23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[362: 物件比較中さん]

>>361

オレも同感。
過去の例から、ボラティリティが最も激しいのは都心だよね。
下がるときも上がるときも一番先だし、難しい玉だよね。

[363: 物件比較中さん]

>>359

現金・預金の次は
「都心に戸建て所有」ですか（笑）

なんつーか、とことん発想が古いっていうか、
田舎臭いっていうか、物事知らない雰囲気充満していませんか？

あなた、シートに白いレースのカバーつけた
クラウンに乗ってませんか？そんでもって
フェンダーミラー？そういう趣味の方かなー、なんて。

戸建が似合う「都心」ってどのあたりイメージしておしゃってますか？
参考までに教えてください。

[364: 物件比較中さん]

>>都心は下がりません。
でた、いきなり断言。

>>居住用としての土地がもう無いし、あっても高すぎるから。
そして、根拠見て思いっきりずっこける、よくあるパターン。

こりゃ、下がりそうですね。ものすごーく。
こういう書き込み見ると、あがると見てる人の根拠が
いかに脆弱か分かって、ますます弱気になっちゃいます。

ストックとしての都心の居住用スペースはここ数年随分増えました。
ニーズは今後は減るでしょう。特に、ファミリー向けや、高級物件。
ショウモない、回転扉のように店子が替わる1Rやせいぜい2LDKくらい
までの物件はそこそこ保つかもしれないけど。
需給から言って、緩むことはあっても、タイトになる理由がないね。

お金持ちも、以前なら兎も角、今は一応、生株も債券も投信も
REITも、商品も、地方アパマン投資もちょっとずつポートフォリオに
組み込んであって、ワンショット数億円の都心の現物不動産
をしょい込む事が、リスク高いだけでうまみが少ないことを
理解してるから、都心物件が勢いを増す気配はないねー。

ワイン投資の方がいいと思うよ。分散が効くしね。

[365: 物件比較中さん]

一般的30代の勤め人のバランスシート

===================================
資産計 45M 　負債/純資産

現預金 3M 負債 35M
自動車 1M
その他 1M
不動産 40M 純資産 10M

くらいのイメージですかね？住宅ローンで
マイホーム買った人って。（3500万の借り入れで
4000万の物件取得）

実に全資産の89%が不動産。しかも純資産の4倍。
自己居住用なので、プラスのキャッシュフローは
生まないと。

うーーーーん、マイホーム願望は分かるけど、
やっぱり、不動産リスクが過大な気がどうしても
拭えない。

これが許されたのは、戦後の高度成長期だけのような
気もするのですがーーー。

納得のゆく説明をどなたかお願いします。

[366: 匿名さん]

一般的なサラリーマン（特にファミリー層）には、
未だ根強いマイホーム願望を持つ人もいるから、
資産がほとんど不動産・・・しかも、マイホーム
っていう人は少なくないと思う

しかも、年金問題なんかもあって、
老後のすむとこくらい確保しときたいって感じかな。

だって、生活保護より少ない年金しかもらえない人も
けっこういるんだよね、今でも

後２０年、３０年後に
年金何てあるのかな？

[367: 購入検討中さん]

一般的には、老後の不安が大きければ大きいほど、
お金を貯め込むでしょう。
年金が破綻しているのなら、なおさら。

[368: 匿名さん]

スレッドのタイトル自体が悲哀に満ちてるね。（笑）
もうサラリーマンの勝負は終わった。
チャンスって一瞬しかないんだよな。
1-3年前がサラリーマンが都心に買う一瞬のChanceだった。
もう今後あの価格で買える事は今後一生こない、こない、こない！！！！！
あそうだ、今賃貸の人も今後は家賃の上昇凄いと思うよ。
買えなかった人は郊外だなもう。買えないよ都心は。

なんか投資理論書いてる人いるけど、あほらしーよ。
投資理論は理論でいいんだけど結局個人は明らかに
安いものを、度胸でいくのが一番。あの２−３年前買えなかった
奴が間違った投資理論いくら書いてもなー。そもそも投資理論なんぞは
ルーレットで赤と黒両方掛けつつ、ボンドより金利稼ごうって安全方式
なんだからな。個人は集中投資でいいんだよ。

[369: 元祖とくめいはん]

どうでもいいですけど、家賃の上昇凄いと思うよって、さらっと適当なこと書くのはやめてくださいね。

[370: 買いたいけど買えない人]

ＲＥＩＴ指数急落、今年度最大の下げ・長期金利上昇で

http://markets.nikkei.co.jp/kokunai/hot.cfm?id=d2c0704b07&date=200...

