パークハウス三番町

[管理人]

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なお、既に入居が始まったり、販売が終了している物件につきましては
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所在地：東京都千代田区三番町5番42他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅から徒歩3分

【三番町プロジェクトというスレッドタイトルから、パークハウス三番町に訂正させて頂きました。（管理人）】

[51: 匿名さん]

50さん、おっしゃることはよくわかります。
が、住宅性能評価での点数となると免震構造はこれに反映されないと
考えたほうがいいです。
住宅性能評価というのは、「建物自体が」地震で壊れる、壊れないを基本として
設定したものです。免震構造は、基本的にこれとは別の考え方の
上になりたっているものですから、おっしゃるとおり、鉄筋の数や柱や梁の丈夫さで
みる「住宅性能評価」では「１」になるのがほとんどだと思います。
住宅性能評価での数字は万全ではありません。あくまで一応の目安。
たとえば、住友のフラグシップ、100戸以上が1億という「目白ガーデンヒルズ」
はやはり免震構造ですが、性能評価では「１」です。
ダイワハウスのフラグシップ物件の「Dグランセ三田聖坂」は、免震構造ではありませんが、
住宅性能評価では「２」。公共施設と同様の地震に対する強さを誇っているということですね。
ただ、それは地震で倒壊しない建物の強さという基準を満たしている、ということです。
免震構造は建物下部に装置をつけて地震の力を逃がすというコンセプトから出発してます。
出発点が違うので、「住宅性能評価」的にいえば、
②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されている
ということになると思います。
というか、太い柱や厚い壁や太い梁で支えなくてもいいように免震構造にしてる、というべきか・・・
このあたり堂々巡りですね。
地震の揺れを逃がす設計なので、別に厚い壁や太い梁で支えなくてもいいわけです。
じゃ、結論はどうなの？　となると思いますが、
あくまで個人的には、ですが、コスト上昇分に見合う価値はあると思いますよ。
直下型の超大地震がきたら、ダメでしょうけど、震度6ぐらいだったら、
その効果は十分証明されていると思います。
深沢ハウスも免震構造だったと思いますが、いつぞやの大きな地震でも「揺れをほとんど
感じなかった」という住民の声がありました。

[52: 匿名さん]

５１さん、早速の詳しいご回答、有難うございました。
やはり、「免震装置で横揺れを逃がす分、上モノはやや華奢で、全体として
耐震強度１点０５確保」という認識でよかったのですね。
一部専門書などには免震の特徴として
そのような趣旨のことが書いてあったのですが（難解で趣旨しか理解できず）、
鹿島さんのＨＰなどにはそうしたことは掲載されてなく、
消化不良のままでいたのです。おかげさまですっきりしました。
同じ耐震性能「１」なら、大型家具を物置代わりの一室に集めたり、家具を
壁に固定したりすれば、耐震構造のマンションでも別にいいかなと思えてきました。
それより、耐震性能「２」などを備えたマンションが、この地域に出てきてもいいのに、
と思います（ご指摘のＤ社さんの関係者では決してありません）。
その結果として、価格が上昇しても、仕様や敷地、日当たりなどと総合して納得できれば、
その時こそが買い出動のタイミングなのだろうと考えています。
従って、個人的な結論としては、４５さん同様、
やや長期的な視点で待つ方向に傾いてきました。

[53: 匿名さん]

便乗質問させて下さい。

免震構造のマンションはメンテナンス費用（修繕費？管理費？）が
すごくかかるので後が大変と他のモデルルームで言われたのですが、
実際のところどうなのでしょう。。

ご存知の方がいらっしゃったら教えていただきたいのですが。。

[54: 匿名さん]

51です。

53さん、メンテの費用は当然かかりますよ、正直。
あれだけの重さの建物をのっけるわけですからね。
装置ですから、当然部品が劣化もしますし、メンテしないでいいわけありません。
でも、マンションの場合はスケールメリットがありますから、
戸数でわれば許容できない範囲ではないと思います。
安心料と思えるかどうかですね。
たとえば自動車のエアバッグ。今ではついてて当然ですが、
エアバッグがあまり普及してないときは、エアバッグを「つけてない」車の営業は、
「エアバッグは誤作動もある。1回開けば50万だ」などと言ってました。
同様に「免震装置はメンテがすごーーくかかるから」というような言い方は
ある程度割り引いて聞いたほうがいいかもしれません。

52さん、繰り返しますが、耐震性能が「1」か「2」かというのは
あくまで住宅性能評価での基準です。
免震構造のマンションが「1」だからといって、「2」を取ってる
マンションのほうが、地震のときに被害が本当に少ないかどうかは、わかりません。
住宅性能評価の数値には反映されないけれど、免震のほうがおそらくは
ある程度までの地震に対しては強いことは、ほぼ間違いないと思います。
「2」といっても、「揺れない」ということではないですから。
「揺れても壊れない」というだけです。
D社の物件名を出しましたが、三田聖坂の物件は、壁、スラブ厚とも30以上という
ものすごくごっつい建物です。それで「２」なんですね。
低層だからできるのでしょうけど、
高層であんなにコンクリを厚くしたら、重さで大変なことになっちゃいます。

