常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[815: 匿名さん]

813さんの言うことはわかるけれども、一番大きいのは、住宅不況にぶつかってしまったことで
しょう。秋にはもっと改善すると思ってたけれども、今度は、恐慌経済にぶつかってしまった。

2年以上前なら、問題なく売れていてマンションだと思う。

まだ、暴落の底が見えないので、とても住宅買う気にはなれない。職場が倒産する可能性
があると思えば、手が出せない。暴落が止まれば、買う人も出てくるとは思う。

[816: 匿名さん]

大規模開発はディメリットが多いそうです。

榊マンション研究所さんが分析しています。参考としてください。

[817: 匿名さん]

予想
総戸数400位
販売済み100位
残数300位
入居まで残り5ヶ月

ヤバいです…
所長さん、価格見直しして販売しないと部長さんから詰められますよ。
早急に決断して今期売り切って予算に少しでも近づけて下さい。
それ位の予算未達は許されますよ。

[818: 仲介屋さん]

常盤台駅前のべリスタも、ほぼ同じ価格帯でぶつけてきましたね。
景気動向も踏まえ、高い買い物なので、ますます皆さん慎重に分析してるのでしょう。
共同事業ですから、値下げも難しいのでしょうが、銀行は何も言わないのかな？
中古価格は、あのマンションは素晴らしいと言われるような、物件優位性がなければ、
前野町の取引事例が参照にされるので、あまり期待しない方が良いと思います。

[819: 匿名さん]

阪急も残ってるみたいだし
ときわ台の値決めっておかしくね？

[820: いつか買いたいさん]

最近、ここのモデルルームに行ったんですが、営業マンが暗いですね。
なんか爽やかさが無いし、話しててもあまりやる気も見られないし。
何件か新築マンション行きましたけど、ここが一番暗くて下手かも
そういう社風なのかな？あまりに売れなくて危機迫ってるからかな？
営業マンのチェンジって簡単にできるのですかね？

＞＞818
ベリスタは住民から建設反対されてますよ。それってなんかイヤですよね。

＞＞819
住所は前野町なのにね。

しかし、各棟の最上階ってどんな人が買って住むんだろう・・・
やっぱりどこかの社長さんなのかな？さぞかし優越感に浸れるでしょうね。

[821: 入居予定]

マンション現地見学会に行かれた方いますか？以前見たときは工事用の渡り廊下から眺めただけだったので最近の様子が知りたいのですが。

[822: 匿名さん]

外からみるとかなり出来上がっています。CGより少し明るい茶系ですがいい色です。南側の五階以上ぐらいが買える資金があればなぁ…

[823: 匿名さん]

手付金は払ったけれど、解約するか購入するかどうか、迷ってます。
捨て金にするにはもったいないし、でも、売れ残りが多いとなるとちょっとねえ。
マンションとして成立するのかと心配になります。

大規模マンションは、荒れることが多いですね。でも、それは、安い価格のものです。
3000万円台が主流の、それでいて大型のマンションは、ぎりぎりで買った人達が多いらしく、
心のゆとりがなく、管理費をケチったり、公衆道徳がなっていないので荒れるらしいです。
現在の我が家もその類で住み心地が悪い。でも、まあ、我慢できないほどではないので、
迷ってます。
　ここのエントランスの見学会に行きましたが、天井も高くて思ったとおり、
あかるく素敵にできています。かなり高級仕様です。
部屋からの眺めも周囲に高い建物がほとんど無いので、中低層階でもかなり期待できそうです。
ここは、きっと、私達みたいにまあまあ余裕があって、でも金持ちでもなくて、
都心志向でもなく、タワーとかブランドとかを気にしない人達が買うのかな？と思います。
結論として、そういう人は少数派なんでしょうね。ほんと心配です。

[824: 匿名さん]

私も全く同じ考えで、この物件に決めました。さすがに手付放棄はもったいないのでぜひ一緒に入居しましょう！見学会には行けなかったのですが、次回はぜひ行きたいです。結構来てましたか？

[825: 匿名さん]

