管理会社と対等に付き合う為の最低の條件

[匿名さん]

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

[168: 匿名さん]

保険の知識が全く無いと管理はできません
評論家にも慣れないですね

[169: 匿名さん]

勉強しなさいよ。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/05_kinyu/05_kinyu_02.html

[170: まんかんし]

大手ゼネコン・大成建設（東京）が東京国税局の税務調査を受け、２０１３年３月期までの３年間で約２億円の申告漏れを指摘されたことがわかった。このうち約６千万円は、幹部社員が下請け会社に架空発注を繰り返して裏金をつくり、私的なマンションの建設資金に流用していたと認定され、大成建設の所得隠しとされた。重加算税を含む追徴税額は数千万円で、同社は納税したとみられる。

　同社関係者などによると、この幹部社員は、都内の高層ビル建設工事でプロジェクトリーダーを務めた「作業所長」（５２）。同社が税務調査を受けていた最中の今年３月までに解雇された。同社は取材に「税務調査に関する質問への回答は差し控える。社内処分は社内規定にのっとって適正に対処している」と回答。幹部社員は取材に応じていない。

　関係者によると、幹部社員は自らが作業所長を務めた工事で下請けに入った約１０社に架空の発注を繰り返し、その代金を裏金としてプールさせた。そのうえで、千葉県八千代市に４階建てマンション１棟を建設しようと計画。実質経営する管理会社をつくって裏金をキックバックさせ、建設資金や土地の購入代金の一部に充てていたという。


＞手抜きが原資か？

[171: 匿名さん]

>＞手抜きが原資か？
まんかんちゃん！しっかりしなさいよ。下記のどこが手抜きなの？
「工事で下請けに入った約１０社に架空の発注を繰り返し、その代金を裏金としてプールさせた。」だけじゃないの。
読解力もないのね。まんかんちゃん！


>関係者によると、幹部社員は自らが作業所長を務めた工事で下請けに入った約１０社に架空の発注を繰り返し、その代金を裏金としてプールさせた。そのうえで、千葉県八千代市に４階建てマンション１棟を建設しようと計画。実質経営する管理会社をつくって裏金をキックバックさせ、建設資金や土地の購入代金の一部に充てていたという。

[173: 匿名さん]

管理会社と対等に付き合う最低條件の第一歩は、
修繕積立金等（収納口座、保管口座）の金銭は法人組合は管理組合名義或いは法人ではない組合は理事長名義の収納口座に直接預入されるようにする。つまり、管理業者等が収納口座及び保管口座の金銭を徴収しないようにする。
更に、管理会社等が管理組合名義或いは理事長名義の収納口座の印鑑等を管理させないこと。
そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

[174: 匿名さん]

管理会社の言いなりになっている管理組合が多いので無理な話だね。
自立してる管理組合は少ない。

[175: 匿名さん]

管理組合はお金の事になると全く駄目だね。
だから管理会社の餌食になるんだよ。

[177: 匿名さん]

餌食
① 動物の餌として食われる生き物。えさ。 ② 他人の欲望や利益のために犠牲になるもの。くいもの。 「暴力団の－に ...
大辞林 第三版

[179: 匿名さん]

餌食
１ 動物のえさとして食われる、命あるもの。 ２ 野心や欲望のための犠牲となるもの。くいもの。「巨大資本の―となる」 ３ 食物。食料。「生き身には―あり」〈浄・博多小女郎〉
デジタル大辞泉

[181: 匿名さん]

日本語を知らいない人が約1名いるで教えたいと思います。

[183: 匿名さん]

1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。

[184: 匿名さん]

2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。

[186: 匿名さん]

又他人任せですか？
どうして自分らで判断しないのでしょう。
管理会社に任せるのではなく使いこなすことが必要です。
その第一歩は管理会社に都合良く仕込んでいる管理委託契約を国交省の標準管理委託契約書に変えることから始めましょう。
当然に収納口座は始めから組合名義か法人でない場合は理事長名義にして通帳は管理会社に預けても印鑑は理事長が責任を以って管理することから始まります。

[187: 匿名さん]

