文京区の住環境はどうですか？

[匿名さん]

「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。

[5676: 匿名さん]

>>5671 匿名さん

あなたは行政に依存することしか考えていない。文京区は今でも十分に恵まれている。贅沢言うな。

[5677: 匿名さん]

>>5674 ご近所さん
>>5675 匿名さん
>>5676 匿名さん

さて、これを読んだ方がどんな反応を示すか楽しみですね。
文京区にここ10年ぐらいに引っ越してきてお住まいの、お子さんがちょうど学齢に達するぐらいの若い家族は怒り出すかもしれませんね。もしくはあなたのお孫さんに、ブーメランのように当たるかもしれません。

私たちは多数派です。それだけは言えます。

[5678: 匿名さん]

選挙に行く老人の意見ばかりが通るのは文京区だけではないですが、ちょっと酷すぎます。

[5679: 匿名さん]

こんなスレッド立てて側面支援してくれる人もいます
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/676540/

馬鹿にされてますけど、大丈夫ですか？

>>5674 ご近所さん
>>5675 匿名さん
>>5676 匿名さん

[5680: 匿名さん]

>>5677 匿名さん
多数派は住民が決めることで、ここで言っても説得力なし。じゃあ、文京区のどこをどう再開発したらいいの？ ちゃんと具体的に提案してください。

綺麗事ばかり言っては何も進まない。私だって文京区を愛しているからこそ、港区などがやっているような超高層ビルの再開発は再考すべきと言っているんです。

[5681: 匿名さん]

災害救助が難しくなる細い路地の多いエリアは再開発すべきだと思う。根津、千駄木とか。ただ、どなかがご指摘されていたように、再開発は非常に時間がかかるので、大手のデベロッパーが本気を出さないと難しいかもね。コロナ禍の影響で開発のスピードも遅れてますし。文京区で大型再開発を期待するとしたら、やっぱり東京ドームの再開発かな。

[5682: 匿名さん]

>>5680 匿名さん
採算性をとるには高層化は避けられないですよ、超がつくべきかどうかはわからないですが。中央区は東京ミッドタウン八重洲に小学校を付設させましたよね。豊島区は民にタダで区役所を建てかえさせましたよね、渋谷区もちょっと異なるスキームですが民に建て替えさせちゃいましたよね、前例はいくらでもあります。綺麗事とは文京区に高い建物や再開発をやらせないことですか。狭い敷地に高層建物の公共施設を整備して多様な納税者のニーズに応えたり、再開発によって区民のパブリックスペースを確保させないことでしょうか。

税金が足りない足りないって官は二言目には財政逼迫をやらない理由に挙げます。戦争中にこんな標語があったじゃないですか、足らぬ足らぬは工夫が足らぬって。戦争中は私たち国民が乾いた雑巾を絞るようにしてがんばりましたが、現代は官が乾いた雑巾を絞るようにして知恵を絞るべきなんじゃないでしょうか。

[5683: 匿名さん]

>>5681 匿名さん
ただ問題は東京ドームは私有地だということですね。
公共性のある施設をどこまで要求できるか？
なんかそういうところまで考えないで一方的に反対反対でお祭り騒ぎするだけで終わるんじゃないかと私は懸念しています。美空ひばりのお祭りマンボかと

https://www.youtube.com/watch?v=qS2WivQscYY

[5684: 匿名さん]

どっかで半鐘が鳴っている、家事は近いよスリバンだ
https://dictionary.goo.ne.jp/word/%E6%93%A6%E5%8D%8A%E9%90%98/#jn-1204...

半鐘は鳴っている、聞こえる人には聞こえている
聞こえないのはお祭りやっている人ばかり

[5685: 匿名さん]

失礼、
x家事
○火事

でしたね、カッコ悪いなあ

[5686: 匿名さん]

>>5682 匿名さん

何度も言っていますが、じゃあ、文京区のどこを再開発すればいいのですか？ 具体的に提案してください。

綺麗事は誰でも言えますから。再開発の対象地域に住む人たちは「はい、そうですか」とすぐに納得すると思いますか。あなたは再開発の大変さを知らないですよね。ほかの区の前列に縛られている時点で思考停止状態です。綺麗事を言うのはやめてください。

[5687: 匿名さん]

中央区の東京ミッドタウン八重洲に小学校の件は、
住宅の容積率緩和の廃止とセットですよ。
それだけ切迫していたということです。

[5688: 匿名さん]

