パークハウス三番町

[管理人]

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【三番町プロジェクトというスレッドタイトルから、パークハウス三番町に訂正させて頂きました。（管理人）】

[2: 匿名さん]

パークハウス三番町の購入を考えています。
番町パークハウス同様、非常に完成度の高いマンションのように思えますが、
皆様はいかがお感じでしょうか？
何か情報がありましたら教えてください。

[3: 匿名さん]

[4: 匿名さん]

パークハウス三番町と（仮称）三番町プロジェクトは同じもの？

[5: 匿名さん]

03さん＞＞同じものです。

私も購入を考えています。
ただ当方の予算を鑑みると、相当数の抽選になることを覚悟しております。
番町パークハウスより個数が少ないですし・・・

[6: 匿名さん]

間取りをさっき見たのですが、南向きというのが少ないようですね。
向きを考えなければ100D typeなどはけっこうよさそうですね。
これで12000万位だと検討候補にはなるかなあ。
ただ住環境としてはあまり知らない土地です……。
（仕事中タクシーではよく通りますが）

[7: 匿名さん]

番町パークハウスと違って柱の出っ張りが少なそうなのは好ましいですね。
免震構造の効用でしょうか。（トータルで耐震強度１をクリアすればいいわけだから、
柱は細くても済む、と事情通に聞きました。）
ところで、２０階以下の建物なので、ここも悪名高い最新の「限界耐力計算」で
構造設計しているのでしょうか。どなたか教えてください。

[8: 匿名さん]

この物件、（仮称）がとれたとたんに、
「チェックアイズ導入物件一覧」から姿を消してしまいましたね。
何かあったのでしょうか。とても気になっています。
販売前の過渡期だから、ですか？
ま、明日にでも電話で聞いてみようとは思っていますが。

[9: 匿名さん]

今週末から紀尾井町ビルで説明会やるようですね。
案内が来ました。

[10: 匿名さん]

　紀尾井町ビルの説明会、行ってきました。「さすが三菱地所」と思わせる対応で、そ
れだけで好印象。しかし価格を見せてもらって口をあんぐり。うーん、番町って高いん
ですねえ。以下、印象です。

・事業協力者の１戸を入れて６７戸ということで、やはり今はやりのタワーマンション
のようなスケールメリットは得られず。よって共用施設はロビーラウンジのみ。

・値段は高い。番町であること、免震構造であること、希少価値のある立地であること
などが主な理由と推定。85平米2LDK南西角10階で11,200万円、同じ10階2LDK109平米で
16,500万円。3LDKで最も安いのが11階117平米南西角で18,900万円。さすがのお値段です。

・南側は同じ14階のマンションが建っており、日照はまるっきり期待できず、北側はオ
フィスビルとのお見合い。東側は東北方向にはマンションありですが、皇居方向は低層
の個人宅なので東側は価格が高くなっています。眺望という点では大妻通りに面した西
側が一番安全っぽい。ただ、通りを挟んでAlicoのオフィスビルあり。

・南隣のマンション一階には交番が入っており、番町特有のなんとなく統一された感じ
のビル群にとけ込むデザインで、質感は二重丸。ただ80平米台、90平米台でも3LDKがな
いのはファミリー層には痛い。

[11: 匿名さん]

私もＭＲ行きました。あまり詳細はありませんでしたが、全体的には完成度の高い
しかも資産価値のあるマンションだと思いました。
ただ、天井高２.４メートルだけはちょっと。やはり東向き住戸がよさそうです。
ちなみにこの物件と比較すると、番町パークハウスは割安だったような気がします。

[12: 匿名さん]

↑ＭＲではなく説明会でした。失礼しました。

[13: 匿名さん]

貴重な情報ありがとうございます。
今週末用事があり迷っていたのですが、
説明会に行かなくてもいいような気がしてきました。
値付けは、日照や静けさの点でのマイナス分を免震の付加価値で補い、
地価の上昇分を上乗せした、といったところでしょうか。
パークテラス桜苑よりも高いかもしれませんね。
＞番町パークハウスは割安だったような気がします。
当選した方々がまたうらやましく思えてきました。
天井高も確か、３〜２点７Ｍだったと思いますし。駅にも近いし・・。

[14: 匿名さん]

説明会には仕事で行けませんでした。
最も狭い59,37平米あたりの価格をよろしければ教えてください。

[15: 匿名さん]

6100万でした。

[16: 匿名さん]

３階が６１００万、１０階が７４００万です。

[17: 匿名さん]

都心マンション探訪記には以下のように書かかれています。

天井高が2400とやや低いこと、乾式壁を採用していること、隣接する建物との距離が短く、
低層階では圧迫感があることはやや残念なところですね。
番町の高級物件なのですから、もう少し仕様は頑張って欲しかった気がします。

