文京区の住環境はどうですか？

[匿名さん]

「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。

[5736: 匿名さん]

>>5733 評判気になるさん
>再開発で子供たちがボール遊びしても人に迷惑にならないような広場
作ればいい、作らせればいいじゃない。

反対するだけでは多分作ってもらえないよ。

[5737: 匿名さん]

大きな公園を作ろうとなったら相当の数の世帯を移動させる必要がある。その規模にみあった巨大な超高層マンションでも作らない限り、コミュニティを移動させるほどの十分な権利床を確保することは困難。よって高さ制限を墨守する限り、それは永遠に不可能。逆に高さ制限なんかを守っていたら、広場なんかできるわけがない。せいぜいベンチと街路樹ができれば上等な方だろう。

[5738: 評判気になるさん]

>>5736 匿名さん
反対しているわけではありません。事例が知りたいのです。

[5739: 評判気になるさん]

>>5737 匿名さん
相当の数の世帯を移動させるぐらいなら、大きな公園のある街に引っ越しますよ。

[5740: 匿名さん]

>>5739 評判気になるさん
そうだね、狭い家に嫌気がさしたり、結婚とかで広い家に住みたくなる若いひととかはどんどん出ていくかもね。でも、文京区って地の利がいいから、空いてもまたすぐ入ってくるんだよねえ。

以前文京区から港区とか千代田区に引っ越したとかいう人がこの辺にいて文京区のことを貶していたけど、寂しかったなあ。多分私はいかばかりかこの地に愛情を抱いているから、そういう気持ちにはなれない。この地を愛してくれるいいご近所さんに来てほしいなと思っているよ。そのためにも文京区はかわらないといけないんだ、もはや軽工業の都ではないという時代の流れを感じないと。

[5741: 評判気になるさん]

>>5740 匿名さん
わたしの中では超高層がすでに古いのですが...
グーグルの本社、素敵ですよね。
共同印刷の新社屋も。
他区のことを貶して喜んでいるような方々、
出ていってくれてどうもありがとう。

[5742: 匿名さん]

>>5741 評判気になるさん
そりゃ広い私有地に何を建てようと本人の勝手だし、ビジュアル的にそういうのが好きだという個人の嗜好もご勝手にという感じだねえ。

問題はそういう個人の美学のためだけに、限りある都市空間に高層建物を建てて公共スペースを作るという試みを、からだを張って邪魔をするというのは公益の観点からするとどうなんだろうね。私益のために社会全体を巻き込むというのは感心しないね。

[5743: 匿名さん]

絶対高さ制限は容積率を使い切るように設けられていますので。高さが制限されることで土地の利用効率が不十分になるわけではありません。

[5744: 評判気になるさん]

>>5742 匿名さん
公益の観点ということでしたら、
あなたは50年後、100年後の文京区のことを考えていらっしゃるのでしょうか？
超高層マンションも新しいうちは良いでしょう。
ただ、古くなった時にきちんとメンテナンスはされ続けるのでしょうか？
当初の住民層とは入れ替わり、
値上がりした管理費の滞納者も出てくることでしょう。
外壁が剥がれて落下しそうな場合には
公益の観点から区の税金で補修するのでしょうか？
そして、次の建て替えはさらに倍の高さに建てるのでしょうか？

[5745: 匿名さん]

>>5742 匿名さん

文京区内に高層建築を建てるほどの再開発ができる場所があるのかね。立ち退き交渉は一朝一夕でできない大変な仕事よ。ニュータウンのように、高層建築だって、30年、40年たてば陳腐化する。今の視点で周りの区を真似て高層建築をつくっても、ビルの管理などで後世にツケを残すだけじゃ。文京区は文京区らしく、高層建築に頼らない再開発を考えてもいいんじゃないの？

[5746: マンション検討中さん]

パークコート小石川購入者スレ、管理費で揉めててやばい…

[5747: 匿名さん]