>>5686 匿名さん
前例というのは大事ではないですか？過去にうまくやった人を見習うのは普通にみんながしていることですよ。子供が道路で遊んでいることを問題視できないほど感覚が麻痺している人の書き込みもあることですし、なにかこう、私たち普通の人の親の感覚からするとズレてますね。多分、高さ制限を作らせることがとても大変だったんでしょうね。それは偉業であり、神聖にして犯すべからずの、民の勝利の証の勲章なのでしょう。気持ちはわかりますが、その大剣を振るうことで無辜の民が傷付きます。鞘にしまって本当に必要な時のためにとっておいていただけませんか？

[5689: マンション好きさん]

>>5682 匿名さん

採算の面で現実的に考えたら、もし文京区で再開発したら、土地の取得や建設費でどのくらいかかって、回収するにはどのくらいかかるのでしょうか。床をオフィスで貸した場合、店舗で貸した場合、坪いくらぐらいを想定していますか。レジデンスで分譲の場合、坪単価いくらで、そのマンションを賃貸する場合、表面利回りは何％ですか。ぜひご教示願います。

[5690: 匿名さん]

たとえば、文京区に超高層ビルが林立して大変だ！という話になったら鞘から抜けばいいじゃないですか。ダメですか

[5691: 匿名さん]

区役所建て替えスキームの件ですが、
文京区もその気になれば、
小石川運動場近辺を活用することで、
わざわざ民間のビルを壊さずとも可能かと。

[5692: 匿名さん]

>>5689 マンション好きさん
うーん、同じ会話を私、小学校の時にしたことがあります。
私：〇〇ちゃん、XXちゃんに意地悪したでしょ！
〇〇ちゃん：へーん、それって何年何月何日何時何分何秒だよ、言えねーだろ

そういうのを屁理屈と言うのです。

[5693: 匿名さん]

>>5688 匿名さん

前列の成否を判断するのは後世であって、あなたの言う八重洲や豊島区や渋谷区の事例はまだ評価されていませんよね。意味の分からない、いかにも自分は偉いですよみたいな能書きをおっしゃっていますが、あなたの考えが世間とずれているのは、よく分かりました。

[5694: 匿名さん]

>>5691 匿名さん
で、文京区役所跡地を定借にすればタダで建ちますね、区役所。もうすこしエコでランニングコストが安いのにしてほしいですよ、ほんと。ガーデンゲートタワー以上の超高層オフィスとマンションに変わっちゃうかもしれませんが。

[5695: 匿名さん]

>>5693 匿名さん
後世の評価とかいったら、今の文京区の高さ制限が愚かな判断だと言われる時代がくるかもしれませんよ。発展の機会を逸したとか黒歴史になっているかもしれません。そうじゃないかもしれませんし、評価される未来もありうるとは思いますが、それ言い出したらキリがありません。自分の望むあるべき未来からの評価って結局今の自分の評価ですから、個人の意見以上の価値はないです。

それこそ宇宙の彼方からでかい隕石が降ってきて東京が消滅する未来なんてのもあるかもしれないので、こんなところの議論は詰まるところ未来においては虚しいものとなるかもしれません。

[5696: 匿名さん]

>>5688 匿名さん

あなたは文京区民ですか？ 人は街を選べるけど、街は人を選べません。もし文京区に住んでいて、再開発の見込みがなければ、ほかに引っ越すのも選択肢では。特に文京区は、歴史を重んじて変化を嫌う住民が多いみたいなので、それが嫌なら住まないのが賢い選択かと。

[5697: 匿名さん]

>>5695 匿名さん
それは、あなたが議論を放棄したと白旗を上げたのと同じです。

[5698: 匿名さん]

>>5694 匿名さん

文京区で再開発が現実的にできそうなのは、東京ドームや区役所の建て替えですかね。春日のパークコートもできたし、三井不動産の手腕に期待ですね！

[5699: 匿名さん]

>>5692 匿名さん

それはあなたがファクトをロジカルに説明できなかったからでしょ。小学生時代の恥を自ら晒さなくても。。

[5700: 匿名さん]

>>5695 匿名さん

宇宙という言葉を持ち出すのは怪しい臭い。

[5701: 匿名さん]

東京ドームや区役所部分は都市核指定地域ですから、同じく期待しています！

[5702: 匿名さん]

>>5681
区と大手デベロッパーは、現状いじりようがない根津千駄木や小石川の辺りは、大災害で壊滅してくれるのを待ちわびている感じでしょうね。
渋谷区も駅前一等地である宮下公園周辺をアル中サヨク＆プロ市民ホームレスから奪還するのに数十年かかりましたし、我々も焦らず負の遺産が消滅する時を待ちましょう。

[5703: ご近所さん]

