Brillia Mare 有明 タワー＆ガーデン PART 16

[入居済みさん]

総戸数 1085戸も完売間近？

最上階にBar・スパ・プール・ジム・スイートルームの豪華共有施設を誇り、
都心にいながらリゾート気分を味わえるブリリアマーレ有明のスレッドです。



物件データ：
所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
価格：3890万円-4億7000万円予定
間取：1LDK-4LDK
面積：53.79平米-366.19平米

[614: 匿名さん]

>>610
管理費、ちょっと調べてみた。

ＢＭＡ　・・・350円/㎡
オリゾン・・・285円/㎡
ガレリア・・・218円/㎡
ビーコン・・・256円/㎡
ＴＯＴ　・・・297円/㎡
ＴＴＴ　・・・213円/㎡
ＣＴＴ　・・・243円/㎡
ＷＣＴ　・・・173円/㎡
グローブ・・・273円/㎡
ケープ　・・・273円/㎡

部屋の広さによって若干負担の仕方は違うけど、BMAダントツに高いね。。。
さすがに規模の大きなWCTは、あれだけ共用設備あっても、めちゃ安い。
いずれにしても、ちゃんと管理費の内容を精査した方が良さそう。

[615: 入居済みさん]

１，０００戸を超える規模なので普通にガレリアの単価が妥当ですね。

WCTですら妥当かもです。

皆さん共用施設があるからという、説明にだまされているだけです。

[616: 匿名さん]

>>608
やっぱ、WCTの人でしたか。。。

614の数値が正しいとすれば、WCTは安過ぎですね？
最初からなのか、竣工後理事会が頑張ったのかわかりませんが、庶民マンションとして誇ってよいかも。

[618: 住民さんＡ]

>>616
まじめに書いてる？人を貶してなんでも、自分のところが一番のように書けばいいって物じゃない。
以前にWCTを見たけど、マンションの管理は極めて良好だよ。WCT貶す前に、掃除の行き届かない
ような管理内容なのに、ここの管理費が異常だと言うことに気づけよ。管理組合にがんばってもら
わないと、管理会社の食い物にされるよ。東京建物も最初から、その計画かも。

[619: 匿名さん]

次の総会で管理会社の変更議案が出るから大丈夫です。

みなさん賛成してください。

[620: 住民さんＡ]

>>617
ここの駐車場15500-19000円。調べたらWCTは25000-28000円。差額は約9000円。平均70㎡として
1㎡128円。これをWCTの管理費に足しても、まだここの方がはるかに高い。大事な話なんだから
いい加減な感覚で片付けないで、ちゃんと計算しなきゃ駄目だよ。これって、管理会社に高額な
請求書出されて、そんなものかと黙って払って管理費貢いでいるだけじゃ？

[621: 匿名さん]

管理費も200円/㎡程度にするつもりです。

今は、東建がぼったくってるだけですから、管理会社を変更すれば正常に戻ります。

契約期間の1年だけ我慢しましょう。

[622: 入居済み住民さん]

>>619
初耳ですが、本当ですか？管理組合の通知かなにかに書いてありましたっけ？

[623: 匿名さん]

いずれにしろ総会で決着をつければいいだけです。

せめて掃除だけは毎日きちんとやってもらえれば、管理費高くても我慢できるのですがね。

もう勘弁できませんね。

[624: 入居済みさん]

>>623
どこに変える予定なんですか？全然知りませんでしたけど、管理組合から
アンケートか連絡か何か来ていました？？

[625: 匿名さん]

>>598
CTAは260-280円/㎡。やっぱり、ここ異常。

[626: 物件比較中さん]

先週末に内覧に行ってきました

１：街の雰囲気が倉庫街の中に出来たって感じで全く魅力を感じない。殺風景
２：建屋が安普請
３：建屋の中央の吹き抜け部分に立体駐車場のタワーがどんと構えており、何じゃこりゃ？？って感じ
４：エレベターに乗ったら昇りも下りも中国人と一緒で煩かった（中国語でした）。下りで一緒だった中国人が
　　日本人ではとても着れないようなスエット姿。勘弁してほしいほど下品
５：ラウンジからに眺望は良かったです
６：ラウンジ内に居る方々の雰囲気が茶髪の方が多く、足立区かと勘違いする雰囲気。一緒に行った友人曰く
　　「ここは江東区ですから。足立ナンバーだし」なるほどと納得。

