文京区の住環境はどうですか？

[匿名さん]

「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。

[8131: 匿名さん]

>>8130 匿名さん
>文京区のマンション建設にはケチがつくのがデフォルト
ほら、ね。こういう心無い言葉が書き込まれることこそが、あのルサンクの大きな遺産ですよ。

[8132: 周辺住民さん]

>>8128 匿名さん
ところが、です。旧元町小学校を仮校舎にして建て替えた例が結構あります。というか、桜蔭もそうしました。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0100/8091/teigen.pdf
平成 10（1998）年に児童数減少のため、真砂小学校（同区本郷四丁目）と統合され、本郷小学校となり、旧元町小学校は閉校となりました。その後、校舎は文京区立本郷小学校新築時の仮校舎、私立桜蔭中学校・高等学校や東京田中千代服飾専門学校の建て替え時の仮校舎等に使用されてきました。

[8133: 匿名さん]

虎ノ門の金刀比羅宮とかビルの谷間だけれど、発展する周囲の状況を見るとすごいご利益があるんじゃないかと単純に思っちゃうんだけどね。

[8134: 匿名さん]

心無いもなにも、ただの事実です。
文京区の短所でもあり、長所でもあります。

[8135: 周辺住民さん]

> ルサンクみたいに完成直前に許可取り消しとかやられたら大変なことになりますよ。
これ、微妙に間違っているかも。正しくは、こうです。

よく確認してみたら避難路が条例に合っていませんでした（高低差がありすぎ）。なので、避難路を作り直してください。つきましては建築確認の再提出が必要です。前回の建築確認では8階建てがOKでしたが、今は6階建てまでしか認められないので、そのような計画に直してください。

[8136: 周辺住民さん]

なので、上の2層を削って、その分を北側の空いているところに建てて分譲再開にすればよかったんです。NIPPOとしては、確認検査機関やそれを監督する行政に損害賠償を求めるため、そのままにしているのかと思います。

[8137: 匿名さん]

>>8134 匿名さん
ケチがつかないマンションも数多あるわけで、常にケチがつくような表現になってしまうところがね...

それに反対運動そのものは文京区に限った話ではない。デカい事件があると人々に強い印象を与えてしまうのは否めないところでしょう。長所か短所かは個々の事例にもよるところですね。

[8138: 匿名さん]

>>8132 周辺住民さん
たまたま空き校舎があったからよかったからできたウルトラCですよね。もう元町小学校は別な用途に転換されてしまいますし、使えないですよ。通常は現在建て替え工事中の文京区率柳町小学校のように、何期にも工期を分けてスライドパズルのように校舎を建て替えることが普通でしょう。実際柳町小学校の建て替えは反対が多く何度も二転三転して今の計画におちついたように記憶しています。

[8139: 匿名さん]

宝生がルサンクみたいになったら（オーブンハウス以外の）デベが文京区に新築マンション建てたがらなくなりそう→駅近中古マンションますます価格高騰？

[8140: 匿名さん]

オープンハウス「文京区は俺たちのもの」

[8141: 匿名さん]

>>8135 周辺住民さん
> よく確認してみたら避難路が条例に合っていませんでした（高低差がありすぎ）

これ元々から避難路の不備を周辺住民が追及しているのですよね。NIPPOが建築計画を修正しなかっただけです。

東京都立中央図書館に行けば裁決書に加えて審査請求人側が出した反論書も読むことができます。もう少し確りと調べてから書込みしてはいかがかと。

[8142: 周辺住民さん]

> これ元々から避難路の不備を周辺住民が追及しているのですよね。
だからそれを延々と裁判で争っていた（条例に合っているかの確認）のでは？ なんでいちいち上から目線になりますかね。

[8143: 匿名さん]

よく確認してみたら…というのがおかしいのですよ。なぜなら、元々追及されていたのだから。

[8144: 匿名さん]

延々と裁判で争っていた…も誤りです。

[8145: 匿名さん]

>>8139 匿名さん
>デベが文京区に新築マンション建てたがらなくなりそう
それ以前に地価が下がりますよ。相続税を安くしようとでも思っているんですかね...