再開発が好きな方は港区はちょっと高いかもしれないけど、湾岸エリアなら手が届くと思うので、そちらへ住まわれたらよろしいと思いますよ。

文京区にお住まいの方は、そういう再開発を好まない方が多数派です。

東京の各エリアでまちづくりの進め方に違いがあり、その違いによって住民の住み分けが起こっています。やがて各々の街の個性が生まれ、東京全体の魅力が増すことになるのではないでしょうか。

[5704: 匿名さん]

文京区でこれから再開発なんて無理無理。できるのは後楽園一帯ぐらいでしょ。

[5705: 周辺住民さん]

例の物件が売れれば支離滅裂な書き込みも減るだろうから、無事売れるのを祈念しております。

[5706: 匿名さん]

>>5705 周辺住民さん

例の物件って何？

[5707: 周辺住民さん]

>>5706 匿名さん
コメント遡ると、物件名が出る度にスレッドが荒れるとこです。召喚呪文
のようになってますよ。

[5708: 匿名さん]

>>5707 周辺住民さん

フランス語で「調和」の意味がある物件ですか？

[5709: 周辺住民さん]

>>5708 匿名さん
すみません、違うと思います。

[5710: 匿名さん]

>>5709 周辺住民さん

三井不動産の億ションですか？

[5711: 周辺住民さん]

>>5710 匿名さん
すみません、違います。
物件といっても新築ではありまん。

[5712: 周辺住民さん]

ヒルテラススレも遡るとわかりやすいですよ。

[5713: 匿名さん]

>>5712 周辺住民さん

えー、どこだろう？ 気になって寝れない。。

[5714: 周辺住民さん]

>>5713 匿名さん
ほんとにわかりません？
ヒルテラススレの3268を見てください。
返信先、消されてしまいましたが、宣伝コメがまだ見れます。

[5715: 匿名さん]

>>5714 周辺住民さん

あー、桜蔭の関係者が騒いでいる宝生ハイツ建て替えの件ですね！ 例の物件と勿体ぶらず、最初から言ってくれれば良かったのに(^_^;)

[5716: 周辺住民さん]

>>5715 匿名さん
すみません、名前出すとまた荒れそうな気がしたので。

[5717: 周辺住民さん]

まだ絶賛売り出し中のようなので…

[5718: 匿名さん]

>>5703
>東京の各エリアでまちづくりの進め方に違いがあり、その違いによって住民の住み分けが起こっています。やがて各々の街の個性が生まれ、東京全体の魅力が増すことになるのではないでしょうか。

人口増加が続いてきた少し前までなら、これは私も賛同できるご意見です。
しかし、コロナ禍によって人口減（流出）が予想よりずっと早く始まってしまった近年、そうのんびり構えていて良いものかどうか…
今のままの文京区が、千代田区・港区・渋谷区…そして巨大繁華街を抱える新宿区や豊島区のように「替えの効かない特別な区」として生き残れるかどうかといえば、怪しいような気がしてしまうのです。

[5719: 匿名さん]

>>5718 匿名さん

なんで新宿区や豊島区に倣おうとするの？

文京区は文京区で胸を張ればいいさ。東大だって、東京ドームだって、六義園だって、湯島天神だって、谷根千だってあるんだし。その資源を生かそう！

[5720: 匿名さん]

コロナ禍では外国人比率の高い新宿区、豊島区が減少しているようですけど...https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000095.000020953.html

[5721: 匿名さん]

>>5717 周辺住民さん
宝生ハイツと桜蔭学園との闘いはすぐには解決しないでしょうね。

[5722: 匿名さん]

三井の見通しが甘かったと思う

[5723: 周辺住民さん]

>>5721 匿名さん
現地を改めて見に行きましたが、計画にはやっぱり違和感しかなかったです…
三井不動産、どうしちゃったのでしょう。

[5724: 匿名さん]

>>5718 匿名さん
問題は少し複雑で、文京区って便利だし繁華街がないから住むのにちょうどいいという利点があるから放っておいてもそれなりに人がやってくるってことなんだよね。

むしろ最近危機感を持っているのは坪単価の上昇の中でグロスを抑えようというのかファミリーの住むような広い家が少なくなって、狭い単身者向けの物件が増えていること。戸建ても容積率いっぱいに建てた安いミニ戸建てが増えたり、単身者向け賃貸が増えているところ。

どうせ人が増えるのは止められないのなら、子供のいる家族に住んでいただいて地域のコミュニティを支える礎になってほしいんだよね。単身者はやはりグラスホッパーだからさ、多分ちょっとしたことですぐいなくなってしまう。昔からいる印刷製本業の親父さんとか、戸建ての家族ってだんだん減っていくから消防団もいずれ維持できなくなるし、町会もごく一部の住人による同好会組織のようになってしまうだろう。基礎自治体としての機能はガタガタになるんじゃないか、そんな危機感がある。