免震装置はそもそも発想の出発点が違いますから、現在のところの
「住宅性能評価の耐震性能」で、その安全性をはかるのは無理がある、ということなのです。
あくまで、その基準で評価した場合は「１」だ、という話です。
なんか、混乱させてすいませんが、そういうことです。

もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
マンションが多いようです。

[55: 匿名さん]

免震で盛り上がってますね。
確かに、５２さんがおっしゃるように、免震装置の上に
しっかりした耐震構造物を載せれば安心なのでしょうが、
実際には横揺れが軽減される分、建物の柱は細くなっていたり
している物件が多いようです。そうすることで、
室内を少しでも広くできることを免震の利点の一つにうたっている
解説書もありますね。
資産価値の維持、という点から言えば、限度を超えて急に壊れる
可能性のある物件より、壊れにくい建物のほうが安心のような気が、
私もいたします。

[56: 匿名さん]

>しっかりした耐震構造物を載せれば安心

いえ、「耐震」を構造物自体で実現するとなると
いきおい重くなってしまいますから、それを免震装置にのせるのは、
理論的にかなり難しくなりますし、そもそも、
免震の場合は地盤に直接構造物全体が載っているわけではないので、
免震装置をつけて、構造体自体を地盤に直接載せてる構造体と同じような「耐震性」
をもたせれば安心、という話ではないんです。
マンションのような大きな構造物の場合は、「人工の地盤」をゴムの支柱の
上に載せるようなイメージです。
構造体そのものに耐震性をもたせるように強化するという発想とは、
出発点がそもそも違うのです。


>限度を超えて急に壊れる可能性のある物件

限度というより、揺れのタイプなんです。
横揺れを軽減するのが免震装置なので、
真下からドカンとくる直下型の大規模な縦揺れには
対応できないということなんですね。
まあめったにないでしょうけど、まったくないとは言い切れません。

阪神程度の地震なら、横揺れを逃がすだけで
かなりの効果が期待できます。
地震には縦揺れと横揺れが関係してきますが、
モノ（家具でも、地上に載せてる構造物でも）
が倒れるのは横揺れによる場合が多いので、
それに対応したのが免震装置なんですね。
恐らく、そういったシュミレーションビデオを
免震構造のマンションのMRで見せると思います。
「阪神大震災のときの揺れを再現します〜。
免震装置を設置した居室なら、こんなに違います〜」
ってヤツですね。
あれは嘘ではないですよ。

住宅性能評価での耐震性能とは基本というか
方向性が違うので、あの１から３の評価では
免震装置の安全性は正しく評価できないんですね。

[57: 匿名さん]

> 限度というより、揺れのタイプなんです。
> 横揺れを軽減するのが免震装置なので、
> 真下からドカンとくる直下型の大規模な縦揺れには
> 対応できないということなんですね。
> まあめったにないでしょうけど、まったくないとは言い切れません。

縦揺れには、柱が細くなっている免震構造より、
通常の耐震構造の方が強いということになりますか？

[58: 匿名さん]

便乗の質問ですみません。

>もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
マンションが多いようです。

今度の物件の地盤も、弱めなんでしょうか。
免震ゴムの下は、杭ですか？
ＭＲで聞きそびれてしまいました。
四番町のパークハウスは、堅い岩盤？の上に
直基礎と聞いたように思いますが、
今度の物件はそれができなかったから
免震にしたということなんでしょうか？
それとも、狭い敷地で
中の部屋をぎりぎりまで広くするため？

[59: 匿名さん]

細かい点については、
営業マンに確認してほしいのですが、一般的な情報を書きますね。

＞今度の物件の地盤も、弱めなんでしょうか。

地盤については、営業マンに聞けば一発だと思います。
東京は台地を細い川が削った地形ですので、
狭い範囲で硬い地盤と軟弱な地盤が入り混じっています。
番町だから地盤は全部いい、ということはありません。
ただ、住友の目白ガーデンヒルズでは、地盤がよいにも
かかわらず、より安全性を高めるために免震構造を採用したと
いう話でしたから、地盤がよくてもあえて採用することもあると思います。

＞免震ゴムの下は、杭ですか？

いえ、直接杭ではないと思います。プレート状の底部に免震ゴムを設置し、
さらにその上にプレートを作って居室部分を載せてると思いますよ。
営業マンに確認してみてください。恐らくはそうだと思います。
要は、地盤と構造物の間にショックアブソーバーがあるということ。
このショックアブソーバーの存在が現在の住宅性能評価の耐震性能では
正しく評価できないため、「1」という数字になってしまうのですね。