[8146: 匿名さん]

＞気持ちの悪いスレだなあ


掲示板はまだマトモなほう。
実際住むともっとエグいよ。

[8147: 匿名さん]

忖度したりせずハッキリもの申す人が多いのは確か

[8148: 匿名さん]

最近はどこのスレも似たように荒れてるよ

[8149: 匿名さん]

想像してごらん　何も反対しないって
あなたなら出来ると思うよ
欲張ったり飢えることも無い
人はみんな兄弟なんだって
想像してごらん　みんなが
文京区を分かち合うんだって...

僕のことを夢想家だと言うかもしれないね
でも僕一人じゃないはず
いつかあなたもみんな仲間になって
そして文京区はきっとひとつになるんだ

[8150: 匿名さん]

まあ冷静になってもっと巨視的な視野で考えてもらえるといいと思うんだよね。まあ人間なんて、考えが違っていてあたりまえなわけだから、お互いに理解しあえる日もくるのではないかね。

https://www.oricon.co.jp/prof/193721/lyrics/I042483/

[8151: 匿名さん]

「20階建」vs「現状の高さ・容積率・同等の位置」
妥協点が想像できへん

[8152: 周辺住民さん]

文京ガーデンの北棟（パークコート文京小石川ザタワー）。当初は高さ155mだったのが周辺の猛反対で141mに変更。失われた4層分×16戸の1戸当たり粗利が1億円としたら、再開発組合は64億円の損失を被ったわけだ。一方、工事費高騰で資金が足りなくなったとして、追加で100億円の補助金が入った。

私を含め、文京区民って鹿馬だよねー。

[8153: 周辺住民さん]

何が言いたいかって、宝生ハイツ建て替えのこと。周辺の意見に従って小さな計画に変更されて、実はその補填として税金が入ることになったら、鹿馬だなーって。

[8154: 匿名さん]

足して２で割って、総合設計制度を使わず15階建の建物を敷地いっぱいに建てれば事態はますます悪化すると思います。総合設計制度で公開空地ができたことである程度双方の損失を最小限にしつつ利益を最大化しているように私は思うんですけどねえ...。

こういうことは落とし所を考えないと、ただの泥試合になって誰も得をしないなんてことにもなりかねないです。どこまで双方が考えているのか...

[8155: 匿名さん]

いま東京都総合設計許可に係る建築物の高さ等誘導指針という文書を読んでいたんだけど

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/sougou_ss.pdf?...

４ページに第三者による意見という項目があって、建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点からもっと高い建物が建てられるという話があるんだよね。

ひょっとすると日当たりを確保できるようにもっとスリムで高いタワーにするというウルトラCもあったりして...

[8156: 匿名さん]

宝生ハイツ建て替えは法定再開発じゃないから、
補助金はあまり貰えないですよ。

[8157: 匿名さん]

>>8155 匿名さん
失礼、ちょっと表現に誤りが
>建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点からもっと高い建物が建てられる
ではなく
>建築審査会の専門調査員が隣棟間隔の確保の観点から意見を述べればもっと高い建物が建てられる

でしたね。
この一項、何か問題解決に資するところないですかね

[8158: 匿名さん]

ないと思います。（ごめんやで。）

[8159: 匿名さん]

いや、いっそ60階建にしてしまえば地上への投影面積が同じ床面積を確保しつつざっくり三分の一にできますよ。裏の神社の日当たりもよくなります。

[8160: 匿名さん]

表参道ヒルズみたいにして地下20階というウルトラDもあるね。

[8161: 周辺住民さん]

>>8155 匿名さん
ほんとそうですね。うちは文京ガーデン北棟の日影に入っていますが、もっと高くなったところで「被害」はさほど変わりません。いっそのこと、高さ2倍にしてその分幅を半分にしていただいていたら、「被害」は半分で済んだ。

[8162: 匿名さん]

先日、文京ガーデン真ん中の東西に抜ける道を歩いていたら、近所の古い住民と思われる手ぶらの爺さま二人が、テナントの入っていない辺りを見ながら、「ほらな、いまだに（テナントが）全然入ってない」「（テナントが）埋まらないだろうって言ってたのにな」みたいな会話をどや顔でしてたのを目撃。
なんか文京区民って粘着気質でネチネチしてるのかなと思いました。

