文京区の住環境はどうですか？

[匿名さん]

「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。

[11439: 匿名さん]

>>11437 匿名さん
すんなり建つだろうか？それがただただ心配。

[11440: 匿名さん]

土地取得からすでに20年。

[11441: 匿名さん]

20年前にUR都市機構と交わした契約の縛りが今もあるらしい。

[11442: 匿名さん]

「それって貴方の感想ですよね？エビデンスはあるんですか？」には笑える！
ルサンクドタバタ劇の巻

NIPPO
・建築基準法令に全然定めが無いので都条例に従い避難階段Cを造りました。
審査会
・おいおい建築基準法令（１１７条２項）では駐車場と別の建物なんだからそこの階段はダメだよ！
NIPPO
・そうですか？では改めて建築基準法令をチェックしましたが、やはり自動車車庫に避難階段造れって規定はありません。
そもそも建築基準法令に定めがないから安全のためにわざわざ作った都条例に、建築基準法令を使ってダメ出しするっておかしくないすか？

地裁
・都条例には避難階段は駐車場の建物の部分に造ると書いてある。
試しに全館避難を想定すると避難者同氏が鉢合わせして危ないからここはダメ。
NIPPO
・先生もおっしゃる通り、都条例には建物の部分の明確な定めがありません。
（歩行距離３０ｍとか？３００ｍ以上のところもあるよ！）
・そもそも建築基準法令に定めのない避難階段を、安全のために都条例で自主的に造ったのです。ですので全館避難性能などという居室を有する建物に対して適用される建築基準法令は問題外です。
・そんな言うなら３２条６号違反だと言うエビデンスを示せますか？
（１２９条とか言うのかな？）

高裁
・そもそも別建物の階段を駐車場の階段として使っちゃダメだよ！
だから避難階段Cは当然として、直通階段A,Bも隣の建物の所有だから拝借しちゃダメ！
NIPPO
・では階段を共有してはいけないというエビデンスはあるんですか？
　（あるわけないよ）
・そうすると駐車場の建物に専用の直通階段や避難階段を造れってことになりますんで、皆んな既存不適格になったり、今後の設計や建築確認実務に悪影響大でマズいんじゃないですか？

ハハハ！エビデンス出したの審査会だけ！でも全然使い物になんないけどね！
地裁も高裁もエビデンス出してないから単なる感想だね？

[11443: 匿名さん]

>11442 関連
ちなみにこんな関係ですね。並行した法令体系だから（１２３条以外は）交わることはない。

・施行令５章２節　　　　　　　　　・都条例（法４０条の制限の付加）
１２０条（直通階段の設置）　　＝　３１条５号
１２２条（避難階段の設置）　　＝　３２条６号
１２３条（避難階段の構造）　　＝　３２条６号（避難階段の構造）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
これが全てだが、強いて言えば
１２５条の２（屋外への出口等の施錠装置の構造等）

施行令１１７条１項によると２階以下、１０００㎡未満の自動車車庫等は
そもそも５章２節は適用されないから都条例３１条５号、３２条６号に従う、
３階以上、１０００㎡以上でも
施行令１２０条・１２２条は居室のない自動車車庫等には適用されない。
何のことはない施行令には直通階段や避難階段の設置は全然求められていないからこそ
法４０条により都条例３１条５号、３２条６号の制限の付加が行われたわけですな。

地裁もこれくらい整理してから施行令１１７条２項を否定して欲しかったですね。

[11444: 匿名さん]

>11443 関連
其の点では東京都審査会の河島サンは都の建築指導課にも居たわけだから、これくらいは十分に分かっているハズですよね？
即日の建築確認執行停止を断行したのは東大罰否東大閥だとしても元の部下達にちょっとでも確認して置けば良かったのにねー？
もっとも未だ絶大な権力を握る（？）河島サンに誰もモノ申せなかったんでしょうね？
正にジャニーズと同じ構図ですな。
あまりにも酷い主張なので、元部下達は「建築確認取り消しが取り消されろー！」と念じていたのでしょうね？
その願いは届かず高裁でとんでもない判例が出来上がってしまいました（泣）

