23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その９）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
ソノ８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[322: 匿名さん]

↑のスペインの例って、理論的にはわかるけど、ホントにあった話なの？確かに、今の日本って、今後、金利は上がっても３％ぐらまでしかいかなさそうだし、資源と食料を輸出する国や旧共産圏国の成長は続きそうだし、実際、日本で低金利調達しまくって、海外の高金利通貨、高騰する不動産、割安なインフラ関連株へ投資する動きが加速しているようにも見えるんだけど、その流れに乗っちゃってOKなのかな？

[323: 物件比較中さん]

スペインの通貨はペソではありませんでした。
今はユーロですが、昔はペセタ。
ペソはメキシコです。

[324: 匿名さん]

>>320
残念ながら自然人は、世界をまたに書ける企業とは違うから、
自分の生活圏での自分の目標とする経済的位置を確保できれば、
所期の目的は達成できるわけだが。

例えば私の場合、持ち家・平均以上の現預金・年金フル充電で十分なのです。
普通は生活圏を出ないので、相対的位置さえ確保できればいいのです。

[325: 匿名さん]

付け加えると、持ち家や年金というあらゆる税金の減免を発揮できるカードを放棄して、
外貨うんたら語る人は、持たざる人の一発逆転論と思うのです。

[326: マンション投資家さん]

個人金融資産でたかだか１０億くらいだったら
わざわざ海外先物とか債権なんて為替レート気にしながら
分散なんかするより、今の時期、日本の都内不動産が一番
簡単で一番キャピタルゲインが狙えるでしょ。
僕なんか会社員で金融機関から借入れでやってるけど
１０億あったら確実に５億（土地）→５億（建築費）
→１年後売却（１３億）登録免許税、取得税その他考慮なしで
利回り３０％ですな。

[327: 匿名さん]

鈴木アグリさんがバブル時に
「目指すは実業家。まず自宅だね、そう50億、
40坪坪1億としてあとは建築費。ガードマンがひとり1000万の・・」
とツゥモローに書いてあったの思い出した。

[328: 匿名さん]

確かに戦後６０年間は、相対的に日本が外を圧倒してたんで、下手に外ものをやらずに国内の不動産をやってればすべてOKだったんだけど、これからは、燃料も食料も大半が外から入ってくるわけだし、相対的に外の方が伸びてくるわけだから、必需品の値上がりも進んでいくし、相対的に円ベースで持つ資産の対外的な価値低下をちょっとは気にしとかないとヤバイんじゃないすか。年金受給者の方は、もう先もそう長くはないかもしれないのでいいかもしれないけど、3,40代はしっかり環境認識を持つ必要性があるかもね。

[329: 匿名さん]

そういう認識は年金や預金の運用担当者が持てば良いのです。
または一発逆転したい持たざる層の方。

[330: 匿名はん]

本当に持ってる人はぼーっとのんびりしてます
持っていない人や持ちたい人はぎらぎらしています
海外で長く暮らすと
あー、日本てなんていい国なんだ
としみじみ思います
日本大好きです

[331: 購入検討中さん]

２９２さん

　私も欧米並みに金利は上がらないと思っていますが、少し上がっただけで庶民は大変ですよ
今でも銀行審査でローンが下りない人も結構いますもの。
　しかし、長期的には相当金利が上がる可能性が高いなと考えています。
２０１２年にプライマリーバランスを達成するといっていますが、それまでは借り替え債を発行しつづけなければならないし、２００８年には大量の借り替えが待っています。さらに、国内で資金供給先がなくなるというのが一番大きな問題です。
国＝借金王
企業＝景気上昇で借金始めた
個人＝唯一の資金供給先だったが、高齢化に伴う貯蓄率ダウンで横ばいか，貯蓄取り崩し

　こうなると、国債の買い手はどこにといった感じですよね。
　政府は先日，ロシアに国債売却ミッションを送りました。個人向け国債のキャンペーンや優遇策も行うそう。
０８年を前に結構あせっているなと感じます。１０年債が２パーセントを超えると，投売りみたいな可能性も出てくるかもしれません。そうなると常識的に考えて不動産はちょっと厳しいな、といった感じになるかもしれません。
海外も金利上昇局面ですし，米国はバブル崩壊序章、スペインなど欧州もバブル崩壊カウントダウンです。

[332: 購入検討中さん]