今住んでいるマンションでも昔から文京区にいた住人は粘着気質でネトネチしていて、自分含め区外から来た住人はぶっちゃけ困惑してしまうことが多いです。

[8163: 周辺住民さん]

>>8156 匿名さん
わかってますよ。あまりもらえないじゃなく、全くもらえない。でも何らかのかたちで便宜を図ってもらえる可能性は無きにしもあらず。

[8164: 周辺住民さん]

>>8110 匿名さん
> 気持ちの悪いスレだなあ

それが文京区なんです。FB上には、こんなグループがあるんですよ。

文京区さいこう！
https://ja-jp.facebook.com/groups/1528689934035054/

文京区だいすき
https://www.facebook.com/groups/499178910238695/

[8165: 匿名さん]

>>8161 周辺住民さん
60階建はさすがに無理でもパークコート文京小石川と同じ40階建てにすれば、20階建てとくらべて半分の建坪で同じ延べ床面積の建物が建つわけで、そうなれば隣接する学校や神社からの棟間距離が緩和されてきますね。緑地帯ももっと広げられそうです。

ぜひ東京都にはこの線で調停をしていただきたいと個人的な願望を抱きました。

[8166: 周辺住民さん]

>>8165 匿名さん
一応、総合設計制度を使った場合の高さ制限は69mと決まっています。なので、この範囲であれこれ考えるのが良さそうですね。

[8167: マンション検討中さん]

>>8164 周辺住民さん
この方々は湯島のぼったくりバーや風俗街もお好きなのですかね

[8168: 周辺住民さん]

>>8167 マンション検討中さん
？？？

[8169: 匿名さん]

白山通り沿いのビルも含めた再開発だったらな

[8170: 匿名さん]

>>8169 匿名さん
なぜかそういうのが上手くいかないんだよね...

[8171: 匿名さん]

現状を追認して反対することよりも、現状を打破して未来に進むことの方がずっとエネルギーもいるししんどいからだろうな。

[8172: 匿名さん]

森ビルだったらやってただろうね...

[8173: 匿名さん]

能楽堂じゃなくて1階がスーパーだったら周りも違ったのかな。

[8174: 匿名さん]

宝生ハイツの建築敷地は第一種文教地区です。
劇場を建設できないだけでなく、スーパーを建設することもできません。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%87%E6%95%99%E5%9C%B0%E5%8C%BA

[8175: 匿名さん]

第一種文教地区って結構厳しいんですね。

[8176: 匿名さん]

ドンキホーテなどの大通り沿いは文教地区ではないということでしょうか。

[8177: 匿名さん]

ドンキホーテは文教地区ではないのですが、壱岐坂の南側は白山通りに面している場所も含めて規制がされているようです。

[8178: 匿名さん]

ありがとうございます。文京区に住んでると文教地区はどこにでもありそうなイメージでしたが、全国的にも思ったより数は少ないようですね。

[8179: 匿名さん]

全国的に数が少ないということは、文教地区の規制がされれば厳しいということではないでしょうか。

[8180: 匿名さん]

文の京を謳うのなら、文教地区の学校環境は守って欲しいと思う。

[8181: 匿名さん]

宝生ハイツの人たちは第一種文教地区で制限されることを知っていたのでしょうかねえ。宝生会は当然知っていたでしょうね。三井不動産も。

[8182: 匿名さん]

1回特例を作ってしまうと、あっちもこっちもで際限なくなってしまいますからね…

[8183: 匿名さん]

そうですね

[8184: 匿名さん]

近隣説明会で宝生ハイツ管理組合は第一種文教地区に指定されていると説明しなかったようで。説明を担当した業者にはわかっていたはずと思うのですが。

[8185: 周辺住民さん]

わざわざ不利になるようなことを説明しないでしょ。

[8186: 匿名さん]

文の京を謳ってるのに湯島のようなエロエロバイオレンス繁華街を抱える文京区w

[8187: 匿名さん]

丸の内が三菱の街であり、渋谷が東急の街であり、六本木が森ビルの街であるように、文京区はオープンハウスの街になってほしいです

[8188: 匿名さん]

