であれ賃貸であれ波打ち際、防波堤になって、自然シュリンクする気がします。してる気がします。
もはや外資のプロパガンダで相場が動く時代ではありません。REIT・私募が買いも株価も頭打ち。

居住用のスモールノンリコでも開発されれば別ですけどね。もう一段、二段いけるだろうけど。
長くなってスミマセンでした。

[725: 元祖匿名はん]

要はこの１０年余りで、外資不良債権バルク買い→サービサー全盛、担保不動産投売り→外資・日系私募底値買い→REIT拡大→開発案件急増→エンド価格上昇→地価公示上昇まで来て、トピック的に出尽くしたんでしょう。何事もEXITです。濡れ手に粟で儲けられる時代はいったん終了。成熟しましたなぁ。隔世の感があります。感無量。笑

[726: 匿名さん]

師匠。ありがとうございます。いつもは俳句みたいでわかりにくかったのが
しっかり理解できました。
本出版してくださいよ。私１０００部くらいは会社で買いますから。・・・というか
もう書いていたりしますかね。

[727: 匿名さん]

eマンションで盛り上がってるのが既にマンション購入した人たちが集まるこのスレだけということが
ある意味全てを物語っているような気がする。

[728: 匿名さん]

バブル時と違いリートの最大のトピックは証券化
つまり空売りできるこど。
下がるから仕手舞うと言う人は、投資家ではなく情実家

[729: 元祖匿名はん]

書いてませんよ。翻訳はしましたが、あっやべ。
私の書いてる事は業界でもマトモナ方なら理解認識されてる事です。

プロの先頭集団がごった返しててまともには進みづらい状況です。
エンドさんだけが独走して先頭集団を抜いて走り続けられるかどうか。

[730: 元祖匿名はん]

証券化の「空売り」も、これだけキャッチボールで物件転がったら流石に難しくなってるでしょ。上場私募あたりが数字作れないのもそういうことでしょ。レンダーも出口Capそこまでついてけないってなる。そもそも証券化の前提で新築だと稼動するの賃料取れるのって話があるし。ボロが出始めてるでしょ。

証券化は魔法じゃない。外資も万能の神じゃない。

[731: 匿名さん]

東京のビルの2003年問題と同様、東京のレジもようやく供給過剰の段階を超えつつあるわけですね。つまりこれからは、供給が細る一方で、賃料ジリ上げ局面を迎え、食料、資源価格とともに居住賃料が上昇するインフレモードに入っていくんでしょうね。前回のように、銀行が貸し出しを制限するだけでなく積極的に回収に回り、意図的に不動産オーナーの梯子をはずす動きにまででれば、不動産価格を下げる段階にまでいたるでしょうが、そこまでする理由はないと思うけどね。

[732: 元祖匿名はん]

供給過剰なんだってば。なんかずれてない？むりやり頭の中の結論ありきで書いてるでしょ。

その賃料上昇、その価格上昇をエンド客が吸収できるかってハナシなんだから。
簡単にプロや対法人向けのロジックで考えないほうがいいよ。
景気上昇＆定借でオフィス賃料は上げられたけど、レジは二匹目のドジョウで下手こく可能性大。

客の手取りが増えるか、絶対数が増えるかしないと無理なんだよ。住宅ローンは既にフル稼働だし。
まさに教科書に書いてたり政治家が語るような少子化や人口減、格差社会とも向き合う必要あり。
難しい局面だーねー。介護に走ってもあーゆーの見るとやんなっちゃうし。で、リゾートか。笑

[733: 匿名さん]

すげー元祖匿名はんが論破されつつある・・
上には上が居るもんだ

[734: 元祖匿名はん]

えっ？　ちゃんと読んでます？　論破も何も。

[735: 匿名さん]

元祖匿名はんの論説がいつも、一番信用できそうです。

[736: 購入検討中さん]

やっぱり賃料が上がるかどうかは注目だなー。
難しい気がするが。

金利は今日も長期・短期ともに上げております。
不動産株6日連続下落中。

[737: 購入検討中さん]

難しいことはさておき、感覚で申し上げます。

下がったら買う、もうだめだ、と言う人がたくさんいる間は
大丈夫でしょう。
注目されているうちは無問題です。

まずいのは

また上がってるんでしょう？
買えるわけないよね。

という状態で、関心を失ったり、記事や話題にならなくなったとき
が危険な兆候ですよ。

ただ、急騰後の調整はあると思いますよ。
当然ですが、みなが安いと感じるところまでは下がりません。

[738: 元祖匿名はん]

当たるも八卦、ですよぉ。笑
まだはもうなりもうはまだなりって方もいたし。
でも頭と尻尾はくれてやれです。なんのこっちゃ。

レジ賃料、更新時の二年三年後ぐらいだと、地価公示もまだ
上がってて、多少上げの口実には使えるかも、ですね。

ただ、これから開発、竣工で、さらに更新時のハナシなんかだと
このネット社会笑、いつまで上がってますなんて言えるかどうか。
「じゃあ越します」って言った瞬間に、そこを何とか・・になる。
レジでもフリーレントや引越代負担とか急拡大するかもね。

[739: 匿名さん]

バブル崩壊後、あれだけ不動産オーナーがずっこけた中で、賃料相場は、せいぜい１，２割しか下がらず、ここ数年のファンドバブルでこれだけ新築ワンルームが供給された中で、ほぼ横ばいの賃料相場を維持したことを考えると、今後、新築物件の供給さえ細れば、賃料を上げるのはそんなに難しくはないんじゃない。マクロでの人口減が東京都心部にはあてはまらないのは、ほぼコンセンサスだし、物件価格値上がりで持ち家に踏み切れない、消極的な賃貸層も増えるわけでしょ。よっぽどのことが起こらない限りは、基本的に貸してが強者であることに変化なしよ。

[740: 匿名さん]

>>737
＞みなが安いと感じるところまでは下がりません。
>>739
＞①崩壊後賃料相場はスローダウン
＞②物件供給細れば賃料相場弱気少数
＞③人口減都心部当面なしコンセンサス
＞④持家買えない積極的な賃貸層か借りざるを得ない
＞⑤基本的には貸主強者
実態進捗ではそうですね。

調整でギャップが入りつつ、やや弱含み局面もあるが、
基本的には堅調路線。
バブル時のような調整なく一本調子が一番怖い。
警戒感(調整）出てる間は良い。

[741: 元祖匿名はん]

>>739さん
まず、その「供給が細れば」って前提が違いますよ。
開発やってる人は業者からファンドからデベからイッパイいます。
分譲マンションの供給が仮に目先細っても、裏で賃貸マンションの
供給は確実に急増してるんです。既に調整が必要なぐらい。

で、賃料相場は不動産価格、端的に言えば地価と比較して想定的に
値動きなかった、上がりもしなければ、それ程下がりもしなかった。

ここんとこ10年の不動産のトレンドは、下がり過ぎてた状態からの
戻しによるキャピタルゲインが半分とノンリコやREITの拡大が半分。
賃料はご自身の指摘のとおり、下げ幅が薄く回復幅も期待できない。

区分自用に関してはプロ、投資家の関与度も薄く、カネが入らない。
オフィスのような玉突きで高級物件から順に上がるどころか反落もある。

そもそもレジは新築でないと効果が薄い。中古になると競争力激減。
いくら内装やり変えても、オフィスとの差は歴然。

殆どの投資家はレジ賃料は上げも下げもこれまで見てないと思うが
普通に考えてほっといても下がる。投資期間の3年や5年の話ではない。

で、私はしんどいと思います。