番町が得意なはずの三菱がどうしてこんなマンションを建てるのでしょうか？
これでもやはり即完売になってしまうのでしょうか？

[18: 匿名さん]

>15、16さん
教えてくださってありがとうございました。14

[19: 匿名さん]

パークハウス三番町のＭＲに行ってきました。天井高2400もあまり気になりませんでした。
全体的に、三番町という場所を考えると、納得のいくマンションのような気がします。

[20: 匿名さん]

番町パークハウスとデザインは似ていますね。
値段は全般的にかなり高め。
番町パークハウスでの人気・倍率をみて、
地所も値段を上げてきましたね。
番町ですから眺望と向きの両方そろった部屋は難しいのはわかっています。
値段が高いとはいっても、番町という希少性を考えると、
番町パークハウス同様、こちらの物件も早めに売り切れそうです。

[21: 匿名さん]

↑ちょっと、地所さんも、焦りが出てきましたかな。

[22: 匿名さん]

焦りというより、欲では？
都内の地所物件は、売れ行きがとてもいいです。
10倍以上の倍率がつくところも。
だったら、もう少し高く売ろう、というのが人情かと。

[23: 匿名さん]

ちなみにパークコート四番町を検討されていた方はいらっしゃいますか？

[24: 匿名さん]

欲、ですね、確かに。業者さん側から見れば。
でもなんだか、「さあ、早いもん勝ちだよ〜、
なくなっちゃうよ〜」みたいな、
客引きコメント的色彩が感じられたものですから。
要は客である我々が、それぞれ、しっかり、
ＭＲと現地を見て、価格と照らし合わせて、
納得できるかどうか判断すればよいわけで、
ただそれだけのことなんですよね。
失礼いたしました。

[25: 匿名さん]

天井高２．４メートル、気になって、現在住んでいる築20年の
マンションの天井高を測ってみました。２．５５メートル。

なんで、こんな天井の低いマンションを今の時代につくっちゃうんだろう。

[26: 匿名さん]

ここにきて、各社ともマンションのスペックは落とし始めてます。
地価上昇、材料費の上昇、売れ行きに関してはファンドの参入で
場所がよければ作れば売れる・・・
となれば、スペックは落としてくるでしょう。
バブルっぽいですね、ちょっと。
２４さんもおっしゃっていますが、
我々消費者はしっかり見極めて買う必要がありますね。
なんとなく最近は「早くしないと、金利もあがるよ、
消費税もあがるよ」と煽られ気味のような気がします。

[27: 匿名さん]

仕様落として高くしても売れるならそうするに決まってる。
営業的に考えれば当然ですよね。

[28: 匿名さん]

ですね。
土壌汚染問題以後、むしろ地所は
良心的すぎたのかもしれませんね。
地所の立地選択には定評がありますから、
あとは価格をどう皆が判断するかでしょうね。
しかし、実需はそんなに変ってないはずなのに、
ここ最近のマンションの売れ方はオドロキです。
あせって高づかみしないよう、本当に自分が
ナットクできるのかしっかり検討しないといけませんね。

[29: 匿名さん]

千代田区番町には国の施設（公務員宿舎、公邸など）がたくさんあるので、
これからも結構良いマンション用地が出てくるでしょうね。
敷地も大きくて桜苑や四番町のようなものが。

さて、今回の両脇ビルにはさまれた立地と、あの低スペックで、どれだけ
申し込みが伸びるのか。。

[30: 匿名さん]

財閥系に関してはヒューザー事件以降、
得体の知れない新興デベロッパーの価格攻勢戦略に対して、
瑕疵担保能力の面から明らかに優位に立ちましたからね。
今は強気な商売も成り立つ環境にあるとおもいます。

[31: 匿名さん]

1年ほど前に別の大手デベの営業マンに
「ファンドが入ってきて、土地の値段が上がって
用地取得が難しくなってる。これから値段は上げざるをえなくなるから、
今がお買い得ですよ」なんて、言われました。
そのときは、「またまた〜。売ろうと思ってそんなことを・・・」
と思いましたが、ここにきてあながち嘘じゃなかったな、と。
でも、今はマンション買いの時期ではないですね。
早めにほしい人は別ですが・・・

[32: 匿名さん]

やはりバブルなのでしょうか・・・。一方、金利が上がることも予想され、マンションは購入する最後の
チャンスという話しもあります。５年後どうなるか予想出来ないので、購入しようかどうしようか迷っています。さすがに資産が目減りするのはちょっと・・・。

[33: 匿名さん]

ここってNTTとのジョイベンだね。

[34: 匿名さん]

２年先まで待てるならば、見送り。
どうしても今必要なら購入。以上。

[35: 匿名さん]