＞今度の物件はそれができなかったから
＞免震にしたということなんでしょうか？

その可能性はあります。
ただ、目白ガーデンヒルズのようにあえて安全性を高めるため
（中の家具などの転倒をふせぐなど）に採用した可能性もあります。
狭い敷地で部屋を広く取る、というのはむしろ副次効果であって、
恐らく一義的には、「地盤が弱いため」か「より安全性を高めるため
（その副次効果として、梁に邪魔されず広い居室空間を確保できる）」
のどちらかだと思います。
可能性として、地盤がやや軟弱、というセンがありそうではありますが、絶対にそうだとも
言い切れません。
デベの開発コンセプトによります。営業マンに確認取れたら是非ここで情報開示してください。

[60: 匿名さん]

＞縦揺れには、柱が細くなっている免震構造より、
＞通常の耐震構造の方が強いということになりますか？

柱が太い細いはどっちにしろ「縦揺れ」にはあまり関係ないですよ（笑）。
上の構造物がどんなにがっちりしていても、
下からものすごい力がズトンときて、杭が抜けたり、折れてしまったら終わりです。
支えるものがなくなってしまうわけですから。
基礎が破壊されて支えらなくなったら、梁が太かろうが、壁が厚かろうが、柱が太かろうが
何の意味もありません。そうならないよう杭を硬い地盤に何本も打ち込むわけですね。
硬い地盤にしっかり杭を打ち込めば、基礎から抜けてしまうという可能性はぐっと減りますが、
あくまで可能性が低くなるというだけの話。
想定を超えた直下型の大地震を起こったら、どっちにしろダメです。

また地震は縦揺れだけ、横揺れだけということはなく、それが複合的に
組み合わされて起こります。
免震構造が縦揺れに対応してないといっても、
横揺れを軽減することで、被害を抑えることはおそらく可能です。

[61: 匿名さん]

５９さん、便乗質問にわざわざのお答え、感謝です。

>いえ、直接杭ではないと思います。プレート状の底部に免震ゴムを設置し、
さらにその上にプレートを作って居室部分を載せてると思いますよ。

それはそうでしょう。
そのプレートの下が杭なのか、つまり、支持層が、軟弱地盤の下の
深いところにあるが故の、いわゆる「杭物件」なのか、知りたかったのです。
番町は全体的に地盤強固で、この物件も当然、直接基礎なんだろうと
思い込んでいましたので。丘の上と下の方では違うようでもありますね。
ご指摘のとおり営業さんに確認することにします。

それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。
想定というのはどの程度の想定なのか、その定義を抜きに
柱の太さは無意味、というような記述をされると、
免震の良さを強調しようとするために極論に持ち込まれているようで、
違和感を覚えてしまいます。失礼しました。

[62: 匿名さん]

> もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
> マンションが多いようです。

私も、
まず、耐震構造で計算し、地盤が悪く、必要とする柱や梁が非常に
太くなり、予算内で、充分な強度が得られないと判断されると、
免震構造にして、柱や梁を細くするという話を聞いたことがあります。

いろいろなものがあることはわかりますが、
「免震構造」＝「耐震構造」＋「免震装置」ではないことは、確かなようです。

[63: 匿名さん]

>それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
>下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。

柱や梁を太くする、壁を厚くする、筋交いを入れる・・・
こうした耐震性を強める補強も基本的にはすべて「横揺れ対策」です。
横に揺れて建物が崩壊するのを防ぐわけです。

[64: 匿名さん]

横槍ですみません。
縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？
骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
どちらかというと安心なように思えてしまいますが。
積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

[65: 匿名さん]

面白いサイトを発見しました。地盤について見られますよ。三番町は強固な部分とそうではない部分が
混ざっているようです。
http://www.jiban.co.jp/geodas/ea/map.asp
私は現在入っていないのですが、これからは地震保険に入った方が良いのでしょうか？

[66: 匿名さん]

立地と免震構造は気に入っているのですが、なんだか間取りがヘン…と思うのは私だけでしょうか？130平米の間取りの個室が5畳サイズだったり。そのくせ外人用マンションでも、180平米クラスでないとなかなか作られていない家事室（ユーティリティ）がちゃっかりあったり。しかもお風呂を出た先が、エントランスとは！この導線って？？宅急便の荷物を受け取った所に子どもが裸で出来たら…？なんて想像してしまいます。2億を超える物件でこういう心配はあり得ないはずなのですが。やたらホールと称する無意味な空間があるのは無駄なのでは？ときいた所、営業の方は「余裕をしめすもの」とのご説明でした。番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

[67: 匿名さん]