[5725: 匿名さん]

やっぱりね、広くて施設も充実した小学校があると、そこに住み続けたいご家族も増えるだろうし、世代を超えてその時代時代の中心となるようなお仕事で活躍するご家庭が代々地域社会を支え続けるようなサステイナブルな地域社会が構築されると思うんだよ。

だから文京区には広い公共施設、小学校、幼稚園、託児所、病児保育、あるいは老人ホーム（私立が最近供給があるようだが高いよね）、図書館、そしてなによりもみんなが憩える公共緑地の公園。子供たちがボール遊びしても人に迷惑にならないような広場、そういう空間が再開発で生み出されることを切に望みます。

[5726: 匿名さん]

文京区の高さ制限は必要なものには緩和していくようにしないといけないね。
あれもだめ、これもだめでは地域社会の衰退しかないと思う。そのうち顔のない一人ものがふらりと住み着いてふらりと出ていくような街にかわっていくだろう。

[5727: 匿名さん]

>>5726 匿名さん
制限解除されてるとこに住んでるけど、賃貸マンションばっかで挨拶もしないような人ばっかり

[5728: 匿名さん]

文京区に住めば子供が東大に入れるとか勘違いしてる人たちはちょっと
下町風情が残って欲しい

[5729: 周辺住民さん]

港区に住めばモテる！
渋谷区に住めばクリエイティブ！
文京区に住めば頭が良くなり自民党政権に反対！

[5730: 匿名さん]

>>5728 匿名さん
>下町風情が残って欲しい
だけどさ、みんな歳とっていって隣のあいつは病気で遠くの老人ホームに入ったとか、向こう三軒のあいつは死んでしまったとかいうのが続くと自然と町は歯抜けになっていく。二代目が家を継いでくれればいいが、だいたいはさいたまとか横浜のマンションに住んでいて、便利な駅近マンション暮らしに慣れていて戸建ては好まなかったり、相続で分けやすくなるという理由もあって家や土地を簡単に売ってしまう。

ミニ戸建てになったり、賃貸住宅が建ったりして町会活動にも顔を出さない顔の見えないお隣さんが増えていく。引っ越してくる人も都心で働くサラリーマンでそこそこ年収もあって元から住んでいる人とは違う人生を歩んでいる人ばかり。今のままでも下町風情はいずれ消える。

いっそ子供たちが継ぎたがる高級マンションに変えて、そこに町会のご近所さんごと移り住めばバリアフリーで介護が必要になっても住み続けられたり、足腰が弱っても隣近所でお茶菓子をいただくような温かい交流が続けられるだろう。子供たちだって引っ越してくる動機ができて、世代ごとに受け継がれる確率も高まるだろう。マンションだって悪いことばかりじゃないさ。

[5731: 匿名さん]

小学校って重要だよね。
小学校の頃の友達っていうのは自治体の基礎となるコミュニティを形成する鍵の一つだと思う。世代を超えて家族が住むようなコミュニティを作るには今のままではダメだと思う。特に使い捨てライターみたいな戸建てがぎっしり建ち並ぶような住宅街はダメだと思う。

[5732: 匿名さん]

なぜそういう戸建てがダメかと言うと、プライバシーがない。ドアも引き戸が中心になる。自室が異様に狭く、階段が急で狭いので上り下りが大変なので、いきおいリビングに全員集合してごちゃごちゃと暮らすようになる。パーソナルスペースが維持できない狭い戸建てではお子さんが情緒不安定な気がする、あくまでも身近で見知っているケースに限られるけど、多い。親子の仲は大概悪い、もちろん全てではないにしろ、かなり多い印象。反論はあると思うけど、そういう質の悪い戸建てがごちゃごちゃ増えるぐらいなら余裕のある間取りのマンションが一つできる方がいいと思う。

[5733: 評判気になるさん]

>>5725 匿名さん。
再開発で子供たちがボール遊びしても人に迷惑にならないような広場が生まれた事例、教えていただけますか。

[5734: 評判気になるさん]

ああ大江戸のむかしより
ここは学びの土地にして
紅(くれない)の塵(ちり)ちかけれど
緑の丘はしづかなり
書(ふみ)よむ窓の多(さわ)なれば
家おのづから品位(ひんい)あり
都(みやこ)は文化の中心地
わが区は都(みやこ)の文京区