[11445: 匿名さん]

裁判で日建ハウジングシステムが争ったのは避難階に当たる／当たらないの判断についてだけです。
別建物として扱われることを日建ハウジングシステムは争っていません。その点で施主と設計者の主張は違っています。

[11446: 匿名さん]

小石川一丁目は24時間有人管理のマンションが集中している。新築マンションが高騰してくると、管理が巡回という物件も増えてくるのでますます貴重だと思う。
小石川四丁目のリビオシティ文京小石川は不遇な偶数丁目の救世主となるか。

[11447: 匿名さん]

>11442
これってホント笑えるでしょ？
唯一１１７条２項の別建物と言うエビデンスを出した審査会河島サンに対して
・建築基準法令には自動車車庫に避難階段造れって規定はありません。
・なので作った都条例に対してですよ？また建築基準法令を持ち出してダメ出し出禁でしょ？
ハイこれだけでユーイックが河島サンを論破！
建築確認取り消しは無かったことになる。

そもそもこんなことは東京都の企画課や指導課では当たり前の話なんだから、河島サンがプライドを捨てて元部下に確認すれば分かることなんです。
都庁のジャニーさんには誰もモノ申せなかったんですね？
と言うか即日の執行停止だから誰もモノ申すヒマも無かった！
これがジャニーの暴走でなくてなんであろう？

そして笑えないのが東京都ではこの建築確認取り消しと、高裁の判例は無かったことになっているんです。
なので今でも
「３２条６号は駐車場の建物に専用の避難階段を造れって規定ではないです。令１２３条の構造を有しているか否かです」
って答えてくれるんですね？
どうもルサンクは特殊な個別案件ということで済まそうとしているみたいなんですが、文教区では「審査会裁定、高裁判例は尊重します！」って言っていて、駐車場専用階段を要件とする姿勢を示しています。そしてもう確定した話ですからイチイチ東京都に確認なんかしてないのです。
２３区の他のところでも同様でしょうから、このルサンクドタバタ劇が残した爪痕は深いですね？正にジャニーズ問題と一緒ですな？
文春砲も無視された時代もあるので、外圧でもなければ明らかにならない問題なのではないでしょうか？

[11448: 匿名さん]

>>11446 匿名さん
リビオシティ文京小石川となる予定の共同印刷小石川工場跡地の再開発だけど
ABINC認証とSEGES認定のダブル認証という話。かなり緑が豊富なようだ。

[11449: 匿名さん]

>>11447 匿名さん
思い込みで書込みしたいのなら勝手にどうぞ。

ただし、東京都は行政訴訟での裁判例に反することはできません。また施主は東京高裁の判決を受け入れて標識を撤去しています。終わったことです。

[11450: 匿名さん]

>>11448 匿名さん

（仮称）共同印刷小石川本社計画の緑化率は
たいしたことないですね。
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/190216_41.html

総緑化面積の敷地面積に対する割合（（Ａ＋Ｂ）／Ｃ） 15.14 %

[11451: 匿名さん]

>11445 匿名さん
そもそもユーイック、日建またNIPPOの超頭の悪い主張が繰り返されて、あまりにも馬鹿馬鹿しくハラが立ったので、高裁の裁判官が完全にキレているのが裁決書から伝わってきますね？
駐車場は避難階に当たるなどと言う小学生でも首を捻るような主張は地裁にも持ち込むべきではないし、ましてや高裁の場でまたまた蒸し返す日建に完全にキレたというわけですな。
なのでダメ押し的に３１条の柱書によるとA,B直通階段は、３１条号５号の直通階段にも当たらない。つまり階段はそれぞれで用意するもので、核共有否階段共有は許さないなどという現行の規定を真っ向否定する判例となってしまいました。

