パークハウス三番町

[管理人]

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所在地：東京都千代田区三番町5番42他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅から徒歩3分

【三番町プロジェクトというスレッドタイトルから、パークハウス三番町に訂正させて頂きました。（管理人）】

[62: 匿名さん]

> もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
> マンションが多いようです。

私も、
まず、耐震構造で計算し、地盤が悪く、必要とする柱や梁が非常に
太くなり、予算内で、充分な強度が得られないと判断されると、
免震構造にして、柱や梁を細くするという話を聞いたことがあります。

いろいろなものがあることはわかりますが、
「免震構造」＝「耐震構造」＋「免震装置」ではないことは、確かなようです。

[63: 匿名さん]

>それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
>下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。

柱や梁を太くする、壁を厚くする、筋交いを入れる・・・
こうした耐震性を強める補強も基本的にはすべて「横揺れ対策」です。
横に揺れて建物が崩壊するのを防ぐわけです。

[64: 匿名さん]

横槍ですみません。
縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？
骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
どちらかというと安心なように思えてしまいますが。
積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

[65: 匿名さん]

面白いサイトを発見しました。地盤について見られますよ。三番町は強固な部分とそうではない部分が
混ざっているようです。
http://www.jiban.co.jp/geodas/ea/map.asp
私は現在入っていないのですが、これからは地震保険に入った方が良いのでしょうか？

[66: 匿名さん]

立地と免震構造は気に入っているのですが、なんだか間取りがヘン…と思うのは私だけでしょうか？130平米の間取りの個室が5畳サイズだったり。そのくせ外人用マンションでも、180平米クラスでないとなかなか作られていない家事室（ユーティリティ）がちゃっかりあったり。しかもお風呂を出た先が、エントランスとは！この導線って？？宅急便の荷物を受け取った所に子どもが裸で出来たら…？なんて想像してしまいます。2億を超える物件でこういう心配はあり得ないはずなのですが。やたらホールと称する無意味な空間があるのは無駄なのでは？ときいた所、営業の方は「余裕をしめすもの」とのご説明でした。番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

[67: 匿名さん]

同感です。100平方メートルを超える住戸に関しては間取りが今一つだと思います。
さらに日当たり、天井高、管理体制などはマイナスですね。
ただ免震構造、立地、（90平方メートル以下の）間取、柱の位置、全熱交換式24時間換気
などはプラスではないでしょうか。
このレベルではすべて完璧とは行かないのでしょうか。

[68: 匿名さん]

>番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

私も同感です。
というか、番町パークハウスはすんごくよくできた間取りで
見てびっくりしました。
また、天井は高さだけでなく、
天井下がりを四角くレイアウトするなど、完璧な心配り。
外観はわりに番町パークハウスに似てましたが、けっこうスペックは違いますね。
あとは免震をどう付加価値評価するかでしょうね。

[69: 匿名さん]

＞縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？

具体例で一番わかりやすいのは戸建の金具留めですね。
柱と基礎を金具で留める。あれがまあ、縦揺れ対策の代表。
ただ、地震でモノが倒れるメカニズムは横揺れにあると考えて
今の耐震策がいろいろ考えられてきた関係で（つまり、ものが
倒れるのは縦方向の運動より、横方向の運動によるものだという考え方）
横揺れ対策はできていても縦揺れ対策は遅れてるんですね。

＞骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
＞軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
＞どちらかというと安心なように思えてしまいますが。

そう思う人も多いでしょうね。
阪神級の大地震はそうはないし、サンプルもたくさんはない、
施工によっても違う、ということで答えはでませんけど。

＞積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
＞車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

基本はクルマのサスと原理は同じですから
ある程度は上下動もいけるでしょうね。
ただ、その「装置」がいかれるほどの直下型がきたらダメなわけで
（それは耐震構造のマンションにもいえますが）、
そのしきい値がどの程度かってのは、ハッキリはわかりませんからね。
阪神級なら、まあ大丈夫だろう、という話はできるでしょうけど・・・

三番町の物件、地盤が気になりますね。
どなたか情報仕入れた方、いらっしゃいませんか？

[70: 匿名さん]

以前、住宅情報誌で「陰と暮らす。」という特集記事がありました。日当たりの悪い物件も発想を転換すれば楽しく暮らせる、照明に凝る人には腕を振るう場として最高だし、騒音さえなければ日中も良く眠れる。夜勤や泊まり勤務の人に適しているかも、などという内容で、間取りごとに照明の配置案などが紹介してありました。なるほどなあと感心して読みましたが、陰物件は価格が安くてお買い得だからというのがお薦めの前提でした。この物件はそこが違うんですよね。いまどき、番町だからというだけで価格対価値を吟味しない人はいないでしょうし、地方のマンションにさえ普及している「免震」や、外気温が氷点下にならないとありがたみを体験できないといわれる「全熱交換式〜」をいまさら大幅価格上昇の理由にできるとは思えませんし。せめて階数減らして天井をもう少し高くすることぐらいできなかったのかと。そうなれば、高くても検討対象にできる可能性はあったんですが・・・。残念です。

