管理会社と対等に付き合う為の最低の條件

[匿名さん]

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

[21: 匿名さん]

>20
それがほんとなんだよね。
あまりしつっこいと恥かくよ。

[22: 匿名さん]

>20
あわれにみえて可哀そうだよ。
自分の能力がどれほどかも分らないとはね。
多分高学歴ではあるんだろうが。
いくら高学歴でも、自分の実力は知らなくてはダメだよ。
高学歴といっても、東大・京大までのレベルはないようだから、
早慶ぐらいかな？
それぐらいのレベルで大きな顔しちゃだめだよ。

[23: 匿名さん]

>スレ主さん タイトルの項目から、２．と３．が削除されてるけど、どうしたの？

お願い、自分で判断しようよ。
「スレッド全文を表示」ってのが見えないの？

[24: 匿名さん]

スレッド名に管理会社らしき名前が目立つが、宣伝か、誹謗か、いずれにしても社名だけでも宣伝になっている事は疑いない。
そんなことより管理会社と対等に付き会おうと言う管理組合はないのかな。
悪くて取り替えても次が良い保証はない。それより対等な手段で付き合うことの方が効率的だ。

[25: 匿名さん]

理事会に参加させてもらえないから4ヶ月とか言ってるんですかね？
毎回事前に考えれば終わるんだけど…さ
総会で意見を募るとか理事会が機能してないだけでしょ
そんな理事会にも参加させてもらえないのは人間的に問題があるのでしょうね

このスレはあまりに不毛なので下げ

[26: 匿名さん]

兎も角、管理会社に頼るのはやめて管理会社を使いこなしましょう。
そうすれば管理会社の名前だけ羅列する宣伝に利用されるだけの文句スレッドも必要ないよ。

[27: 管理会社社員]

ここを読んでいると管理会社もまだまだ安泰だなって安心しました。

[28: 匿名さん]

そうだね一端金を手放すと関心が無くなるのが管理組合のメンバー達だから管理会社の独壇場だもの。
役員なんかは平気で預金の印鑑は手放すし、管理会社はデベの落ちこぼれメンバーでも出来る分けだ。

[29: 匿名さん]

ややこしいオチのない話をされて時間を食うなら
管理会社入れた方が随分マシです

人格破綻している人の世話は管理会社がやってくれますからね

[30: 管理会社社員]

ちなみにデベからの落ちこぼれは確かに入ってきているが、落ちこぼれはどこに来ても落ちこぼれ。

しかし、印鑑を理事長が預かるってのも安全性が高いようには見えるが、みんなの大切な資産を一個人のたまたま同じマンションを買っただけのアカの他人に預けるより、企業に預けたほうがよほど安心だと思うんだけどね。
仮にフロントが使い込んだとしても会社が全額返済するし。まあ、個人経営の中小の管理会社は知らないけれどね。

[31: 匿名さん]

盗まれるのが前提の管理会社員とは、どうりで組合の金を浪費しても罪にはならにものね。
世の管理組合員諸兄よ、管理会社には気を許さないで対等に付き合うことが大切です。

[32: 匿名さん]

金が動くってことは盗まれる可能性はゼロにならない
リスクをどうやって低減するか考えるものだよ
まずは一般居住者と対等に話せる関係性なり人間性を作ってからの話だと思うけどね

[33: 匿名さん]

管理会社と管理組合は対等ではありません。
本来は組合と管理会社は主従関係にあります。
それが反対になっていませんか。
主は管理組合であり、従は管理会社ですよ。
勿論、敵対するのではないですが、利害は対立します。
まず、組合員は管理の知識を身に付ける事が先決です。
それが不足しているから対等に付き合えないのです。

いつまでも、汚い言葉で言えば、カモがネギを背負っている状況です。

[34: 匿名さん]

>管理会社と管理組合は対等ではありません。本来は組合と管理会社は主従関係にあります。
法律上は委任関係ですから対等です。ですから双方が三ヶ月の事前通告で双方が契約を解約可能なのです。
＞それが反対になっていませんか。
反対なのではなく、余りにも管理組合が管理会社に依存度が高く、すべては管理会社にお任せしている現実が問題なのです。
この現実を改善する必要があります。

[35: 大規模マンション住人]

>34
委任なのに「お任せ」がダメだとはこれ如何に？

報告させ、判断するというフェーズがきっちり出来ていればいいと思いますよ。
知識と時間が多少必要ですが、それだけで十分だと思います。
実際に役員をやった経験上は、知識差より時間差が大きいと思いました。