今回の一連の騒ぎを見ていて気が付いたことが一つ。
建築基準関係規定用語や建築基準法令の条文などが飛び交うと思いきや、そうではない。
この高裁の判断を見ても、都条例と建築基準法令を整理して理解してないことが良く分かります。

設計担当の日建が建築基準関係用語で出すべきだったのが、「特定防火設備」
あまりにポピュラーなので「特防」とか言うらしい。
サブエントランスは「施行令１１２条１９項２号に規定する特定防火設備」だと言えばそれだけで少なくとも地裁では勝ったかもしれない？
つまり令１２３条１項６号の防火戸と同意語で、あと常時閉鎖・避難の方向に開けば良いだけだからですね。
ただ審査会河島サンには通じないでしょうね？「施行令１１７条２項の適用により別建物」といってますんでね？

[11452: 匿名さん]

>11449 匿名さん
>思い込みで書込み ？？
「それって貴方の感想ですよね？エビデンスはあるんですか？」
の典型やないですか？
こちらの思い込みだと言うエビデンス出してから言ってくださいな？

当方は文京区や東京都にいろいろ確認して得たエビデンスを基に書き込みしていますので悪しからず。
>11443
なんかそれで得た情報で纏めています。こんなところで公開するのがもったいないくらいでね？

前にも言いましたよね？文京区・東京都のしかるべき所に電話するなり出かけるなりしてご自分でエビデンスを得てから何か言ってきてくださいね？
ポイントはここやないですかね？
>東京都は行政訴訟での裁判例に反することはできません
これは簡単ですね。東京都に電話して３１条５号・３２条６号の階段について聞けばいいだけですからね？
ただルサンクの件とか言ったら現在係争中ですとか言って答えてくれないかもです。
なので一般的見解を聞くと言う風に持って行かないとあかんとおもいます。
それではエビデンス待ってますよ！

[11453: 匿名さん]

ルサンクのスレでやればいいのに

[11454: 匿名さん]

あとあれですね？
文京区は
>審査会裁定と行政訴訟での裁判例に反することはできません
と言うスタンスだと思いますんで、こちらもご確認お願いします。
ただこちらもルサンクの件とか分かるとまともに答えてくれるか疑問ではあります。
特にルサンクの審査請求人関係者と分かると電話切られるかもですね？
以前開発許可がらみで文京区を訴えたことがあったから？
なのでいまだ敵と思われている可能性大ですからね？
あと文京区としてはルサンクの現状を快く思っていないということもありますしね。

[11455: 匿名さん]

同感です。

[11456: 匿名さん]

同感ですは >>11453 匿名さんへの感想です。

[11457: 匿名さん]

施主も見切りをつけたのにね。ぐだぐだとした書込みは何が目的なんだろう。

[11458: 匿名さん]

>>11450 匿名さん
共同印刷小石川本社計画とリビオシティ文京小石川は別なものですよ。
「モニタリングを計画し生物多様性に貢献する環境づくり、維持管理、多様な外部団体との連携を想定」とか「屋上緑地により居住者へのサードプレイスの提供、多様な植栽手法を用いた高い緑視率の確保、近隣緑地との連携企画等、地域の環境、歴史性に配慮」という言葉が踊る日鉄興和のプレスリリースを見るとわくわくが止まらないです。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000309.000001379.html

とはいえ、これおいくら万円になるかと思うとコストアップ要因なだけにちょっと買えるかどうかが心配になってきます。高級マンション街の播磨坂周辺地域を代表する物件として、長く語り草になるのでは。

[11459: 匿名さん]

>>11458 匿名さん
建築物環境計画書が公表されてから判断することにします。実は緑化率がたいしたことないのではないじゃと。

[11460: 匿名さん]

>>11451 匿名さん
日建ハウジングシステムは別建物として扱う説なのですよ。建築審査会はそれを採用しただけです。非難したいのでしたら日建ハウジングシステムにではないですかね。

[11461: 匿名さん]

文京区内で緑化率が比較的高いマンション

総緑化面積の敷地面積に対する割合（（Ａ＋Ｂ）／Ｃ） 27.23 %
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/170129_011_c.htm...

