Brillia Mare 有明 タワー＆ガーデン PART 16

[入居済みさん]

総戸数 1085戸も完売間近？

最上階にBar・スパ・プール・ジム・スイートルームの豪華共有施設を誇り、
都心にいながらリゾート気分を味わえるブリリアマーレ有明のスレッドです。



物件データ：
所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
価格：3890万円-4億7000万円予定
間取：1LDK-4LDK
面積：53.79平米-366.19平米

[716: 匿名さん]

高い管理費を払うこともステイタスの一つだ！と勘違いしちゃう人がたくさん買ってくれることを想定していたのではないだろうか。

[717: 匿名さん]

管理費のことは織り込み済みで買ったんだからいいんじゃない

[718: 入居済み住民さん]

購入後に見直すことを織り込んで買ったから、良くないよ。
というか、見直すことは決まっているのに、なぜガタガタ言ってるかが分からない。
デベの営業にも言われたでしょ？33階分の収益を全く考慮せず赤字設定で想定した管理費だから、入居後見直しとなりますってね。
管理費のことを営業に質問もしないで、掲示板で文句たれてるのですか？大人とは思えない。

[719: 匿名さん]

>>718
33階の収益って、年間いくらなんでしょうか？プールとジムとゲストルームの使用料だと、
多くても年間1500万くらい？1085戸で割ると一戸平均70㎡として、1152円/月、㎡16円
位の引き下げにしかなりません。
350円から16円引かれても334円で、依然として都内の最近のマンションで唯一管理費
㎡300円超えというのは変わりません。

[720: 購入検討中さん]

>>719
その計算は間違っています。
現在、赤字想定で管理費を算出しているのだから、単純に収益を戸数で割るのでは割に合わない。
赤字想定をいくら算出しているか知りませんが、仮に年間1億見積もっているとすれば、
貴方の例を借りると、1億＋1500＝1億1千５百万を1085で割って12で割って、70で割るから126円。
350-126＝224円。まだ高いけど、まあ、納得できる金額になるでしょう。

[721: 匿名さん]

>>720
なるほど。赤字想定じゃなくて会計的に書けば、大幅な黒字（資金余裕）で集めた管理費が余りまくるという
ことですね。でも、もとの計画自体を管理会社が作っているので、管理会社に「これだけ掛かりました」
と言われてしまえば、ちゃんとした管理士などを立てないと押し切られる可能性がありますね。
ジムの件といい、エレベーターの件といい、バー貸切の件といい、ここのデベの売らんがための姿勢には信頼
が置けませんから。

[722: 匿名さん]

契約はどうなっているんですかね？大抵、マンションの場合は1年間～2年間で、これだけの費用で○年間管理
しますということを事前に契約するはずなんですが。そうであれば、いくら余るかも想定されているはずですけど。

[723: 匿名さん]

検討版の方が住民板みたい。（笑）
今後も意義のある意見交換を頼みます！
いずれにせよキッチリさせましょ。管理費。

[724: 匿名さん]

＞同水準の共用施設・管理レベル・戸数・緑化率の他マンションの
だれか、↑の具体的なマンション名あげてください。
注)WCTは規模は同じだけど、管理サービスは庶民的なので、あげなくていいです。

[725: 匿名さん]

>>724
なぜ、WCTの注意書きが？規模も管理レベルも全然向こうのほうが上という意味なら分かるけど。

[726: 匿名さん]

３３Ｆの施設は確かに曲者ですが、
検討者、いえ購入者でも現時点では内容は精査できないでしょう。

若干の使用料収入は計算に入れてもしかたありません。
飲食の費用などは管理組合の収入なのか、テナント又は管理会社の収入なのかも定かではありません。

以前にも発言しましたが、水物施設は管理人件費とともに維持費は、桁違いにかかります。

１Ｆのテナントなども、管理組合とどのような契約になっているかですね。

[727: 匿名さん]

ここと比較するなら、確かにＷＣＴはレベルが違いすぎてベンチマーク対象にはならんわな。
ガレリア、オリゾンあたりがいいんじゃね？

[728: 724]

>>725
WCTからわざわざ出張して売り込む人がいるから。

[729: 匿名さん]

管理費高いほうが変な住民こなくていいと思うよ。

そして、大規模修繕で一気に資金不足になったり、
それを恐れて逃亡脱出者が出ないように、
普段からどんどん中規模修繕を繰り返す。

管理会社にとっても、永く住むものにとっても
そのほうがハッピーです。

[730: 匿名さん]

ガレリアグランデって、ここと良く似ているな。外観もそっくり。プールもジムもあるし。

でも管理費は130円/㎡も違う。なんでだか、良く分からない。考えてみたけど、完売する

までの間、空室分はデベが負担するじゃん。それを、間接的に早く買った住民に乗っけて

いるんじゃないの？東建が早期に一気に完売することは難しいと最初から考えていた。

そう考えれば、つじつまが合う。そうでなければ、最初から完全にボッタクル計画になって

いる。だとすれば、どっちにしてもひどい話。

[731: 匿名さん]

ガレって、仲介提示価格は坪190万～200万だね。成約はそれ以下だろうな。同等レベルのマンション
だから、ここ買うと瞬間に含み損確定？

[732: 匿名さん]

>>730
強いて言えば、似てるのは「雰囲気」だが・・・

外から見ても、規模も植栽の面積もはるかに違う。
但し、戸数が2.5倍だとして、施設的に大きな違いは「スパ」かな。
確かにプールよりは光熱費はかかる。

>>731
良いことを教えてあげよう。
大抵の新築分譲マンションは、基本的に「買った時点では含み損！」なのだ。
但し、この春がマンションの底だったようなので、良い物件をリーズナブルに買った人は、将来も期待できるね。

[733: 匿名さん]

>>732
それにしても、周囲の築浅中古物件や、同じマンションの仲介物件との新築価格の比較で、
ここまで差がある物件も珍しいと思うけどね。普通怖くて手が出ない。

[734: 732]

>>733
どうも見てる世界が違うのか・・・
＞周囲の築浅中古物件や、
どれ？？　ガレは築４年、オリは築５年なんだが・・・

＞同じマンションの仲介物件との新築価格の比較で、
どこに？？仲介物件？？賃貸？？　よくわからん。

[735: 入居前さん]

だから値下げしてさばいてるんだろうが。
でもそれはどこでも同じだろ。