Brillia Mare 有明 タワー＆ガーデン PART 16

[入居済みさん]

総戸数 1085戸も完売間近？

最上階にBar・スパ・プール・ジム・スイートルームの豪華共有施設を誇り、
都心にいながらリゾート気分を味わえるブリリアマーレ有明のスレッドです。



物件データ：
所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
価格：3890万円-4億7000万円予定
間取：1LDK-4LDK
面積：53.79平米-366.19平米

[701: 匿名さん]

>>699
ほんと、共用設備なんて年に何回かしか使わない。でも、安く運営できるなら無いよりはあった方が
良いねってぐらいのもの。超大規模で管理費安いならいいけど、㎡350円は高いし、それを、ローン
返済にまわせばもう少し良いマンション買えると思う。

[702: 匿名さん]

>>699
いつまで新聞全面広告打ったり、宣伝費使い続けるんだろ？早く値引きしてでも売っちゃった方が
良いのに。それとも、まだ実は山ほど売れ残っているとかだよね。あれだけ必死なのは。

[707: 匿名さん]

>>680
へぼい管理組合の一例ですね。
それなりに共用設備があるので4割引できるかは別として、
一年後の管理会社契約満期に委託を前提として他の信頼おける大手管理会社
もしくは大手デべ管理子会社に相見積り取りゃ確実に下がりますよ。
数社で比較検討すりゃ人件費はじめ項目別の適正な管理費も見えてくるし
腹減ってる管理会社はかなり入札額頑張ってくるんでね？
管理費なんて１社に縛られなけりゃなんぼでも改善できます。
悩みもそれで一発解決。

[709: 匿名さん]

>>707
そもそも、何でこんなに高い管理費で始まったんでしょうかねえ？

[710: 匿名さん]

>>709
さぁ？そればっかりは管理収支の利益率みないとわかんないですね。
ミニバブル期のイケイケ時代のマンションだから管理会社も上積みして余裕持たせてんじゃないですか？

[711: 匿名さん]

>>710
リーダーシップの取れる、よっぽどしっかりした人が理事会運営して、管理会社と渡り合わないと、
このままズルズルもありえそうですね。。。。

[712: 匿名さん]

>>709
企画当初は、多数の供用施設や広大な植栽を十分にメンテナンスできるスタッフ数を想定したと思う。
最初から赤字などはできないから、多少多めに見積もるのも普通かな。

住民版の状況みると、新築にありがちな「不慣れ」だけでなく、想定した管理スタッフを削減したと思われる。

しかし、どのみち組合は設立されたのだし、精査して適正な内容と費用に向かうのはこれからだね。

十分なサービスを受けるには相当の管理費が必要なことが、実購入者の価値観に合致するかどうかが問題。

[713: 匿名さん]

>>712
なるほど。しかし、それでも他のマンションのスタート時よりは、かなり高い管理費設定を
していることは、本当に共用設備の維持管理に金がかかるのか、そうでなければ何らかの
デベロッパーの意図を感じないでも無いですけどね。ちゃんと精査されて、適正管理費に
引き下げられれば良いんですが。

[714: 匿名さん]

713が指摘している通りで、
同水準の共用施設・管理レベル・戸数・緑化率の他マンションの
入居スタート時の管理費と比べても割高な理由がわからないから気持悪い。
それがわかってればこんなに書き込み増えんて。
管理会社とデべのみぞ知るってとこか。

[715: 匿名さん]

住民版読みましたが、ここは、廊下が汚いの？

[716: 匿名さん]

高い管理費を払うこともステイタスの一つだ！と勘違いしちゃう人がたくさん買ってくれることを想定していたのではないだろうか。

[717: 匿名さん]

管理費のことは織り込み済みで買ったんだからいいんじゃない

[718: 入居済み住民さん]

購入後に見直すことを織り込んで買ったから、良くないよ。
というか、見直すことは決まっているのに、なぜガタガタ言ってるかが分からない。
デベの営業にも言われたでしょ？33階分の収益を全く考慮せず赤字設定で想定した管理費だから、入居後見直しとなりますってね。
管理費のことを営業に質問もしないで、掲示板で文句たれてるのですか？大人とは思えない。

[719: 匿名さん]