同感です。100平方メートルを超える住戸に関しては間取りが今一つだと思います。
さらに日当たり、天井高、管理体制などはマイナスですね。
ただ免震構造、立地、（90平方メートル以下の）間取、柱の位置、全熱交換式24時間換気
などはプラスではないでしょうか。
このレベルではすべて完璧とは行かないのでしょうか。

[68: 匿名さん]

>番町パークハウスの間取りの方が個人的にはよかったかな。

私も同感です。
というか、番町パークハウスはすんごくよくできた間取りで
見てびっくりしました。
また、天井は高さだけでなく、
天井下がりを四角くレイアウトするなど、完璧な心配り。
外観はわりに番町パークハウスに似てましたが、けっこうスペックは違いますね。
あとは免震をどう付加価値評価するかでしょうね。

[69: 匿名さん]

＞縦揺れ対策には何が効果的なんでしょう？

具体例で一番わかりやすいのは戸建の金具留めですね。
柱と基礎を金具で留める。あれがまあ、縦揺れ対策の代表。
ただ、地震でモノが倒れるメカニズムは横揺れにあると考えて
今の耐震策がいろいろ考えられてきた関係で（つまり、ものが
倒れるのは縦方向の運動より、横方向の運動によるものだという考え方）
横揺れ対策はできていても縦揺れ対策は遅れてるんですね。

＞骨太の重い建物を、がっちりした地盤に乗せるほうが、
＞軽くつくった建物をゴムとボルトと杭でつなぐより、
＞どちらかというと安心なように思えてしまいますが。

そう思う人も多いでしょうね。
阪神級の大地震はそうはないし、サンプルもたくさんはない、
施工によっても違う、ということで答えはでませんけど。

＞積層ゴムって、引っ張り強さはどうなのかな。
＞車のサスみたいに、上下動を吸収してくれるといいのにね。

基本はクルマのサスと原理は同じですから
ある程度は上下動もいけるでしょうね。
ただ、その「装置」がいかれるほどの直下型がきたらダメなわけで
（それは耐震構造のマンションにもいえますが）、
そのしきい値がどの程度かってのは、ハッキリはわかりませんからね。
阪神級なら、まあ大丈夫だろう、という話はできるでしょうけど・・・

三番町の物件、地盤が気になりますね。
どなたか情報仕入れた方、いらっしゃいませんか？

[70: 匿名さん]

以前、住宅情報誌で「陰と暮らす。」という特集記事がありました。日当たりの悪い物件も発想を転換すれば楽しく暮らせる、照明に凝る人には腕を振るう場として最高だし、騒音さえなければ日中も良く眠れる。夜勤や泊まり勤務の人に適しているかも、などという内容で、間取りごとに照明の配置案などが紹介してありました。なるほどなあと感心して読みましたが、陰物件は価格が安くてお買い得だからというのがお薦めの前提でした。この物件はそこが違うんですよね。いまどき、番町だからというだけで価格対価値を吟味しない人はいないでしょうし、地方のマンションにさえ普及している「免震」や、外気温が氷点下にならないとありがたみを体験できないといわれる「全熱交換式〜」をいまさら大幅価格上昇の理由にできるとは思えませんし。せめて階数減らして天井をもう少し高くすることぐらいできなかったのかと。そうなれば、高くても検討対象にできる可能性はあったんですが・・・。残念です。

[71: 匿名さん]

番町パークハウスは値段が非常に高くても
それだけの価値があったから、あれだけ人気があったんですよね。
たしか平均７倍ぐらいだったかと・・・
地所としては二匹目のドジョウ+アルファをこの物件で狙ってますね。
番町パークハウスほどは消費者に評価されない予感。
かくいう私も見送りモード・・・
そうはいっても番町。やはりすぐに完売するんでしょうか。
高めの値段設定がどうでるか、みものですね（と他人モード）。

[72: 匿名さん]

どうしても番町、価格や質には目をつぶっても番町、というお客さんがいる
→デベさんが価格をつり上げる→即日完売→他地域に波及→バブル再燃
などという事態にならないことを願っております。どなたか、どこかで
→を断ち切ってくださいな。

[73: 匿名さん]

すでにバブルは始まっていると思うな。
土地取得も入札になると、ファンドが入ってきて
やたらつりあがるそうですからね。
それに金利上昇、消費税アップの話で駆け込み需要が煽られてる
困ったものだ・・・

[74: 66]

67さん、なるほど。90平米以下ならよいのかもしれませんね。考えてみます。

管理体制は24時間有人ではないのですよね。オートロックの裏側に
隠れるように管理室があるのも気になります。セキュリティ上、
弱い気がしました。プライバシーに配慮らしいのですが。
今はこういう方がはやりなのでしょうか？

