常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[734: 匿名さん]

販売スケジュール モデルルーム公開中　
先着順受付中　
8月23日(土)・24(日)　11:00、14:00
㈱サンゲツによる「カーテンで飾る美しい窓辺」セミナー開催！
お気軽にご参加ください！
　
販売戸数 77戸　
販売価格 4,480万円(1戸)〜9,780万円(1戸)　
最多価格帯 5880万円台(8戸)

[735: 沿線住民]

金曜日に東上線沿線に新聞２ページ大の折込広告が入った、既に数回見かけた。
本筋と外れた話だけど、外観のCGを見ると各階・各戸の角の小庇やバルコニーの笠木の外側の出っ張りが気になった。実は我が家のマンションに鳩がこうした場所にたむろしたり、営巣したのが汚れの原因になったので、今度の大規模修繕で野鳥除けの大型の一種の剣山みたいな突起をくまなく設置した。

鳩や害鳥が寄り付くのは、色や模様の要素があって予断は出来ないが、構造的に止まりやすくて人の手が届きにくい場所には工事中の足場がある今の内に対策をしておいた方が賢明だ。費用は１軒あたりにして１〜２万円と言った所。

寄り付く理由は不明だが、一旦寄り付くと駆除に本当に苦労した。

[736: 匿名さん]

がんばれ常盤台ガーデンソサエティ！
東上線のイメージアップ向上に一役買ってね。

[737: 匿名さん]

皆さん、書き込んでください。

[738: 匿名さん]

完成しても、近隣住民は全然関心を持たないのかも。
自分の家と駅の間しか興味が無さそう、元々タクシー営業所で工業地域だから、東上線の田園調布なんてプチプライドの町では、外周部のままっ子扱いの地域？

多分、入居後は４００戸もの住民を相手にした、小洒落た店が出来始めるだろうな（カフェやパテスリーなど）。今まで低層の一帯が急に１８階の高層住宅が出現して、ビル風や色々ほこりなんかが飛んで来るし、それを嫌って転出する住民もいるだろうから、その空き地・空き家で商売を目的の転用が進むかも。

[739: 契約済みさん]

昨日、住友不動産から、明豊エンタープライズが売り主から外れたとの連絡がありました。今後は、丸紅と住友不動産の共同事業ということになるそうです。現地敷地内見学会は、９月の３連休中は建設資材の関係で見学ができないということなので、いつ見られるのかちょっと気になります。

[740: 匿名さん]

こ洒落たお店、大歓迎です。
パン屋さんがいいな。東急ストアにはリトルマーメイドがあるけれど、
個人経営の駅前のデラ・ナチュールのようなお店ができたら嬉しい。
あとは、大きな書店が駅前にでもいいので、出来てくれたら、と思います。

[741: 匿名さん]

販売戸数 11戸　
販売価格 4万円(1戸)〜5万円(1戸)　
最多価格帯 5,100万円台、5,200万円台、5,300万円台（各3戸）　
間取り 2ＬＤＫ+ＤＥＮ・3LDK　
専有面積 72.32m2　〜76.30m2　　
バルコニー面積 13.47m2　〜14.88m2　　
アルコーブ面積 1.78m2　〜3.67m2　　
管理費（月額） 11円　
修繕積立金（月額） 4円　
管理準備金
26円 〜 28円　
修繕積立基金 360円 〜 379円　

公式ホームページ　単位間違っています。
やる気なさ過ぎ。

[742: 匿名さん]

２６円でも信じる人いるかもね。

[743: 周辺住民さん]

>>741,742
爺さんの太平洋戦争中の将校の月給が８０円だったとか聞いた。
それにしては高いよね。

終戦の年に二十歳だった青年は今、８３歳か・・・・。

電卓もエアコンもインターネットも携帯も無かったその昔、
孫たちひ孫たちがこんな高層美邸に住む事になるとは、
爺さんの多くの友人はそんな世を知らずに逝った。

[744: 購入検討中さん]

明豊さんが販売会社から抜けたようですが、これは好材料ですね。
というのも、もともと割り当てが5％だったようなので、大きな問題ではないはず。
大手2社でじっくり売ればいいのではないでしょうか。