[36: 匿名さん]

＞委任なのに「お任せ」がダメだとはこれ如何に？

法律音痴を相手にするのは疲れますが相手にしません。
双方は管理委託契約書を作ってこれに従っているのです。

[37: 匿名さん]

マンション管理委託契約について勉強しましょう。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000184.html

[38: 匿名さん]

標準はあくまで標準。

[39: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときの考え方

　対比表での比較をすることが大切です。

　１．事務管理費・・・１戸当りの月額で見積もりをとる。
　２．管理員費・・・・時給計算します。日にちと時間を設定して相見積を取ります。
　３．清掃費・・・・・人数と時間、日にちを設定して相見積を取る。
　４．ＥＶ点検費・・・１基当たりの点検料と回数を設定
　５．雑排水管清掃費・・・１回の１戸当り費用と内視鏡点検の数を設定
　６．消防点検費・・・・１戸当りの見積もり
　他にも若干管理会社経由のものがありますが、上記で比較すればいいでしょう。

　そして、３社程度に絞り、説明会を受けます。その他のサービスを聞くことも大切です。
　フロントの訪問回数とか理事会・総会での支援業務の内容等　
　又、上記以外の経費の有無も確認します。

　※単純に、委託費が安いとかいうのではなく、同じ条件で相見積を取らなければ
　　意味がありません。

[41: 匿名さん]

>40
相見積を取るときのいい方法があったら、書き込みをお願いします。
相見積を取る場合は、まず同じ条件での見積もりをとるのが、大前提じゃ
ないんですか？
それがなければ比較のしようがないですからね。
検討は、それからのことになります。

[42: 匿名さん]

>40
フロントさん、ご回答は？

[43: 匿名さん]

うちの管理会社はまともに人の話が理解できません。
個人で依頼した見積もりを何も言わず、１ケ月以上放置しますか？
質問に対して全く理解不能な回答が何回もきます。

よって、私は今のマンションに住んでいる限り諦めて管理費だけ支払い、いつか理事会で会社変更の話し合いをする事を願っているだけです。
常識のない会社とは、なるべく関わらない生活がしたいです。

[44: 匿名さん]

＞私は今のマンションに住んでいる限り諦めて管理費だけ支払い、いつか理事会で会社変更の話し合いをする事を願っているだけです

そういう方をこの管理会社は願ってもない上客と思っているんですよ。

自分たちで動かないと、永久にその「いつか・・・」は来ないですから。
高いうちに引っ越すか、いるのなら理事になって首を切るか、のどちらかです。

「いつやるの？　何とかでしょ！」なんちゃって。

[45: 匿名さん]

>43さん
個人での見積もりは難しいと思いますよ。
どうしても欲しいのなら、理事長にお願いすべきです。
現在管理を委託している管理会社から見積もりを取る
必要があるのですか？
比較するために、他所の管理会社に見積もりを依頼するのなら分かりますが。

[46: 匿名さん]

43です。
マンション５年点検時、２ケ所不具合が見つかりまして点検担当の管理会社社員に「見積とりますか？」と聞かれたので依頼しました。後から知らされましたが、見積担当者は管理会社の別人でした。私は事務をしていて、お客様に１ケ月も見積を無視して渡さないのはかんがえられないので、問い合わせしたら散々な口調で「自分は悪くない」を正当しようとする惨めな言い訳に呆れました。
うちのマンション担当者も同じ、女性軽視で直接本社に苦情をだしたら転勤になりました（笑）

44さんのお考えもよく理解しているつもりです。
管理会社に一切苦情を出さず管理費のみ徴収する…一番都合のいい住人ですよね？
今の理事会には何回か出席しましたが、途中から世間話ばかりで時間のムダでした。総入れ替えしないとダメです。
結局、戸建てを建築しようと思い、ＭＨ見学しながら勉強中です。しかし住宅会社を検討しても女性軽視の会社はあるのですね。いきなり「お金あるの？」と言われ、充分ありますが何と対応したらよいのでしょうか？このような会社は私は気分が悪くなりサヨナラでどんなにいい家を建てても検討外です。

私は東北地方在住なので昨今の高値のうちに、今のマンションを売却できるようにしたいと思います。
非常識な管理会社・管理員関係は無視。管理費は勉強の為と諦めました。

[47: 大規模マンション住人]