今さら、素人質問で申し訳ないのですが、ご存知の方教えて下さいませ。
この物件の天井高が低いのは免震構造と関係があるのですか？
今時、どうしてこの物件でこの天井高になってしまったのか、
どうしても理解が出来ないのです。確かに小振りな部屋で天井高が
3メートル近いと、部屋が小さく見えるとはきいた事がありますが。
しかし、2.4m、ところによってはもっと低い…。なぜ？？？？？？

[75: 匿名さん]

＞この物件の天井高が低いのは免震構造と関係があるのですか？

関係ない、ということははっきりいえます。
むしろ、免震構造だと、ウワモノは軽くすることができますから、
天井をうーーんと高くすることだってできたはずですからね。

＞なぜ？？？？？？

立地をみて思うに、ほかへの日照権も考え、
まずは建物全体の上限の高さを設定。そのうえで、ギリギリたくさん
居室をつめこめるように、天井高をおさえたんだと思いますけど。
1Ｆ分ぐらいはツメた気がします。1Ｆ分詰められれば、居室数はかなり増やせますからね。
マンションはやっぱり、ある程度戸数を確保するほうが売るほうにはメリットになりますから。
（まあ管理費の面では、購入者にもメリットはあります。
あまり戸数が少ないと維持・管理費が大変になります）

[76: 匿名さん]

マンションは空間を買うんだと思います。
床面積あたりの価格を高く設定され、その上さらに
天井を低くして空間（住戸あたりの容積）を狭くされたのでは、
二重の値上げですよね。でも、番町だから売れる。のですね。

[77: 匿名さん]

ですね。
番町でかつ駅近ですからね。
一般人が買わなくてもまとめ買いする組織が出てきそう。
最近のマンションの売れ行きは実需以上のものがありますからね。
このバブル、すぐにはじけるのか、続くのか・・・
それが気がかり。

[78: 匿名さん]

この程度の物件ならば、資産家は赤坂に行くのでは？
あちらは５重セキュリティ。
ドアマンとコンシェルジュつきです。

[79: 66]

皆様、いろいろ教えていただいてありがとうございました。

＞1Ｆ分ぐらいはツメた気がします。1Ｆ分詰められれば、居室数はかなり増やせますからね。
そんな事が可能なんですか。大ショック。地所なのにセコい事するなあ。「番町は資産価値が
落ちない」というのが魅力の一つと聞きますが、このマンションだけコケたりして…。

＞二重の値上げですよね。でも、番町だから売れる。のですね。
＞番町でかつ駅近ですからね。…このバブル、すぐにはじけるのか、続くのか・・・
　それが気がかり。
はあ。買おうとするタイミングが悪かったんですね。去年、一昨年あたりだと、
番町で素敵な物件がもっといっぱいあったように思うのですが。
金利爆騰なんて事にならない事を祈りつつ見送った方がいいのかもしれません。

＞この程度の物件ならば、資産家は赤坂に行くのでは？
我が家はもちろん資産家ではありませんが。うーーーん。交番ヨコのお手抜きセキュリティか
ラブホテル近くの5重セキュリティか…。悩ましいです。でも、あの交番、
いつ行っても警官がいないのは気のせいでしょうか？地所はすごくウリに
していますよね。「だから24時間有人は必要ない」みたいな。
海部さんのマンションの中古探そうかなあ。

[80: 匿名さん]

地所だけでなく、ここにきて、どのデベも
スペックは落とす、値段は上げる、という方向です。
たしかに、一昨年あたりにできたマンションが一番質がよかったかも。
マンションの質はあがることはあっても下がることはない、
と思っていのですが、まったくこんなことになるとは。
ファンドが入ってきたこと、ここにきて金利が上がり傾向なこと、
中小デベに対する不信感。これらも大手の強気に拍車をかけてると思います。

[81: 匿名さん]

MRに行ったとき、「要望が多いので２４時間有人管理になりました」と営業さんが言っていたのですが、昼間有人にもとにもどったんでしょうか。

[82: 匿名さん]

あげ

[83: 匿名さん]

時間がなくてMRにいけません。どなたか、西向き６３平米程度の２LDKの価格を教えていただけますか？できれば複数のフロアをご案内いただければうれしいです。

[84: 匿名さん]

間違えました。東向き63平米程度でした。

[85: 匿名さん]

近隣の方々に配慮して、マンション工事の仮囲いを常緑植物で壁面緑化し、
タイマー付きの自動給水装置で、夏場は毎日自動的に給水できるようにした
のだそうです。
高くなるかなとは思いましたが、近隣の方々に好感をもっていただければ
十分に挨拶代わりになるかなと思いました。

[86: 匿名さん]

このマンションの下には地下鉄の路線が走っているって噂で聞いた。
ほんとか？だから免震にしたんだと。
ほんとだったら免震でもやばいんじゃないの？

[87: 匿名さん]

