常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[795: 購入検討中さん]

>>793さんの言うとおりだと思います。

　設備等は充実していますが、長谷工さんの得意な坪単価帯よりは
かなり上の価格帯なのが心配です。
　ＭＲ等で確認できない部分に、チープな（コストパフォーマンス
が高いとも言える）仕様があるのではないかと疑っています。

　残りも多いので、竣工後、現物を確認してからのほうが良いと
思います。

[796: 匿名さん]

＞この金額を出すなら周辺（上板橋や前野町）で戸建てが買えますよね。

買えないよ。このあたりの一戸建てみたことないでしょ。確かに一戸建てには、
マンションにはないメリットあるけど、同じ住まい方ができるわけがない。

実際に見に行って、一戸建てでいいかどうか確認したほうがいいね。同じ値段で
買える一戸建てはかなり悲惨だと思うが。一戸建てにお住まいの方には申し訳
ないけど。一戸建てを選らんだ人は覚悟の上でしょう。騒音問題がない、
駐車場がすぐ近くというメリットは、安普請という状態となって跳ね返り
ます。

[797: 匿名さん]

↑
住友おつ

[798: 物件比較中さん]

半年以上前に常盤台のMR見学に行きましたが、いまだに週末になると電話がかかってくることがあります。よっぽど売れていないのでしょうね。
先日加賀レジデンスも見に行ってきたけど、ここより環境と建物の構造は良かったですが、スーパーが遠くて不便でした。（加賀は実際の完成した部屋が見られました）
常盤台はスーパーなどが近くにあるので便利ですが、逆に環境が悪いですね（特に西向きは目の前がスーパー＆駐車場なので）
何を求めるかでここの評価は変わってきますね。
鉄道は東上線しか使えないのが、つらいです。中板橋で必ず急行か準急の通過待ちがあるのが難点。
通過待ちが無ければ池袋まで１０分なのに、１２分かかってしまいます。
やはり、売れていない理由は値段の高さだと思います。
あと２割、下げれば適正価格だと思います。
南側の上の階がもっと安くなれば、買いたい！

[799: サラリーマン]

２割下がったら一年前に分譲されたブライトヒルズと同じ価格になります。
いくらなんでも、それはありえないですよ。
設備もこっちのほうがいいし。

[800: 匿名さん]

＞買えないよ。このあたりの一戸建てみたことないでしょ。確かに一戸建てには、マンションにはないメリットあるけど、同じ住まい方ができるわけがない。

このあたりの一戸建て、見ましたよ。
戸建てとマンションを迷ってる時期があったので両方見てました。
マンションと戸建てのメリットデメリットは、ここで話すことではないので 触れませんが…。
23区内での戸建てとなると、広い土地でという訳にはいきませんが、価格的には沢山ありますよ。
（あくまで、南側の条件の良い部屋との比較した価格です）
実際、見にも行きましたし。
同じような価格で、マンションか戸建てにするかは、それぞれの価値観で
選べば良いと思います。

こちらのマンションでしたら南側が良いですが…高いですよね〜。
798さんがおっしゃるように南側の上層階がもっと安くなれば買いたいですね。
西は、スーパーと駐車場ですし…。

[801: 匿名さん]

まあ、現状、2割までは割引しないと売れないでしょう。
日経９０００円でローン組もうという人は、そんないないでしょうから。

[802: 匿名さん]

住友は能無し。

[803: 匿名さん]

迷っています。
道路、さんとく、フィットネスの騒音。価格。東武、さんとくのイマイチな品揃え。東上線の各駅停車しか交通手段がないこと。
気に入っている点。
バルコニーの広さ。東上線沿線で今後規模、設備など総合的にこれ以上の物件がなさそうなこと。
この経済状況の中で都心でも郊外でもないこのエリアは高くなるのか下がるのか予想がつきません。下がらないのならある程度満足しているので前向きに考えます。

[804: 入居予定]

今後上がる、ということはないでしょう。郊外と比べれば下がりにくいと思います。今都内の一等地に買えば得しそうですが、高くてとても手が出せません。。
スーパーは、三徳・東武ストア・イトーヨーカドー・ライフがあるので十分だと思いますが。

我が家も色々見て回りましたが、総合的判断で購入しました。本当は南向きが良かったですが、西向きの予算では他に買えるマンションは条件が悪いか、埼玉になってしまい。。でも満足してますよ！

