23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[382: 匿名さん]

もう既に中古は下落してるじゃないですか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070518/507686/

[383: 匿名さん]

不動産株の価格も最近の下落がきつい。明らかに流れが変ったがマンションは
売り圧力が強くて売主希望価格より２割とかどんと値下げしない限り何ヶ月もさらしものに
なるようになってきてる。

[384: 購入検討中さん]

>>382

原本はここね。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c200704.pdf

まぁ、月次データはブレるからなんともいえないけどね。
売れにくい物件はますます売れにくくなってるのは感じるね。

[385: 匿名さん]

何でもかんでも売れる状況ではなくなってきた
魅力がないものは安くしても売れ残る
魅力があるものはある程度高値でも売れる
その落差が激しい

[386: 匿名さん]

まぁ、所得の格差が広がってるということは、
売れる物件の格差も広がるってところでしょうか

[387: 匿名さん]

１９９４年以降、毎年ほぼ８万戸程度のマンションがつくられるようになり、この年から、それまでの倍のペースで新築物件がつくられるようになった。したがって、築１５年以内でみると、中古市場に回ってくる戸数は２００９年まで増加する。価格下落の一要因であると思われる。一方、日本人の人口の変化はほとんどないので、価格が上昇する物件は、他の住居から人を吸い寄せる魅力がある物件、価格が下落する物件は、他の住居に人を追い出す傾向の物件ということになる。物件は完全に二極化する。インターネットも発達し、多くの物件情報はすべての人にあまねく広まるから、この傾向は相当強くなる。
また、日本人の所得も二極化している。このため、だれもがほしくなる物件、たとえば、都心の香港やニューヨークのような夜景が見下ろせる、都内有数の公園にも近い、日当たりのいい物件は、金を積める人が買えるのだが、その額は年々上がっていくであろう。

総じてしばらくは、平均価格は下落、しかし、良い物件の価格は上昇、魅力のない物件は大幅な下落ということになろうか？

[388: 購入検討中さん]

>>387

日当たりがいいのはいいけど、公園が近いのもいいかもしれないけど

>>だれもがほしくなる物件、都心の香港やニューヨークのような夜景が見下ろせる

こういうのは勘弁して欲しいなー。誰もが都心に住みたいか、夜景を見たいか、更には
夜景を「見下ろしたい（高層物件に住みたい）」か、かなり疑問。人それぞれな気がするが。
例えばやや郊外の低層物件を好む金持ちも結構いるんじゃないの。

多分、「誰もがほしくなる物件」はどんどん存在が難しくなると思うよ。
他の多くの商品でも、趣味志向の多様化が進んでるしね。

日本の住宅取得年齢層の人口は、ものすごい速度で減ってくよ。ここ数年が団塊ジュニアで
不動産需要が特異に増えてただけだから。銀行の経営計画見れば分かるけど、住宅ローンの
実行額見通しはガンガン下がる見込み。

ある程度の二極化はあると思うけど、でも、上のほうの極も上向いてるわけじゃなく、
相対的にやや下げにくい程度の話と思う。トレンドとしては人気商品の価格も下げると思うね。
金持ちの金融知識もそうは言っても ちっとは進歩してるから。

[389: 匿名さん]

はいはい、長期金利が1.8%にも上がり、こんな高金利になったら不動産が暴落するから、今、新築マンションを買ったら、高値つかみになるので、やめといて、２年後に投売りになる都心の優良物件をゆっくり探すのがいいかもね。でもそれって誰が売り手なんだろうか。自宅で買ってる人は、事業に失敗でもしない限り、自宅を投げ売ったりしないだろう。金利が上れば、物件を売るのではなく、早期返済で調達コストの高くなったローンを圧縮するのが合理的な打ち手でしょう。リートに組み込まれてる物件もリート価格が下がって、利回りが５％ぐらいになれば、それなりに買い手がつくだけで、わざわざ、リートを解散して物件をレインズに載せて売り歩く必要が発生するんだろうか？

[390: ビギナーさん]

ここ一ヶ月で10年国債金利が25bps上がったね。
短期金利ならいざ知らず、長期がこれだけ上がったのは
驚いたね。海外金利の動きにつられただけとは思うけど。

短期的には、多分ちょっと戻るだろうけど、こういうトライを重ねながら
中長期的な金利上昇トレンドを固めてく過程の第一歩という
感じも結構するね。

金利はしばらく要ウォッチ。
手持ち物件ある人は、逃げる用意しといたほうがいいかもよ。

では。

[391: ビギナーさん]