７：気を取り直してお台場に。天気は最高でしたし、一瞬、ロスのビーチを思い出すような雰囲気。
　　でも刺青をした連中が多く、非常に不愉快。そしてお上りさんのオンパレード。

この豊洲・東雲・有明地域を色々と検討しましたが、やはり魅力を感じませんでした。やはり市ヶ谷・番町
青山には敵いませんね。

今回の部件は「安かろう悪かろう。ベイエリアに住んでいると格好良いと勘違いされる方には良いかな？」って
感じでした

[627: 匿名]

豊洲・東雲・有明と市ヶ谷・番町・青山を比較する頭が理解できない。
コンセプトも歴史も、地盤も交通も、生活環境も値段も全く違う。

[628: 匿名]

ガレリアはコスモスライフじゃないし、1000戸もないよ。
安く頑張ってるよね。

[629: 匿名さん]

>>626
内覧って見学のことね？
今から行っても、良い間取り残ってないだろうに。。。。時間がある人が羨ましい。

[630: 物件比較中さん]

626　じゃ買わなきゃいいじゃない。暇人だね。朝っぱらから。

[631: 匿名さん]

>>614

管理費、ちょっと調べてみた。

ＢＭＡ　・・・350円/㎡
オリゾン・・・285円/㎡
ガレリア・・・218円/㎡
ビーコン・・・256円/㎡
ＴＯＴ　・・・297円/㎡
ＴＴＴ　・・・213円/㎡
ＣＴＴ　・・・243円/㎡
ＷＣＴ　・・・173円/㎡
グローブ・・・273円/㎡
ケープ　・・・273円/㎡

確実にボラれているな。33階貸切の件といい、アウトレットの件といい
エレベーター写真の件といい、ジムの証明の件といい、まったく、ひどい
デベだね。

[632: 購入検討中さん]

＞市ヶ谷・番町・青山

いかにもって感じで笑えますね。おのぼりさんか、マンションを検討するのが初めての方かな。
広告に釣られて、生まれて初めてＭＲを訪問したが、
掲示板に書いてあるような値引きが提案されない上に、まともに相手にしてもらえず
トボトボ帰った。そんな>>626さんの後姿が思い浮かびますね。もっと世間を勉強して下さい。

[633: 匿名さん]

>>631
あり得ない数字だね
まともな人間ならこんな費用のとこ買わないだろ
計算間違いじゃないのか？
誰か検算してみて

[634: 匿名さん]

>>633
http://www.b-m-a.jp/outline/index.html

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

検証材料。どれを見ても≒350円/㎡

仲介
93.1㎡　32500円
40.98㎡　14400円

分譲
53.79㎡　18800円～122.41㎡　42700円

[635: 匿名さん]

ガレリアの220円が妥当とすると、１戸平均70㎡としても、

（350-220）×70㎡×12ヶ月×1085戸で1億2000万近い金が毎年余計に、
株式会社東京建物アメニティサポート という東建100％出資のの
管理会社＝実質東京建物に流れていることになる。これはデベにとって
おいしい商売かも。

[636: 匿名さん]

>>635
管理組合の管理費が、全て管理会社に流れるという考えは、賃貸の方でしょうか？

[637: 匿名さん]

駐車場料金を高く設定すればいくらでも管理費の名目金額は下げられる。
ＷＴＣとＢＭＡでは、駐車場料金が４割くらい違うのでは？
それと、戸数あたりの管理人件費も４割は違うだろう。
おそらくは、ＢＭＡは外壁ガラス清掃費とかが割高になっているはず。
店舗部分も区分所有でなく供用扱いだったりしないか？

[638: 匿名さん]