[745: 匿名さん]

できれば一社で願いたい。自信があれば。

[746: 契約済みさん]

９月１３日（土）に、現地敷地内見学会に行ってきます。外観はかなり見えるようになったので、実際の敷地内がどのような感じなのか実感してみたいですね。

[747: 周辺住民さん]

先日、隣のサントクの駐車場から、マンションを見上げてみました。
約400戸という事で、圧巻ですね。
ここに約400世帯、一家族3人としても、1200人くらいの人間が集まるんですね〜！改めて、すごい規模だと感じました。

[749: 匿名さん]

↑どの物件の検討者？
あちこちのスレで同じ書き込みして・・・
ゆうちょ銀行の回し者？

[750: 入居予定さん]

７４８さんへ
残念ながら、ここの物件のローンスタートは、来年３月末。
見当違いにもほどがある。

[751: お隣住民]

>>747
１８階建って、５０ｍ超ですよね。
多分真下から見上げたら、（錯覚で）倒れ掛かって見えるらしいよ。
２０ｍ上がって１ｍ位バックさせると丁度まっすぐに見えるとか。

しかも圧倒的な大きさだから、周辺住民は・・・戦々恐々・・・・、
ビル風とか・・・。

[752: 契約済みさん]

基本的な質問で恐縮ですが、今後値引きの可能性はあるのでしょうか。
私は契約済みですが、今後の契約状況によって空きがでてしまった場合、
販売会社は値下げしてでも売るのでしょうか。もしくは賃貸にまわすとか。
竣工後には値下げするなんて会社も多いようですし。
絶対値下げはしませんと担当はいっていたけど、結局口約束だし・・・
法律的にいうとどうなのでしょうか。
すいません、わかる方いたら教えてください。

[753: 匿名ですよ]

値下げはしませんよ。
ただし、オプションや家具などのプレゼントが行われるでしょう。
大手の場合、売れ残りの対策案は想定していますよ。
むやみに値下げをしている３流デベは、倒産回避の最終手段ですよ。

[754: 契約済みさん]

実際の売れ行きはどうなんでしょう。苦戦しているとは思いますが、満足のいく間取りや向きの部屋は早く申し込まないと・・・。ちなみに売れ残った部屋はどんなオプションや家具をプレゼントされるのでしょうか？

[755: 契約済みさん]

ところで隣の三徳のデニーズに閉店のお知らせが出てましたが、次は何が入りましたか？ご存知の方いらっしゃいましたら、教えてください。

[756: 匿名さん]

>754さん
オプションや家具をプレゼントするのは、入居の前後まで無いのが普通ですよ。
物はショールームで使用したものや何らかの処分品又は協力会社の格安提供品っていうところでしょうね。
低コストの物をかんがえますのでその時々で違いがありますよ。

[757: 匿名さん]

値引きをしないなんて保証はないでしょう？
今や絶対に値引ナシとされていた住友ですらやってるんですから、100バーセント有り得ないなどと言うことは言い切れないはずです。
売れ残る部屋は当初設定価格の価値がなかった部屋なわけですから、早いタイミングでご自身のお気に入りの部屋が購入できたことを良しと考えればいいのではないですか？

[758: 契約済みさん]

今日マンションを見てきましたが西側はエレベーターも足場もとれて
ついに全貌が明らかになりましたね！実感がわいてきました。

[759: 周辺住民さん]

ここは売れ残るよねえ・・
悪名高き住友の物件だもの（利益がどっぷり乗っている）。
実際は半分も売れていないようだよ。
竣工時にどれだけ部屋の灯りが着いているか楽しみだね。

[760: 匿名さん]