＞3000万円台が主流の、それでいて大型のマンション

なら、長谷工さんがお勧めなんだけどね。

[826: 匿名さん]

見えるところはそれなりに豪華にし、見えないところは徹底的にコストダウン。それが長谷工仕様。
思うつぼです。

[827: 匿名はん]

長谷工って施工会社ですよね、長谷工仕様じゃなくて、売主は住不なので住不仕様では？
とは言え、「見えるところはそれなりに豪華にし、見えないところは徹底的にコストダウン」
これは、住不も同じですね。

[828: 入居予定さん]

今週末、現地見学会第２弾、グランドエントランスを見に行く予定です。
敷地内見学会（外観の確認）は、過日、行ってきました。
かなり、豪華仕様です。一部、これから工事という部分もありましたが、すごかったです。
タワーマンションではありませんが、周りが低層地域なため、圧倒的な存在感がありました。
公開空地の部分もかなり広いですよ。今後の樹木の植え込みで、また、違う印象が出てくるでしょうね。

[829: 匿名さん]

827さん
長谷工が施工会社の場合、実質的に仕様等を決めているのは長谷工です。これは有名な話ですよ。長谷工の最大の特徴は売り主への徹底的なコストダウンによるトータル提案で、実質実権を握っているのは長谷工です。
間取りを見れば一目瞭然、ここも細長い田の字間取りばかりなのが長谷工仕様であることを表しています。
長谷工仕様ゆえ、かなりのコストカットがされてる物件に間違いないわけですから、ここがこんな価格で売られてるのは本当におかしな話。
つまり、住友が巨額の利益を上乗せしてるということですね。

[830: 匿名さん]

建設会社の特徴はどこも出ますね。よくわからないのですが、販売会社は、あまり
細かいところまで口出さないのではないでしょうか。長谷工は特にそう思います。

一目でどこの建設会社が作ったのかわかってしまう。

土地代が高かった時期に土地を購入したものと思われ、値段が高いのは
仕方ないんじゃないですか。いくらスミフだって、売れなきゃさげるしか
ないでしょうが、赤字までさげるわけにはいかないでしょう。一般的には
70%売れれば、黒字になるくらいの利益を見込むみたいです。

現時点では70%にはほど遠いので、かなり大変そうですね。スミフは絶対
値引きしないので、残りは賃貸会社に一括売却かなと思います。半分くら
いを30%引きくらいで、そういう会社に売れば、黒字にはなると思います。
だったら、一般の人に値引きして売ってほしいですが、絶対に値引かない
ですね。

南棟だったらそのまま、東と西だったら、手付け金放棄で、もっと
良いマンションを購入するのが良いのではないでしょうか。

[831: 契約済みさん]

妬みスレ多くなってきた。

[832: 匿名さん]

一般的に9割入れてトントンですよ。人件費等考慮して。
スミフは明らかにそれ以上ですが…
今は損切りする物件も増えてきましたが、スミフは頑なに ですね。一部下げてる物件もあるようですが、それでも高くて売れてないようですからどうするんでしょうね。

[833: 匿名さん]

831
長谷工物件… 失笑

[834: 匿名はん]

８２９さん

住不は、マンションのグレードに合わせて仕様がちゃんとあります。これはあくまでもベースで
あって、それを長谷工の方で調整して住不が承認していると思われます。
なので、基本的な部分は住不仕様って事になるのでは？
まあ、自分もＭＲ行ったりしましたが、とても買う気にはなりませんでした。
（価格と仕様の差がかなり感じられました）
どちらの仕様でもいいですが、基本的には８２９さんと同じよう印象をこの物件には受けました

[835: ご近所さん]

ここって、住不のマンション？丸紅は関係無いの？

（ 丸紅 ＋ 住不 ）÷　長谷工　＝　ここ

でも、８３０さんの言うとおり、値下げは無さそうですね。
賃貸会社では無く、再販会社に一括売却。
両社とも「時期が悪かった。」で社内敗戦処理。

[836: 匿名さん]