[71: 匿名さん]

番町パークハウスは値段が非常に高くても
それだけの価値があったから、あれだけ人気があったんですよね。
たしか平均７倍ぐらいだったかと・・・
地所としては二匹目のドジョウ+アルファをこの物件で狙ってますね。
番町パークハウスほどは消費者に評価されない予感。
かくいう私も見送りモード・・・
そうはいっても番町。やはりすぐに完売するんでしょうか。
高めの値段設定がどうでるか、みものですね（と他人モード）。

[72: 匿名さん]

どうしても番町、価格や質には目をつぶっても番町、というお客さんがいる
→デベさんが価格をつり上げる→即日完売→他地域に波及→バブル再燃
などという事態にならないことを願っております。どなたか、どこかで
→を断ち切ってくださいな。

[73: 匿名さん]

すでにバブルは始まっていると思うな。
土地取得も入札になると、ファンドが入ってきて
やたらつりあがるそうですからね。
それに金利上昇、消費税アップの話で駆け込み需要が煽られてる
困ったものだ・・・

[74: 66]

67さん、なるほど。90平米以下ならよいのかもしれませんね。考えてみます。

管理体制は24時間有人ではないのですよね。オートロックの裏側に
隠れるように管理室があるのも気になります。セキュリティ上、
弱い気がしました。プライバシーに配慮らしいのですが。
今はこういう方がはやりなのでしょうか？

今さら、素人質問で申し訳ないのですが、ご存知の方教えて下さいませ。
この物件の天井高が低いのは免震構造と関係があるのですか？
今時、どうしてこの物件でこの天井高になってしまったのか、
どうしても理解が出来ないのです。確かに小振りな部屋で天井高が
3メートル近いと、部屋が小さく見えるとはきいた事がありますが。
しかし、2.4m、ところによってはもっと低い…。なぜ？？？？？？

[75: 匿名さん]

＞この物件の天井高が低いのは免震構造と関係があるのですか？

関係ない、ということははっきりいえます。
むしろ、免震構造だと、ウワモノは軽くすることができますから、
天井をうーーんと高くすることだってできたはずですからね。

＞なぜ？？？？？？

立地をみて思うに、ほかへの日照権も考え、
まずは建物全体の上限の高さを設定。そのうえで、ギリギリたくさん
居室をつめこめるように、天井高をおさえたんだと思いますけど。
1Ｆ分ぐらいはツメた気がします。1Ｆ分詰められれば、居室数はかなり増やせますからね。
マンションはやっぱり、ある程度戸数を確保するほうが売るほうにはメリットになりますから。
（まあ管理費の面では、購入者にもメリットはあります。
あまり戸数が少ないと維持・管理費が大変になります）

[76: 匿名さん]

マンションは空間を買うんだと思います。
床面積あたりの価格を高く設定され、その上さらに
天井を低くして空間（住戸あたりの容積）を狭くされたのでは、
二重の値上げですよね。でも、番町だから売れる。のですね。

[77: 匿名さん]

ですね。
番町でかつ駅近ですからね。
一般人が買わなくてもまとめ買いする組織が出てきそう。
最近のマンションの売れ行きは実需以上のものがありますからね。
このバブル、すぐにはじけるのか、続くのか・・・
それが気がかり。

[78: 匿名さん]

この程度の物件ならば、資産家は赤坂に行くのでは？
あちらは５重セキュリティ。
ドアマンとコンシェルジュつきです。

[79: 66]

皆様、いろいろ教えていただいてありがとうございました。

＞1Ｆ分ぐらいはツメた気がします。1Ｆ分詰められれば、居室数はかなり増やせますからね。
そんな事が可能なんですか。大ショック。地所なのにセコい事するなあ。「番町は資産価値が
落ちない」というのが魅力の一つと聞きますが、このマンションだけコケたりして…。

＞二重の値上げですよね。でも、番町だから売れる。のですね。
＞番町でかつ駅近ですからね。…このバブル、すぐにはじけるのか、続くのか・・・
　それが気がかり。
はあ。買おうとするタイミングが悪かったんですね。去年、一昨年あたりだと、
番町で素敵な物件がもっといっぱいあったように思うのですが。
金利爆騰なんて事にならない事を祈りつつ見送った方がいいのかもしれません。