>>607
35年分の修繕計画書を見せてもらわないで契約したんだね

10年毎にびっくり大量転居発生、暴落必死だなこりゃ

中国人ばっかで、どうやって総会議決過半数得るのか見物

[639: 匿名さん]

>>637
するどい突っ込みですね？

まぁえてして新築竣工時は、最大の管理費になっているわけで、これから組合が削減する箇所が豊富でいいじゃないですか。
今年早々に大幅な削減を試みるのはお薦めできませんが・・・（今年は管理会社変更なんて無謀ですよ。）

33Fに水物共用施設が多いので、同等マンションより費用がかさむのは仕方ありませんね。

>>638
「暴落」好きなんですね。

[640: 住民さんＡ]

>>637.639
すぐ上の630のレス見ようよ。ここより管理費はるかに安いマンションの
内容↓も見てみて。それでも、高額な管理費を不思議だと思わない？

http://www.sumitomo-rd.co.jp/pdf/070316.pdf

http://ja.wikipedia.org/wiki/WORLD_CITY_TOWERS

http://form.allabout.co.jp/s/090121/index5_1.htm

http://ja.wikipedia.org/wiki/THE_TOKYO_TOWERS

http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/feature/the_tokyo_towers/public...

＞33Fに水物共用施設が多いので、同等マンションより費用がかさむのは仕方ありませんね。

↑これは修繕積立金の話。

[641: 購入経験者さん]

何でここの方々は人の意見を素直に聞けないのだろう？？？

内覧？見学？をされた方が素直な感想を書いているだけなのにそれを嘲笑うような書き込みをするのは
低レベルでは有りませんか？

もっと前向きに話をしませんか。
人をあざ笑ったり、馬鹿にする事はその人自身がその低レベルな事を表明しているのと同じです。

間違った事を書いているなら丁寧に教えてあげるのが優しさ、度量、器の大きさで有りませんか？

また、このコメントにも書かれてしまうのかな

[642: 住民さんＡ]

おっしゃる通り。このサイトのデータ見ても、ここの管理費は異常です。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070320A/

[643: 匿名さん]

>>639
どこらへんが鋭い突っ込みなの？
一方は仮にも港区で周辺の駐車場相場よりも割安な設定
こっちは江東区のしかも辺境の地
駐車場高くするなんて誰が納得するんだ？
住民ゼロになるぞ

[644: 住民さんＡ]

>>643

有明
23000円⇒マンション15500円　差額7500円
http://www2.monthlytimes.com/moController.cfm?action=viewParkDetail&am...

港南
45000円⇒マンション25000円　差額20000円
http://www2.monthlytimes.com/moController.cfm?action=viewParkDetail&am...

[645: 購入検討中さん]

部屋の広さにもよるのでしょうが、管理費、全戸1万円引きくらいが普通の値段でしょうね。

何度も言うように綺麗に掃除さえしてもらえれば、つき1万高くても構わないのですよ。

問題は、悪かろう高かろうです。管理費高いの払ってるんだからちゃんと仕事して下さい。

それだけですよ。

[647: 匿名さん]

643
駐車場使用料と管理費のトータルが管理委託費になっているんだよ。

[648: 匿名さん]

>>640 by 住民さんＡ　
どこの住民さんか気になりますけど(笑
「水物」と書いたのは、循環させていても「水代」「冷暖房代」「衛生を中心とする維持管理費」は他の施設より掛かるからです。

WCTでもそうでしょ？(笑
でも実際の支払い費用などは見てないか・・・・

[649: 匿名さん]

風呂とかプールとか水物は管理費用かかるよ。循環設備の整備点検代とか、ボイラー代、定期清掃代、
定期消毒代、プール監視員の人件費．．．でも、プールのあるほかのマンションと比べても、
ここの管理費高いよ、やっぱり。　それとも、燃料代や毎日の清掃代がかかる風呂があるから？
そうだとすれば、風呂使うのやめればいいかも。

[650: 匿名さん]

>>647
だから620見て

【一部テキストを編集しました。管理人】

[652: 匿名さん]