管理会社に代理を依頼する組合は典型的な対等な付き合いではない。

[189: 匿名さん]

契約の思想が無いか無知かどとらかでしょう。兎も角、対等関係の思考ではない。

[194: 匿名さん]

無能なのに悪徳とかいうから良くない
学習しないで無能なままで生きているからダメ
自分は何もせずに自分の事を最上級に扱うサービスをしろと言っているわけで
居住者に法曹関係いたらただで使わす
ただのクレクレ君と変わらない

[196: 匿名さん]

世の管理組合が管理会社の仕組んだ管理委託契約書をそのまま鵜呑みにして契約を続けていることが理解できない。
昔と違い自動更新が出来なくなった現在は管理委託契約書の有効期間は長くても2年な筈だ。
従ってその更新時期に管理委託契約書を管理組合の独自性を保ったものに改訂する事を提案する。
その具体例がスレッド主文の下記のコメントですが、手始めには国交省の標準管理委託契約書をお勧めします。
管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

[199: 匿名さん]

管理委託契約書が1,2年の有効期間なのにこの契約の中味の変更も検討しないで管理会社の変更を言い出すのは善悪の判断が出来ない事を意味する。

[200: 匿名さん]

１年更新しているのにも関わらず
ほとんど変更もしないのが悪いと思う
４ヶ月後とか、もうほんとアホの極みかと
言えば３ヶ月で変更できるんだから、暫定契約でもし続ければいいだけ
変える機会はいつでもある

[201: 匿名さん]

>変える機会はいつでもある

その通り、それであるのに口を開けば悪態を突くばかり。
改善をする能力がないので直ぐ変える変えるは何もしていないのと同じです。

[202: 匿名さん]

管理会社からの管理委託契約書を変えた経験者はいないの？
前掲済みだが、
その第一歩は管理会社に都合良く仕込んでいる管理委託契約を国交省の標準管理委託契約書に変えることから始めましょう。
当然に収納口座は始めから組合名義か法人でない場合は理事長名義にして通帳は管理会社に預けても印鑑は理事長が責任を以って管理することから始まります。

そうすれば管理会社の変更は簡単に出来るようになるメリットがあるのです。

[203: 匿名さん]

管理会社を変えるのは簡単ですよ。
その場合は、新規の管理会社を決めておき、そこに相談しながら
進めていく方が無難です。

[204: 匿名さん]

＞管理会社を変えるのは簡単ですよ。 その場合は、新規の管理会社を決めておき、そこに相談しながら進めていく方が無難です。

へー、こりゃ駄目だ。
管理会社の変更まで管理会社におんぶにだっことは。

[205: 匿名さん]

>204
引き継ぎをしっかりするためには必要なこと。

[206: 匿名さん]

引継ぎ？
管理会社の？
そんなの関係ありませんよ、
管理会社の変更時、理事長が管理会社からの引継ぎが大切なのは月半ばでの経理状況でしょう。

[207: 匿名さん]

引き継ぎは大切ですよ。
第一、住民が不安に思うでしょう。

[208: 匿名さん]

＞第一、住民が不安に思うでしょう。

住民は関係ありません。
管理会社の変更の総会決議は組合員（区分所有者）の普通決議によるものです。

[209: 匿名さん]

いざ管理会社を変えたのはいいけど、その先が不透明では
住民が不安だよ。

[210: 匿名]

>>208
「住民は関係ない」とは、管理会社のもうけ主義的発想ですね。

[211: 匿名さん]

管理会社は理事会のいいなりだよ。
特にうちは大規模だから、管理会社に対してはなんでもありだよ。

[212: 匿名さん]

↑何を根拠に言っているやら、お目出度い事です。

[213: 匿名さん]

＞「住民は関係ない」とは、管理会社のもうけ主義的発想ですね。

住民と区分所有者（組合員）の定義から勉強して下さい。

[214: 匿名さん]

管理会社と対等に付き合う必要はないよ。
お金をはらっているんだから、管理組合が上だよ。

[215: 匿名さん]

そうだよね。管理組合は管理会社にとってはお客様だからね。

[216: 匿名さん]