今新時代(あらたよ)の朝未明(あさまだき)
自由民主の鐘の音(ね)に
人は巷(ちまた)に迷へども
我等が隣安(やす)らへり
もの知る人の多(さわ)なれば
町おのづから平和あり
都は文化の中心地
わが区は都の文京区

[5735: 匿名さん]

文京区も昔から住んでいる人ばかりじゃないんだよね、戦前はお寺だったり工場だったりしたところに移り住んでいる人も多いし、印刷製本工場の親父だって三代前から社長みたいな顔をしているが、東北の寒村から金の卵と言われて上京して工場でインクまみれになりながら仕事を覚えて資格をとって起業した人だって少なくない。商店街の店を営む店主たちだって、地方から上京してきた人は多い。地方から上京して都心の大企業に勤める若いニューカマーを田舎者と言えない人も多いだろう。優しくしてあげればいいのに。

[5736: 匿名さん]

>>5733 評判気になるさん
>再開発で子供たちがボール遊びしても人に迷惑にならないような広場
作ればいい、作らせればいいじゃない。

反対するだけでは多分作ってもらえないよ。

[5737: 匿名さん]

大きな公園を作ろうとなったら相当の数の世帯を移動させる必要がある。その規模にみあった巨大な超高層マンションでも作らない限り、コミュニティを移動させるほどの十分な権利床を確保することは困難。よって高さ制限を墨守する限り、それは永遠に不可能。逆に高さ制限なんかを守っていたら、広場なんかできるわけがない。せいぜいベンチと街路樹ができれば上等な方だろう。

[5738: 評判気になるさん]

>>5736 匿名さん
反対しているわけではありません。事例が知りたいのです。

[5739: 評判気になるさん]

>>5737 匿名さん
相当の数の世帯を移動させるぐらいなら、大きな公園のある街に引っ越しますよ。

[5740: 匿名さん]

>>5739 評判気になるさん
そうだね、狭い家に嫌気がさしたり、結婚とかで広い家に住みたくなる若いひととかはどんどん出ていくかもね。でも、文京区って地の利がいいから、空いてもまたすぐ入ってくるんだよねえ。

以前文京区から港区とか千代田区に引っ越したとかいう人がこの辺にいて文京区のことを貶していたけど、寂しかったなあ。多分私はいかばかりかこの地に愛情を抱いているから、そういう気持ちにはなれない。この地を愛してくれるいいご近所さんに来てほしいなと思っているよ。そのためにも文京区はかわらないといけないんだ、もはや軽工業の都ではないという時代の流れを感じないと。

[5741: 評判気になるさん]

>>5740 匿名さん
わたしの中では超高層がすでに古いのですが...
グーグルの本社、素敵ですよね。
共同印刷の新社屋も。
他区のことを貶して喜んでいるような方々、
出ていってくれてどうもありがとう。

[5742: 匿名さん]

>>5741 評判気になるさん
そりゃ広い私有地に何を建てようと本人の勝手だし、ビジュアル的にそういうのが好きだという個人の嗜好もご勝手にという感じだねえ。

問題はそういう個人の美学のためだけに、限りある都市空間に高層建物を建てて公共スペースを作るという試みを、からだを張って邪魔をするというのは公益の観点からするとどうなんだろうね。私益のために社会全体を巻き込むというのは感心しないね。

[5743: 匿名さん]

絶対高さ制限は容積率を使い切るように設けられていますので。高さが制限されることで土地の利用効率が不十分になるわけではありません。

[5744: 評判気になるさん]

>>5742 匿名さん
公益の観点ということでしたら、
あなたは50年後、100年後の文京区のことを考えていらっしゃるのでしょうか？
超高層マンションも新しいうちは良いでしょう。
ただ、古くなった時にきちんとメンテナンスはされ続けるのでしょうか？
当初の住民層とは入れ替わり、
値上がりした管理費の滞納者も出てくることでしょう。
外壁が剥がれて落下しそうな場合には
公益の観点から区の税金で補修するのでしょうか？
そして、次の建て替えはさらに倍の高さに建てるのでしょうか？

[5745: 匿名さん]

>>5742 匿名さん

文京区内に高層建築を建てるほどの再開発ができる場所があるのかね。立ち退き交渉は一朝一夕でできない大変な仕事よ。ニュータウンのように、高層建築だって、30年、40年たてば陳腐化する。今の視点で周りの区を真似て高層建築をつくっても、ビルの管理などで後世にツケを残すだけじゃ。文京区は文京区らしく、高層建築に頼らない再開発を考えてもいいんじゃないの？

[5746: マンション検討中さん]