[11462: 匿名さん]

>11460 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
せっかくですが全然違いますね？
そもそも審査会が設計者の説を採用するってあり得ませんよね？
あくまで審査請求人の主張を認容するか否かですよね？
いままで書いてきたことはなんなんだ？と思いますが？

１，この大規模駐車場は令１１７条２項を適用することにより、令１２２条１項の但し書きを得て１００㎡区画を免れて、直通階段Ａ，Ｂを避難階段にすることを免除されている。
つまり５章２節の適用に当っては設計者としては駐車場と居住棟は別建物と主張。
２，一方都条例３２条６号の適用に当たってはサブエントランスを通じて避難階段Ｃに行くわけだから令１１７条2項は適応されず同一建物だと主張した。
３，審査会河島サンはその矛盾した主張に激怒して即日建築確認執行停止した。
４、ところが地裁では設計者（処分庁）の主張をほぼ認めた。
　なので３２条６号違反の根拠法令として令１１７条２項ではなく、都条例３１条の「駐車場の建物部分」にないことを挙げ、「避難階段Ｃは駐車場の階段ではない」と結論付けたというわけですな。
しかも傑作なのは「全館避難において避難者同士がバッティングして危険だからダメ」と言う理由だったのです。つまり法的根拠がないんですね？

５章２節に代わり独自に都条例３１条５号、また３２条６号を規定したわけだから、都条例に法的根拠を求めないと可笑しいですよね？

[11463: 匿名さん]

正にこれ（地裁の主張）を
「それって貴方の感想ですよね？ エビデンスはあるんですか？」
と言う（笑）

[11464: 匿名さん]

>>11462 匿名さん
日建ハウジングシステムの別建物として扱ったという説は採用したうえで建築審査会が建築確認を取り消しているのです。それから日建ハウジングシステムは審査請求事件でも裁判でも当事者（参加人）になっていますよ。

[11465: 匿名さん]

日建ハウジングシステムもユーイックも駐車場が避難階であると信じて疑ってないのですよ。両社ともその前提が間違っていると分かっていたならもっと慎重に避難路の設計をしていたはずです。

[11466: 匿名さん]

>11464 匿名さん
>11462 で述べたとおりです。
確かに「日建ハウジングシステムの別建物として扱ったという説は採用」と言えばそうも言えますね。
なので令５章２節の適用では令１１７条２項が適用され別建物と言う点では、審査会、地裁も同じ考えです。
審査会河島サンが「令１１７条２項」の考えを完全に誤っているのは、都条例３２条６号の適用においても令１１７条２項が適用されて別建物と言っている点です。
前に書きましたが
そもそも令５章２節には自動車車庫の規定は皆無なんです、なので法４０条の定めにより令の制限の付加として都条例３１条５号、３２条６号を作った。
令５章２節に適用がないから都条例３１条５号、と３２条６号を創作したのに、そこへ令５章２節の１１７条２項を持ってきてダメ出しすること自体が可笑しいのですね？

これは令５章２節の冒頭の１１７条１項だけ見れば可笑しいことが分かるんです。
令１１７条１項の適用の範囲を見ると、法別表１の６項である自動車車庫は適用の範囲に入ってないんですよ？
つまりそもそも１１７条２項に辿りつかないんですね。
まあルサンクの駐車場の床面積が１０００㎡以下だからという条件はあるんですが、ではそれを超えたからと言っても全く同じことで令１２０条、１２１条、１２２条は自動車車庫には適用されない。
だからこそ都条例３１条５号、３２条６号を作った、まあ堂々巡りになるんですな？