[805: 匿名さん]

南向きの高層階は絶対的におすすめですね。それ以外は、充分考えたほうが良さそうです。

[806: 匿名さん]

近隣のマンションが数百万単位で値下げしはじめました。

ここも下がらないかなー。

[807: 匿名さん]

それってどこですか？近隣で探しているのでぜひ教えて下さい。新築ですよね？

[808: 匿名さん]

志村三丁目の新築マンションです。

[809: 匿名さん]

えー、あの物件買うくらいなら、少々高くたって普通こっち買うでしょう。予算限られてるならしょうがないけど・・・。

[810: 匿名さん]

高くても気に入ったところは買いでしょ。

[811: 物件比較中さん]

値下げは、お近くのレクセルさんでしょ？このままだと売れ残りマンションとして名を残すことになりそうな・・・。

[812: 匿名さん]

この物件そんなに売れてないの？結構いいと思ったのに。後どのくらい残ってるの？

[813: ご近所さん]

当初は、加賀と競合と考えてたんだろうが、最先端の技術に対し、長谷工仕様で惨敗。
次に出てきた、坂上のプラウドとは、ブランド力と価格で惨敗。
同じ長谷工仕様で競合するのは三丁目のライオンズだろうけど、ライオンズ優勢かな？
前野町の立地なのに、高級で謳うにはグレードが低いし、消費者はデベより賢いよ。
「東京の迷作」

[814: 物件比較中さん]

>>813 うまい。核心ですな。

[815: 匿名さん]

813さんの言うことはわかるけれども、一番大きいのは、住宅不況にぶつかってしまったことで
しょう。秋にはもっと改善すると思ってたけれども、今度は、恐慌経済にぶつかってしまった。

2年以上前なら、問題なく売れていてマンションだと思う。

まだ、暴落の底が見えないので、とても住宅買う気にはなれない。職場が倒産する可能性
があると思えば、手が出せない。暴落が止まれば、買う人も出てくるとは思う。

[816: 匿名さん]

大規模開発はディメリットが多いそうです。

榊マンション研究所さんが分析しています。参考としてください。

[817: 匿名さん]

予想
総戸数400位
販売済み100位
残数300位
入居まで残り5ヶ月

ヤバいです…
所長さん、価格見直しして販売しないと部長さんから詰められますよ。
早急に決断して今期売り切って予算に少しでも近づけて下さい。
それ位の予算未達は許されますよ。

[818: 仲介屋さん]

常盤台駅前のべリスタも、ほぼ同じ価格帯でぶつけてきましたね。
景気動向も踏まえ、高い買い物なので、ますます皆さん慎重に分析してるのでしょう。
共同事業ですから、値下げも難しいのでしょうが、銀行は何も言わないのかな？
中古価格は、あのマンションは素晴らしいと言われるような、物件優位性がなければ、
前野町の取引事例が参照にされるので、あまり期待しない方が良いと思います。

[819: 匿名さん]

阪急も残ってるみたいだし
ときわ台の値決めっておかしくね？

[820: いつか買いたいさん]

最近、ここのモデルルームに行ったんですが、営業マンが暗いですね。
なんか爽やかさが無いし、話しててもあまりやる気も見られないし。
何件か新築マンション行きましたけど、ここが一番暗くて下手かも
そういう社風なのかな？あまりに売れなくて危機迫ってるからかな？
営業マンのチェンジって簡単にできるのですかね？

＞＞818
ベリスタは住民から建設反対されてますよ。それってなんかイヤですよね。

＞＞819
住所は前野町なのにね。

しかし、各棟の最上階ってどんな人が買って住むんだろう・・・
やっぱりどこかの社長さんなのかな？さぞかし優越感に浸れるでしょうね。

[821: 入居予定]

マンション現地見学会に行かれた方いますか？以前見たときは工事用の渡り廊下から眺めただけだったので最近の様子が知りたいのですが。

[822: 匿名さん]

外からみるとかなり出来上がっています。CGより少し明るい茶系ですがいい色です。南側の五階以上ぐらいが買える資金があればなぁ…

[823: 匿名さん]

手付金は払ったけれど、解約するか購入するかどうか、迷ってます。
捨て金にするにはもったいないし、でも、売れ残りが多いとなるとちょっとねえ。
マンションとして成立するのかと心配になります。