資産のグローバル分散の必要性は、確かにライフスタイルによってやや
異なるかもしれませんね。
但し、必要性がゼロ、もしくはそれに限りなく近い人は、期待余命が
10年以下くらいの方（かつお子さんなどをもたない方）に限定されるん
じゃないでしょうか？

戦後高度経済成長時代は、投資先としては日本はよかったですよね。
人口増加、勤勉な国民は所得増加、生活水準の向上、狭小な国土、
健全な国家財政、保護的な企業行政、政治的安定、全てそろってた。
古今東西類を見ないミラクルをやってのけた。その出口に口をあけてたのが、
バブル崩壊。
その一方で、人口の大きな外国は、アメリカ以外、見るべき経済成長を
果たした国はほとんどなかった。言い換えれば、日本は世界の50億の
人々の先頭を走る1億人だった。

さて、ここからの30年を展望しますと（神のみぞ知るですが）
日本は又もや古今東西未曾有の現象を経験します。超スピードの
高齢化です。移民受け入れ開放、働く母親を支援する経済政策など
なかれば、間違いなく政府見通しより加速するでしょう。そして年金崩壊。
あっと言う間にアジアの翳り行く小国に成り下がります。国連の
常任理事国になるチャンスもついに逃した！！

世界の経済成長を支えるのは、近くは大国の中国、インド、ロシア。この三国が
高成長を続けると、インパクトは未曾有です。第一次産業革命後のイギリス、
第一次大戦後のアメリカ、第二次大戦後の日本とドイツの成長、これらは
とりわけ中国、インドに比べれば、人口で見れば比較的コンパクトな国です。

更に中南米にも大中の成長国があります。これからの成長国は、過去
50年の成長国とは規模が全く違うのです。
鉄鋼などのインフラ素材、エネルギーなどの価格は短期の波はあれど、
なかなか下がらない時代が続くでしょう。俗に言うスーパー・サイクルです。

ということで、今後は、「世界」の経済と「日本」の経済環境は大変対照的な
絵姿になります。世界はものすごいスケールで生活水準を切り上げる人口が
増加してゆき、日本は急激に縮小する。70億のうちの2-30億人がものすごい成長を
遂げる中で、逆の方向に一番のスピードで落ちてゆく、約一億の民が
日本人なのです。

今、日本の観光地に中国や他アジア諸国からの旅行者が来ているように、
5年後はハワイに中国人が大勢来ていても不思議でない。
彼らが、切り上げの断続的に続く人民元と所得成長を背景にハワイの
ホテル料金を押し上げてしまうリスクはないでしょうか？
（あなたの年金で計画していたハワイ旅行が難しくなるかもしれません）

あるいは、晩酌のつまみのマグロの刺身の価格が、中国人がお寿司を食べ
始めることにより（円ベースでは特に）高騰してしまうリスクはないで
しょうか？
パジャマ代わりにしているユニクロのジャージの価格が（中国奥地にある
ユニクロの提携工場の工賃の値上がりで、またもや円ベースでは特に）
値上がりするリスクはないでしょうか？

日本国内で相対的地位を維持したとしても、明らかに絶対水準自体が
切り下がっている実感があった場合、本当にそれで満足でしょうか？
絶対水準の明らかな切り下がりは、ほとんどの人が経験したことがないので
分かりませんが、心中穏やかでない可能性は十分ありそうです。

円の価値が切り下がることは避けられないでしょう。国家財政は好転の材料が
ありません。経済活動レベルは明らかに低下、成長力も低下。特に新興大国の通貨と
交代で、円がドル、ユーロと並ぶ国際基軸通貨の地位を降りた時点でのデバリューは
大きいでしょう。（株式市場では、今年に入って東証の出来高が、上海の出来高を
下回る日がでました）

他の方がお書きになっているように、金融、物流、情報のグローバル化がこれ
だけ進み、かつ加速している中では、日本円の購買力がかなりのスピードで
低下するのは、ほとんど自明のように思えます。

万一、東京が、ロンドンのような国際的ハブ都市になれば、東京の地価はある程度
保たれるかもしれませんが、法制・税制・言語・風習などからそれはほぼ期待できません。
アラブの金持ちがロンドンでは沢山の不動産を所有していますが、東京ではそういった
動きは見当たりません。

東京の国内での地位は上がり続けるかもしませんが、国全体の経済力が大きく
減ずれば、やはり東京とて地価は下がる。加えて、外国から見た東京の価値は、
急激に色褪せる。
東京の地価が落ちれば、地方など目も当てられないことになりうる。