パークコート小石川購入者スレ、管理費で揉めててやばい…

[5747: 匿名さん]

>>5744 評判気になるさん
>>5745 評判気になるさん
メンテナンスの話なんだけど、霞が関ビルとか新宿の高層ビルとかもうだいぶ築古になったとおもうんだけど、廃墟になったの？池袋のサンシャイン６０は廃墟になったの？確かに維持管理が問題となっている東京都庁もあるから一概に全部大丈夫でもないのだろうけれど、メンテナンス性を無視した奇抜なデザインなど設計の仕方に問題を指摘する向きもあって特殊な事情があるようだけど。

修繕費や管理費を払えない住民が一定の比率を超えるほどに国民が貧乏になってしまう時代には低層マンションはもっと大変だし、戸建ても空き家だらけになるでしょう。

高層ビルが陳腐化するというのなら、東京タワーは陳腐化しましたか？新宿のビル街は陳腐化しましたか？サンシャイン60は陳腐化しましたか？単なる我田引水、牽強付会の議論は不要です。あなたのその直感からくる信念を補強するような事例を出していただけるともう少し私もイメージできるんですが。

[5748: 匿名さん]

新宿区の富久クロスみたいに誰もが諸手を挙げて賛成しそうな案件でも、それなりに大変だったので、何も考えずに普通に支障なく暮らしている人を地上げするのはさすがに大変でしょうね。ただ権利床による利益誘導や、地域の防災や公益施設の必要性を粘り強く説明するなどしてもダメなのか、やってみないとわからないところがありますね。

文京区はそれをしてもいいぐらいだと思いますけどね。このまま個人の範囲で最適化を図っていけばいつまでたっても小さな個人の土地のめいめい勝手な開発が繰り返されて雑草だらけの庭と同じになりますよ。庭師が必要ですね、文京区には。

[5749: 匿名さん]

>>5474
霞が関ビルも新宿高層ビルも、所有者が少数だから、メンテナンスの合意を得やすのです。また、その少数者も多くは大企業なので、資産価値維持のために高額のメンテナンス費用を負担することが可能です。

タワマンの場合、所有者が分散しているので、上述の商業ビルのような展開は望めません。これから20～30年後、所有者の多くが高齢化し、年金生活者になると、高額メンテナンス費用を負担することができない層が増加し、したがって全体の合意形成もできないということになります。スラム化するタワマンが将来は増えてゆくものと考えるのが自然でしょう。

文京区はタワマンが少ないので、まちとしての競争力は今後も保たれると思います。

[5750: 匿名さん]

>>5747 匿名さん

オフィスビルとマンションを比べるのは無理がある。

新宿の高層ビルや池袋のサンシャインは莫大な管理費の上に維持されてるいるのであって、所有者が企業など少ないから、維持管理の意思決定が速いと思う。対して、複合型の再開発は住戸も多くなるので、最近話題になっているタワマンの維持管理の難しさは、今後さらに深刻になると思う。

[5751: 匿名さん]

>>5747 匿名さん

東京タワーは高層ビルじゃないからね。そこはよろしく。

[5752: 匿名さん]

>>5749 匿名さん
>>5750 匿名さん
>所有者の多くが高齢化し、年金生活者になると
そのスキームは住み替えが進まないという前提と、所有者は年金以外に収入のない引退者ばかりになるという前提の二つに依っていますよね。都心にマンションをもっていれば、当然賃貸にも出せるし子孫が住むという選択肢も郊外とくらべるとずっと容易です。若い一次取得層への転売もかなり容易でしょう。とはいえこれはきちんと推計したわけではないので水掛論なのかもしれません。

[5753: 匿名さん]

ビルというより東京タワーは都市景観の観点からの一例ですけどね。高層建築は街のシンボルタワーとして長く親しまれることもあるという意味です。わかりづらかったですね。

[5754: 匿名さん]

＞＞5752 匿名さん
「都心にマンションをもっていれば、当然賃貸にも出せるし子孫が住むという選択肢も郊外とくらべるとずっと容易です。若い一次取得層への転売もかなり容易でしょう」という点についてコメントさせていただきます。

私は都心部マンションの建替え事業に携わったので分かるのですが、高齢居住者のスタンスは「引っ越しなんて面倒なことは勘弁してくれ」なんです。
それはそうです。もしかすると、数年でこの世から去ることになるかもしれない方が、よほどお金に困ってマンションを現金化する必要に迫られないかぎり、引っ越する理由は何もないですよ。

理屈のうえでは「都心タワマンは売却が容易なので、高齢者は若者に売って出ていけば良い」ということはわかるのですが、現実は理屈どおりには進まないと考えておいた方がよいでしょう。