ご参考までに、No.620をお持ちしました。

---- ここから ----
No.620 by 住民さんＡ　2009/06/08(月) 00:20

>>617
ここの駐車場15500-19000円。調べたらWCTは25000-28000円。差額は約9000円。平均70㎡として
1㎡128円。これをWCTの管理費に足しても、まだここの方がはるかに高い。大事な話なんだから
いい加減な感覚で片付けないで、ちゃんと計算しなきゃ駄目だよ。これって、管理会社に高額な
請求書出されて、そんなものかと黙って払って管理費貢いでいるだけじゃ？
---- ここまで ----

まったく意味不明な計算ですが、ともあれ620さんにとっては全てがWCT基準とのことです。

[654: 購入経験者さん]

>>652

---- ここから ----
No.647 by 匿名さん　2009/06/08(月) 16:28

643
駐車場使用料と管理費のトータルが管理委託費になっているんだよ。
---- ここまで ----

について、既に620で、駐車場代とトータルでは負担は同じなのか概算しているんだろ？
それに、

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070320A/

とか、

ＢＭＡ　・・・350円/㎡
オリゾン・・・285円/㎡
ガレリア・・・218円/㎡
ビーコン・・・256円/㎡
ＴＯＴ　・・・297円/㎡
ＴＴＴ　・・・213円/㎡
ＣＴＴ　・・・243円/㎡
ＷＣＴ　・・・173円/㎡
グローブ・・・273円/㎡
ケープ　・・・273円/㎡

とかの記載についての、見解は？

[655: 購入経験者さん]

ちなみに、俺はWCT住民でもWCT関係者でもなんでもない。

[656: 契約済みさん]

管理費のことはもういいでしょ…
他よりも高いことを認めればそれで満足なんでしょ？
その分たくさん泳いでモトはとって見せますから。

[657: 匿名さん]

完売同然といっても、まだ３０戸位はあるんだろ？
全体の割合から考えると少ないけど、個数だけで考えると少ないとは言えない。
これを売り切るのに結構時間がかかると思うよ。

[658: 匿名さん]

通りすがりですが、管理費については下記のサイトも参考に。BMAが高い原因は管理組合に
聞かないと分からないが、明らかにめちゃくちゃ高いと思います。

【マンションの管理費、修繕積立金の相場はいくらくらい？】
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/123402.html

【第22回　マンション管理費の"相場"をご存じですか？ 】
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20060613d3000d3.html

[659: 入居済み住民さん]

高い管理費を払えて、納得してる人が住んでいるんだからそれでいいじゃない。
払えない人・払いたくない人は買わなければいいのであってはネガレスする必要全くなし。

以上、このネタ終わり

[660: 匿名さん]

たくさん泳いで元を取るとか、そういう問題ではないような気が。。管理会社と協議して
適正な管理契約を結んだほうが良いと思います。こういう団体もあります。

http://www.kanrisi.org/

[662: 匿名さん]

No.597 by マンション　2009/06/07(日) 11:56

ランニングコストが高く、キャッシュで買っても維持するコストが高い。湯沢のリゾートマンションみたいに値下がりするような。シティタワー有明はダイナミックパノラマウィンドウでビューもよく、管理費も安い。
No.598 by 匿名さん　2009/06/07(日) 12:43

>>597
管理費修繕費の比較を見たいが、悪いが書き込めますか？

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

このあたりから、始まった話だな。ここは検討板でしょ。嘘を書いてはいけないが、事実なら
比較検討は大事なこと。ネガレスでもなんでもない。すでに、買っちゃった人は嫌だろうけど、
嫌なら住民版だけにして、見に来なきゃいいじゃん。

[663: 購入検討中さん]

投資で手持ち資金が増えたので、いくつかマンションを比較検討しようと思いますが
どなたか、この物件の特徴を簡単にまとめて教えてくださいませんか？

[664: 匿名さん]

買っちゃった者だけど、別に嫌じゃないですよ。
実際に管理費は高いのだから、問題提起してくれた人には感謝します。
物件価格が高いというならば、買っちゃった者は少し嫌かもしれないが、管理費は変更できるものですから
なんとか変更しましょうよ。