＞この程度の物件ならば、資産家は赤坂に行くのでは？
我が家はもちろん資産家ではありませんが。うーーーん。交番ヨコのお手抜きセキュリティか
ラブホテル近くの5重セキュリティか…。悩ましいです。でも、あの交番、
いつ行っても警官がいないのは気のせいでしょうか？地所はすごくウリに
していますよね。「だから24時間有人は必要ない」みたいな。
海部さんのマンションの中古探そうかなあ。

[80: 匿名さん]

地所だけでなく、ここにきて、どのデベも
スペックは落とす、値段は上げる、という方向です。
たしかに、一昨年あたりにできたマンションが一番質がよかったかも。
マンションの質はあがることはあっても下がることはない、
と思っていのですが、まったくこんなことになるとは。
ファンドが入ってきたこと、ここにきて金利が上がり傾向なこと、
中小デベに対する不信感。これらも大手の強気に拍車をかけてると思います。

[81: 匿名さん]

MRに行ったとき、「要望が多いので２４時間有人管理になりました」と営業さんが言っていたのですが、昼間有人にもとにもどったんでしょうか。

[82: 匿名さん]

あげ

[83: 匿名さん]

時間がなくてMRにいけません。どなたか、西向き６３平米程度の２LDKの価格を教えていただけますか？できれば複数のフロアをご案内いただければうれしいです。

[84: 匿名さん]

間違えました。東向き63平米程度でした。

[85: 匿名さん]

近隣の方々に配慮して、マンション工事の仮囲いを常緑植物で壁面緑化し、
タイマー付きの自動給水装置で、夏場は毎日自動的に給水できるようにした
のだそうです。
高くなるかなとは思いましたが、近隣の方々に好感をもっていただければ
十分に挨拶代わりになるかなと思いました。

[86: 匿名さん]

このマンションの下には地下鉄の路線が走っているって噂で聞いた。
ほんとか？だから免震にしたんだと。
ほんとだったら免震でもやばいんじゃないの？

[87: 匿名さん]

こんなことをTVでやってました
地下鉄は発表されている場所とは違うところを走っているとも言いますね
永田町駅シェルター説も根強くありますし

[88: 匿名さん]

このマンション、「地所、何を血迷った？」と言いたくなる作品。
これだけのお金を中低層階に払うのなら、ベルギー大使館や
茶道表千家の周辺で、狭小敷地でアイディアを駆使したほうが、
気に入った住まいが実現出来ると思います。
管理費や修繕積立金を価格の１％も払うゆとりがあるのなら、
それを先に自分好みのグレード充実に当てた方が賢明だと思うけど。
時間を買う積りで出来合いを買う気持ちは分りますよ。

前面道路の下には地下鉄半蔵門線が通っています。
敷地に食い込んで地下鉄のトンネルがあるとしたら、
区分地上権の設定が重要事項説明書に明記されます。
半蔵門線を建設する時、地元沿道住民との協議で、
地下を走る地下鉄車両の振動音の伝わりを軽減する為に、
トンネル構造体の床を必要以上に厚くしたとの話は
当時聞きました。

海部元総理の住居のマンションは、麹町署の巡査が立哨していて、
雰囲気とセキュリティーはお買い得か。
前面道路が東ですが、南北に長い立地は致命的。
それに築３０年以上で設備の老朽化と陳腐化は避けようが無い。
資金があるなら、買い占めて不動産ファンド用に仕立てたい所。

都心立地には間違いないし、徒歩圏内に結構お店も誕生、値段は高いけど。
昔と比べて、休日夜間も人が歩くようになったし、お屋敷町の冷たい雰囲気は
段々薄れてきた。
購入してみて、不満だったら次の物件を狙えば良いだけの事。
どうせ生活観に乏しい住居になるのだし、
引越しだってすっかりお任せパックで「一丁あがり」ってな具合でしょ。

[89: 匿名さん]

地所で番町でこの時代なのに
なんでこんな昭和の香りのするマンションにするんだろう・・・
この天井の低さ。一流立地がなきますよ。
分譲だったら半永久に立て替えはないのだろうし。

[90: 匿名さん]

設計会社とセンスも問題なのだろうか？
もしかして、ＮＴＴの何かあった跡地？

[91: 匿名さん]

何で窓がこんなに小さいの？
道路の反対側から覗かれるから？
隣のビルから覗かれるから？
東側のお屋敷がビルに立て直された時の為？
隣の住戸との仕切りが、外壁より薄くて
音が筒抜けではないの？

日光で絨毯や家具が色褪せるのは防げます。
冷暖房効率が抜群です。
寝に帰るだけの住民は静かです。

[92: 匿名さん]

以前は築20（25？）年くらいの茶色っぽい煉瓦のようなタイル張りのビルが建ってました。あまり聞いたことのない会社の看板が貼ってあったような。NTTとは関係なかったと思います。