すみふもここをスミフ仕様じゃないことを示すためにシティハウスの名前を付けずに全く関係ない名前をつけてるんでしょ。

[837: 購入検討中さん]

８３６さん

そうすると純粋な住不仕様よりもグレードが低いってことですかね？

[838: 匿名さん]

長谷工がハンドリングしてるわけだから、グレードは長谷工グレード。普通はワイドスパンの間取りだったり、工夫の見られる間取りがいくつかはあったりするものなのに、ここは縦長の田の字間取りばかりであることが長谷工グレードの証明。

[839: 匿名さん]

ここの物件、ワイドスパンの間取りがありますよ。
田の字がほとんどですがね。どこの物件もそうですけど。。。
大成建設や大和ハウス工業の物件は、たいてい下請けが長谷工です。。。
だから、どこも同じ穴のムジナです。
長谷工を＊＊にする人もいるが、そういう人に限って長谷工の物件と知らずに住んでいたりして。。。

[840: 匿名さん]

下請けが長谷工なのと、直接長谷工が施工会社なのでは大分意味が違いますよ。
長谷工が施工主の場合、土地から企画まですべて持ち込みですからね。
そしてその特徴が、前の方々が仰っている様なエントランス等を豪華にして、
構造部分でのコストを徹底的に削る手法であったりだとか、田の字ばかりの間取りだとかです。
この物件にワイドスパンがあると言っても、それは１００平米を越す部屋かルーフバルコニー付の部屋だけですよね？
ボリュームゾーンとなる70平米前後でワイドスパン中心の設計を実現しようとは長谷工は絶対にしないんですよね。。。企画を単純化(パッケージ化)して、ここでもコストを落としているんでしょうね。

[841: 入居予定]

構造部分でのコストを削るって、具体的にはどういった部分ですか？建築法違反にはならないんですか？

[842: 匿名さん]

問題のあるものを作ってるわけではないでしょ。
確かに長谷工のそういう話はよく聞くけどさ。
特に生活上問題はないよ。多分。
でも、ここは二重床だけど二重天井じゃないんだっけ？

[843: 825]

長谷工さんは、坪150万円前後の物件なら日本で一番の施工会社。悪い会社とは思はない。

　ここは、パンフレット等で好評されたスペックからは常盤台に価値を感じるひとなら適切な価格かと思う。（それを感じなければ駅から遠いので割高感が残る）

　でも、坪150万円が得意な施工会社が主導権を半分は握っているので、パンフ等に記載されない部分のスペックが坪単価相当とであるとは信じられない。・・・・・・当然ながらパンフに記載されたところはパンフ通りに作るはず。
　でも、できあがったものがデティールまで坪単価相当なものである保証がない。高いから当たりまえと思っていた部分が郊外の坪150万円相当の物件なみの可能性も高い。
　だから、青田買いはやめた方がいいと思う。

　もしかしたら、坪単価見合の物件が完成するかもしれないけれど、イチローにホームランキングを期待するのと同等の博打だと思う。

[844: いつか買いたいさん]

↓こういったニュースがありますが、年末年始頃に市場はどうなってそうでしょうか？


首都圏マンション：新築発売戸数が半減　１２年ぶり、郊外顕著−−９月前年比
http://mainichi.jp/select/biz/archive/news/2008/10/16/20081016ddm00202...


大々的に値下げ公表する可能性ってないですかね？全室200万円〜値下げ！とか。。。

[845: 入居前さん]

＞首都圏マンション：新築発売戸数が半減　１２年ぶり、郊外顕著

来年はもっと減る。業者の倒産も増える。

新築マンションはもうあまり作られない時代が来るということだね。
欧米みたいに中古を買って、リフォームが原則になると思う。消費税
も、この不況を脱したら、あげないわけにはいかないだろう。中古は
消費税かからないのでいいよ。ただし、仲介手数料には消費税かかるけど。

[846: 匿名さん]

ネガティブな意見も含めて、急に盛り上がってきましたね！

[847: 契約済みさん]