>41
うちがやった時は、現行の契約条件を一切変えないで相見積もりしました。
現行管理会社は、色々変える提案を出してきましたが、仕様が変わると比較できないのでバッサリはねのけました。
管理会社同士の比較は見積もり前提を一緒にすればできますが、
品質比較が、管理会社が変わったせいなのか、仕様が変わったせいなのか分からなくなるので。

ちなみに科目の内訳は大項目で7個、小項目で30個ほどありましたよ。
相見積もりで0円となった項目もありましたけど（苦笑
エレベータの保守点検は、フルメンテナンスかPOGかで大きく違います。
一般的には築浅ならPOGがお得とのことです。

[48: 匿名さん]

>47
管理会社同士の比較は、条件を同じにして相見積を取ればいいのですよね。
そして、品質比較は、説明会で質問とかして確認することですね。
エレベーターの保守点検については、築浅でもフルメンテの方が安心です。
古くなって、部品交換が多くなってきてからフルメンテに変えようと
思っても結果的には、節約にはならないと思いますので。
安心料と思って、メーカー系の業者に委託した方がいいと思いますよ。

[49: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときの考え方

　対比表での比較をすることが大切です。

　１．事務管理費・・・１戸当りの月額で見積もりをとる。
　２．管理員費・・・・時給計算します。日にちと時間を設定して相見積を取ります。
　３．清掃費・・・・・人数と時間、日にちを設定して相見積を取る。
　４．ＥＶ点検費・・・１基当たりの点検料と回数を設定
　５．雑排水管清掃費・・・１回の１戸当り費用と内視鏡点検の数を設定
　６．消防点検費・・・・１戸当りの見積もり
　他にも若干管理会社経由のものがありますが、上記で比較すればいいでしょう。

　そして、３社程度に絞り、説明会を受けます。その他のサービスを聞くことも大切です。
　フロントの訪問回数とか理事会・総会での支援業務の内容等　
　又、上記以外の経費の有無も確認します。

　※単純に、委託費が安いとかいうのではなく、同じ条件で相見積を取らなければ
　　意味がありません。

[50: 匿名さん]

毎年の通常総会の議題に管理会社の更新か変更かの議案を提出することが最低要件。
昔の自動更新条項が生きている管理組合は組合も管理会社も最低。

[51: 大規模マンション住人]

>48
フルメンテに変更可能なギリギリまでPOGにするのが値段と安心の両方取れる方法ですよ。
あとベンダー系か独立系かでもお値段は大分違います。
フルメンテナンスが保険というのは、反対される方もいるようです。
参考＞http://www.npo-syujyu.jp/section/mechanism/index.html

>品質比較は、説明会で質問とかして確認することですね
これには同意できません。説明会では何とでも言えますが、
実際に作業したアウトプットがないと、その管理会社の品質を確認しようがありません。
G社も品質保証を盛んに口にしてました。(赤字になっても質が落ちたとは言わせないと)

[52: 匿名さん]

残念ながら、現在の管理組合員は輪番制で仕方なくしているだけとしか思えません。
組合宛に手紙を入れても無視されます。
管理費支払って、苦情をだすなと言われているのかなと思っています。
工事などの予算についても結局、素人なので真剣に考えているように見受けられません。
なぜならうちの修繕費は最初から大規模を見越して金額設定が高めで、かなりの預金額がすでにあります。
管理会社もそう簡単にクビにされたくないので、総会では嘘みたいな「きちんと業務をしています」といつもとは違う立派な報告書を必死？にだしてきます。
管理組合が真面目でないし、住人も積極的ではないので、うちの場合はこれまでのおかしな管理会社のままだと思います。
お金のムダですね。
参考までに、総会でその都度次年度更新するか採択しています。
出席者（少数）はほぼ賛成…大体議長に委任して欠席の為、別会社にならないのでは？

[53: 匿名さん]

>52
修繕積立金については、長期修繕計画で計算すれば、簡単に１戸当り月の必要
修繕積立金の額が計算できます。
設定が高めと書いておられるので、多分平均14,000円前後かと思われます。
しかし、その額では、専有部分の配管まではとうてい足りません。
専有部分の配管の更新工事は、その専有部分の者がするのが前提ですが、現在は
それでは、マンションの資産価値は保てないので、共用部分の工事と一緒に専有部分の
配管工事も一緒にしようという動きになってきています。