5階建てくらいだったかな〜？　そのうち建築計画が張り出されて、え、このビル壊すのって思いました。ちょうど桜苑の販売が終わったくらいだったと思います。

半蔵門線ですが、多分あのあたりは地下に折り返し用の車庫があるはずなので、トンネルの幅は結構広いと思うよ。敷地ぎりぎりかもね。

[93: 匿名さん]

ここまで評判の悪いパークハウスは珍しいですね。
売れ行き、どうなるんでしょう。
むしろ、これ、売れないほうが世のため人のためかも・・・

[94: 匿名さん]

建てているゼネコンに押し付け販売？
謳い文句は、不動産ファンドを通さなければ、
手数料分収益利益率が上がりまっせ！

でも、賃貸に出す時の謳い文句、思いつかないな〜！
・ホテルモントレ開業の半蔵門駅２分、で車要らず
・目の前に「生活彩家」「相模屋カウンター」「ａｍｐｍ本社」
・お嬢様に、「大妻女子大」「東京家政学院」「上智大学」もチャリ通で！
・番町小と麹町中は学区隣接？四谷雙葉学園へは静かな裏道で一直線。
個人で坪２万払う奇特なお方は？
法人借り上げでも、年６００万円の勝ちありや？

[95: 匿名さん]

番町は賃貸にまわしても利益率低いでしょ前から

[96: 匿名さん]

週末、登録を行いました。
現在、結果待ちの方いらっしゃいますか？
倍率的に「無理」な可能性の方が大きいので、駄目元な気持ちを持つようにしつつも
当たったら・・・との想像をして待っています。

[97: 匿名さん]

ここでは散々な評価だったけど
結局なんだかんだ言って高倍率ついたの？

[98: 匿名さん]

はー、やっぱり倍率ついたんですか？？
この物件がバブルの試金石と思っていましたが、
このグレード感で、倍率つくぐらいなら、地価高騰はホンモノですね。
今後はますます高くなりますよ、マンション。

[99: 匿名さん]

96です。当たり前のようにはずれました。
倍率は一桁台でしたが、お部屋によっては10数倍ついたものもあるようです。

[100: 匿名さん]

番町パークハウスは「平均７倍」でしたからね。
それよりは少ないにしろ、値上げしてグレード落としてもちゃんと倍率つくとは・・・
売主は「もっと強気で高値にすればよかった」と思っているかもしれませんね。
おそろしや。

[101: 匿名さん]

パークハウス平河町はどう思われますか？

[102: 匿名さん]

ますます金額が高くなっている・・・と考えています。

[103: 匿名さん]

結局、第1期販売の抽選はどうなったんですか？

[104: 匿名さん]

昨日、２億台２件分の価格入りのちらしが送られてきたんだけど、他のは全部売れたってことなんｄねしょうね

[105: 匿名さん]

そうですか。ゼロ金利も解除されそうですし、今後もこういった物件は直ぐに売れてしまうのでしょうね。

[106: 匿名さん]

本物件を申し込み、抽選がはずれた者です。
（なお、番町パークハウスは検討していませんでした…
　半蔵門沿線で探していたため）

天井の低さが気にならなかった訳ではありませんが、
利便性と当方の予算(7-8千万台)では十分妥協できる範囲で、
内装に関しては、贅沢なくらいにも思っていました。
（もっと予算があれば、感覚が変わってくるかもしれません）

さて現在、平河町と三井の(仮称)永田町計画を検討しております。
（後者は、価格的に非常に厳しいと想定しおります）

検討されている方いらっしゃいますか？

[107: 匿名さん]

三井の永田町は興味ありますが、まだ正確な場所を確認しておりません。現在、議員会館周辺は再開発がはじまりそうな雰囲気なんで、周辺の全体像をつかんだ上で検討したいと考えています。
特に高台であれば坪７００万ぐらいまでなら前向きに検討したいと思ってます。

[108: 匿名さん]

平河町、立地的には坪単価下がるのでは？と思います。

[109: 匿名さん]

平河町は三番町とは違うマーケットを狙ったマンションです。
小さい住戸中心（投資用）で、価格も下と予想されます。
三井の永田町は超高額物件ではないでしょうか。

[110: 匿名さん]

平河町と永田町は直感的に同じタイプのエリアと勘違いしがちですが、歴史的には決定的な違いがあります。

[111: 匿名さん]

106です。いろいろコメントありがとうございます。

平河町は、以下の注意書きがありますが、投資目的の方が多いでしょうか。
＞※千代田区住宅付置制度要項に基づき、入居される方は千代田区への住民登録を行うことが必要

三番町でも低層階で申し込みをしたのですが、HPで間取りを見る限り
平河町は似たような感じ・・という印象を持っています。

＊＊ラのシャンデリアはいらないので、坪単価400-450くらいに収まって
くれたらいいなぁと思っております