低中層マンションの場合、メンテナンスコストはタワマンほど高くないし、戸数が少ないので、住民の合意形成はタワマンより容易です。

[5755: 匿名さん]

>>5754 匿名さん
>高齢者は若者に売って出ていけば良い
そんなことは言っていないですよ。管理費も払えないほど困っているのならば売って手に入るお金を原資にもう少しよい生活ができるでしょう。戸建てと違って更地に戻すコストもないですし、最近のマンション暮らしに慣れた若い人たちは戸建てを相続するよりはマンションを相続する方を歓迎するでしょう。

お金に困っていない高齢者が引っ越しなんてまっぴらと思うのはしょうがないと思うのですが、今話題にしている管理修繕費未払いの懸念の問題とは無縁な話かと。おそらく建て替えについて議論する場で問題にされる事象でしょう。

>低中層マンションの場合、メンテナンスコストはタワマンほど高くないし、戸数が少ない
言いたいことはわかるのですが、規模にもよるのでしょうが戸数が少ないので一戸の未払いが全体に与えるインパクトがでかすぎます。さらに高齢化が進んだ場合に理事会が機能不全に陥る事態もむしろ高層マンションより大きいと思います。共用施設も少なく、戸建て住宅街のような駅や商業施設から遠い低層マンションは若い人は避ける傾向にあります。

[5756: 匿名さん]

まあ議論に勝つのが最終目的ではないので、私自身の問題意識として、やはり最近のコストプッシュ型インフレの懸念が維持管理コストに与える影響は無視できないです。

最近管理費を高めに設定する新築も増えてきましたが、売るために安めに管理費を抑えた物件では今後値上げが大きな問題になるでしょう。小さい物件では修繕積立基金の額が足りなくなり、大規模修繕が困難になってくることで管理形態も常駐日勤から巡回、さらには自主管理となるケースも出てくるかと思います。そういう未来まで見通す目が必要だと思います。メンテナンスコストの安い建物を設計することも今後求められてくるでしょう。営利を目的としたデベロッパーばかりにまかしていると大変なことになりそうです。だから文京区に再開発が必要です。サステイナブルな大規模分譲を実現しましょう。

[5757: 匿名さん]

たとえば文京区内で開発するとしたら、湯島ハイタウンは戸数の多い築古マンションなので、こここそ、大規模に開発したらインパクトあるんじゃないかな。千代田線湯島駅と地下直結にして、隣接する国有地（財務事務所など）もまとめれば。

[5758: 評判気になるさん]

>>5747 匿名さん
他の方も書かれていますが、
マンションとオフィスビルでは事情が異なります。
オフィスビルや企業の元社宅などですと1棟まるごとリノベも可能ですが、
分譲マンションですと厳しいです。

低層マンションももちろん、老朽化しますし、リスクがありますよね。
管理費が払えないご近所さんに、
借金取りのように督促しなければならない理事の方々も見てきました（もちろん区内です）。
ただ、超高層マンションの場合、老朽化した際のリスクが大きすぎます。
湯沢のリゾートマンションも数が少なければ
それほど問題にならなかったことと思います。

今は最新の技術で建てられているタワーマンションも、
長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。

バブル崩壊以後、
管理費・修繕積立金のが高額な
都心の超高級低層マンションのド○○などは格安で売られていましたよ。
今、好調のタワーマンション の上層階も顧客層がド○○と被ります。

数年前、鳴り物入りでオープンした東急プラザ銀座も
テナントの閉店が相次ぎよほど苦労したのか、
昔では六本木や芝浦にしかなかったような
「大型ナイトクラブ」がここ最近オープンしましたね。
嫌いじゃないですけどね、
タワーマンションも別に嫌いじゃないですよ。
文京区に今より多く必要かどうか。ですよね…

[5759: ご近所さん]

文京区に必要なのは区主導で安全性を確保した激安風俗店
むっつりスケベな文京区民男性はコロナ禍で溜まりまくって爆発寸前

[5760: 匿名さん]

>>5759 ご近所さん

あるよ、文京区にも、風俗店が。ソープランド。

[5761: 匿名さん]

>>5758 評判気になるさん
>長周期地震動への対策が強化された技術が開発された際には、
>旧耐震タワーマンションになることも十分考えられます。

制振オイルダンパーとかチューンドマスダンパーのような制振技術もありますしね。
既に最近建築されたタワーマンションでは導入事例が多いですし、いきなり旧耐震物件とはならないと思います。あえて免震にしないで制振にするという作戦もあると思います。