[665: 匿名さん]

1000戸もあれば、大型マンションの理事経験者もいるだろうし、高い管理費もいずれ適正に見直されるだろう。

買ってもいない人が「高い！高い！」と声高く騒ぐのは、なぜなんだろうね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[666: 匿名さん]

「高い！高い！」と声高く騒ぐのは、他の物件と比較検討した結果でしょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[671: 匿名さん]

修繕費はどうにもならないけどな

[672: 匿名さん]

>>671
そんなことないよ。普通のマンションなら、何度も見直すから。

[673: 匿名さん]

管理費はいくら払っても資産にならないよな
月100円/㎡違ったら
70㎡で7000円、1年84000円、10年840000円、30年で252万円。

しかも修繕費がぐんぐん上がる。
修繕・管理費、差額いくら多く払うんだ？

[674: 匿名さん]

プールが重いな

[676: 匿名さん]

管理組合は数年後、５年後、１０年後の費用を試算して事の重大さを認識する。
そして管理組合は、値上げか設備の削減かを組合員に提案する事になるでしょう。

[678: 契約済みさん]

たしかにプールはちょっと要らないかもしれませんね。
プールなくしてSPAをもっと充実させて欲しいかな。

[679: 入居済み住民さん]

プールは毎回使っているので必要です！！

[680: 匿名さん]

>>675
貶しているんじゃなくて比較検討しているんだと何度も言っている。
管理費引き下げると言うことは、管理会社に値引きをさせるということ。
まともな管理費がガレリア並みの220円だとして、現行の350円から
一気に4割も値引きさせることが出来ますか？

バブル期のマンションでも、当初の馬鹿高い管理費を引き下げさせること
が出来ないで現在に至っている物件は沢山ある。たとえば、↓とかね。
管理費は何と、450円/㎡

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[681: 入居済み住民さん]

世界的な不景気を鑑みて、管理費について追求しているだけでしょう。
インフレが継続している状況ならまだしも、世界的にデフレ傾向にある中、少しぐらい減額等試みても問題ないかと。

妥当な金額にして、余剰金がでたらリニューアル費用にも充てられる。

それの何が悪いのだろうか。

管理費の引き下げてって、世の中のマンションでは普通に行われていること。
当然、ﾃﾞｨﾍﾞ系の管理会社だから相当のせていることは、たしかです。
それを承知で今後の改善へと思い購入された方も多いはず。

また、残り30戸？だからこと、残戸を検討しているが躊躇している方々へ勇気を与えるのも既存住民のあり方かと。。

生意気いってすいません。

[682: 匿名さん]

>>680
シーフォートタワーね。
143.70m2の2LDKで、管理費64,700円、駐車場52500円。
ふむ。
それで8,900万円か．．．築17年だから安いのか高いのか(笑

ともあれ、そういう物件でも余裕な人が買えばいいので、外部の庶民の方は口出し無用。
しかし、あっちこっちから良く調べてくるな。
その点では感心だが、その時間と努力を自分の稼ぎにすれば、良い物件買えるのにね。

[683: 匿名さん]

>>681

生意気ではない。常識的なまともな意見ですよ。

[684: 匿名さん]

>>682
不動産買うときは、普通に色々研究して調べるだろ？デベの言うことをホイホイ信じて、変な物件
つかむような真似はしたくないからね。
ここだって、買ってからはじめて気づいた人も多いんじゃないの？管理費が世間相場に比べて
馬鹿高いとか。最上階の水物いっぱいあるのは、修繕費用がかかる可能性があるとか。

[685: 匿名さん]

うちはここを検討したとき、将来修繕費と管理費が住宅ローンの半分を占めることを知り別のマンションを購入しました。

やはり共有施設が無駄にあると、仕方ないのでしょうが、毎月住宅ローンを1.5倍払うなら、都心も買えます。

[686: 匿名さん]

