文京区の住環境はどうですか？

[匿名さん]

「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。

[8191: 周辺住民さん]

失礼しました。近隣説明会も条例に基づくんですね。でも、その内容は建物や工法についてであって、都市計画についての説明義務はないようです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/hunsou/hunsou_02.htm

[8192: 匿名さん]

建築敷地の位置の説明で (1)地名地番 (2)用途地域 (3)その他の地域・地区　を説明するように指導されます。文京区住環境課に聞いてくださいね。

[8193: 周辺住民さん]

>>8192 匿名さん
なるほど、そうなんですね。住環境課が言うのは担当違いの気がしますが。

[8194: 匿名さん]

文京区住環境課は文京区の紛争調整を所管する部署です。説明会で建築主が説明すべき事項を説明しない場合に住環境課が指導します。のべ面積が1万平方メートルを超えると東京都調整課の所管ですが、文京区のルールにしたがうことも求められて、東京都調整課と連携して文京区住環境課が建築主を指導します。

[8195: 匿名さん]

文京地区に住宅を建てるのは問題ないようですが。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/qa/faq-toshi2.html

能楽堂は明らかに教育文化施設でしょう

[8196: 周辺住民さん]

> 東京都調整課と連携して
なるほど、そうなんですね。1万㎡超で総合設計制度なのに、文京区が入ったところで住民の力になれるのかなと思った次第です。

[8197: 匿名さん]

今文京区ができることは、何か法令に違反していないかどうか監督指導するところまでで、適法なものに難癖つけてやめさせるということはできません。

景観利益を損なうことを違法であると訴えるには、関連法規に違反するものでその態様や程度の面において社会的に容認された行為としての相当性を欠く場合に限り景観利益を違法に侵害するものとみとめると判例で定義されています。適法なものは単に気に入らないから、不快だからという個人の感情だけでやめさせることはできません。

もしそれが可能になったら、たとえば反社会勢力みたいな犯罪性のある集団が大きなビルやマンションを建てるときに強請るなんてことも可能になってしまいます。適法な活動は最大限保護されなければいけません。みなさんが車を運転していたら常に意識していることではないですか？

[8198: 匿名さん]

>>8196 周辺住民さん
文京区ホームページの「区民の声」から建築主への指導を要請すると、文京区住環境課からの回答のメールをもらうことができます。（仮称）宝生ハイツ建替え計画に限らず、のべ面積が1万平方メートルを超えても東京都と連携しつつ文京区住環境課から指導したという回答をもらえます。

[8199: 匿名さん]

> 能楽堂は明らかに教育文化施設でしょう
これは誤りで、劇場として扱われます。このことも文京区住環境課に聞いてくださいね。

[8200: 匿名さん]

総合設計の基準を満たさない限りは
適法にはならないのではないですか。

[8201: 匿名さん]

>>8196 周辺住民さん
>>8198 匿名さん
東京都や文京区が監督して問題ない適法な計画ですから安心して建ててもらいましょう。

[8202: 周辺住民さん]

宝生ハイツ建て替えに関しては、総合設計の許可はまだのようです。下記URLにフローが載っていました。いま公聴会を終えたところなので、次は建築審査会でしょうか。ここが通れば事実上、許可されると思います。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

総合設計制度が不許可になった例は知りませんが、建築審査会でダメ出し食らったケースはありますよね。

[8203: 匿名さん]

>>8199 匿名さん
以前から不思議に思うんだけど、大学とかのホールで有料のプロのコンサートが開かれるケースがあるんだけど、これって違法ではないですか？

[8204: 匿名さん]

東京都は現在審議中です。
結果はこれからになります。

[8205: 匿名さん]

建築主が総合設計の許可申請を取下げした例はあるようです。

[8206: 匿名さん]

>>8202 周辺住民さん
>建築審査会でダメ出し食らったケース
反対する人はそこにすがるしかないでしょうね。
近所にもそれで潰れたプロジェクトがありますし...

ただ、能楽堂が仮に引っ越したとして、この地域で許された最大の建物が建つともっと日当たりが悪くなるという...

[8207: 匿名さん]

>>8203 匿名さん
学校に付属した施設は学校として扱われます。
宝生会が各種学校や専修学校を設置していれば学校として扱われるかもしれませんね。

[8208: 周辺住民さん]

現地の掲示で用途は共同住宅、能楽堂と明記されていますね。

[8209: 匿名さん]

ちなみに現地の標識には高度地区も文教地区も記載がないです。

[8210: 匿名さん]

かつて宝生会と学園との間で交わされたとされる覚書？が、
法的には有効なのか無効なのかという点もとても興味があります。

[8211: 匿名さん]

用途は「共同住宅、劇場（能楽堂）」の記載が正しいでしょうね。

[8212: 周辺住民さん]

>>8210 匿名さん
それって都市伝説ってことないでしょうか。

[8213: 匿名さん]

元二親和会
宝生ハイツ建て替え反対の署名活動についてご協力のお願い
https://twitter.com/nishikakun/status/1570578289458286592

[8214: 匿名さん]

宝生会と三井不動産で能楽の学校を作って、その学校の付属能楽堂にするのがいいのでは？

[8215: 匿名さん]