管理会社との契約更新については、どこのマンションも毎年総会に諮っていますよ。
契約内容がちょっとでも変更があれば、管理会社は、文書を組合員全員に配布して、
説明会を開催しなければなりません。
そして、契約内容が同じなら、住民全員に文書を配布しなければなりません。
これは、適正化法で決められていますので、管理会社はそれをやらなければ罰せられる
ことになります。
それを検討して、総会で更新するかを決議するのです。

[54: 匿名さん]

>51
フルメンテに変更可能なぎりぎりの時期とはいつなんですか？
そのときになって、そのときの理事がＰＯＧからフルメンテに
切り替えようとしますか？
ＰＯＧの会社も働きかけてくるでしょうから、中々変更は難しいですよ。

管理会社の説明会での、品質比較はいろんな質問をすればいいでしょう。
価格については、同じ条件での比較ができたのですから。
契約後は理事次第です。
契約以外の経費は支払わないとか、工事の見積もりは、管理会社以外からも
とるとか。そして、見積書については、理事長宛に郵送させるとかね。
品質比較ができないといっていたら、何を基準に選ぶんですか？

[55: 匿名さん]

管理費月額は勿論、その中に含まれる定額委託業務費（月額）まで区分所有法や管理規約に基づき床面積比の割合で総会決議されていることが最低の要件。
さもないと、毎年の通常総会での管理会社の更新または変更の議案の賛否を適切に判断することは出来ない。

[56: 大規模マンション住人]

>54
フルメンテで受けてくれる年数は会社によって違うので、各社にお問い合わせください。
長いところでも10年前後だったと思います。
切り替えも検討も含めて、総会決議を取っておけば、切り替えが難しいということはないです。

それより、品質比較について教えてください。
うちの管理組合では、何をもって品質比較ができるのか右往左往しています。
挙げられた項目は「品質」ではないですよね。
例えば、
清掃であれば、「どれだけきっちり清掃できたか」が清掃の品質です。
議事録であれば、「どれだけ正確にわかりやすい議事録を書けるか」が議事録作成の品質です。

[57: 匿名さん]

>56
品質比較は、例えば
フロントが、週何回訪問するか、理事会や総会には、フロント・管理員が
参加して、出席確認やコピーとかのお手伝いをするとか、会場づくり、理事会案内等も
管理員については、掲示板関係の作業、駐輪場の簡単な整理、ごみ置き場の点検、
不審者や子供への注意、滞納者への督促、工事業者の受け入れ、引っ越し者への注意事項、
管理員と理事長とのコミュニケ方法、電球の球切れ交換の速度、非常階段や各階の点検、
まだまだいろいろあるでしょう。

[58: 匿名さん]

>清掃であれば、「どれだけきっちり清掃できたか」が清掃の品質です。
>議事録であれば、「どれだけ正確にわかりやすい議事録を書けるか」が議事録作成の品質です。

品質って何？
清掃悪ければ技術か回数かを理事会役員が判断し、管理会社に申し入れれば済むことです。
議事録？そんなもの管理会社の問題ではなく、理事長（議長）の能力の問題です。悪ければ選んだ理事会或いは管理組合のそれこそ品質＝民度の問題です。
何でも管理会社にお任せ組合なら管理会社に浪費されることになりましょう。

[59: 大規模マンション住人]

>57
記載の内容は、「作業内容」ですよね。
本当にさせたいのであれば、仕様に詳細に書けばいいと思います。
品質というのはQCDのQの部分ですよ。

ちなみに、うちの仕様もそこまで細かく記載していませんが、普通にやってくれています。
これをもって品質がいいとするなら、うちは品質がいい管理会社を使っているということで
良かったです。（フロントは毎日2名以上が常駐です）

>58
理事会が申し入れれば済むことであれば、
それこそ、安ければ安いほどいいということになりませんか？

[60: 匿名さん]

＞理事会が申し入れれば済むことであれば、
何も分かっていない様ですね。管理委託契約書に基いて実施しているか否かで、基準があることも理解していないですね。
＞それこそ、安ければ安いほどいいということになりませんか？
未経験者そのものですね。マンションに住んでいるのなら自分の所の管理委託契約書くらいは読みましょう。

[61: 大規模マンション住人]

>60
「未経験」って何を未経験なんでしょうか？
同一仕様で契約した場合の品質評価方法について伺っているだけです。
組合員の過半数以上が納得できる評価方法です。

>58は、品質は役員が維持するものだとの指摘ですので、
リプレイス時にその管理会社の品質を予め評価する必要はないと言っていると受け取りました。
ただ、うちは大規模なので、清掃一つでも役員が全部見て回るのは難しいです。

[62: 匿名さん]