なんか、急に書き込みが増えたね？なんで？？？関心があるから？？
まあ、いいや。みんなそれぞれいろんな意見があるんだから。
私は、長谷工＝ダメ会社とは思ってない。過去にいろいろと建設にあたって周辺住民と騒動を起こしていたことは事実だけど、この物件に関しては特に問題ないでしょ。それに、施工技術を見ると延べ実績ではダントツだしね。まあ、それがいいかどうかは人それぞれの考えだけど。（ときわ台駅前のマンションの方が、いまだに問題残しているみたいだし。）
前の書き込みに、田の字間取り、ワイドスパンのことが書かれていたけど、確か、南棟の東端はすべてワイドスパンじゃなかったっけ？
それと、ここは、すべて二重天井、二重床だよ。

[848: 入居予定さん]

田の字型ってそんなに悪いですか？なんだかんだ無駄がなく、家具の配置とか使い勝手は良さそうだと思いますが。斜めや曲線よりは住んでて落ち着きそう。まあ、人それぞれですが・・・。

[849: 入居予定さん]

８４８さんの言うとおり、田の字型が一番生活に見合った間取りだと思います。
形が変わっている間取りは、最初はいいかもしれないけど、はっきりいって住みにくいです。まあ、人それぞれだと思いますが。（過去に経験済み）

[850: 匿名さん]

＞田の字型ってそんなに悪いですか？

悪くないよ。どこかの内覧業者　兼　建築評論家が言い出して、みんななんとなく信じているだけ。
タワーはどうしても田の字にできない。

リフォームやるときになったら、田の字以外のマンションは相当大変だと思う。同じ間取りに
するしかない。もっとも、タワーマンションは、リフォームするまで保たないという話もある。
30年くらいで廃墟。

業者には、メンテのやりやすさ、リフォームのやりやすさまで配慮して作ってもらいたい。
そういう意味では、ここは良い。超高級マンションで、部屋がいっぱいあるようなところは
複雑な間取りでもいいけど、そういうものを庶民用マンションに持ち込まないでほしい。

[851: 匿名さん]

どこかの書き込みで、ここは住友不動産の物件と勘違いしているみたいだけど、ここは丸紅と住友の物件だよ。だから、シティー○○やグラン●●なんて名称は付けられないでしょ。大分、勘違いしている人が多いようで。実際の管理は丸紅だし。

[852: 匿名さん]

＜824さん。ありがとうございます。　　

　迷っている823です。そうですね、是非入居したいですね。基本的には気に入ってますから。
手付金放棄するということは、イコールマンション購入をあきらめるということですからね。
さらに別のマンションを買うなんていう余裕は勿論ないですから。

ここの、ちょっと割高な、だからこそ、ここ限定で考えている人が住人になれば、
マンションの環境はよくなると思います。
　常識的で思いやりのある、あまりセコセコしていない、下品ではない人達、集まってきて
欲しい。お金だけいっぱいある意地悪な人達は、都心のもっと高級なマンションに住んでください。
　常盤台2丁目あたりの《高貴な》お宅の方々の二世家族さんなんか、ねらい目なんじゃないでしょうか？売主さん、営業頑張って〜。（あっ、でも、全員に対する値下げは大歓迎ですよ。小額でもネ。）

[853: 匿名さん]

824さんへ。
　見学会は、予め約束してある入居予定者のみ、と思っていたら、
新規の勧誘もしている雰囲気でした。その割には、空いていました。
だから、尚更心配になりました。

　でも、買わなかったら後悔しただろうな、と、思える造りでした。
毎日帰ってくるエントランスが素敵なのは、さぞかし気分良いだろうと思います。
ソファは真っ白な高級な皮製で、その美しさを保持するのは大変だろうなと思いました。
あと、もともと中庭は懲りすぎてるんじゃないか、とひいてましたが、まあ、実物はまあまあ
良いかな、と。でも、私は、中庭は、オープンカフェのようにテーブルをいくつか
置いて、それこそ、そこでカフェサービスをしてくれたらよかったのに、などと
思ってます。

[854: 匿名さん]