＞その時間と努力を自分の稼ぎにすれば、良い物件買えるのにね。

逆だな、きちんと調べて研究しないと悪い物件をつかむんだよ。
稼ぎは十分にある。頭金は3000万、稼ぎは年収1700万。

[687: 匿名さん]

>>686

経験談なのか？

稼ぎの割りに頭金が少ない。今住んでいるところで痛い目にあったようにもみえるが？

[688: 匿名さん]

>>687
「頭金」は3000万。現金化できる株などの流動資産も含めれば6000万。

[691: 匿名さん]

で、70㎡修繕・管理費は当初35年計画でいくら必要ですか？

入居者のかた教えてください。

[692: 匿名さん]

>>691
計算上、管理費は1029万円。修繕は、知らないけど800万ぐらいはかかるんじゃないの？

[693: ビギナーさん]

実家だってこまめに草むしり、水遣り、家の前の掃除してるんだよ。

その時間から開放されると考えれば安いんでは？

草むしりはき掃除しない分お仕事すればいいし‥。

[694: 匿名さん]

>>693
その対価が世間相場並みならね。

[699: 匿名さん]

マンションズにまだ出てたね
ここより高級仕様の隣はまだまだ先になるのかな
年に数回しか使わない共有部分vsほとんどの時間を使う専有部分
楽しみ♪

[700: 匿名さん]

リゾートマンションは管理費修繕費が高くなるから中古価格が思いっきり下がるんだよね～

[701: 匿名さん]

>>699
ほんと、共用設備なんて年に何回かしか使わない。でも、安く運営できるなら無いよりはあった方が
良いねってぐらいのもの。超大規模で管理費安いならいいけど、㎡350円は高いし、それを、ローン
返済にまわせばもう少し良いマンション買えると思う。

[702: 匿名さん]

>>699
いつまで新聞全面広告打ったり、宣伝費使い続けるんだろ？早く値引きしてでも売っちゃった方が
良いのに。それとも、まだ実は山ほど売れ残っているとかだよね。あれだけ必死なのは。

[707: 匿名さん]

>>680
へぼい管理組合の一例ですね。
それなりに共用設備があるので4割引できるかは別として、
一年後の管理会社契約満期に委託を前提として他の信頼おける大手管理会社
もしくは大手デべ管理子会社に相見積り取りゃ確実に下がりますよ。
数社で比較検討すりゃ人件費はじめ項目別の適正な管理費も見えてくるし
腹減ってる管理会社はかなり入札額頑張ってくるんでね？
管理費なんて１社に縛られなけりゃなんぼでも改善できます。
悩みもそれで一発解決。

[709: 匿名さん]

>>707
そもそも、何でこんなに高い管理費で始まったんでしょうかねえ？

[710: 匿名さん]

>>709
さぁ？そればっかりは管理収支の利益率みないとわかんないですね。
ミニバブル期のイケイケ時代のマンションだから管理会社も上積みして余裕持たせてんじゃないですか？

[711: 匿名さん]

>>710
リーダーシップの取れる、よっぽどしっかりした人が理事会運営して、管理会社と渡り合わないと、
このままズルズルもありえそうですね。。。。

[712: 匿名さん]

>>709
企画当初は、多数の供用施設や広大な植栽を十分にメンテナンスできるスタッフ数を想定したと思う。
最初から赤字などはできないから、多少多めに見積もるのも普通かな。

住民版の状況みると、新築にありがちな「不慣れ」だけでなく、想定した管理スタッフを削減したと思われる。

しかし、どのみち組合は設立されたのだし、精査して適正な内容と費用に向かうのはこれからだね。

十分なサービスを受けるには相当の管理費が必要なことが、実購入者の価値観に合致するかどうかが問題。

[713: 匿名さん]

>>712
なるほど。しかし、それでも他のマンションのスタート時よりは、かなり高い管理費設定を
していることは、本当に共用設備の維持管理に金がかかるのか、そうでなければ何らかの
デベロッパーの意図を感じないでも無いですけどね。ちゃんと精査されて、適正管理費に
引き下げられれば良いんですが。