こんなことをTVでやってました
地下鉄は発表されている場所とは違うところを走っているとも言いますね
永田町駅シェルター説も根強くありますし

[88: 匿名さん]

このマンション、「地所、何を血迷った？」と言いたくなる作品。
これだけのお金を中低層階に払うのなら、ベルギー大使館や
茶道表千家の周辺で、狭小敷地でアイディアを駆使したほうが、
気に入った住まいが実現出来ると思います。
管理費や修繕積立金を価格の１％も払うゆとりがあるのなら、
それを先に自分好みのグレード充実に当てた方が賢明だと思うけど。
時間を買う積りで出来合いを買う気持ちは分りますよ。

前面道路の下には地下鉄半蔵門線が通っています。
敷地に食い込んで地下鉄のトンネルがあるとしたら、
区分地上権の設定が重要事項説明書に明記されます。
半蔵門線を建設する時、地元沿道住民との協議で、
地下を走る地下鉄車両の振動音の伝わりを軽減する為に、
トンネル構造体の床を必要以上に厚くしたとの話は
当時聞きました。

海部元総理の住居のマンションは、麹町署の巡査が立哨していて、
雰囲気とセキュリティーはお買い得か。
前面道路が東ですが、南北に長い立地は致命的。
それに築３０年以上で設備の老朽化と陳腐化は避けようが無い。
資金があるなら、買い占めて不動産ファンド用に仕立てたい所。

都心立地には間違いないし、徒歩圏内に結構お店も誕生、値段は高いけど。
昔と比べて、休日夜間も人が歩くようになったし、お屋敷町の冷たい雰囲気は
段々薄れてきた。
購入してみて、不満だったら次の物件を狙えば良いだけの事。
どうせ生活観に乏しい住居になるのだし、
引越しだってすっかりお任せパックで「一丁あがり」ってな具合でしょ。

[89: 匿名さん]

地所で番町でこの時代なのに
なんでこんな昭和の香りのするマンションにするんだろう・・・
この天井の低さ。一流立地がなきますよ。
分譲だったら半永久に立て替えはないのだろうし。

[90: 匿名さん]

設計会社とセンスも問題なのだろうか？
もしかして、ＮＴＴの何かあった跡地？

[91: 匿名さん]

何で窓がこんなに小さいの？
道路の反対側から覗かれるから？
隣のビルから覗かれるから？
東側のお屋敷がビルに立て直された時の為？
隣の住戸との仕切りが、外壁より薄くて
音が筒抜けではないの？

日光で絨毯や家具が色褪せるのは防げます。
冷暖房効率が抜群です。
寝に帰るだけの住民は静かです。

[92: 匿名さん]

以前は築20（25？）年くらいの茶色っぽい煉瓦のようなタイル張りのビルが建ってました。あまり聞いたことのない会社の看板が貼ってあったような。NTTとは関係なかったと思います。

5階建てくらいだったかな〜？　そのうち建築計画が張り出されて、え、このビル壊すのって思いました。ちょうど桜苑の販売が終わったくらいだったと思います。

半蔵門線ですが、多分あのあたりは地下に折り返し用の車庫があるはずなので、トンネルの幅は結構広いと思うよ。敷地ぎりぎりかもね。

[93: 匿名さん]

ここまで評判の悪いパークハウスは珍しいですね。
売れ行き、どうなるんでしょう。
むしろ、これ、売れないほうが世のため人のためかも・・・

[94: 匿名さん]

建てているゼネコンに押し付け販売？
謳い文句は、不動産ファンドを通さなければ、
手数料分収益利益率が上がりまっせ！

でも、賃貸に出す時の謳い文句、思いつかないな〜！
・ホテルモントレ開業の半蔵門駅２分、で車要らず
・目の前に「生活彩家」「相模屋カウンター」「ａｍｐｍ本社」
・お嬢様に、「大妻女子大」「東京家政学院」「上智大学」もチャリ通で！
・番町小と麹町中は学区隣接？四谷雙葉学園へは静かな裏道で一直線。
個人で坪２万払う奇特なお方は？
法人借り上げでも、年６００万円の勝ちありや？

[95: 匿名さん]

番町は賃貸にまわしても利益率低いでしょ前から

[96: 匿名さん]

週末、登録を行いました。
現在、結果待ちの方いらっしゃいますか？
倍率的に「無理」な可能性の方が大きいので、駄目元な気持ちを持つようにしつつも
当たったら・・・との想像をして待っています。

[97: 匿名さん]

ここでは散々な評価だったけど
結局なんだかんだ言って高倍率ついたの？

[98: 匿名さん]

はー、やっぱり倍率ついたんですか？？
この物件がバブルの試金石と思っていましたが、
このグレード感で、倍率つくぐらいなら、地価高騰はホンモノですね。
今後はますます高くなりますよ、マンション。