>212
うちは大規模で、管理会社をいいように使っているよ。
フロントの対応が悪ければすぐ交替させるし、管理員も同じこと。
無理をいってちょっとでも態度が悪かったりしたらアウトだね。
土・日でもすぐ呼びつけるからね。

[217: 匿名さん]

やはりマンションは大規模に限るね。
小規模マンションでは、管理会社に気をつかわなければならないしね。

[218: 匿名さん]

やはり大規模マンションの方がいいかもね。
小さい方がいいといって買ったけど失敗だった。

[219: 匿名さん]

＞やはり大規模マンションの方がいいかもね。 小さい方がいいといって買ったけど失敗だった。

いいえ違いますよ。貴方の収入が足りなかっただけですよ。

[220: まんかんし]

＞＞216

（使っている）の範疇外のことです

[221: 匿名さん]

強がり言っても誰も信じないでしょう。
契約の本質が理解できていない。

[222: 匿名さん]

管理委託契約は請負ではなく委任に準ずるものですから、管理会社と組合は対等で契約条件は定額委託事務費を含めて一条ずつ双方の意見を確認して決めるべきことです。であるからこそ、判例も民法651条（両当事者の解除権）を少なくとも三ヶ月前の書面通知で可能にしているのです。

[223: 匿名さん]

総会や理事会に管理会社を同席させている議長がいるらしいがなんと頼りないことですね。
当方は理事会は総会議案の理事会と総会のみ事務所で待機させ、説明に必要なときだけ招き入れることにしている。
さもないと管理員、管理会社へのクレーム等の議論に公平性が保てない。

[224: 匿名さん]

総会は勿論、時に依っては理事会にも管理会社を出席させている組合があるらしいがそんな組合で管理員の交代要請やら管理会社の変更なんか出来る筈がないと思うがどうなっているのだろうか。

[225: 匿名さん]

>>224
管理員の交代要請なら、理事会の方がむしろ言いやすいんじゃないですか？理事長単独だと丸め込まれてしまう恐れもあるし。

[226: 匿名さん]

＞225
さん
＞＞224
を読み返して下さい。そんな事を言ってません。

[227: 匿名さん]

気にしないで下さい、管理会社は管理組合をメシのタネとしか考えていません。
ボランティアではありませんし儲けないと意味有りませんから。

儲けさせてくれない組合とはお付き合いしません、商売になりませんから。
よーく理解してお付き合いください。

[228: 匿名さん]

>>226
同じ建物に住んでいる区分所有者同士、別に理事会じゃなくてもいくらでも話をする機会くらいあるでしょ。理事会終わって管理会社が帰ってからでもいいし（外で会場を借りていると難しいですけど）

管理会社抜きで理事会や総会を運営できるような、しっかりした管理組合なら管理会社の変更も割とスムーズにできるでしょうが、実際に管理会社が出席しているかどうかは本質的な問題じゃないと思いますけどね。

[229: 匿名さん]

＞管理会社抜きで理事会や総会を運営できるような、しっかりした管理組合なら管理会社の変更も割とスムーズにできるでしょうが、実際に管理会社が出席しているかどうかは本質的な問題じゃないと思いますけどね。

管理組合の総会や理事会に管理会社を出席させることは本質的な問題です。
総会や理事会で経理処理で詳細を聞く必要が考えられる場合は事務室に待機させ、それ以外の管理会社の同席は行き過ぎです。
管理会社抜きで理事会や総会を運営できない管理組合は組合の体をなしていない姿です。

[230: 不動産業者さん]

>>229
じゃあ世の中のほとんどが管理組合の体をなしていないってことになりますね。
多くのマンションで管理会社が出席しないとろくに総会も開けない所ばかりですから。
本人たちがそれでよしとしているのであれば他人が口出しする事じゃない。あなたのマンションだけで好きなように運営してください。

[231: 匿名さん]

