文京区の住環境はどうですか？

[匿名さん]

「何が何でも文京区」という人が結構いらっしゃいますが、どこがいいのか教えてください。さまざまな学校があり子どもの教育環境にはいいというのはわかりますが、それ以外の良さ、そこまでこだわる理由がわからないのです。

[5796: 匿名さん]

>>5794 匿名さん
老朽化して震災のときに万が一にも倒壊するようなことがあれば、あの規模だと甚大な人的被害が発生する。行政が絡んでも全く違和感がないが、問題は建物の高さとかに拘る一部の人たちの動向だな。

[5797: ご近所さん]

56戸のDIKマンションが被災で建て替え決めてからクレヴィアになるまで10年近くかかったんだから、232戸の湯島ハイタウンが建て替えするにはどんなに早くても20年はかかりそう

[5798: 匿名さん]

旧岩崎庭園への配慮は当然ながら必要だとは思いますが、
法定再開発ということであれば、かなり賛同も得られるのではと思ったりします。
「法定」ですから。

[5799: 匿名さん]

そうですね、20年でも驚異のスピードですね。

[5800: 匿名さん]

>>5798 匿名さん

旧岩崎邸庭園を借景としたマンションとかあったら最高ですねぇ。

[5801: 匿名さん]

>>5798 匿名さん

法定再開発というのは普通のと違うのでしょうか？ 区が動けば強制力があるのでしょうか。湯島ハイタウンは残すべき遺産であることも理解できますが、やはり防災を考えた場合、なにかしないといけないですよね。

[5802: ご近所さん]

原宿のコープオリンピア（1965年完成／162戸）の場合は、2007年に管理組合が建て替えを計画して以降、商業テナント所有者との協議がうまく進まず頓挫しているようだね。
さらに規模が大きい湯島ハイタウンの場合、建て替えは100％不可能な気がしてきた。

[5803: 匿名さん]

>>5802 ご近所さん

原宿のコープオリンピアのテナントは、あの中華料理の名店ですか？

[5804: 匿名さん]

>>5802 ご近所さん

そっかー。湯島ハイタウンの再開発は無理かー。実現出来たらすごいけどね。

[5805: 匿名さん]

地球に爪跡を付け、それが後まで残るのが何よりの楽しみ、と語っておられるようなので解体して爪痕が消えることは辛いんだろうね。目の黒いうちは爪痕を残しておいてあげようじゃないか。

[5806: 匿名さん]

>>5797 ご近所さん
>どんなに早くても20年はかかりそう

1970年竣工で、現在築52年。20年後は築70年だからねえ、維持管理コストの上昇に果たして住民が耐えられるのかという問題も出そう。

爪痕を残したいとかいう人も多分いないと思うので前向きに進むんじゃないかな。
借地権契約の更新までの間に何らかの結論は出ると思うな。以前別な借地権物件で地主が買取を要請してきたケースがあったが、今回はどうなるかな？

[5807: 匿名さん]

流れとしてはおそらく
耐震補強+大規模修繕＋設備近代化（光回線導入）の費用が出る→各戸で負担できる範囲か→できるorできない

できる→多分このまま

できない→建て替えなどの方向性を探る

だろうね。可能性は半々ではないかと思う。

[5808: 匿名さん]

>>5807 匿名さん

湯島ハイタウンを紹介したSUUMOの記事にも、耐震補強や光回線導入を考えているとありますね。さらに各戸でリフォームを進めてしまった結果、給排水管が複雑化しているとありますね。

あまりにも老朽化しているので、修繕費用が莫大になりそうです。

https://suumo.jp/library/article/entry/to_1001295191/

[5809: 匿名さん]

>>5808 匿名さん
共用の給排水の本管はまだあの時代は鉄管だったと思います。おそらくとっくの昔にライニングなどを施す配管の更生工事ぐらいはしていると思いますが、50年を超えてくるとどうなんだろうなあ、そろそろ漏水などでお風呂が使えない部屋も出てきそうな気がします。躯体スラブの中性化とかも心配ですが、ただ国会議事堂とかやたら古くてもいまだに現役の建物もあるので、当時の施工次第ですが、どこまでやったのか？

[5810: 匿名さん]

>>5809 匿名さん

コンクリートの中性化は深刻な問題ですね。RCの鉄筋のかぶり厚から、耐久は60年くらいが限度でしたっけ？ 湯島ハイタウンは大丈夫なのでしょうか。

[5811: 匿名さん]

>>5801 匿名さん
私も良く知りまませんが、
法定再開発ですと、防災面が弱い地区に
行政が積極的に建て替えを促す指定をして、
まちづくりを行う分、
高さや容積率が他の地区より緩和されたりするようですよ。
文京区では12例ありますね。
信じられないことに、
東京都のトップバッターは文京区だったようにも見えます。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sai-kai.htm
ただ、湯島ハイタウンはたとえ指定されても無理ゲーに近い面もありそうですが。

[5812: 匿名さん]

権利床が今までの住戸より狭くならないというのが鍵でしょうね。

[5813: 匿名さん]

最近の再開発は100％還元は厳しいようですね
湯島の場合は10から30％還元ぐらいと予想

[5814: 匿名さん]

>>5813 匿名さん

更新時期までのあと八年間、湯島ハイタウンはどう判断するか注目ですね。

[5815: 匿名さん]

>>5813 匿名さん
高さ制限を守っていたらそんなものでしょうね。最大限高さを盛ればあるいは？