[99: 匿名さん]

96です。当たり前のようにはずれました。
倍率は一桁台でしたが、お部屋によっては10数倍ついたものもあるようです。

[100: 匿名さん]

番町パークハウスは「平均７倍」でしたからね。
それよりは少ないにしろ、値上げしてグレード落としてもちゃんと倍率つくとは・・・
売主は「もっと強気で高値にすればよかった」と思っているかもしれませんね。
おそろしや。

[101: 匿名さん]

パークハウス平河町はどう思われますか？

[102: 匿名さん]

ますます金額が高くなっている・・・と考えています。

[103: 匿名さん]

結局、第1期販売の抽選はどうなったんですか？

[104: 匿名さん]

昨日、２億台２件分の価格入りのちらしが送られてきたんだけど、他のは全部売れたってことなんｄねしょうね

[105: 匿名さん]

そうですか。ゼロ金利も解除されそうですし、今後もこういった物件は直ぐに売れてしまうのでしょうね。

[106: 匿名さん]

本物件を申し込み、抽選がはずれた者です。
（なお、番町パークハウスは検討していませんでした…
　半蔵門沿線で探していたため）

天井の低さが気にならなかった訳ではありませんが、
利便性と当方の予算(7-8千万台)では十分妥協できる範囲で、
内装に関しては、贅沢なくらいにも思っていました。
（もっと予算があれば、感覚が変わってくるかもしれません）

さて現在、平河町と三井の(仮称)永田町計画を検討しております。
（後者は、価格的に非常に厳しいと想定しおります）

検討されている方いらっしゃいますか？

[107: 匿名さん]

三井の永田町は興味ありますが、まだ正確な場所を確認しておりません。現在、議員会館周辺は再開発がはじまりそうな雰囲気なんで、周辺の全体像をつかんだ上で検討したいと考えています。
特に高台であれば坪７００万ぐらいまでなら前向きに検討したいと思ってます。

[108: 匿名さん]

平河町、立地的には坪単価下がるのでは？と思います。

[109: 匿名さん]

平河町は三番町とは違うマーケットを狙ったマンションです。
小さい住戸中心（投資用）で、価格も下と予想されます。
三井の永田町は超高額物件ではないでしょうか。

[110: 匿名さん]

平河町と永田町は直感的に同じタイプのエリアと勘違いしがちですが、歴史的には決定的な違いがあります。

[111: 匿名さん]

106です。いろいろコメントありがとうございます。

平河町は、以下の注意書きがありますが、投資目的の方が多いでしょうか。
＞※千代田区住宅付置制度要項に基づき、入居される方は千代田区への住民登録を行うことが必要

三番町でも低層階で申し込みをしたのですが、HPで間取りを見る限り
平河町は似たような感じ・・という印象を持っています。

＊＊ラのシャンデリアはいらないので、坪単価400-450くらいに収まって
くれたらいいなぁと思っております

[112: 匿名さん]

詳細は分かりませんが、場所柄（落ち着いて長く住む所と考えた場合）それ程いい環境ではなさそうです。
投資目的のマーケットを狙って、価格帯は若干低めに設定してくると予想されます（仕様も落ちるはず）。
落ち着いた住宅としては、番町PHやPH三番町と比べることはできないと思います。

[113: 匿名さん]

シャンデリアいらないって言われても・・・

一戸あたりにするとたいしたこと無いでしょ。10万、20万くらい？
それよりエントランスやホールの気品は大事です。

[114: 匿名さん]

106です。不適切な発言があり申し訳ありません。

ここ2年以上物件を探し続けているのですが、
当方の予算的に千代田区で検討するかぎり、共有スペースや
内装に関してのプライオリティを下げざるを得ません。

ご意見を伺って平河町の物件は、価格がおさえられていれば
検討できる範囲となり、嬉しく感じております。

それでも、抽選は覚悟の上です。

[115: 匿名さん]

昨日、ダイナースカードの郵便物で残り２部屋の資料送ってきたけど、さすがに１００平米２．４億は決まらないみたいね。とはいえさすがに値引きはまだ無理でしょうかね。

[116: 匿名さん]

100平方メートルで2.4億円は破格の値段のような気がします。
番町ってそんなに希少価値が高いのでしょうか。
次回の番町案件はいつ頃になるのでしょうか。

[117: 匿名さん]

いまのことなさそうですよ。でも六本木ヒルズが中古で坪１０００万超えてきてるようなので、そこと比べれば坪８００万もそんなもんかなという気もします。実際、２ヶ月前にまわりの部屋は売れてるんで。しかし、１ヶ月ぐらい同じ物件をずっとみてるとはじめ高いと思っても刷り込み効果であまり不自然に感じなくなるからこわいですね。

[118: 匿名さん]