むしろ長周期地震動の問題が認知される前と後とで旧耐震新耐震が分けられるような気がしませんか？

さらに都心部でのマンション用地は現在枯渇しているため、再開発マンションができれば、その希少性は高いです。たとえ新しい技術ができたとしても、新しい技術で建てられた新築物件が脅威となるほど、近隣のよく似た立地に大量に供給されるとは考えにくいです。むしろだからこそ、民間の力を活用できるとも言えるでしょう。今しかない。

[5762: 匿名さん]

>>5757 匿名さん
駅直結にできればなお可ですね。交差点付近の民間ビルとかも巻き込んで規模を大きくすれば湯島のランドマークとなるでしょう。高さ制限も大幅に緩和して小学校とか保育園や学童とかも一緒にすれば文京区のいろいろな問題が解決することでしょう。
屋上緑化して校庭や園庭としてでなく一般の区民にも開放すれば歓迎されることうけあいです。

[5763: 評判気になるさん]

>>5761 匿名さん
超高層マンションの建築基準法、
改正ありましたっけ？
改正の歴史は地震とリンクしていますよね。
次がどういった基準になるのか、まだ誰もわかりません。

[5764: 匿名さん]

>>5762 匿名さん

さすがに、繁華街寄りの湯島天神下交差点近くに小学校や幼稚園は厳しそうなので、これらは坂上の裁判所の官舎の辺りとかどうかな。湯島ハイタウンの辺りは、春日通りの拡張にあわせて、ランドマークとなり得る開発の可能性は秘めているよね。

[5765: 匿名さん]

>>5763 評判気になるさん
今心配していることは、既存の免震マンションが新耐震基準で全て不適合となる可能性だよ。最近明らかとなってきた過酷事象に対応してない古いのとかどうするんだろうと非常に懸念している。たぶんそれもあって建築基準法になかなか盛り込めないんだろうな。

[5766: 匿名さん]

>>5762 匿名さん

湯島ハイタウンの場所は、北東に不忍池、東にスカイツリー、南に湯島天神、北に旧岩崎邸庭園が望めるので、高層ビルが出来たら人気が出そう。千代田線湯島駅のほかに、銀座線上野広小路駅や山手線御徒町駅も徒歩圏内だし。

[5767: 評判気になるさん]

>>5765 匿名さん
それは今現在の話ですよね。
もっと先を想像しましょうよ。

[5768: 匿名さん]

そうなるとやはり免震は避けておいたほうがいいのかな。
地震後に免震装置が変形して元に戻らなくなっちゃうとか、引き抜きとか座屈などが起きて躯体が損傷すると、もともと揺れを吸収することを前提に軽量に作られている躯体のダメージがどれほどとなるのか、詳しく語る人はいないね。くわばらくわばら。

https://www.sein21.jp/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0105.aspx

[5769: 評判気になるさん]

湯島ハイタウンのあたりは確かに大通り沿いですし、再開発の適地ですね。
ただ、権利関係が複雑でしたよね…

[5770: 匿名さん]

>>5769 評判気になるさん

確かに湯島ハイタウンの辺りは権利関係が複雑みたいですね。ただ、湯島ハイタウンから先の春日通り（切通坂）も道路拡張の対象地みたいですので、あの一帯を無電柱するなど整備したら、天神下交差点から本郷方面の大通りは綺麗になりそうで、それに合わせて湯島ハイタウンの一帯も再開発したら夢が膨らみそうですね。御徒町駅や上野に歩いていける好立地です。

[5771: 評判気になるさん]

>>5770 匿名さん
実現したら区内随一の人気マンションになりそうですね！
岩崎家主導で、ぜひお願いします！！

[5772: 匿名さん]

>>5771 評判気になるさん

スリーダイヤですね笑
たしか湯島ハイタウンの分譲もスリーダイヤ系列だったかな？

[5773: 評判気になるさん]

湯島ハイタウン、確かに三菱系なんですね！
グーグルマップで見るとほんと夢が膨らみます（笑）。
現在借地権のようですけど、もし再開発時も何十年かの定期借地権を設定して建てたら、
出口が決まっているから老朽化したまま建ち続けることもなくせそうですよね。
最近、マンションの土地は所有権よりも定期借地権の方が合っているのではと思ったりします。

[5774: 匿名さん]

ブンキョッ区

台東区に勝てる日はくるんやろか。

とりま、安定のシャビーやな。

笑い

[5775: 名無しさん]

SUUMOに湯島ハイタウンの記事があります。耐震化工事を検討しているようで、建て替えはないのかな？ 文京区の端のエリアですが、場所はすごくいいところですね。

https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/