＞じゃあ世の中のほとんどが管理組合の体をなしていないってことになりますね。
＞多くのマンションで管理会社が出席しないとろくに総会も開けない所ばかりですから。

良くご存知ですね。根拠は無くご自分の所がそうだから他も一緒だろうとの空想は頂けないですよ。
立派に自主的にやっている管理組合もありますよ。更に、管理会社の出席なしに総会、理事会をやっている所もあっても不思議では有りません。

[232: 匿名]

　管理会社のフロントマンは、「管理業務主任者」と言う
マンションの管理を思うようにすることができる資格を持ったプロです。
その方々と対等に渉り会おうとしたいのならば、
こちらも或る程度のレベルアップをしなければ負けます。
何もせずに、「委託料を払っているから仕事をせよ」と言っても
相応、或いはそれ以下の仕事しかしないでしょう。
居住者の中には狭い部分で彼ら以上に知識を持ったプロもいます。
その方々や全員が協力して掛かっても負けるかも知れません。
良心的な管理会社を探すことが結論かも知れませんね。

[233: 匿名]

>>223
理事会では、常に管理会社の変更はいつでも出来る事を
フロントマンに刷り込む事が必要です。
管理会社になめられたら駄目なのです。

[234: 匿名さん]

＞管理会社のフロントマンは、「管理業務主任者」と言う マンションの管理を思うようにすることができる資格を持ったプロです。

正しく書きましょう。
管理を思う様にする事が出来る筈はありませんで、重要事項の説明と管理委託契約書の記名押印者に過ぎません。

[235: 匿名さん]

＞理事会では、常に管理会社の変更はいつでも出来る事をフロントマンに刷り込む事が必要です。

いきり立っても具体性がありませんね。

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

[236: 匿名さん]

管理業務主任者の資格はマンション管理の初歩的知識保有者です。
管理会社の社員でこの試験に合格しない者は落伍者です。
区分所有者の中にはこの資格に添えてマンカンの資格者も増えた。
よって少しは組合もレベルアップしているので管理会社も
ウカウカできない。これ位の知識は管理の常識です。

[237: 匿名]

>>236
２３２です。
非常識な事を書き込むと、反応がありうれしいですね。レベルアップされている管理組合はほんの一部です。
おっしゃるようになれば、本当の意味で対等に管理委託ができると考えます。

[238: 匿名さん]

＞非常識な事を書き込むと、反応がありうれしいですね。

つらかったでしょう。同情致します。

[239: 匿名さん]

＞管理業務主任者の資格はマンション管理の初歩的知識保有者です。

管理会社のメンバーに必要な国家試験の資格で、管理会社が管理事務の委託を受けた管理組合の数を三十で除したもの（一未満は切上げ）以上の管理業務主任者の人数が必要となるもので、初歩的知識保有者などではありません。

[240: 匿名さん]

教えて下さい。管理委託契約書を閲覧したいのですが出来るものなのでしょうか？

[241: ピギナーさん]

>>240
>教えて下さい。管理委託契約書を閲覧したいのですが出来るものなのでしょうか？

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第６４条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

【コメント　第64条関係】
① 作成、保管すべき帳票類としては、第６４条に規定するものの他、領収書や請求書、管理委託契約書、修繕工事請負契約書、駐車場使用契約書、保険証券などがある。

[242: 匿名さん]

二言目には管理会社を解約しろいや取替えろと勇ましいことを言う書込みが多いが、一方管理会社の悪口も多いのは取替えても良くなった事でもない様だ。それより管理会社と対等に伍して契約を締結するのだから内容を一々吟味して合意を得ながら契約を結ぶことが必要と思うよ。

[243: 匿名]

>>242
それが簡単にできるならば、既にみんなやっている事でしょう。
できないから困ったり不平不満を漏らすのです。

[244: 匿名さん]

＞それが簡単にできるならば、既にみんなやっている事でしょう。 できないから困ったり不平不満を漏らすのです。

一番簡単に誰でも出来るのは管理会社特定の管理委託契約書を標準管理委託契約書をそのまま真似ることです。
その際には収納口座の名義は保管口座と同じにして、通帳は管理会社に保管させても良いが印鑑は理事長保管とする事です。
これで対等に付き合える最低条件を確保する事です。

[245: 匿名さん]