>>5744 評判気になるさん
>>5745 評判気になるさん
メンテナンスの話なんだけど、霞が関ビルとか新宿の高層ビルとかもうだいぶ築古になったとおもうんだけど、廃墟になったの？池袋のサンシャイン６０は廃墟になったの？確かに維持管理が問題となっている東京都庁もあるから一概に全部大丈夫でもないのだろうけれど、メンテナンス性を無視した奇抜なデザインなど設計の仕方に問題を指摘する向きもあって特殊な事情があるようだけど。

修繕費や管理費を払えない住民が一定の比率を超えるほどに国民が貧乏になってしまう時代には低層マンションはもっと大変だし、戸建ても空き家だらけになるでしょう。

高層ビルが陳腐化するというのなら、東京タワーは陳腐化しましたか？新宿のビル街は陳腐化しましたか？サンシャイン60は陳腐化しましたか？単なる我田引水、牽強付会の議論は不要です。あなたのその直感からくる信念を補強するような事例を出していただけるともう少し私もイメージできるんですが。

[5748: 匿名さん]

新宿区の富久クロスみたいに誰もが諸手を挙げて賛成しそうな案件でも、それなりに大変だったので、何も考えずに普通に支障なく暮らしている人を地上げするのはさすがに大変でしょうね。ただ権利床による利益誘導や、地域の防災や公益施設の必要性を粘り強く説明するなどしてもダメなのか、やってみないとわからないところがありますね。

文京区はそれをしてもいいぐらいだと思いますけどね。このまま個人の範囲で最適化を図っていけばいつまでたっても小さな個人の土地のめいめい勝手な開発が繰り返されて雑草だらけの庭と同じになりますよ。庭師が必要ですね、文京区には。

[5749: 匿名さん]

>>5474
霞が関ビルも新宿高層ビルも、所有者が少数だから、メンテナンスの合意を得やすのです。また、その少数者も多くは大企業なので、資産価値維持のために高額のメンテナンス費用を負担することが可能です。

タワマンの場合、所有者が分散しているので、上述の商業ビルのような展開は望めません。これから20～30年後、所有者の多くが高齢化し、年金生活者になると、高額メンテナンス費用を負担することができない層が増加し、したがって全体の合意形成もできないということになります。スラム化するタワマンが将来は増えてゆくものと考えるのが自然でしょう。

文京区はタワマンが少ないので、まちとしての競争力は今後も保たれると思います。

[5750: 匿名さん]

>>5747 匿名さん

オフィスビルとマンションを比べるのは無理がある。

新宿の高層ビルや池袋のサンシャインは莫大な管理費の上に維持されてるいるのであって、所有者が企業など少ないから、維持管理の意思決定が速いと思う。対して、複合型の再開発は住戸も多くなるので、最近話題になっているタワマンの維持管理の難しさは、今後さらに深刻になると思う。

[5751: 匿名さん]

>>5747 匿名さん

東京タワーは高層ビルじゃないからね。そこはよろしく。

[5752: 匿名さん]

>>5749 匿名さん
>>5750 匿名さん
>所有者の多くが高齢化し、年金生活者になると
そのスキームは住み替えが進まないという前提と、所有者は年金以外に収入のない引退者ばかりになるという前提の二つに依っていますよね。都心にマンションをもっていれば、当然賃貸にも出せるし子孫が住むという選択肢も郊外とくらべるとずっと容易です。若い一次取得層への転売もかなり容易でしょう。とはいえこれはきちんと推計したわけではないので水掛論なのかもしれません。

[5753: 匿名さん]

ビルというより東京タワーは都市景観の観点からの一例ですけどね。高層建築は街のシンボルタワーとして長く親しまれることもあるという意味です。わかりづらかったですね。

[5754: 匿名さん]

＞＞5752 匿名さん
「都心にマンションをもっていれば、当然賃貸にも出せるし子孫が住むという選択肢も郊外とくらべるとずっと容易です。若い一次取得層への転売もかなり容易でしょう」という点についてコメントさせていただきます。

私は都心部マンションの建替え事業に携わったので分かるのですが、高齢居住者のスタンスは「引っ越しなんて面倒なことは勘弁してくれ」なんです。
それはそうです。もしかすると、数年でこの世から去ることになるかもしれない方が、よほどお金に困ってマンションを現金化する必要に迫られないかぎり、引っ越する理由は何もないですよ。