大規模マンションは、荒れることが多いですね。でも、それは、安い価格のものです。
3000万円台が主流の、それでいて大型のマンションは、ぎりぎりで買った人達が多いらしく、
心のゆとりがなく、管理費をケチったり、公衆道徳がなっていないので荒れるらしいです。
現在の我が家もその類で住み心地が悪い。でも、まあ、我慢できないほどではないので、
迷ってます。
　ここのエントランスの見学会に行きましたが、天井も高くて思ったとおり、
あかるく素敵にできています。かなり高級仕様です。
部屋からの眺めも周囲に高い建物がほとんど無いので、中低層階でもかなり期待できそうです。
ここは、きっと、私達みたいにまあまあ余裕があって、でも金持ちでもなくて、
都心志向でもなく、タワーとかブランドとかを気にしない人達が買うのかな？と思います。
結論として、そういう人は少数派なんでしょうね。ほんと心配です。

[824: 匿名さん]

私も全く同じ考えで、この物件に決めました。さすがに手付放棄はもったいないのでぜひ一緒に入居しましょう！見学会には行けなかったのですが、次回はぜひ行きたいです。結構来てましたか？

[825: 匿名さん]

＞3000万円台が主流の、それでいて大型のマンション

なら、長谷工さんがお勧めなんだけどね。

[826: 匿名さん]

見えるところはそれなりに豪華にし、見えないところは徹底的にコストダウン。それが長谷工仕様。
思うつぼです。

[827: 匿名はん]

長谷工って施工会社ですよね、長谷工仕様じゃなくて、売主は住不なので住不仕様では？
とは言え、「見えるところはそれなりに豪華にし、見えないところは徹底的にコストダウン」
これは、住不も同じですね。

[828: 入居予定さん]

今週末、現地見学会第２弾、グランドエントランスを見に行く予定です。
敷地内見学会（外観の確認）は、過日、行ってきました。
かなり、豪華仕様です。一部、これから工事という部分もありましたが、すごかったです。
タワーマンションではありませんが、周りが低層地域なため、圧倒的な存在感がありました。
公開空地の部分もかなり広いですよ。今後の樹木の植え込みで、また、違う印象が出てくるでしょうね。

[829: 匿名さん]

827さん
長谷工が施工会社の場合、実質的に仕様等を決めているのは長谷工です。これは有名な話ですよ。長谷工の最大の特徴は売り主への徹底的なコストダウンによるトータル提案で、実質実権を握っているのは長谷工です。
間取りを見れば一目瞭然、ここも細長い田の字間取りばかりなのが長谷工仕様であることを表しています。
長谷工仕様ゆえ、かなりのコストカットがされてる物件に間違いないわけですから、ここがこんな価格で売られてるのは本当におかしな話。
つまり、住友が巨額の利益を上乗せしてるということですね。

[830: 匿名さん]

建設会社の特徴はどこも出ますね。よくわからないのですが、販売会社は、あまり
細かいところまで口出さないのではないでしょうか。長谷工は特にそう思います。

一目でどこの建設会社が作ったのかわかってしまう。

土地代が高かった時期に土地を購入したものと思われ、値段が高いのは
仕方ないんじゃないですか。いくらスミフだって、売れなきゃさげるしか
ないでしょうが、赤字までさげるわけにはいかないでしょう。一般的には
70%売れれば、黒字になるくらいの利益を見込むみたいです。

現時点では70%にはほど遠いので、かなり大変そうですね。スミフは絶対
値引きしないので、残りは賃貸会社に一括売却かなと思います。半分くら
いを30%引きくらいで、そういう会社に売れば、黒字にはなると思います。
だったら、一般の人に値引きして売ってほしいですが、絶対に値引かない
ですね。

南棟だったらそのまま、東と西だったら、手付け金放棄で、もっと
良いマンションを購入するのが良いのではないでしょうか。

[831: 契約済みさん]

妬みスレ多くなってきた。

[832: 匿名さん]

一般的に9割入れてトントンですよ。人件費等考慮して。
スミフは明らかにそれ以上ですが…
今は損切りする物件も増えてきましたが、スミフは頑なに ですね。一部下げてる物件もあるようですが、それでも高くて売れてないようですからどうするんでしょうね。

[833: 匿名さん]