都市整備委員会でも話が出ていましたよ。
都市伝説では無さそうです。

[8216: 周辺住民さん]

>>8213 匿名さん
だから反対じゃないってば笑。あくまで要望。一番上に「反対しているわけではありません！」って書いてあるでしょ。その「反対」という表現を使わない強い意思を汲んであげましょうよ。

[8217: 周辺住民さん]

そもそも覚書の中身は何なんでしょう。いつ頃交わされたのでしょう。

[8218: 匿名さん]

>>8217 周辺住民さん
ご要望運動のチラシに書かれている案のように、今後も現状の高さ以上のものを建てないという取り決めを、宝生ハイツ建設時に両者で交わしたようなのです。

[8219: 周辺住民さん]

>>8218 匿名さん
50年前にも確執があったということなのですね。

[8220: 匿名さん]

>>8219 周辺住民さん
そうみたいです。双方の意見が食い違うとのことなので、書面としてどの程度残っているのかわからないのですが。

[8221: 周辺住民さん]

>>8220 匿名さん
現・宝生ハイツの東側が不自然に低くなっているのは、かつての確執の結果かもしれませんね。いろいろ教えていただき、ありがとうございました。

[8222: 匿名さん]

>>8221 周辺住民さん
いえいえ、こちらこそ。

[8223: 匿名さん]

学校に隣接する古いマンションは建て替えが厳しいないしは難航する可能性があると言う認識でいた方が無難ですね。
いまより高層の建物を建てられなければ、建築費を増えた戸数で賄うのは無理ですから

[8224: 匿名さん]

>>8213 匿名さん
「建て替え反対」って凄いですね
反対派は老朽化した宝生ハイツが地震で倒壊し住人が亡くなったら笑顔でお祝いしそうな勢いですね
恐ろしや…

[8225: 匿名さん]

学校に隣接する古いマンションは建て替えが厳しいという認識で合っていると思いますが。中古物件を高い値で買わないことです。

[8226: 匿名さん]

貴方はそれを宝生ハイツの住人の前で言えますか？

[8227: 販売関係者さん]

高い値でこの1,2年に買った人には言ってもいいのでは？

[8228: 匿名さん]

8225でも8227でもないですが、
普通に言えそうです…

[8229: 周辺住民さん]

>>8224 匿名さん
リンク先をよく見ればわかりますが、建て替え反対じゃないってド頭に書いてあります。あくまで高さを下げる要望。

個人的には、要望への署名ならする気になるかもしれないが、反対への署名ってなるとちょっと面倒なことに巻き込まれそうで嫌かな。そもそも違法性がないわけだし。個人的な感想です。

[8230: 匿名さん]

総合設計を適用する建替え計画に地元町会は明確に反対してますよ。公聴会の場でね。

[8231: 匿名さん]

宝生会との取り決めがたとえあったとしても、区分所有者の団体である管理組合は署名していないので、無効ですよね。

[8232: 匿名さん]

少なくとも宝生会は覚書通りにすることが求められるのでは？

[8233: 匿名さん]

>>8232 匿名さん
分譲してしまって単独で意思決定不能となった時点でその能力は実質的に失ったと考えるべきでしょうね。

関係者ではない外部の赤の他人の勝手な感想ではありますが、そもそも論として高さ制限のルールを決める時になぜ今よりも高い建物を建てられないようにせず、既存の建物より高い15階建てのビルが建てられるようにルールを決めたのかということです。実際はもっと高い建物が建てたいという願望を持つ人が地元にたくさんいたということではないでしょうか。

[8234: 匿名さん]

コミュニティの私的な決め事が、国民の代表が議論して作られた法律に優先するという前例ができてしまうことの方が、法治国家としてむしろ由々しきことかもしれません。

[8235: 匿名さん]

50年も前におそらく既に故人となった人たちが決めた私的な取り決めに反するのは怪しからん、というのは、確かに人情としては理解可能です。しかしだからと言って、老朽化した建物を建て替えるという日本が直面している大きな問題（マンションに止まらないです、インフラの老朽化とともに災害の多い日本の国家的大問題です）を解決するために作られた各種法制度に則った合法的な建て替えがそれによって妨げられるというのは行き過ぎだと思います。もっと寛容に考えられないものでしょうか。

[8236: 匿名さん]

総合設計制度の適用を阻むために請願を行い、都議会の判断に期待するようなツイートも散見しますが、彼らは法律を作るローメイカーです。法治と感情を秤にかけたときに、どちらを優先するのがよいのか理性的に判断されるでしょう。

[8237: 匿名さん]

合法かどうかは都が審議中では。

[8238: 匿名さん]

>>8237 匿名さん
現時点では合法です。

[8239: 匿名さん]

結局はまた法廷ですかね。

[8240: 匿名さん]

ただ総合設計制度で建てさせないという選択肢は、それ以外のプランBに追い込むことになるので、今より事態が悪化するような気がします。能楽堂の移転があるかもしれませんが、その跡地に高さ制限いっぱいで公開緑地のない合法なサイズの大型マンションが出現するでしょう。