グローバル金利上昇で、世界的な不動産投資アンワインド起こったら
結構怖いもんあるねー。アメリカよりはずっと軽傷だろうが。

グローバルなバブル・トラウマになると、結構後遺症が長引きそうだ。

[392: 大手企業サラリーマンさん]

>>389さん

売る理由はそれぞれいろいろあるでしょう。誰もがローン圧縮を急にできるわけでもないし。

売買益狙いで買った投資家購入層。（の損切り　涙）
もともとローン組みに無理があって、バンザイする人。特に変動金利で借りてた人。
金利固定期間が終わって、一気に住宅ローン金利が上昇してバンザイする人もいるかも。
物件処分してもローン完済できなくなる恐怖は大きいですよね。
家族構成が変わって、もっと大きい/小さい物件が欲しくなった人。
転勤などがあった人。
長期的不動産価格を確信して、賃貸に移る人（これはかなりの決断を要しますが）

REITに関して言えば、金利上昇と不動産価格下落の綱引きですが、もし利回り低下（期待）で、
REITの解約が続出すれば、保有資産を売って解約に応えなければいけないのは当然ですね。

多分あえてそんな取引はREINSに登録はしないように思いますが。恐らく相対でしょう。

[393: 匿名さん]

よよ

TOPIX不動産株インデックスが4%越す下げだね。
どうもピークは今年の2月だったらしいよ。

[394: 購入検討中さん]

３８９さん

２年後でも投売りにはならないけど、新しく購入したい人の資金繰りが厳しくなり、売り手も思った価格で売却できなくなるでしょ。だから、暴落とは言わないけど、市場全体が冷え込むわけです。
後、もう少し長い目で見ると①過去１０年ぐらい、適正な数を超える供給が行われてきた②団塊ジュニア世代の後の人口カーブはまるですべり台。以上、２点は疑いようのない事実ですよ。多くの潜在的な在庫がある一方、需要は先細りするわけですよ。たとえば、今、築２０年ぐらいの大型団地を見てください。老人夫婦や独居の老人の方が一杯いらっしゃるわけですよ。こうした状況がますます拡大するのが少子高齢化で、投売りにはならないだろうけど、一定以上の供給（売り物件）が続くのは間違いないわけで、さらにデベが首都圏だけでこれからも毎年７−８万戸のマンションを建てている。
２０００年代の初めごろはみんな上記の理由からマンション市況の行く末を危惧していた。それを救ったのが歴史的な超低金利だったわけで、それがなくなれば、前提条件は２０００年代の初めと何ら変わっていないわけですよ。
ＲＥＩＴだって、金利が上がれば、解散はしなくても，これまでのような無茶な入札価格では原本割れしてしまうわけでしょ。

もちろん、物件物件で違うし、優良物件の値崩れはないだろうし、逆に値上がりするかもしれないけど、じゃあ、優良物件を買えばいいかというと，現状の超売り手市場でそのような物件が割安のまま放って置かれているわけないじゃないですか。それなりの値段がしているわけで、そんなの今買っても、割安感はぜんぜんないですよ。

[395: 購入検討中さん]

本当に弱気派が元気だね。
私も弱気派だと思ってるけど、更に弱気になるなーこの板。
なるほどなーの書き込み多いんだもん。

[396: 匿名はん]

不動産がダメなら次の投資先でベストなのはなんだ？

ＦＸか、それともバフェットのようにブラジルの新エネルギー
に投資する？どこで扱っているんだ。

[397: マンション投資家さん]

不動産価格並びに金利が低い日本に資金集中すればいいのだが
可能性ないことはない。
しかし、まだ上がり始めたばかりの金利に対して過敏になりすぎではないか？

[398: 匿名さん]

断言しよう。
このスレが常時ageに成っている状況では都心のマンションの暴落は絶対にない。
何故ならマンション価格が下がって欲しいと思っている需要者がそれだけ多い証拠だから。
もし都心のマンションが下がるとしたらこのスレが下がりに下がって
誰もこのスレに興味が無くなった時だろうね。

[399: 元祖匿名はん]

断言しよう。３９８さんの断言は一切説得力がないことを。

暴落とは誰も言ってないしね。価格調整は既に入ってるし。

[400: 匿名さん]

まー都心の価格が２，３年の相場になることは、もう無いと思うけどね。

[401: 匿名さん]

神経質になり過ぎているのは確か