バカラのシャンデリアってそんなに価値あるの？
虎ＴＲ購入者はそれで決めたとか？

[119: 匿名さん]

物にもよるけど、500万から1000万くらいでしょ。

それよりクリスタルを磨くのが大変ですよ。専用の薬品使って3人がかりで一日仕事。
年に二回は手入れが必要だから、2、3個あると年間維持費は2、30万かかりますよ。

[120: 匿名さん]

バカラ勤務の友人から聞いたのですが、虎のバカラは１セット２５００万円で２セット入っているようです。

[121: 匿名さん]

永田町は赤坂見附からすぐで　とても便利な立地です。
しかも周りの環境は官のものばかり・・・。
とても安全ですよね。
でもそれが売りにだされる、もしくは立替になったときは
最悪でしょうね・・・。

[122: 匿名さん]

永田町か平河町のスレッドつくりましょうよ！！

[123: 匿名さん]

パークハウス三番町を購入した方いらっしゃいませんか。
情報交換しましょう。

[124: 匿名さん]

番町の丸紅の物件、売り出されないですね。
まだとなりの小学校ともめているのでしょうか？
どなたかご存知ですか？

[125: 匿名さん]

裏のマンションともめてたんじゃないの。でもそろそろ地面掘ってるよ。ちなみに三番町全部うれたのかなあ。

[126: 匿名さん]

二番町のツムラ本社が立ち退いた跡、住友不動産がマンションを建てる予定みたい！
表千家を巻き込んでの事業になりそうです！

[127: 匿名さん]

あのけばけばしい建物なくなるんだ。建物の浄化が進みますね。しかし、スミフだと相当高い価格設定になりそうですね。表千家まで突き抜ければ、南側も道路までつながるってことですかね。

[128: 匿名さん]

>>126
その情報を待ってました！

[129: 匿名さん]

三番町の最上階はまだ残っているようですね。

[130: 匿名さん]

高すぎるんだと思う。
やっぱりバブルのころと違ってあまりにも価額を上げすぎたら売れ残ると思う

[131: 匿名さん]

2億3千9百万の物件は売れたとのことです。あと2億4千2百万の物件ひとつと地所さんから聞きました。番町はやはりかなり希少性があるようですね。パークハウス三番町は概観のスッキリさと内装のセンスの良さ、共用部分の良い意味でのシンプルさが気に入り購入しました。

[132: 匿名さん]

割高に思えましたが、一つは売れたのですね。当面あの辺りで新築マンションの建設予定はなさそうですから、私も今回購入できて本当によかったと思っています。

[133: 匿名さん]

どうやらここ完売のようです！

[134: 匿名さん]

最上階とはいえ、西向きで坪８００万で完売とはすごいですね。次の六番町のグランスイートも坪８００万クラスなんでうかね。

[135: 匿名さん]

うらやますぃーです！

[136: 匿名さん]

次は丸紅六番町と住友二番町なんだろうけど、どっちが格上なんでしょうかね。特に二番町は住友だから久しぶりの番町坪１０００万越えの物件になっちゃうのかなあ。

[137: 匿名さん]

住友不動産だとグランドヒルズ二番町になるんですかね。敷地も広く、超高級マンションになりそうですね。まだまだ先の話かもしれませんが。

[138: 匿名さん]

グランドヒルズ一番町は坪６６０で売りにでてるね。

[139: 匿名さん]

でもあそこは間取りがトリッキーな上にリビングの窓が上半分でかなり変なんすよ。だから安いって感じ。そこれへんがちゃんとしてればホントは坪８００万の評価。

[140: 匿名さん]

最上階（2億4千2百万）の物件がキャンセルされました。ちょっと前までは割高に思えましたが、現在の市況を見ていると絶対買いに思えてなりません。

[141: 匿名さん]

はい、三番町でパークハウスブランドで最上階、欲しい物件ですね。残念ながら私は資金足りませんが。。

[142: 匿名さん]

完売したようです。今回購入された方は、六番町の物件に比べ、かなりお得な買い物をされたのではないでしょうか。

[143: ご近所さん]

隣の交番が門番の代わり。

[144: 匿名さん]

素晴らしいマンションです。

[145: 匿名さん]

10,600万円の中古が出ているけど、分譲時よりアップですか？

[146: 入居済み住民さん]

本物件は売却されたようです。上記の価格は分譲価格プラス諸経費くらいでオーナーさんも（売却益以外の理由で）手放したかったのだろうと推測します。

[148: 匿名さん]

何で上がってるの？

[150: 匿名さん]

番町と言えども、このご時世なかなか厳しいものになるのかな。昨年までの景気の勢いに陰りが見え始め、さらに海外マネーも引いてきているし、高層マンションの資産圧縮の税効果についても税務署の目線も厳しくなって来ているし。。ここは坪単価いくらぐらいで売れるのかな？