>>718
33階の収益って、年間いくらなんでしょうか？プールとジムとゲストルームの使用料だと、
多くても年間1500万くらい？1085戸で割ると一戸平均70㎡として、1152円/月、㎡16円
位の引き下げにしかなりません。
350円から16円引かれても334円で、依然として都内の最近のマンションで唯一管理費
㎡300円超えというのは変わりません。

[720: 購入検討中さん]

>>719
その計算は間違っています。
現在、赤字想定で管理費を算出しているのだから、単純に収益を戸数で割るのでは割に合わない。
赤字想定をいくら算出しているか知りませんが、仮に年間1億見積もっているとすれば、
貴方の例を借りると、1億＋1500＝1億1千５百万を1085で割って12で割って、70で割るから126円。
350-126＝224円。まだ高いけど、まあ、納得できる金額になるでしょう。

[721: 匿名さん]

>>720
なるほど。赤字想定じゃなくて会計的に書けば、大幅な黒字（資金余裕）で集めた管理費が余りまくるという
ことですね。でも、もとの計画自体を管理会社が作っているので、管理会社に「これだけ掛かりました」
と言われてしまえば、ちゃんとした管理士などを立てないと押し切られる可能性がありますね。
ジムの件といい、エレベーターの件といい、バー貸切の件といい、ここのデベの売らんがための姿勢には信頼
が置けませんから。

[722: 匿名さん]

契約はどうなっているんですかね？大抵、マンションの場合は1年間～2年間で、これだけの費用で○年間管理
しますということを事前に契約するはずなんですが。そうであれば、いくら余るかも想定されているはずですけど。

[723: 匿名さん]

検討版の方が住民板みたい。（笑）
今後も意義のある意見交換を頼みます！
いずれにせよキッチリさせましょ。管理費。

[724: 匿名さん]

＞同水準の共用施設・管理レベル・戸数・緑化率の他マンションの
だれか、↑の具体的なマンション名あげてください。
注)WCTは規模は同じだけど、管理サービスは庶民的なので、あげなくていいです。

[725: 匿名さん]

>>724
なぜ、WCTの注意書きが？規模も管理レベルも全然向こうのほうが上という意味なら分かるけど。

[726: 匿名さん]

３３Ｆの施設は確かに曲者ですが、
検討者、いえ購入者でも現時点では内容は精査できないでしょう。

若干の使用料収入は計算に入れてもしかたありません。
飲食の費用などは管理組合の収入なのか、テナント又は管理会社の収入なのかも定かではありません。

以前にも発言しましたが、水物施設は管理人件費とともに維持費は、桁違いにかかります。

１Ｆのテナントなども、管理組合とどのような契約になっているかですね。

[727: 匿名さん]

ここと比較するなら、確かにＷＣＴはレベルが違いすぎてベンチマーク対象にはならんわな。
ガレリア、オリゾンあたりがいいんじゃね？

[728: 724]

>>725
WCTからわざわざ出張して売り込む人がいるから。

[729: 匿名さん]

管理費高いほうが変な住民こなくていいと思うよ。

そして、大規模修繕で一気に資金不足になったり、
それを恐れて逃亡脱出者が出ないように、
普段からどんどん中規模修繕を繰り返す。

管理会社にとっても、永く住むものにとっても
そのほうがハッピーです。

[730: 匿名さん]

ガレリアグランデって、ここと良く似ているな。外観もそっくり。プールもジムもあるし。

でも管理費は130円/㎡も違う。なんでだか、良く分からない。考えてみたけど、完売する

までの間、空室分はデベが負担するじゃん。それを、間接的に早く買った住民に乗っけて

いるんじゃないの？東建が早期に一気に完売することは難しいと最初から考えていた。

そう考えれば、つじつまが合う。そうでなければ、最初から完全にボッタクル計画になって

いる。だとすれば、どっちにしてもひどい話。

[731: 匿名さん]

ガレって、仲介提示価格は坪190万～200万だね。成約はそれ以下だろうな。同等レベルのマンション
だから、ここ買うと瞬間に含み損確定？

[732: 匿名さん]

>>730
強いて言えば、似てるのは「雰囲気」だが・・・

外から見ても、規模も植栽の面積もはるかに違う。
但し、戸数が2.5倍だとして、施設的に大きな違いは「スパ」かな。
確かにプールよりは光熱費はかかる。

>>731
良いことを教えてあげよう。
大抵の新築分譲マンションは、基本的に「買った時点では含み損！」なのだ。
但し、この春がマンションの底だったようなので、良い物件をリーズナブルに買った人は、将来も期待できるね。

