Brillia Mare 有明 タワー＆ガーデン PART 16

[入居済みさん]

総戸数 1085戸も完売間近？

最上階にBar・スパ・プール・ジム・スイートルームの豪華共有施設を誇り、
都心にいながらリゾート気分を味わえるブリリアマーレ有明のスレッドです。



物件データ：
所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
価格：3890万円-4億7000万円予定
間取：1LDK-4LDK
面積：53.79平米-366.19平米

[685: 匿名さん]

うちはここを検討したとき、将来修繕費と管理費が住宅ローンの半分を占めることを知り別のマンションを購入しました。

やはり共有施設が無駄にあると、仕方ないのでしょうが、毎月住宅ローンを1.5倍払うなら、都心も買えます。

[686: 匿名さん]

＞その時間と努力を自分の稼ぎにすれば、良い物件買えるのにね。

逆だな、きちんと調べて研究しないと悪い物件をつかむんだよ。
稼ぎは十分にある。頭金は3000万、稼ぎは年収1700万。

[687: 匿名さん]

>>686

経験談なのか？

稼ぎの割りに頭金が少ない。今住んでいるところで痛い目にあったようにもみえるが？

[688: 匿名さん]

>>687
「頭金」は3000万。現金化できる株などの流動資産も含めれば6000万。

[691: 匿名さん]

で、70㎡修繕・管理費は当初35年計画でいくら必要ですか？

入居者のかた教えてください。

[692: 匿名さん]

>>691
計算上、管理費は1029万円。修繕は、知らないけど800万ぐらいはかかるんじゃないの？

[693: ビギナーさん]

実家だってこまめに草むしり、水遣り、家の前の掃除してるんだよ。

その時間から開放されると考えれば安いんでは？

草むしりはき掃除しない分お仕事すればいいし‥。

[694: 匿名さん]

>>693
その対価が世間相場並みならね。

[699: 匿名さん]

マンションズにまだ出てたね
ここより高級仕様の隣はまだまだ先になるのかな
年に数回しか使わない共有部分vsほとんどの時間を使う専有部分
楽しみ♪

[700: 匿名さん]

リゾートマンションは管理費修繕費が高くなるから中古価格が思いっきり下がるんだよね～

[701: 匿名さん]

>>699
ほんと、共用設備なんて年に何回かしか使わない。でも、安く運営できるなら無いよりはあった方が
良いねってぐらいのもの。超大規模で管理費安いならいいけど、㎡350円は高いし、それを、ローン
返済にまわせばもう少し良いマンション買えると思う。

[702: 匿名さん]

>>699
いつまで新聞全面広告打ったり、宣伝費使い続けるんだろ？早く値引きしてでも売っちゃった方が
良いのに。それとも、まだ実は山ほど売れ残っているとかだよね。あれだけ必死なのは。

[707: 匿名さん]

>>680
へぼい管理組合の一例ですね。
それなりに共用設備があるので4割引できるかは別として、
一年後の管理会社契約満期に委託を前提として他の信頼おける大手管理会社
もしくは大手デべ管理子会社に相見積り取りゃ確実に下がりますよ。
数社で比較検討すりゃ人件費はじめ項目別の適正な管理費も見えてくるし
腹減ってる管理会社はかなり入札額頑張ってくるんでね？
管理費なんて１社に縛られなけりゃなんぼでも改善できます。
悩みもそれで一発解決。

[709: 匿名さん]

>>707
そもそも、何でこんなに高い管理費で始まったんでしょうかねえ？

[710: 匿名さん]

>>709
さぁ？そればっかりは管理収支の利益率みないとわかんないですね。
ミニバブル期のイケイケ時代のマンションだから管理会社も上積みして余裕持たせてんじゃないですか？

[711: 匿名さん]

>>710
リーダーシップの取れる、よっぽどしっかりした人が理事会運営して、管理会社と渡り合わないと、
このままズルズルもありえそうですね。。。。

[712: 匿名さん]