あなたが60歳をとうに過ぎ、お子さんやお孫さんもいらっしゃらければ、まぁそんなに
大きな問題ではないかもしれません。しかし、もしそうでないならば、世界で最も早く
翳り行く小国の不動産を、祖国だから、短期的サイクルでどうもまだしばらく値上がり
しそうだから、という理由だけでお買いになる前に、もう一度よくよくお考えになることを
お勧めします。長い長い下り坂の中の束の間の小休止の今が、実は最高の「売り時」
だったということになりはしないか？と。

そして、たとえ全資産の数パーセントでも、世界の経済成長エンジンである新興国の
株式への投資を持っておいてもいいかなとは思いませんか？

下がると思うものは売り、上がると思うものを買う。そしてなにより息の長い
大きなトレンドをはずさないのが、投資の基本と思いますが、いかがでしょうか？

[333: 物件比較中さん]

>>280
タワー大量に出るときはポイントですよね

ここ１年間、かなり高値で売り切っているデベは
相当の値下げをしてくるかもですね

[334: 匿名さん]

夢を見てる所、申し訳無いがこれが現実
もう２３区は愚か首都圏でもこの状況
都心なんぞ、もはやサラリーマンには夢のまた夢

★東京圏　2007年5月1日現在
3,482,9437人（前年比＋215,640人）

http://www.pref.chiba.lg.jp/syozoku/b_toukei/joujuujinkou/saishin.html
千葉県　6,096,774（前年比＋27,991人）

http://www.pref.saitama.lg.jp/A01/BP00/2007/s200705f.html
埼玉県　7,094,211（前年比＋25,248人）

http://www.pref.kanagawa.jp/tokei/tokei/204/jinko.html
神奈川　8,879,968（前年比＋56,044人）

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2007/js070f0000.pdf
東京都 12,758,484（前年比＋106,357人）

[335: 購入検討中さん]

不動産（仲介）会社や信託銀行の今期の見込みを見ると
取引量は相当下落を見てるようだね。
取引量を伴わないと、相場の上昇もあんまり期待できないね。

金利上昇期待は、初期段階では買い手をあせらすけど、
実際上がってきたら、既にモノを抱えてる売り手の
保有コスト、新規物件の買い入れコスト上昇で
売り急ぎになるでしょ。で、買い方は、実質買い入れ
コスト増で、手が引っ込み、結局不動産価格には
明らかにマイナスだよ。

急ぐことない。

まぁ、95年のミニ・マンションバブルよりは随分長続きしたん
じゃない。売れた方はお見事。買っちゃった方は、、、
10年待ってください。（保証は全くないけどね）

[336: 購入検討中さん]

３３４さん
でも首都圏でマンションだけでも毎年７−８万戸作ってんですけどね
ご存知でした？

[337: 物件比較中さん]

>334
過去の話を、現状に当てはめなくても・・

[338: 匿名さん]

地下が上がると、土地を買って分譲だの賃貸だのやっても採算とれないから
地主が自前で賃貸物件を立てるスキームばかりになる。それを流動化して
高値買いする豪州などの新参者のファンドに売りつける。
いずれにしろ、都心部では小ぶりな土地を含めてもはや分譲マンションは
さかさにふっても出てこない。
ソニーの高輪台の寮、テニスコート土地は惜しかったね。ファンドが
上屋を立ててコムスンが借り入れて毎払い家賃で運営するはらずもり
だったんだろうが、資金繰りで頓挫するのと厚生省からのお叱りが
重なった。ヒルデモアなどとならぶ不動産ファンドの有力テナント事業者であった
はずのコムスンがこけると、最後のたのみの綱で仕込んだ高値土地が
更地のまま行き先をなくすね。
２１世紀は不動産の好況不況の転換サイクルが短くなるんじゃないかな。
もう２年後には完全に上昇から下降に向かうはず。
２年後に地主が始めた賃貸物件がふるわずファンドに安売りしたり
エクィティが相場でさがることでじわじわ物件価格が下がっていくだろう。
まてば案外早く海路の日和ありだと思うけどね。

[339: 匿名さん]

最近、やっと皆冷静になってきましたね。
私は投資用マンションをもっているので値段が騰がることは嬉しいのですが、やっぱ上昇しすぎですよね。いろいろな意見が出る様になった今の状態は非常に健全だと思います。

[340: 購入検討中さん]

>>332
御意

[341: 匿名さん]

超都心がそこらへんのサラリーマンさんでも気軽に買える時代が
来るといいですね〜。お祈りしときま〜す。