>61
同一仕様といってますが、例えば、滞納金の督促に関して、管理会社は
だれが、どのようにやるのか、期間も含めての取決めというか、管理会社ごとの
具体的な対応の仕方が知りたいでしょう。
掲示物に関しては、管理員なりフロントが理事長が要求したものを作成するのか。
小修繕や点検の際の、簡単な点検とかはするのかどうか。
清掃のチェックや球切れチェック等の頻度とかがソフト面というか品質に入るのですよ。
管理会社をリプレイスするときの、判断基準にもなるでしょう。価格面では、対比表が
あるので、それをみればわかりますから。

[63: フロント]

久々に覗きに来ましたがまだこんな次元の話をしてるんですね。

一つ例を挙げると。
管理費等の督促業務？
督促を委託契約に含めているような素人会社に任せてるのですか？
督促を業務に含めると非弁活動となり弁護士法に抵触します。
管理会社が行うのは通知業務であり、請求額を通知するだけです。
もしもそれ以上の事をやっている管理会社があるなら、それこそ大問題です。

そのほかにも基本的にわかっていない書き込みが多い事多い事…
もう少し勉強しないと対等に話出来ませんよ。

[64: 匿名さん]

＞６３
うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは
管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？
管理会社は、３社とも大手だよ。
滞納者にたいしての、電話連絡と督促状の提出が主な役割だけど。
勿論、委託契約書には入れてないけど。
管理会社のサービスだね。それぐらい当たり前だよ、フロントさん。
頭だけで動くのでなく、体も使わないと、フロントとして失格だよ。

[65: 匿名さん]

＞うちは、管理会社が３回変わったけど、全て滞納金については、３ヶ月までは管理会社が督促をしてるけど。それ以降は、理事と一緒にしてるけど。何か問題ある？

問題ないが、三ヶ月間督促業務をした後は理事会、理事長に委ねられ、その後は理事会、理事長が弁護士に委託するのを含め規約に基づき法的手段の手続きにはいることになる。

[66: 匿名さん]

>65
滞納金ごときで、弁護士に依頼することはないよ。
少額訴訟や支払い督促は自分たちで簡単にできるし、もし、
裁判所から支払い命令が出たのに支払いがされない場合は、
給与引き落としとか口座からの引き落としといった強制執行
手続きも自分たちで簡単にできるからね。
３ヶ月経過ごは、管理会社と協力してやっていくのが普通だよ。
３ヶ月以降は管理会社は関係ありませんとかいう管理会社は
存在しないよ。

[67: フロント]

違法なサービスを行っている管理会社を賞賛する程度では管理組合レベルのたががしれます。
まっとうなサービスで比較しましょう。
フロントのセカンドプレーをもてはやす風潮が管理会社のレベルを下げる結果となります。
大手がそんなことをやっているとは信じられませんね。
私がそのフロントの上司なら厳しく注意しますし、会社に知れたらそれこそ懲戒レベルの大問題になります。
滞納問題については言葉の一つ間違えただけで大変な事になりますから、うちの会社では徹底して通知のみに留めています。

あと、督促を業として行わないだけであって、補助は当然行います。
ただ、法解釈やそれに類する法的な手続きの補助や助言は同じく弁護士法に抵触しますから一切お手伝いしていません。
まあ、その辺を督促をしてもらっているなどと管理組合から混同されてしまうような説明不足があるようなフロントは底辺だと思います。

[68: 匿名さん]

＞３ヶ月以降は管理会社は関係ありませんとかいう管理会社は存在しないよ。

管理組合が管理会社を当てにしませんよ。
契約書を読みましょうよ。「責めを免れるものとして」協力以外はしませんよだよ。

[69: 匿名さん]

＞３ヶ月経過ごは、管理会社と協力してやっていくのが普通だよ。

協力と何か、組合のアドバイスに従う程度で何もしないのと一所です。

[70: 匿名さん]

>67
固すぎますよ。
そんなこといってたら、あなたの会社は地盤低下して、いずれ消滅しますよ。
弁護士法に抵触するのは、それを業とした場合ですよ。
少額訴訟や支払い督促とかの、手続きは当然理事がやるのであって、管理会社が
提訴する訳ではないでしょう。
滞納金で弁護士とか管理会社の指導を受けることはないですよ。
そんな単純な手続きは、誰でも知ってますよ。
ただ、裁判所にいって、書類をもらってきたり、出来上がった書類を裁判所に
もっていったりはしてもらいますけどね。