> わざわざ不利になるようなことを説明しないでしょ。
都市計画でどのような規制がされているかは、説明しないといけない事項のはずですが……知らないのですか

[8189: 通りがかりさん]

>>8187 匿名さん

本郷七丁目にもオープンハウスのマンションができますね。

[8190: 周辺住民さん]

不動産売買時の重説では不利になることも説明する義務があるけど（法律で決まっている）、近隣説明会って法に基づく会ではないですよね。

[8191: 周辺住民さん]

失礼しました。近隣説明会も条例に基づくんですね。でも、その内容は建物や工法についてであって、都市計画についての説明義務はないようです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/hunsou/hunsou_02.htm

[8192: 匿名さん]

建築敷地の位置の説明で (1)地名地番 (2)用途地域 (3)その他の地域・地区　を説明するように指導されます。文京区住環境課に聞いてくださいね。

[8193: 周辺住民さん]

>>8192 匿名さん
なるほど、そうなんですね。住環境課が言うのは担当違いの気がしますが。

[8194: 匿名さん]

文京区住環境課は文京区の紛争調整を所管する部署です。説明会で建築主が説明すべき事項を説明しない場合に住環境課が指導します。のべ面積が1万平方メートルを超えると東京都調整課の所管ですが、文京区のルールにしたがうことも求められて、東京都調整課と連携して文京区住環境課が建築主を指導します。

[8195: 匿名さん]

文京地区に住宅を建てるのは問題ないようですが。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/qa/faq-toshi2.html

能楽堂は明らかに教育文化施設でしょう

[8196: 周辺住民さん]

> 東京都調整課と連携して
なるほど、そうなんですね。1万㎡超で総合設計制度なのに、文京区が入ったところで住民の力になれるのかなと思った次第です。

[8197: 匿名さん]

今文京区ができることは、何か法令に違反していないかどうか監督指導するところまでで、適法なものに難癖つけてやめさせるということはできません。

景観利益を損なうことを違法であると訴えるには、関連法規に違反するものでその態様や程度の面において社会的に容認された行為としての相当性を欠く場合に限り景観利益を違法に侵害するものとみとめると判例で定義されています。適法なものは単に気に入らないから、不快だからという個人の感情だけでやめさせることはできません。

もしそれが可能になったら、たとえば反社会勢力みたいな犯罪性のある集団が大きなビルやマンションを建てるときに強請るなんてことも可能になってしまいます。適法な活動は最大限保護されなければいけません。みなさんが車を運転していたら常に意識していることではないですか？

[8198: 匿名さん]

>>8196 周辺住民さん
文京区ホームページの「区民の声」から建築主への指導を要請すると、文京区住環境課からの回答のメールをもらうことができます。（仮称）宝生ハイツ建替え計画に限らず、のべ面積が1万平方メートルを超えても東京都と連携しつつ文京区住環境課から指導したという回答をもらえます。

[8199: 匿名さん]

> 能楽堂は明らかに教育文化施設でしょう
これは誤りで、劇場として扱われます。このことも文京区住環境課に聞いてくださいね。

[8200: 匿名さん]

総合設計の基準を満たさない限りは
適法にはならないのではないですか。

[8201: 匿名さん]

>>8196 周辺住民さん
>>8198 匿名さん
東京都や文京区が監督して問題ない適法な計画ですから安心して建ててもらいましょう。

[8202: 周辺住民さん]

宝生ハイツ建て替えに関しては、総合設計の許可はまだのようです。下記URLにフローが載っていました。いま公聴会を終えたところなので、次は建築審査会でしょうか。ここが通れば事実上、許可されると思います。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

総合設計制度が不許可になった例は知りませんが、建築審査会でダメ出し食らったケースはありますよね。

[8203: 匿名さん]

>>8199 匿名さん
以前から不思議に思うんだけど、大学とかのホールで有料のプロのコンサートが開かれるケースがあるんだけど、これって違法ではないですか？

[8204: 匿名さん]

東京都は現在審議中です。
結果はこれからになります。

[8205: 匿名さん]

建築主が総合設計の許可申請を取下げした例はあるようです。

[8206: 匿名さん]

>>8202 周辺住民さん
>建築審査会でダメ出し食らったケース
反対する人はそこにすがるしかないでしょうね。
近所にもそれで潰れたプロジェクトがありますし...