>>709
企画当初は、多数の供用施設や広大な植栽を十分にメンテナンスできるスタッフ数を想定したと思う。
最初から赤字などはできないから、多少多めに見積もるのも普通かな。

住民版の状況みると、新築にありがちな「不慣れ」だけでなく、想定した管理スタッフを削減したと思われる。

しかし、どのみち組合は設立されたのだし、精査して適正な内容と費用に向かうのはこれからだね。

十分なサービスを受けるには相当の管理費が必要なことが、実購入者の価値観に合致するかどうかが問題。

[713: 匿名さん]

>>712
なるほど。しかし、それでも他のマンションのスタート時よりは、かなり高い管理費設定を
していることは、本当に共用設備の維持管理に金がかかるのか、そうでなければ何らかの
デベロッパーの意図を感じないでも無いですけどね。ちゃんと精査されて、適正管理費に
引き下げられれば良いんですが。

[714: 匿名さん]

713が指摘している通りで、
同水準の共用施設・管理レベル・戸数・緑化率の他マンションの
入居スタート時の管理費と比べても割高な理由がわからないから気持悪い。
それがわかってればこんなに書き込み増えんて。
管理会社とデべのみぞ知るってとこか。

[715: 匿名さん]

住民版読みましたが、ここは、廊下が汚いの？

[716: 匿名さん]

高い管理費を払うこともステイタスの一つだ！と勘違いしちゃう人がたくさん買ってくれることを想定していたのではないだろうか。

[717: 匿名さん]

管理費のことは織り込み済みで買ったんだからいいんじゃない

[718: 入居済み住民さん]

購入後に見直すことを織り込んで買ったから、良くないよ。
というか、見直すことは決まっているのに、なぜガタガタ言ってるかが分からない。
デベの営業にも言われたでしょ？33階分の収益を全く考慮せず赤字設定で想定した管理費だから、入居後見直しとなりますってね。
管理費のことを営業に質問もしないで、掲示板で文句たれてるのですか？大人とは思えない。

[719: 匿名さん]

>>718
33階の収益って、年間いくらなんでしょうか？プールとジムとゲストルームの使用料だと、
多くても年間1500万くらい？1085戸で割ると一戸平均70㎡として、1152円/月、㎡16円
位の引き下げにしかなりません。
350円から16円引かれても334円で、依然として都内の最近のマンションで唯一管理費
㎡300円超えというのは変わりません。

[720: 購入検討中さん]

>>719
その計算は間違っています。
現在、赤字想定で管理費を算出しているのだから、単純に収益を戸数で割るのでは割に合わない。
赤字想定をいくら算出しているか知りませんが、仮に年間1億見積もっているとすれば、
貴方の例を借りると、1億＋1500＝1億1千５百万を1085で割って12で割って、70で割るから126円。
350-126＝224円。まだ高いけど、まあ、納得できる金額になるでしょう。

[721: 匿名さん]

>>720
なるほど。赤字想定じゃなくて会計的に書けば、大幅な黒字（資金余裕）で集めた管理費が余りまくるという
ことですね。でも、もとの計画自体を管理会社が作っているので、管理会社に「これだけ掛かりました」
と言われてしまえば、ちゃんとした管理士などを立てないと押し切られる可能性がありますね。
ジムの件といい、エレベーターの件といい、バー貸切の件といい、ここのデベの売らんがための姿勢には信頼
が置けませんから。

[722: 匿名さん]

契約はどうなっているんですかね？大抵、マンションの場合は1年間～2年間で、これだけの費用で○年間管理
しますということを事前に契約するはずなんですが。そうであれば、いくら余るかも想定されているはずですけど。

[723: 匿名さん]

検討版の方が住民板みたい。（笑）
今後も意義のある意見交換を頼みます！
いずれにせよキッチリさせましょ。管理費。

[724: 匿名さん]

＞同水準の共用施設・管理レベル・戸数・緑化率の他マンションの
だれか、↑の具体的なマンション名あげてください。
注)WCTは規模は同じだけど、管理サービスは庶民的なので、あげなくていいです。

[725: 匿名さん]