二重床、二重天井について…以前、モデルルームを見に行った時には「二重床ではあるが二重天井ではない」と言っていました。
子どもがいるので 気になる点ではありましたが担当者は「騒音は、まったくなくなるようには難しい。多少なりともある」ような事も言っていましたが…。
確かに完全な防音というわけにはいかないし、暴れたり、わざと足をドンドンしたら響くとは思いますが、なんとも頼りない感じで。正直で良いんですがね（笑）

それにしても、二重天井なのですか？
新人っぽい人だったので
間違えてるのでしょうか？
二重天井じゃないのも、見送った要因の一つだったものですから気になりました。
二重天井かどうか、どなたか確認された方いますか？

[855: 匿名さん]

ホームページで見る限り二重天井ではないよね

[856: 匿名さん]

二重天井ですよ。

[857: 契約済みさん]

間違いなく、二重天井です。

[858: 匿名さん]

パンフに二重天井と書いてましたよ。

[859: 買い換え検討中]

例えば↓

■□■□■最終価格調整決行！全室200万円〜値下げ！(契約済み含む)■□■□■
※2008/12/1〜2009/1/31期間限定※これ以降は値下げを標準に戻します。お早めに！


↑これで大人気になって一件(419件)落着ですよ！


＞852さんのように、既に契約していても値下げで不愉快に感じる人はいないでしょう。
でも、最上階あたりの人は資産価値の低下とか思う感じなのかな・・・(売れ残り続ける方が低下って思うけどな、どうなんだろう)


住友さんがんばってください！長々とプロジェクトを運営し続けても印象悪いですよ。
歴史を残してこそ、ビックプロジェクトではないでしょうか。終わりの見えないプロジェクトってモチベーションの低下傾向が否めないかと
色々と大変だと思いますが、いい物件だと思ってますので、本当にがんばってください！
応援してます。今後に期待してます！

[860: 匿名さん]

↑
住友の中にこういう人がいれば販売員のモチベーションあがるのに。
所長さん、上記キャンペーンを上席に提案してみて。
それだったら俺買うわ！

[861: 買い換え検討中]

859さんは素人の意見ですが、マンションを購入するのはその素人なんです。
営業さんは素人相手にマンションを売っているのです。そして素人が納得いって購入するのです。
素人のニーズに答えてこそなりたつのではないでしょうか？現状は、素人が住友さんに合わせさせられている感がしますが、気のせいでしょうか。素人の意見をもっと取り入れるべきではないでしょうか？860さんが早速賛同してますよ。
「某掲示板でこのような意見が殺到でキャンペーンが実現！」なんてなればすばらしいですね。いい意味で有名になりますね。

[862: 匿名さん]

モチベーション、モチベーション、モチベーション・・・
語彙の少ないスポーツ選手などがインタビューで好んで使う言葉だね。

全戸200万下げたとして8億円強。まぁ10億円あれば可能か。
しかし200万引きで購入に踏ん切りがつくのなら最初から買ってる人が多いような気がする。
ここは気前良く500万〜でどうだ！？そしたら買う方のモチベーションも上がるさw

[863: 匿名さん]

854です。

二重天井だったんですね。あの営業マンの勘違い…。
あそこで、きちんと二重床＆二重天井って説明してくれてたら、もう少し積極的に購入を検討したのに…。
子どもがいて、より騒音には関心があるのに、きちんと構造を説明できて
お客を納得させるような営業ができなかったのは痛いですよ、営業マンさん…。
もう良い部屋は売れちゃっただろうし、残念です。

[864: 契約済みさん]

皆さんオプションはどうするのでしょうか。
私は、紫外線カットのフィルム・床コーティングとベランダの床を考えてますが、住友シスコンが業者としてはいっているようですが、すごい高い印象があります。実際皆さんはどうするでしょうか。外部の業者さんに見積もりをとったほうがぜんぜん安いのかと。住友のグループ会社として入っているのでしょうが、良心的な価格とはとうてい思えません。いい会社があったら是非教えてください。よろしくお願いいたします。