831
長谷工物件… 失笑

[834: 匿名はん]

８２９さん

住不は、マンションのグレードに合わせて仕様がちゃんとあります。これはあくまでもベースで
あって、それを長谷工の方で調整して住不が承認していると思われます。
なので、基本的な部分は住不仕様って事になるのでは？
まあ、自分もＭＲ行ったりしましたが、とても買う気にはなりませんでした。
（価格と仕様の差がかなり感じられました）
どちらの仕様でもいいですが、基本的には８２９さんと同じよう印象をこの物件には受けました

[835: ご近所さん]

ここって、住不のマンション？丸紅は関係無いの？

（ 丸紅 ＋ 住不 ）÷　長谷工　＝　ここ

でも、８３０さんの言うとおり、値下げは無さそうですね。
賃貸会社では無く、再販会社に一括売却。
両社とも「時期が悪かった。」で社内敗戦処理。

[836: 匿名さん]

すみふもここをスミフ仕様じゃないことを示すためにシティハウスの名前を付けずに全く関係ない名前をつけてるんでしょ。

[837: 購入検討中さん]

８３６さん

そうすると純粋な住不仕様よりもグレードが低いってことですかね？

[838: 匿名さん]

長谷工がハンドリングしてるわけだから、グレードは長谷工グレード。普通はワイドスパンの間取りだったり、工夫の見られる間取りがいくつかはあったりするものなのに、ここは縦長の田の字間取りばかりであることが長谷工グレードの証明。

[839: 匿名さん]

ここの物件、ワイドスパンの間取りがありますよ。
田の字がほとんどですがね。どこの物件もそうですけど。。。
大成建設や大和ハウス工業の物件は、たいてい下請けが長谷工です。。。
だから、どこも同じ穴のムジナです。
長谷工を＊＊にする人もいるが、そういう人に限って長谷工の物件と知らずに住んでいたりして。。。

[840: 匿名さん]

下請けが長谷工なのと、直接長谷工が施工会社なのでは大分意味が違いますよ。
長谷工が施工主の場合、土地から企画まですべて持ち込みですからね。
そしてその特徴が、前の方々が仰っている様なエントランス等を豪華にして、
構造部分でのコストを徹底的に削る手法であったりだとか、田の字ばかりの間取りだとかです。
この物件にワイドスパンがあると言っても、それは１００平米を越す部屋かルーフバルコニー付の部屋だけですよね？
ボリュームゾーンとなる70平米前後でワイドスパン中心の設計を実現しようとは長谷工は絶対にしないんですよね。。。企画を単純化(パッケージ化)して、ここでもコストを落としているんでしょうね。

[841: 入居予定]

構造部分でのコストを削るって、具体的にはどういった部分ですか？建築法違反にはならないんですか？

[842: 匿名さん]

問題のあるものを作ってるわけではないでしょ。
確かに長谷工のそういう話はよく聞くけどさ。
特に生活上問題はないよ。多分。
でも、ここは二重床だけど二重天井じゃないんだっけ？

[843: 825]

長谷工さんは、坪150万円前後の物件なら日本で一番の施工会社。悪い会社とは思はない。

　ここは、パンフレット等で好評されたスペックからは常盤台に価値を感じるひとなら適切な価格かと思う。（それを感じなければ駅から遠いので割高感が残る）

　でも、坪150万円が得意な施工会社が主導権を半分は握っているので、パンフ等に記載されない部分のスペックが坪単価相当とであるとは信じられない。・・・・・・当然ながらパンフに記載されたところはパンフ通りに作るはず。
　でも、できあがったものがデティールまで坪単価相当なものである保証がない。高いから当たりまえと思っていた部分が郊外の坪150万円相当の物件なみの可能性も高い。
　だから、青田買いはやめた方がいいと思う。

　もしかしたら、坪単価見合の物件が完成するかもしれないけれど、イチローにホームランキングを期待するのと同等の博打だと思う。

[844: いつか買いたいさん]

↓こういったニュースがありますが、年末年始頃に市場はどうなってそうでしょうか？


首都圏マンション：新築発売戸数が半減　１２年ぶり、郊外顕著−−９月前年比
http://mainichi.jp/select/biz/archive/news/2008/10/16/20081016ddm00202...


大々的に値下げ公表する可能性ってないですかね？全室200万円〜値下げ！とか。。。