>>724
なぜ、WCTの注意書きが？規模も管理レベルも全然向こうのほうが上という意味なら分かるけど。

[726: 匿名さん]

３３Ｆの施設は確かに曲者ですが、
検討者、いえ購入者でも現時点では内容は精査できないでしょう。

若干の使用料収入は計算に入れてもしかたありません。
飲食の費用などは管理組合の収入なのか、テナント又は管理会社の収入なのかも定かではありません。

以前にも発言しましたが、水物施設は管理人件費とともに維持費は、桁違いにかかります。

１Ｆのテナントなども、管理組合とどのような契約になっているかですね。

[727: 匿名さん]

ここと比較するなら、確かにＷＣＴはレベルが違いすぎてベンチマーク対象にはならんわな。
ガレリア、オリゾンあたりがいいんじゃね？

[728: 724]

>>725
WCTからわざわざ出張して売り込む人がいるから。

[729: 匿名さん]

管理費高いほうが変な住民こなくていいと思うよ。

そして、大規模修繕で一気に資金不足になったり、
それを恐れて逃亡脱出者が出ないように、
普段からどんどん中規模修繕を繰り返す。

管理会社にとっても、永く住むものにとっても
そのほうがハッピーです。

[730: 匿名さん]

ガレリアグランデって、ここと良く似ているな。外観もそっくり。プールもジムもあるし。

でも管理費は130円/㎡も違う。なんでだか、良く分からない。考えてみたけど、完売する

までの間、空室分はデベが負担するじゃん。それを、間接的に早く買った住民に乗っけて

いるんじゃないの？東建が早期に一気に完売することは難しいと最初から考えていた。

そう考えれば、つじつまが合う。そうでなければ、最初から完全にボッタクル計画になって

いる。だとすれば、どっちにしてもひどい話。

[731: 匿名さん]

ガレって、仲介提示価格は坪190万～200万だね。成約はそれ以下だろうな。同等レベルのマンション
だから、ここ買うと瞬間に含み損確定？

[732: 匿名さん]

>>730
強いて言えば、似てるのは「雰囲気」だが・・・

外から見ても、規模も植栽の面積もはるかに違う。
但し、戸数が2.5倍だとして、施設的に大きな違いは「スパ」かな。
確かにプールよりは光熱費はかかる。

>>731
良いことを教えてあげよう。
大抵の新築分譲マンションは、基本的に「買った時点では含み損！」なのだ。
但し、この春がマンションの底だったようなので、良い物件をリーズナブルに買った人は、将来も期待できるね。

[733: 匿名さん]

>>732
それにしても、周囲の築浅中古物件や、同じマンションの仲介物件との新築価格の比較で、
ここまで差がある物件も珍しいと思うけどね。普通怖くて手が出ない。

[734: 732]

>>733
どうも見てる世界が違うのか・・・
＞周囲の築浅中古物件や、
どれ？？　ガレは築４年、オリは築５年なんだが・・・

＞同じマンションの仲介物件との新築価格の比較で、
どこに？？仲介物件？？賃貸？？　よくわからん。

[735: 入居前さん]

だから値下げしてさばいてるんだろうが。
でもそれはどこでも同じだろ。

[736: サラリーマンさん]

もしかして、このスレとCTAのスレを間違えてる人がいるのかも・・・・まさかな。まじかよ？？

[737: 購入検討中さん]

2割引きで売ってるんだから、妥当でしょ。

[738: 購入検討中さん]

>>733

一応、BEACONも結構違うよ。
BEACON坪250くらいだけど、他のアップルやWコンなんかは坪180～200万だから。
ちなみに自分坪190万くらいで昨年末ｗコン購入しました。

[739: 購入検討中さん]

>>733
ＣＴＴ、ＴＯＴも結構、周りの築浅と差があるんじゃないかな？
ＣＴＴ　＝坪280万
ＴＯＴ　＝坪290万
キャナルワーフやグランアルト、スターコートは、去年末か今年の1月くらいは坪200万強で買えたよ。
ちなみにＣＴＴのお隣のコスモ・ザ・キャナルなんて坪170万くらいのもあるよ。