理屈のうえでは「都心タワマンは売却が容易なので、高齢者は若者に売って出ていけば良い」ということはわかるのですが、現実は理屈どおりには進まないと考えておいた方がよいでしょう。

低中層マンションの場合、メンテナンスコストはタワマンほど高くないし、戸数が少ないので、住民の合意形成はタワマンより容易です。

[5755: 匿名さん]

>>5754 匿名さん
>高齢者は若者に売って出ていけば良い
そんなことは言っていないですよ。管理費も払えないほど困っているのならば売って手に入るお金を原資にもう少しよい生活ができるでしょう。戸建てと違って更地に戻すコストもないですし、最近のマンション暮らしに慣れた若い人たちは戸建てを相続するよりはマンションを相続する方を歓迎するでしょう。

お金に困っていない高齢者が引っ越しなんてまっぴらと思うのはしょうがないと思うのですが、今話題にしている管理修繕費未払いの懸念の問題とは無縁な話かと。おそらく建て替えについて議論する場で問題にされる事象でしょう。

>低中層マンションの場合、メンテナンスコストはタワマンほど高くないし、戸数が少ない
言いたいことはわかるのですが、規模にもよるのでしょうが戸数が少ないので一戸の未払いが全体に与えるインパクトがでかすぎます。さらに高齢化が進んだ場合に理事会が機能不全に陥る事態もむしろ高層マンションより大きいと思います。共用施設も少なく、戸建て住宅街のような駅や商業施設から遠い低層マンションは若い人は避ける傾向にあります。

[5756: 匿名さん]

まあ議論に勝つのが最終目的ではないので、私自身の問題意識として、やはり最近のコストプッシュ型インフレの懸念が維持管理コストに与える影響は無視できないです。

最近管理費を高めに設定する新築も増えてきましたが、売るために安めに管理費を抑えた物件では今後値上げが大きな問題になるでしょう。小さい物件では修繕積立基金の額が足りなくなり、大規模修繕が困難になってくることで管理形態も常駐日勤から巡回、さらには自主管理となるケースも出てくるかと思います。そういう未来まで見通す目が必要だと思います。メンテナンスコストの安い建物を設計することも今後求められてくるでしょう。営利を目的としたデベロッパーばかりにまかしていると大変なことになりそうです。だから文京区に再開発が必要です。サステイナブルな大規模分譲を実現しましょう。

[5757: 匿名さん]

たとえば文京区内で開発するとしたら、湯島ハイタウンは戸数の多い築古マンションなので、こここそ、大規模に開発したらインパクトあるんじゃないかな。千代田線湯島駅と地下直結にして、隣接する国有地（財務事務所など）もまとめれば。

[5758: 評判気になるさん]

>>5747 匿名さん
他の方も書かれていますが、
マンションとオフィスビルでは事情が異なります。
オフィスビルや企業の元社宅などですと1棟まるごとリノベも可能ですが、
分譲マンションですと厳しいです。

低層マンションももちろん、老朽化しますし、リスクがありますよね。
管理費が払えないご近所さんに、
借金取りのように督促しなければならない理事の方々も見てきました（もちろん区内です）。
ただ、超高層マンションの場合、老朽化した際のリスクが大きすぎます。
湯沢のリゾートマンションも数が少なければ
それほど問題にならなかったことと思います。

今は最新の技術で建てられているタワーマンションも、
長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。

バブル崩壊以後、
管理費・修繕積立金のが高額な
都心の超高級低層マンションのド○○などは格安で売られていましたよ。
今、好調のタワーマンション の上層階も顧客層がド○○と被ります。

数年前、鳴り物入りでオープンした東急プラザ銀座も
テナントの閉店が相次ぎよほど苦労したのか、
昔では六本木や芝浦にしかなかったような
「大型ナイトクラブ」がここ最近オープンしましたね。
嫌いじゃないですけどね、
タワーマンションも別に嫌いじゃないですよ。
文京区に今より多く必要かどうか。ですよね…