皆様の意見を聞いていると正直悩みます。
個人的には天井高240とスペックの落ちはそれ程気にならなかったですし、
場所の希少性を考えると決して割高な物件とは思いませんでしたが、
番町にある他のマンション（特に地所の建てた物件）と比較して、
やはり相対価値は低いのでしょうか。
それでも営業の方は多くの住戸が高倍率になると言っていました。

[36: 匿名さん]

>35
スペックは確かに落ちる。敷地も狭い。ただし、この点は、今どんどん
用地取得コストがあがっているのだから、仕方ないといえば仕方ない。
値段をいきなり３割あげるわけにはいかないのだから（とはいっても、
数年前の四番町ルクセンブルグハウスより坪単価はかなり高いですが）。

問題は、そこではない。
この先、番町でどれだけの敷地が放出されるか。
あの近辺には、今回の三番町プロジェクトを軽くしのぐ立地・大きさの
政府保有敷地がゴロゴロある。
テレビのワイドショーでも、最近、桜苑のそばの官僚用施設などが、
たたかれている。

今、政府は構造改革の最後の切り札、政府保有地大放出に向けて動いている
ことは知っていますよね？

[37: 匿名さん]

>35
スペックは確かに落ちる。敷地も狭い。ただし、この点は、今どんどん
用地取得コストがあがっているのだから、仕方ないといえば仕方ない。
値段をいきなり３割あげるわけにはいかないのだから（とはいっても、
数年前の四番町ルクセンブルグハウスより坪単価はかなり高いですが）。

問題は、そこではない。
この先、番町でどれだけの敷地が放出されるか。
あの近辺には、今回の三番町プロジェクトを軽くしのぐ立地・大きさの
政府保有敷地がゴロゴロある。
テレビのワイドショーでも、最近、桜苑のそばの官僚用施設などが、
たたかれている。そこの面積がどれほどのものかご存知？

今、政府は構造改革の最後の切り札、政府保有地大放出に向けて動いている
ことは知っていますよね？

[38: 匿名さん]

調子が悪くて二重投稿になってしまいました。スミマセン。

[39: 匿名さん]

皆さん、鋭いですね。
短期的には、確かに金利上昇、消費税アップなど
買い急ぎたくなる要素が強い。
土地も上昇してる。
でも、それが果たして2年先、3年先まで続くかとなると不透明。
短期集中バブルのにおいも強い。
ファンドが吊り上げた物件なんて、借り手・買い手が思ったほど
いなかったらどうするわけ？

ただ、番町に関しては資産価値の目減りは少ないですよ。
もともと需要以上に人気のある土地。
中古物件もあまり出ないし、出てもすぐなくなってます。

[40: 匿名さん]

政府保有地の件は気になりますね。
しかし、今から売りに出されてもマンションが建って住めるようになるには４〜５年はかかるので、
うちのタイムスパンには合いません。

番町パークハウスや桜苑と比較してしまうと三番町は買いにくいですが。
ちなみに、当初、地所の担当者から、番町パークハウスよりスペックが落ちるので少し安くなる予定と聞いていたので、2割ぐらい高い価格に驚きました。

[41: 匿名さん]

32です。皆さん、貴重なご意見をどうもありがとうございました。なるべく早く引越ししたいので、まずは三番町を購入して、今後官僚用施設がマンションになる頃にステップアップ出来るよう頑張ろうかと思います。やはり情報収集は大切ですね。

[42: 匿名さん]

余裕があるって素晴らしいですね。
買い替え前提なら今買っとくのは賢いとおもいます。

[43: 匿名さん]

そうですね。我が家も今とても迷っています（36です）。
先延ばしすればもっと良い敷地が出てくるであろうものの、いつ頃まで
待てばよいのか。
我が家は、41さんのように買い替え前提で探すのは無理なので迷います。

[44: 匿名さん]

41です。決して余裕がある訳ではないのですが、今決めても入居は２年後、ということを考えると
他の良い敷地が出てきて入居できるのは４〜５年後になってしまうと考えると、頑張ってステップアップ
出来れば一番良いですが、もし出来なくてもあの地域は環境も良いですし、希少物件なのは確かなので
決めようかと思います。

[45: 匿名さん]

番町パークハウスの抽選で玉砕したものです。
三番町はスペックは落ちるとはいっても
免震構造なので、安心だと思います。
資産価値を心配されている方がいますが、
番町はもともと人気が高いので、まず大丈夫だと思いますよ。
・・・とはいえ、私自身はおそらくパス。
番町パークハウスとくらべてしまうと、やはり・・・
特に早めに欲しいわけではないので、
よい物件が出るほうにかけて、4-5年のスパンで待つと決めました。

[46: 匿名さん]

三番町は天井が多少低いのは分かりましたが、他に「スペックが落ちる」のは
具体的にどの辺りか教えていただけますか。

[47: 匿名さん]