いずれにしろ、>>733さん、もっとお勉強してから書いてね。

[740: 土地勘無しさん]

>>737
あははは！　また思い込み？？
残ってる部屋は、間取りか方角に難有りだから、現金買いならサービスあるだろうが、２割は７月以降までないと思うぞ。

[741: 匿名さん]

その通り。
現在は15パーまでです。

[742: 匿名さん]

12パーじゃないかな？

[743: 購入検討中さん]

土地勘なし と名乗る人がなぜそこまで自信あるのか知らないが
GW明け以降一気にさばけたのは大幅値引きしたのが背景なのは既に暗黙の了解だろ
ただそれはここだけではない。どこでも同じこと。

[744: 740]

>>743
すまん。別スレのハンドルのままだった。
＞GW明け以降一気にさばけたのは大幅値引きしたのが背景なのは既に暗黙の了解だろ
全国的に大幅値下げしたとお考えなのですね？

[745: 物件比較中さん]

元値8000以上で20%いくよ

[746: 匿名さん]

>>743
”大幅”が何パーセントを指すのか知りませんが、この物件に関しては10％がＭＡＸです。

[747: 匿名さん]

天パーマックス？

[748: 購入検討中さん]

・周囲にはスーパーが無い
・他にもいろいろ無い
・ゆりかもめやりんかい線

なぜこの物件はこんなに高いのでしょうか。
安いのであれば買いたいのですが。
最低でも２０％オフにして欲しいです。

[749: 匿名さん]

>>748
①周囲にはスーパーが無い
　
　スーパーまで歩いて、わざわざ物を買いに行く必要はない

②他にもいろいろ無い
　
　何もない所が好きな人も多い。価値観は人それぞれ。

③ゆりかもめやりんかい線
　
　普通に便利だと思うが。常に座れるし。まぁ、勤務先によるんだろうね。

④なぜ高いか？
　”高い”という言葉には個人差がある。
　小学生にとっては5千円でも大金だが、大人に取っては５千円などどうでも良い金額である。
　これと同じ、>>748には高くても、他の一般人にはそうでもない。

⑤最低でも２０％オフにして欲しいです。
　　上の①～③に不満があるのに、２０％オフなら買うという感覚がよく分からない。
　結局欲しいのなら、１割引でも２割引きでも大した違いはないと思う。

[750: 購入検討中さん]

人それぞれ「高い」の認識は違うっていうのはわざわざ言わなくても誰でも知っているのでは？

安ければ多少の難あり品であっても買おうかなと思うのはよくある話では？

1割引と2割引では購入する部屋にもよるが、最低でも４百万円は違うはず。
少なくとも４百万円は私にとっては十分に大金です。

[751: 物件比較中さん]

今の景気では買える人が限られるから高額商品ほど割引率が大きい
8000超えなら20% そこから下がって4000では10%というところかな

[752: 匿名さん]

スレの流れから20%オフはないか。無念。

できるだけ高い部屋は定価で売れてほしいね。小さい部屋の値引き原資になるから。

[753: 購入検討中さん]

それは逆でしょ残念ながら
高い部屋は元々坪単価が280とか300
だから値下げし易い
安い部屋はその逆で値下げ難しい。

[754: 匿名さん]

>>748
良い質問ですね？

では、748はなぜこの物件を買いたいの？．．．．．答えはそこにある(笑

[755: 匿名さん]

部屋別の採算なんてもうどうでもいい段階でしょ。
早く売り切って、立て替えてる管理費や維持費、
張り付いてる人件費の止血をするのがメインテーマ。

残り全部一括で買うってオファーがあったら、
原価割れでも売るんじゃないかな。

[756: 購入検討中さん]

常識的にはそうなんですが、そうはいかないのが
財閥系の端くれ東京建物なんですよ。。。

[757: 匿名さん]

＞原価割れでも
マンションを仕入れ商品とか間違えていないか？

東京建物って財閥系だっけか？．．．．．昔はちっこい会社だったなぁ。

[758: 匿名さん]