[733: 匿名さん]

>>732
それにしても、周囲の築浅中古物件や、同じマンションの仲介物件との新築価格の比較で、
ここまで差がある物件も珍しいと思うけどね。普通怖くて手が出ない。

[734: 732]

>>733
どうも見てる世界が違うのか・・・
＞周囲の築浅中古物件や、
どれ？？　ガレは築４年、オリは築５年なんだが・・・

＞同じマンションの仲介物件との新築価格の比較で、
どこに？？仲介物件？？賃貸？？　よくわからん。

[735: 入居前さん]

だから値下げしてさばいてるんだろうが。
でもそれはどこでも同じだろ。

[736: サラリーマンさん]

もしかして、このスレとCTAのスレを間違えてる人がいるのかも・・・・まさかな。まじかよ？？

[737: 購入検討中さん]

2割引きで売ってるんだから、妥当でしょ。

[738: 購入検討中さん]

>>733

一応、BEACONも結構違うよ。
BEACON坪250くらいだけど、他のアップルやWコンなんかは坪180～200万だから。
ちなみに自分坪190万くらいで昨年末ｗコン購入しました。

[739: 購入検討中さん]

>>733
ＣＴＴ、ＴＯＴも結構、周りの築浅と差があるんじゃないかな？
ＣＴＴ　＝坪280万
ＴＯＴ　＝坪290万
キャナルワーフやグランアルト、スターコートは、去年末か今年の1月くらいは坪200万強で買えたよ。
ちなみにＣＴＴのお隣のコスモ・ザ・キャナルなんて坪170万くらいのもあるよ。

いずれにしろ、>>733さん、もっとお勉強してから書いてね。

[740: 土地勘無しさん]

>>737
あははは！　また思い込み？？
残ってる部屋は、間取りか方角に難有りだから、現金買いならサービスあるだろうが、２割は７月以降までないと思うぞ。

[741: 匿名さん]

その通り。
現在は15パーまでです。

[742: 匿名さん]

12パーじゃないかな？

[743: 購入検討中さん]

土地勘なし と名乗る人がなぜそこまで自信あるのか知らないが
GW明け以降一気にさばけたのは大幅値引きしたのが背景なのは既に暗黙の了解だろ
ただそれはここだけではない。どこでも同じこと。

[744: 740]

>>743
すまん。別スレのハンドルのままだった。
＞GW明け以降一気にさばけたのは大幅値引きしたのが背景なのは既に暗黙の了解だろ
全国的に大幅値下げしたとお考えなのですね？

[745: 物件比較中さん]

元値8000以上で20%いくよ

[746: 匿名さん]

>>743
”大幅”が何パーセントを指すのか知りませんが、この物件に関しては10％がＭＡＸです。

[747: 匿名さん]

天パーマックス？

[748: 購入検討中さん]

・周囲にはスーパーが無い
・他にもいろいろ無い
・ゆりかもめやりんかい線

なぜこの物件はこんなに高いのでしょうか。
安いのであれば買いたいのですが。
最低でも２０％オフにして欲しいです。

[749: 匿名さん]

>>748
①周囲にはスーパーが無い
　
　スーパーまで歩いて、わざわざ物を買いに行く必要はない

②他にもいろいろ無い
　
　何もない所が好きな人も多い。価値観は人それぞれ。

③ゆりかもめやりんかい線
　
　普通に便利だと思うが。常に座れるし。まぁ、勤務先によるんだろうね。

④なぜ高いか？
　”高い”という言葉には個人差がある。
　小学生にとっては5千円でも大金だが、大人に取っては５千円などどうでも良い金額である。
　これと同じ、>>748には高くても、他の一般人にはそうでもない。

⑤最低でも２０％オフにして欲しいです。
　　上の①～③に不満があるのに、２０％オフなら買うという感覚がよく分からない。
　結局欲しいのなら、１割引でも２割引きでも大した違いはないと思う。

[750: 購入検討中さん]

人それぞれ「高い」の認識は違うっていうのはわざわざ言わなくても誰でも知っているのでは？

安ければ多少の難あり品であっても買おうかなと思うのはよくある話では？

1割引と2割引では購入する部屋にもよるが、最低でも４百万円は違うはず。
少なくとも４百万円は私にとっては十分に大金です。