輪番制の役員は管理会社の誘導に任せっきりとなりつまらぬ出費をすることになる無責任体制です。

[246: 点検員]

245
おまえが立候補すればいいんじゃない？
立候補者を妨げる輪番制はないだろ

[247: 匿名さん]

確かに立候補してずっと自分でやれば終わるだろうね
最初からそれが見え見えしているのにどーたらこーたら言ってるのは
他人に全部やって欲しい、非常に心の弱い方だと思いました

[248: 匿名さん]

マンション管理組合の役員は指名するものではなく選ぶものです。

[249: 点検員]

>>248
何を言いたいのかな？
当たり前だろ（笑）

[250: 点検員]

総会で役員案を上程
理事、監事選出は総会承認
理事長は理事の互選 これが一般的

但し役員案を作成するうえでの役員選出基準は管理組合によりけりな。輪番制や固定ぎみだったり、立候補を受ける場合など管理規約やマンションの慣習によるな。

[251: 匿名さん]

＞但し役員案を作成するうえでの役員選出基準は管理組合によりけりな。
＞輪番制や固定ぎみだったり、立候補を受ける場合など管理規約やマンションの慣習によるな。

間違い。
立候補、推薦に限り、押し付けの輪番制は選出に当たらない。
組合員には役員に就任の義務はなく、適任者を選ぶのみです。
これで始めて管理会社と対等に付き合えるのです。

[253: 匿名]

役員理事の輪番制を総会で承認し、
その順番で回ってきた人が、総会で承認されれば
通常の選出となるでしょう。
輪番制を認めたくない場合でも、
全員が一度役員を経験しなければ、平等を欠く事になります。
その後に輪番制を止めることです。
管理会社と対等に付き合う事と役員の選出方法は全く別のものです。
「管理会社と対等に付き合う」の対等とは、
まず、委任者が、委任者と受任者（管理会社）の立場を充分に理解して
はじめて対等な関係がスタートします。
管理会社はボランティアではなくビジネスの一つです。
また、この場でよく出て来る、垂れ流し的な金銭授受も無いのが普通です。

[254: 匿名さん]

平等、押し付けは違反以外の何物でもありません。

[255: 匿名さん]

（委任）
第六百四十三条 　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（受任者の注意義務）
第六百四十四条 　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

[256: 匿名]

>>255
法律論をもって問題が解決するならば、何事も平穏無事に終わるだろう。
そうはならないから、皆困っている。
マンションなんて分からず屋の集団です。

[257: 匿名さん]

やりたくないやりもしないものを輪番で押し付ける意味はないでしょ
何も考えなければ輪番になるだけ
ごちゃごちゃ言うのは自分でやればいいと思います

[258: 匿名さん]

常識のない書込みが続きますね。

[259: 匿名さん]

これでは管理組合は管理会社の良いカモになるだけだ。

[260: 匿名さん]

どうして管理組合は管理会社に敗北、傘下したがり、自立しようとしないのが不思議です。

[261: 匿名さん]

自分でやらない人達が多すぎます
やってから言い合えば良い

[262: 匿名さん]

やれる人、やりたい人を選ぶことが必要です。
輪番は管理会社の思う壺に過ぎません。

[263: 匿名さん]

輪番は本人の同意を無視して強要、押付けである一方順番に適当にとの無責任体制の典型である。

[264: 匿名さん]

所が最近のマンション管理組合は殆ど輪番制の役員だから無責任、無知で管理会社のいいなりになっている。

[265: 匿名さん]

輪番を許容している時点で無責任
順番の人の代わりに立候補して断る人はいない

[266: 匿名さん]

兎に角、管理組合の役員になろうとする組合員は管理会社に頼ることはしないで、管理委託契約に基いてその義務を果たしているか否かをチェックし、委託者として使い切ることが必要です。

[267: 匿名さん]

基本ですが工事は絶対3社以上見積を管理会社の紹介でなく、自分で取ること。
内装リフォームの見積、東急コミより4割以上安くなったからね。
あの会社はクロスの面積が何故か多いのよ。たんかだけでなくね。