営業さんの説明からは、日当たりや敷地、天井高などのマイナス面を、「免震構造」と「番町」の希少性で補うことによって、高く売ろうとしている物件であるように感じられます。
そこで、疑問がわいたのですが、仮に、パークハウスの最低基準とされる耐震強度１点０５を備えた同じ規模、階数のマンションが二つあって、それぞれが「耐震構造」と「免震構造」の建物だとした場合、耐震性能はやはり免震構造の方が勝るのでしょうか。それとも、１点０５で同じ、ということなのでしょうか。シロウトの質問で申し訳ございませんが、詳しい方いらっしゃいましたら御教示ください。

[48: 匿名さん]

ハイ。免震構造のほうが、耐震構造よりお金もかかりますし、
地震に対して有効とされています。
耐震は地震がきても建物自体が壊れないということを目的にしてます。
建物をガッシリ作ることで、崩壊などを防ごうということですね。
一方免震構造は地震の横揺れを制御することで、家具等の転倒なども
防ごうというもの。
耐震は「揺れても壊れない」。免震は「揺れを軽減する」ことを目的としています。
建物が壊れなくても中がグチャグチャになって、倒れてきた家具で死んじゃうなんて
心配も免震のほうが少ないわけですね。
ただ・・・　直下型の大地震が真下からドカンときたら、耐震だろうと、制震だろうと、
はたまた免震だろうと、どっちにしろダメだってことですけどね。

[49: 匿名さん]

スペックが落ちる点として、他に、管理体制が上げられると思います。
逆に間取や柱の位置、全熱交換式24時間換気などは、三番町の方が良いと思います。

値段が番町パークハウスと同レベルなら即決するのですが。。。

[50: 匿名さん]

＜４８さん。
４７です。とりあえず、御教示有難うございました。
質問の書き方があいまいで、趣旨が伝わらなかったのかも知れず、
申し訳ございませんでしたが、お伺いしたかったのは、要するに、
耐震強度１点０５で免震構造の物件は、①免震装置の上に１点０５の
建物が載っているのか、それとも、②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されているのか、ということなんです。
一定限度までの横揺れで家具が倒れにくい、などの効用は
常に宣伝されているわけですが、
検討者としては、全体として、価格上昇分に見合っただけの価値が
はたしてあるものなのか、という点を知りたいわけです。
設計段階での住宅性能評価は、パークハウスの場合、耐震も免震も
どちらも「１」で同じだと思います（キャピタルマークなどの
超高層免震物件も同様に「１」で、「２」確保を売り物にしている物件は
他社で一部ありますが、極めてわずかです）。
時節柄このあたりを詳しく聞いたのですが、営業さんの回答は極めて曖昧で、
「免震」というだけで飛びついてはいけない、という気持ちになりました。
ちなみに、四番町の番町パークハウスの場合、詳しく聞くと、
耐震のラーメン構造ですが、耐震強度は１点１から１点２程度と、
ある程度余裕を持たせてあったようです。そうした「余裕」も含めて、
この物件は実際、専門的見地から見てどうなのでしょうか。

[51: 匿名さん]

50さん、おっしゃることはよくわかります。
が、住宅性能評価での点数となると免震構造はこれに反映されないと
考えたほうがいいです。
住宅性能評価というのは、「建物自体が」地震で壊れる、壊れないを基本として
設定したものです。免震構造は、基本的にこれとは別の考え方の
上になりたっているものですから、おっしゃるとおり、鉄筋の数や柱や梁の丈夫さで
みる「住宅性能評価」では「１」になるのがほとんどだと思います。
住宅性能評価での数字は万全ではありません。あくまで一応の目安。
たとえば、住友のフラグシップ、100戸以上が1億という「目白ガーデンヒルズ」
はやはり免震構造ですが、性能評価では「１」です。
ダイワハウスのフラグシップ物件の「Dグランセ三田聖坂」は、免震構造ではありませんが、
住宅性能評価では「２」。公共施設と同様の地震に対する強さを誇っているということですね。
ただ、それは地震で倒壊しない建物の強さという基準を満たしている、ということです。
免震構造は建物下部に装置をつけて地震の力を逃がすというコンセプトから出発してます。
出発点が違うので、「住宅性能評価」的にいえば、
②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されている
ということになると思います。
というか、太い柱や厚い壁や太い梁で支えなくてもいいように免震構造にしてる、というべきか・・・
このあたり堂々巡りですね。
地震の揺れを逃がす設計なので、別に厚い壁や太い梁で支えなくてもいいわけです。
じゃ、結論はどうなの？　となると思いますが、
あくまで個人的には、ですが、コスト上昇分に見合う価値はあると思いますよ。
直下型の超大地震がきたら、ダメでしょうけど、震度6ぐらいだったら、
その効果は十分証明されていると思います。
深沢ハウスも免震構造だったと思いますが、いつぞやの大きな地震でも「揺れをほとんど
感じなかった」という住民の声がありました。