[5759: ご近所さん]

文京区に必要なのは区主導で安全性を確保した激安風俗店
むっつりスケベな文京区民男性はコロナ禍で溜まりまくって爆発寸前

[5760: 匿名さん]

>>5759 ご近所さん

あるよ、文京区にも、風俗店が。ソープランド。

[5761: 匿名さん]

>>5758 評判気になるさん
>長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
>旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。

制振オイルダンパーとかチューンドマスダンパーのような制振技術もありますしね。
既に最近建築されたタワーマンションでは導入事例が多いですし、いきなり旧耐震物件とはならないと思います。あえて免震にしないで制振にするという作戦もあると思います。

むしろ長周期地震動の問題が認知される前と後とで旧耐震新耐震が分けられるような気がしませんか？

さらに都心部でのマンション用地は現在枯渇しているため、再開発マンションができれば、その希少性は高いです。たとえ新しい技術ができたとしても、新しい技術で建てられた新築物件が脅威となるほど、近隣のよく似た立地に大量に供給されるとは考えにくいです。むしろだからこそ、民間の力を活用できるとも言えるでしょう。今しかない。

[5762: 匿名さん]

>>5757 匿名さん
駅直結にできればなお可ですね。交差点付近の民間ビルとかも巻き込んで規模を大きくすれば湯島のランドマークとなるでしょう。高さ制限も大幅に緩和して小学校とか保育園や学童とかも一緒にすれば文京区のいろいろな問題が解決することでしょう。
屋上緑化して校庭や園庭としてでなく一般の区民にも開放すれば歓迎されることうけあいです。

[5763: 評判気になるさん]

>>5761 匿名さん
超高層マンションの建築基準法、
改正ありましたっけ？
改正の歴史は地震とリンクしていますよね。
次がどういった基準になるのか、まだ誰もわかりません。

[5764: 匿名さん]

>>5762 匿名さん

さすがに、繁華街寄りの湯島天神下交差点近くに小学校や幼稚園は厳しそうなので、これらは坂上の裁判所の官舎の辺りとかどうかな。湯島ハイタウンの辺りは、春日通りの拡張にあわせて、ランドマークとなり得る開発の可能性は秘めているよね。

[5765: 匿名さん]

>>5763 評判気になるさん
今心配していることは、既存の免震マンションが新耐震基準で全て不適合となる可能性だよ。最近明らかとなってきた過酷事象に対応してない古いのとかどうするんだろうと非常に懸念している。たぶんそれもあって建築基準法になかなか盛り込めないんだろうな。

[5766: 匿名さん]

>>5762 匿名さん

湯島ハイタウンの場所は、北東に不忍池、東にスカイツリー、南に湯島天神、北に旧岩崎邸庭園が望めるので、高層ビルが出来たら人気が出そう。千代田線湯島駅のほかに、銀座線上野広小路駅や山手線御徒町駅も徒歩圏内だし。

[5767: 評判気になるさん]

>>5765 匿名さん
それは今現在の話ですよね。
もっと先を想像しましょうよ。

[5768: 匿名さん]

そうなるとやはり免震は避けておいたほうがいいのかな。
地震後に免震装置が変形して元に戻らなくなっちゃうとか、引き抜きとか座屈などが起きて躯体が損傷すると、もともと揺れを吸収することを前提に軽量に作られている躯体のダメージがどれほどとなるのか、詳しく語る人はいないね。くわばらくわばら。

https://www.sein21.jp/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0105.aspx

[5769: 評判気になるさん]

湯島ハイタウンのあたりは確かに大通り沿いですし、再開発の適地ですね。
ただ、権利関係が複雑でしたよね…

[5770: 匿名さん]

>>5769 評判気になるさん

確かに湯島ハイタウンの辺りは権利関係が複雑みたいですね。ただ、湯島ハイタウンから先の春日通り（切通坂）も道路拡張の対象地みたいですので、あの一帯を無電柱するなど整備したら、天神下交差点から本郷方面の大通りは綺麗になりそうで、それに合わせて湯島ハイタウンの一帯も再開発したら夢が膨らみそうですね。御徒町駅や上野に歩いていける好立地です。