ただ、能楽堂が仮に引っ越したとして、この地域で許された最大の建物が建つともっと日当たりが悪くなるという...

[8207: 匿名さん]

>>8203 匿名さん
学校に付属した施設は学校として扱われます。
宝生会が各種学校や専修学校を設置していれば学校として扱われるかもしれませんね。

[8208: 周辺住民さん]

現地の掲示で用途は共同住宅、能楽堂と明記されていますね。

[8209: 匿名さん]

ちなみに現地の標識には高度地区も文教地区も記載がないです。

[8210: 匿名さん]

かつて宝生会と学園との間で交わされたとされる覚書？が、
法的には有効なのか無効なのかという点もとても興味があります。

[8211: 匿名さん]

用途は「共同住宅、劇場（能楽堂）」の記載が正しいでしょうね。

[8212: 周辺住民さん]

>>8210 匿名さん
それって都市伝説ってことないでしょうか。

[8213: 匿名さん]

元二親和会
宝生ハイツ建て替え反対の署名活動についてご協力のお願い
https://twitter.com/nishikakun/status/1570578289458286592

[8214: 匿名さん]

宝生会と三井不動産で能楽の学校を作って、その学校の付属能楽堂にするのがいいのでは？

[8215: 匿名さん]

都市整備委員会でも話が出ていましたよ。
都市伝説では無さそうです。

[8216: 周辺住民さん]

>>8213 匿名さん
だから反対じゃないってば笑。あくまで要望。一番上に「反対しているわけではありません！」って書いてあるでしょ。その「反対」という表現を使わない強い意思を汲んであげましょうよ。

[8217: 周辺住民さん]

そもそも覚書の中身は何なんでしょう。いつ頃交わされたのでしょう。

[8218: 匿名さん]

>>8217 周辺住民さん
ご要望運動のチラシに書かれている案のように、今後も現状の高さ以上のものを建てないという取り決めを、宝生ハイツ建設時に両者で交わしたようなのです。

[8219: 周辺住民さん]

>>8218 匿名さん
50年前にも確執があったということなのですね。

[8220: 匿名さん]

>>8219 周辺住民さん
そうみたいです。双方の意見が食い違うとのことなので、書面としてどの程度残っているのかわからないのですが。

[8221: 周辺住民さん]

>>8220 匿名さん
現・宝生ハイツの東側が不自然に低くなっているのは、かつての確執の結果かもしれませんね。いろいろ教えていただき、ありがとうございました。

[8222: 匿名さん]

>>8221 周辺住民さん
いえいえ、こちらこそ。

[8223: 匿名さん]

学校に隣接する古いマンションは建て替えが厳しいないしは難航する可能性があると言う認識でいた方が無難ですね。
いまより高層の建物を建てられなければ、建築費を増えた戸数で賄うのは無理ですから

[8224: 匿名さん]

>>8213 匿名さん
「建て替え反対」って凄いですね
反対派は老朽化した宝生ハイツが地震で倒壊し住人が亡くなったら笑顔でお祝いしそうな勢いですね
恐ろしや…

[8225: 匿名さん]

学校に隣接する古いマンションは建て替えが厳しいという認識で合っていると思いますが。中古物件を高い値で買わないことです。

[8226: 匿名さん]

貴方はそれを宝生ハイツの住人の前で言えますか？

[8227: 販売関係者さん]

高い値でこの1,2年に買った人には言ってもいいのでは？

[8228: 匿名さん]

8225でも8227でもないですが、
普通に言えそうです…

[8229: 周辺住民さん]

>>8224 匿名さん
リンク先をよく見ればわかりますが、建て替え反対じゃないってド頭に書いてあります。あくまで高さを下げる要望。

個人的には、要望への署名ならする気になるかもしれないが、反対への署名ってなるとちょっと面倒なことに巻き込まれそうで嫌かな。そもそも違法性がないわけだし。個人的な感想です。

[8230: 匿名さん]

総合設計を適用する建替え計画に地元町会は明確に反対してますよ。公聴会の場でね。