だから日建が１１７条２項別建物を主張したから日建を責めろというのは全然違うということですな。
それと河島サンが激怒した、矛盾した主張と言うのを冷静に裁いた地裁はその点ではグッドジョブでしたが、ではなんで都条例３２条６号の適用に当たって令１１７条２項が適用されないのかの法的根拠は示さなかったですね。

[11467: 匿名さん]

それ以前に、駐車場が避難階であると信じて、全く疑ってなかったのです。
避難階の判断に誤りがあるかもしれないと少しでも疑っていたら、真っ当な設計者と確認検査機関なら危うい設計にはしません。

[11468: 匿名さん]

日建ハウジングシステムは駐車場が避難階であると信じていたからこそ、東京高裁でもその主張だけに絞っているのです。

[11469: 匿名さん]

>11465 匿名さん
>11451
で述べたとおりです。
避難階段Cがダメそうなので、避難階だと言うしかなかったというところでしょうね？
コイツらがダメダメなのは元々の設計で駐車場の避難階段A,Bが設定されていたのにそれに気づかなかったことですね？
なお新証拠と言えるこの駐車場屋外避難階段A,Bは文京区のお墨付き？ですので悪しからず？

[11470: 匿名さん]

>11451 匿名さん
>11468 匿名さん
おっしゃっていることが同じ過ぎです。
>11469
で述べた通り、お墨付きの駐車場屋外避難階段A,Bの存在に気付かなかったバカな設計者、処分庁でしたね。

[11471: 匿名さん]

文京区内は都市居住評価センター（ユーイック）の率が高いとか。信じがたいことですが。

[11472: 匿名さん]

>>11461 匿名さん
リビオシティ文京小石川のプレスリリースは、「一般社団法人いきもの共生事業推進協議会」が生物多様性の保全を目標に、環境づくりや維持管理、地域とのコミュニケーションについて評価した物件に与えられるとされるABINC認証と、建設や開発など、都市開発事業における緑の保全・創出計画を一定基準に沿って評価・認定するSEGES認定を認定されています。正確にはまだ不明ですが、おそらくは相当程度の面積の緑化、それもただの緑化ではなく、裏側のお寺の林ともつらなる自然の緑に近い多様性ある植生の緑化がなされると思います。屋上緑化も行われるそうなので、緑被率はかなり高い物件になりそうです。

[11473: 匿名さん]

しかし植栽というのは維持管理費用もそれなりにかかるものですし、リビオシティ文京小石川は定借でありながら、かなり高額になるような予感がします。修繕管理費も安くはならないでしょう。

[11474: 匿名さん]

>>11472 匿名さん
さも緑化率が高そうに謳っていながら実際にはたいしたことがないというのを見ますので。。。文京区の物件は緑化率が他区に比べて低いのは確かです。文京区都市計画課やみどり公園課の姿勢の問題もありそうです。

[11475: 匿名さん]

リビオシティ文京小石川もユーイックだったりしないよね

[11476: 匿名さん]

> 元々の設計で駐車場の避難階段A,Bが設定されていた
たしかに元々の清水建設による2004年の設計では避難階段だったのかもしれません。しかし日建ハウジングによる2012年以降の設計は残念ながら避難階段になっていません。
このことはユーイックが建築審査会で問われて認めていることです。
文京区は開発行為に関連して図面を受けていて2012年以降の設計で避難階段でなくなっていると知っているのですがね。

[11477: 匿名さん]

>>11474 匿名さん
マンション環境性能表示でみどり星３つが文京区の物件にないですね

[11478: 匿名さん]

>>11477 匿名さん
星二つと三つの差は高木があるかどうかも問題みたいですね。
小石川パークタワーは間違いなく今であれば星３つでしょう

[11479: 匿名さん]

高木を植えて星３つを目指して欲しいです。

[11480: 匿名さん]