けっきょくこのマンションにとってマドンナってなんだったんでしょうね。
最初から意味不明だったけど、アウトレットの目印にされちゃったり、
今じゃ跡形もなくなった。

よくわからないけど、広告業界向けに、
お手柔らかに頼みますヨとか、
メディアでさりげないヨイショお願いしますとか、
そういうお布施みたいな意味合いの発注が必要って事はあるんですかね。

[759: 匿名さん]

財閥系って言ってもまったく関係ないくらい距離はあるけどな>みずほ

[760: 購入検討中さん]

だから端くれって言っただろうが
細かいところでうるさいよ

[761: 匿名さん]

エントランス、外観がいまいちですね。外廊下も真ん中の駐車場のせいで昼間でも薄暗い。角部屋以外はNGだね。

[762: 匿名]

確かに・・なんでこんな変なデザインにしちゃったのでしょうかねぇー

[763: 匿名さん]

未だにBMAが売れ残っているから有明TTの発表が少し遅れるようですな。ほんと困った物件ですな。

[764: 匿名さん]

>>732

＞強いて言えば、似てるのは「雰囲気」だが・・・

世間一般はそう見ない。あきらかに似通った同じレベルの物件と見る。

>外から見ても、規模も植栽の面積もはるかに違う。
>但し、戸数が2.5倍だとして、施設的に大きな違いは「スパ」かな。
>確かにプールよりは光熱費はかかる。

そこまで考えるのは新築購入者だけ。中古になってしまえば、駅からの距離とか
利便性とかしか見ない。聞いたこと無いけど、ＢＭＡってどんな物件？って世界。
そのときに、一生懸命売り込むデベはいない。

＞どれ？？　ガレは築４年、オリは築５年なんだが・・・

ガリやオレは、分譲価格が全然違うから、転売者は安い価格でも損はしていない。
4-5年は十分に築浅の範囲。ガリやオレが200万で売っているときに、ＢＭＡが
はたして270万で売れるかな？？

[765: 匿名さん]

マドンナ住んでるってホント？

[766: 匿名さん]

33Fにいるかもな。買って会いにいけば？気になるんだろw
ネット住民お得意の電凸して、結果のせろよ。

[767: 匿名さん]

>>765
ときどき見かけますよ。
夜はこっそり、ローソンへも雑誌を買いにいくようです(((((((((((((((((((^^;

[768: 匿名さん]

>>765

昨日エッチしました。
うちのマドンナと。。。

[769: 匿名さん]

ガリやオリは外廊下でしたっけ？

[770: 匿名さん]

>>769
遠くからお越しの方でしょうか？
土地勘や下調べしない方は新築は避けたほうが良いかと。

[771: 匿名さん]

>>769
内廊下でしょ。ここより安くて仕様は良い。

[772: 匿名さん]

>>771
オリゾンマーレに住んでますが、仕様良くないですよ。むしろ悪い？
事情があってブリリアは諦めましたが、確実にブリリアの方が欲しいです。
オリゾンの友人はブリりアに住み替えてますよ。
外から見るとうちのマンション良く見えるんですね。
嬉しい反面、少し気恥ずかしいです。
一応、オリゾン住民の証明（オリゾンカード）を添付しますね。

[773: 入居済みさん]

オリゾンから引っ越してきた方は結構いらっしゃるみたいですね。
ま、好みの問題かと。。

[774: 匿名さん]

オリゾンを新築で買った人は、ブリマレにも惹かれて当然かと(笑

私も両方を内覧しましたが、
オリゾンはエントランスから独特の個性を感じます。
今となっては、ちょっとコンパクトだし（それでも２層吹き抜けのエントランスは見事ですが）、やはり築5年はあちこちにくすみを感じるのは仕方が無いでしょう。

「今」どっちを選ぶかといえば、
当然ながら、安くて専有部が恵まれたオリゾンの「中古」です(^^ゞ
ブリマレもやがては築５年になることだし。でもブリマレも短期(賃貸)では楽しそうです。