宣伝を見ていると、結構まだ売れ残っているようですね。

　　2007年まで景気が良かったせいでしょうか、マンションの価格はちょっと強気ですね。これはどこのマンションにもいえることで、どこも悪戦苦闘しているようです。値下げして欲しい気もしますが、それはやらない方がいいでしょうね。売れ残ったらそのときはその時ですね。あとは物価が安定して皆がマンション購入の気分にならないと、と思います。
　　それと、売れ残りが賃貸にだされるのを狙っている人は結構いるみたいです。賃貸の方が気が楽だということと初期投資としてのコスト（頭金や登記費用などで物件価格の15％ぐらい？）が大変なので。
　　だから、もしも売れ残った新築物件を賃貸にする場合は、分譲物件の優良さを考えて、賃貸でも初期費用を高く設定したらどうかと思います。つまり、敷金+礼金＝１０か月分くらいにする、賃貸料が月２０万円として、初期費用が200万円くらいかかる、というように。そうすれば、賃貸での住民イコール質が悪い、ということにはならなくなるのではないでしょうか？ちょっととっぴな意見ですが、コンナ意見もたまにはいかがでしょう？

[761: 匿名さん]

ここを賃貸に出して個人で借りる人は殆どいないのでは？ 対象になるのは殆ど法人だと思いますが。

[762: 周辺住民さん]

初期の頃モデルルームを見に行ったので、何度か電話での売り込みがありました。
モデルルームを見た時は価格表示をしていた部屋も少なくて（高めでした）見送ったのですが、電話での価格は安くなっていましたね。
「値段下がりました？」と聞いたら「値段が下がったというより、今回は価格を押さえた部屋が売りに出たので」との事です。
これから売りに出される公表されてないところの価格は、低めになるのでは？
方角（南向きとか東向きとか）階数など、こだわらなければ…の話ですが。

[763: 匿名さん]

売れ残って賃貸になったとしても、たぶん丸紅関係者の社宅でしょ。投資物件にはなり得ないし、一般法人が社宅として所有する意味もないし・・・。まあ、その辺の弱小デベの売れ残り物件に比べると、そこまで悲惨な状態にはならないと思います。

[764: 匿名さん]

丸紅だと安心かな？

[765: 匿名]

そのへんの会社よりはね。

[766: 匿名さん]

なにかあっても補償してくれる気がする

[767: 匿名さん]

その通りですね。このエリアで探してますが、やっぱりここが１番いいですね。例え地価が下落しても、しばらくはこれだけの規模のマンションは出ないでしょう。

[768: ビギナーさん]

>>767 じゃ、早く買いなさいよ。
遅くまでお仕事ご苦労さんです。営業さん。

[769: 匿名さん]

え？とっくに買ってしまいましたよ。ちょっと高かったですが・・・。

[770: 元祖お好み焼き天国]

こんばんは。

地元の方々、ときわ台駅についての情報を教えてくださいませ。

・駐輪場はどんな状況でしょうか？

・朝と夜の通勤ラッシュはどんな状況でしょうか？

・駅が汚かったのですが、東上線の仕様？


あと、ガーデンソサエティに住む予定の方と、その近辺の方々へ質問です。

保育園と小学校はどこへ通わせていますか？
評判をお教えいただけますでしょうか。


なにとぞ、よろしくおねがいします。

[771: 沿線住民]

>>770
>・駐輪場はどんな状況でしょうか？
常盤台は歩いて生活する土地柄だと思います。現地で一見すれば分かります。

>・朝と夜の通勤ラッシュはどんな状況でしょうか？
田園都市線を地獄とすると、天国だと思います。
常盤台は各駅停車しか止まりませんし。
終着駅池袋の出口や階段に近い場所に比較的集中するのはどこも同じです。

>・駅が汚かったのですが、東上線の仕様？
どこも似たような状況だと思いますが、
汚れが発生した時の対応は、しばらく放りっぱなしを見かけます。
酔っ払いのこうした始末は本当に困りますね。

教育関係の疑問では、フィールドリサーチ（現地でも聞き取り）をお奨めします。
教育の制度は区役所で資料を確認して、それへの疑問を地元でじかに確認が賢明です。
ネットなんか無かった時代、私はそうしました。

[772: 近所をよく知る人]

小学校、希望選択制を利用しない場合、学区は以前も書いたのですが、中台小になります。
一番近い前野小は受け入れ困難。
２番目に近い常盤台小は、毎年選択制抽選になる人気校。
と言うことで、今年度学区が変更され、中台小になりました。
でも、ちょっと遠いです。
遠い上に通学路が狭い道を通らざるを得ないため、特に低学年の子はかわいそうかな。
私は前野小の近くに住んでいましたが、児童の質は、ちょっと首を傾げたくなります。
最近はどこもそうなのかな？