>>11478 匿名さん
パークコート文京小石川 ザ タワー・文京ガーデン ノーステラスは
総緑化面積の敷地面積に対する割合は17.42%で、みどり星２つですね。高木のある／なしでなく緑化率の問題と思います。

[11481: 匿名さん]

>>11476 匿名さん
A,B階段が
>元々の清水建設による2004年の設計では避難階段だった
ことは全然あり得ないのですよ、元々X階段ですしね？
2004年になされた基本設計と2012年以降の設計も基本的にはほぼ同一なんです。

これは意図的に惚けているのだと思いますが、何度も言っているように
サブエントランスドアが令１１２条１９項２号の特定防火設備≒令１２３条１項６号の防火戸である。
屋外直通階段A,Bとこの防火戸を組み合わせると、令１２３条２項の屋外避難階段の構造を有する。
ということなんです。
なので屋外避難階段A,Bをもって都条例３２条６号の適用に適合するってことなんですな？

ちなみに共同住宅側から直通階段A,Bに行くときはこの防火戸を経由しないので、ただの屋外直通階段になるんですね？
文京区の人は直ぐに理解しましたよ？（言われるまでは考えたことも無かったみたいですが？）

さて駐車場が令１１７条２項により１００㎡区画され、令１２２条１項の但し書きを得て直通階段A,Bは避難階段とするのを免除されているんです。
だから審査会で日建やユイクがA,B階段は避難階段ではないと言ってるのは当然なんですね？
そしてこれは清水が行った基本設計から全く変わってないんですよ？

少しは理解できましたかな？

[11482: デベにお勤めさん]

>>11480 匿名さん
公開緑地ではなく公開空地だからでしょう

森に被災者を収容できませんよね。貴重なコミュニティの利用できるスペースを提供しているからです。

[11483: 匿名さん]

>>11481 匿名さん
> 元々X階段ですしね？
いいえ。清水建設による2004年の設計はＸ階段にしていませんでした。

2015年に建築審査会が建築確認取り消しの判断をした避難路は、2012年以降に日建ハウジングが設計を変えたものです。

[11484: 匿名さん]

>>11482 デベにお勤めさん
緑化率が十分でないため星２つであることに違いはありませんよね。

[11485: 匿名さん]

ルサンクの2011年まで建築計画と、2012年以降の建築計画では、建築面積と延べ面積が大きく変わっています。つまり、日建ハウジングが2012年に大きく設計を変えたにもかかわらず、そのことに >>11481 匿名さんの理解が追いついてないのです。

2014年の変更確認の前後では、建築面積も延べ面積も全く変更はありません。駐車場出口の傾斜路の勾配を1/6から1/8に緩くしただけだからです。

[11486: 匿名さん]

>>11484 匿名さん
緑化率は都心部としては低いというほどではないと思うけど、やはりミッドタウンとか六本木ヒルズのような大きな庭園を併設しようとすると大規模再開発で総合設計制度を活用して超高層ビルを建てる計画でないと難しいよね。文京区は緑化が足りないのではなく、大規模再開発や総合設計制度の活用を無闇矢鱈と高さ制限に拘る人たちが邪魔しているからでしょう。

結局都市緑化やパブリックスペースの創出を妨げる副作用が明らかになってきた高さ制限に拘る環境保全運動はもう時代遅れだと思う。もっとも彼らは彼らで総合設計制度は時代遅れだと言っているけどね（笑

[11487: 匿名さん]

そもそも文京区が定めた緑化基準が他区に比べて緩いからでは？

[11488: 匿名さん]

どの辺がどれぐらい緩いのかね。
文京区の場合、少し大きめの庭付きの屋敷やオフィスビルの跡地にこじんまりした物件が建つことが多いので生垣が増えるぐらいの効果しかありませんよ。

やはり高木を植える大きな敷地の余裕を作る、都心らしい超高層計画をわけもわからず反対している一部の声の大きな人たちが原因の一端を作っているような気がします。