[5771: 評判気になるさん]

>>5770 匿名さん
実現したら区内随一の人気マンションになりそうですね！
岩崎家主導で、ぜひお願いします！！

[5772: 匿名さん]

>>5771 評判気になるさん

スリーダイヤですね笑
たしか湯島ハイタウンの分譲もスリーダイヤ系列だったかな？

[5773: 評判気になるさん]

湯島ハイタウン、確かに三菱系なんですね！
グーグルマップで見るとほんと夢が膨らみます（笑）。
現在借地権のようですけど、もし再開発時も何十年かの定期借地権を設定して建てたら、
出口が決まっているから老朽化したまま建ち続けることもなくせそうですよね。
最近、マンションの土地は所有権よりも定期借地権の方が合っているのではと思ったりします。

[5774: 匿名さん]

ブンキョッ区

台東区に勝てる日はくるんやろか。

とりま、安定のシャビーやな。

笑い

[5775: 名無しさん]

SUUMOに湯島ハイタウンの記事があります。耐震化工事を検討しているようで、建て替えはないのかな？ 文京区の端のエリアですが、場所はすごくいいところですね。

https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/

[5776: 名無しさん]

>>5774 匿名さん

上野桜木など一部エリアを除いてほぼ水没エリアの台東区は黙って！

[5777: 匿名さん]

>>5776 名無しさん
まあまあ、台東区も一部は江戸町奉行所の管轄地域だったからリスペクトしてあげよう

[5778: 名無しさん]

>>5777 匿名さん

はい。文京区を侮辱されたようで、ついつい感情的になりまして申し訳ありませんでした。上野や浅草を擁する台東区はリスペクトしています。

[5779: 匿名さん]

劇団ひまわり？

[5780: 匿名さん]

>>5778 名無しさん
文京区とは全く異なるコンセプトの地域にウチに負けているとか言われても笑うしかないでしょ。しかし台東区は江戸時代から災難続きだね、江戸の三大水害ではいずれも大被害を出しているし、関東大震災や東京大空襲では大火災、ここ300年ほどの間に一体何人死んだかわからないが、それでも打ち捨てられることなく人は住み続け地価が上がるわけで、力のある土地であることは間違いない。

[5781: 匿名さん]

まあ青山とか麻布の高台の住人に、歌舞伎町に負けてるぜイェーとか言っても苦笑されるだけでしょ、それと同じです。他の地域との比較はしたくないですが、やはり再開発によって災害に脆弱な地域を解消解消したり、民間活力を活用して税金に頼らない公共資本整備をおこなっている他の区は羨ましいですね。やたら法律、ことに建築基準法に詳しい方が文京区関連スレッドでがんばっておられますが、他の区はもっと柔軟に行政上の課題を解決しているので、もう少し柔軟な思考をお願いしたいですね。行ったことはないんですが、文京区にもソープランドがあるようなので、そこでちょっと抜いてこられたらいかがですか？少し見える風景が変わってくるかもしれません。

[5782: 匿名さん]

>>5780 匿名さん

湯島三丁目の繁華街の客引き防止条例では、台東区と文京区が足並みをそろえて制定し、上野警察署（台東区）と本富士警察署（文京区）が連携してパトロールしていたり、本富士警察署天神町交番（文京区湯島）が台東区の池之端の一部を管轄にしていたりと、意外とこの二つの区はつながりが強いです。

[5783: 匿名さん]

>>5774 匿名さん

何がブンキョッ区だよ。台東区は災害に弱いじゃないか。台東区に言われる筋合いはない。

[5784: マンコミュファンさん]

で、文京区で再開発するとしたら、どこが適切なの？

[5785: 匿名さん]

>>5784 マンコミュファンさん
なんか湯島の人気が高いようですね
私なんかは環状3号線の整備と沿線の再開発がセットで進むといいんじゃないかと個人的には思いますけどね。

https://style.nikkei.com/article/DGXNASFK26039_X20C12A9000000?page=4