[371: 匿名さん]

長期金利上昇でこうなるのは当然では

持たざる個人は株だろうが不動産だろうが集中投資しかない、この部分はその通りでは

[372: 物件比較中さん]

>>368
こういう頭いい人、バブルのとき沢山いたよね。
い尼は表出られない人になってるケド。

[373: 物件比較中さん]

366さん
367さん

>>しかも、年金問題なんかもあって、
>>老後のすむとこくらい確保しときたいって感じかな。

なんとなく、そんな感じなんでしょうね。実際のところ。
でも、

>>一般的には、老後の不安が大きければ大きいほど、
>>お金を貯め込むでしょう。

こちらも正しいんですよね。

まぁ、敢えて言い換えれば、預金はじめ、流動性の高い資産
ということでしょうか？
不動産はめちゃくちゃ流動性低いですから。しかも自己居住用では
現金化するまでの時間とハードルがえらいことになる。

不動産が最高の財の入れ物だった時代は終わったのに、
何となく、家さえ持てば安全みたいな空気がまだある。

実際は、インフレヘッヂの効いたもっと流動性ある
資産をいくつかに分けて持つべきと思いますけどね。

[374: 物件比較中さん]

>>もう今後あの価格で買える事は今後一生こない、こない、こない！！！！！

なんか、もう怖いくらいの迫力なんですけど
どうしたの？
逆に思いっきり反証になってる気がする。

[375: 匿名さん]

持たざる者はいつまでも持たざる者となり
持てる者は永遠に持てる者なのでしょうか
分散投資に値する資産を持っている会社員はどれくらいいるんでしょうか
何も無い会社員はそれをひっくり返すにはどうしたらいいか良く考えるべきです
立場によっては見方というのは簡単にひっくり返ります
さてどうしたらいいと思います？

[376: 匿名はん]

リートが立ち行かなくなると新築マンション市場へ影響は、どうなるかな？

デベ販売が自然に個人にシフト重になって、信用が比較的低いひと向け融資が流行る？
それか
信用の低い人には融資できません。バブル再来はＮＯ。つまり不動産価格の見直しが入るか？

頭の良い人、教えて。

[377: 匿名さん]

少なくともメインバンクの無い方は大きな投資は不可能です

[378: 匿名さん]

If the interest rates rose, then natural and rational course of action would be selling property and other property related assets. No doubt.

[379: 申込予定さん]

えー、訳します。
金利上昇なら、間違いなく不動産および不動産関連資産は売り、だそうです。それが自然かつ合理的行動とのことです（笑）
なぜ英語？

[380: 申込予定さん]

>375

何も無い者が投資で「ひっくり返す」のは基本無理ですね。
分散投資かつ福利で積み上げていくのが投資の基本と思います。

でも、福利運用をこつこつしていけば、同じ収入の人と比べて、
純資産を確実に多くもてます。
30年かけて毎年3%でまわせば、100万は240万になるし、4%なら
325万になる。

3000万の資産があるとしたら、自宅は賃貸にして、後はCFなり
キャピタル・ゲインが狙える投資資産に振り向けるのがいいと思います。
不動産が好きなら、
その中に数百万のマンション、アパート投資が1-2が入ってもいいし、
REITでもいいし、不動産会社株を入れてもいいと思います。

自宅使用の単独の物件に純資産の何倍ものお金を集中投資するのは
非常に危険で、目をつぶって首都高を時速140kmで走る感じですね。

ちなみにご存知と思いますが、分散すると、それだけで、リスクとリターンの
トレード・オフ関係が改善します。これが分散する唯一最大のメリットです。
ポートフォリオ理論の基礎の本を読んでください。

一発逆転を狙う狙わないに関わらず、合理的期待に基づいて資産を増やしたい
なら、分散以外に手はありません。小額でもかまいません。限度はありますが。

集中投資のリターンが高いように感じるのは、リスクが高いことの裏返しです。
リスク調整後の（つまり、あなたの運が特別よくない限り）リターンは明らかに
集中投資の方が低いのです。
もし、日本の不動産上昇に絶対の自信があって不動産に投資を集中したくても、
いくつかの不動産に分散したほうが、いい結果が期待できます。

[381: 購入検討中さん]

いよいよ金利が上がり始めましたね
ＲＥＩＴも急落。０８年はさらに金利が上がるのは間違いないでしょう。
マンション契約率も首都圏は低下傾向で６０%台真近，関西圏は５０%台の不況ゾーン
新築戸建て成約件数も減少，成約価格も好調な高額物件でも１０ヶ月で初めての減少
短期的に見て既に踊り場に入りました（下がるかどうかは知りませんが）
そろそろ潮時とみて、タワーや豊洲の新築未入居物件売り出しが始まるでしょうが、
一気に増えれば新築価格の２−３割高という強気の値付けはもう無理です。大阪中心部のタワーの高値も崩壊しています。
この２年で中古で２割、新築で３割以上上がりました。この間のＣＰＩがほぼ横ばいであったことを考えると，急騰、資産バブルです。
バブル崩壊後の法外な安値からの反動でしょうが、今後の金利上昇を織り込めば、もう、適正値になったと思います。マンションＰＥＲで見ても，現在で適正値の上限、少しでも上がればバブルです。
さらに急騰するとは思いませんし、もしそうなればもうバブルですから、時間はかかるかもしれませんが崩壊を待ちます。昨年後半以降，すこしあせりましたが、もう買い急ぐつもりはありません。これからじっくり見ながら購入をするつもりです。