[775: 匿名さん]

オリゾン住民の私が言うのもなんですが
ブリマレよりも専有部が恵まれてるとは、どうしても思えない。
ペアガラスでもないし・・・エアコンも古いし・・・トイレもタンクレスだからウルサイし臭いし。。。
共有部もバーは皮の腐ったような匂いがするし・・・ゲストルームなんて、とても人を泊められない。
内廊下もドブ川の匂いがするし・・・
この人、何を言ってるんだろう？もしかして逝っちゃってる？

[776: 匿名さん]

>>775
いくらなんでも、そこまで書くと嘘というのがばれ、誰も信用しない。もし事実なら、BMAも
5年後にはそうなる。

[777: 774]

記憶からなので間違っていたら御容赦。

>>775
ペアガラスはどちらも複層ガラスで同程度のはず。
エアコンが古いのは事実。築5年だから。性能はほぼ同等ですよ。
トイレは好みだろうけど、オリのタンクレスのほうが好む人多いと思いますが・・・
共用部が最上階のことなら、正直わかりません。香水強い女性でもいるんじゃないかと(笑
ゲストルームは圧倒的にブリマレが上ですね。オリは１泊4000円ですが非常時(^^くらいにしか使えません。
内廊下の臭いがこもるのも良く聞きますが、雨風凌げて冬夏も快適では？

＞もしかして逝っちゃってる？
いいえ、逝っていません。
そこまで住んでるマンションが嫌いなら、隣りの外廊下マンションへ引越しされてはと思います。

[778: 匿名さん]

>>776
はい？カードまで晒してるのに、どうすれば信用するの？
このスレは何かと人を嘘つき扱いする人がいますね。
自分に都合の悪いことは全て嘘にしたいのかもしれませんが、失礼極まりない。

>>777
トイレは好みあるかもしれませんが、オリゾンに問題点は、便器の蓋を上げていると（つまり座っている状態）
後ろの収納の扉が開かないことです。たぶん設計の問題。紙を確認せずに、用を足して、紙が無いことに気づくと、さあ大変です。
内廊下の臭いがこもる上に、配水管に不備があるのか、長く空いている部屋があると、下水の匂いが充満します。
信じてもらえないならば、エレベータに乗った時、試しに、7階と４階を押してみて下さい、エレベータの扉が開くだけで下水の匂いが入ってくるから。ちなみに、これは昨年から管理組合でも問題になっています。

[779: 匿名さん]

>778
>エレベータに乗った時、試しに、7階と４階を押してみて下さい、エレベータの扉が開くだけで下水の匂いが入ってくるから。
押してみたけど7階はホテルの廊下みたいないい匂いでした。4階は廊下のカーペットを掃除した直後のような匂いでした。下水の匂いとは思えませんでしたが。
皮の腐った（川の腐ったって意味ですかね？）とか、ドブ川とか、すごいですね。
信用してもらえないのはペアガラスじゃない・・とかまちがった情報が入っているからじゃないでしょうか。
オリゾンはペアガラスですし、もちろんuvカットガラスですね。ためしにuv計測しましたら直射日光が100としたら20くらいの数値でした。

[780: 匿名さん]

なんとか、近隣の仲介取引価格が安いマンションとの違いを際立たせたいみたいだが、外から見れば一緒。
立地も仕様も大差なし。物件の価値に、とても坪50万円～60万円の差は有りません。

[781: 匿名さん]

オリゾンは建材もいいもの使ってたよ
竣工後に何度か逝ったけど

オレガレでそこらへん不満はないでしょう
BMAみたいな業務用のようなトイレはみたことないけど

[782: 匿名さん]

坪200万円でいっぱいあるよ。管理費安いし。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...

[783: 匿名さん]

自分が住んでるマンションが嫌いだなんて、可哀想。
でも、他のマンション引越したら、もっと嫌になるんだろうね。

[784: 購入検討中さん]

オリゾンのことはそっちでやってくれ
同じ有明の姉妹物件で情けない。
この時間でやってるってことは暇な主婦か?