保育園は、区立の保育園がマンションの裏手に南前野。
ビッグボーイ横の公団脇に西前野とあります。
ただこのマンションって、保育施設が一緒に出来ると聞いたのですが。

[773: 入居予定さん]

小学校はできれば近い方がいいですね。前野小学校は定員オーバーってことですか？うちはまだ先ですが、この先はどうでしょうか。また他を選択した場合、同じマンションで違う小学校っていうのも、何か抵抗ありますね。

[774: 契約済みさん]

＞＞同じマンションで違う小学校っていうのも、何か抵抗ありますね。
そこも心配の要素ですよね。。。でも、中台小学校は明らかに他と比べて人数が半分ですし、通学路も危険ですよね。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/000/attached/attach_390_1.pdfそこで、ガーデンソサエティの購入者の方にこの場をおかりしてアンケートさせてください。

「どこの小学校に行かせる予定でしょうか？」優先順位でお答えください。(理由も添えていただければ)

A.常盤台小学校
B.前野小学校
C.中台小学校
D.その他

第一希望：　　　　　理由：
第二希望：　　　　　理由：
第三希望：　　　　　理由：
第四希望：　　　　　理由：

[775: 匿名さん]

私立のほうがいいかな？

[776: 匿名さん]

身近な所で、淑徳、バス乗って星美なんてのもありだと思いますけど

[777: ビギナーさん]

↓やっぱり坪単価が高いんですね。なんとかならないのでしょうかね？


http://sanoji1416.jugem.jp/?cid=92


現在、11戸を分譲する第3期販売のプレオープン中です。販売側は、今年3月時点で来年2月の竣工前完売に自信を見せていたとのことですが、今のペースでは危うい気がします。

　準工業地域・工業地域ながらあたりには嫌悪施設がほとんどなく、共用施設をはじめ大規模マンションとしての魅力も十分なのですが、坪単価250万円という価格設定が、ターゲット層に届きそうで届かない水準のように思います。

　オリックスの『サンクタス1010タワー』にならって、成約済住戸を含めて価格を15%程度引き下げ、平均坪単価210万円〜215万円あたりに設定しなおせば、本マンションの場合は売れ行きが加速すると思うのですが、値下げを行わないポリシーの住友不動産が売主にいる以上、その可能性はほぼ無いのでしょう。

[778: 匿名さん]

この場所で坪２００以上はどう？

[779: 匿名さん]

東上線は他の路線と比べて駅が古くて汚いですよ。
既にご承知かとは思いますが。

[780: 入居予定さん]

常盤台小学校に越境が一番現実的かなぁとは思っています。
あとは、子供しだいですが、国立や私立ですかね。

ちなみに幼稚園はどうされるんでしょうか？
常盤幼稚園、淑徳幼稚園、サンシティ聖母幼稚園、緑ヶ丘幼稚園、めぐみ幼稚園などなど色々ありますが。
うちはバス通園がいいなぁと思っていて、サンシティか緑ヶ丘を検討しています。
同じような年代の方がいれば同じ幼稚園に通えるといいですね。

[781: 匿名さん]

坪単価に不満の方、

知り合いで似たような割高物件を買いたくて、自分の資金計画をしっかり示して、このマンションは坪単価が幾ら幾らなら妥当だと思うとしっかりアピールした奴がいた。
当然空振りに終わった筈だったけど、販売終了から程なくしてほぼ希望条件の部屋のキャンセルが出たと知らせが来て、いくらか値引きで本人納得で購入した。そいつは身分はしっかりしていて、販売会社から見て後腐れは無いと判断されたらしい。そんな例もある。

そいつは関西の出身で、一応値切るのがマナーだと思っている節がある。結構関東でもこうしたプッシュが通るらしい。不動産なんかでそうそう通るテクニックとは思われないが、手段としてはやってみる価値はありそう。

[782: 匿名さん]

スミフは、値引きしないことで有名。

ガセネタは、信用しないほうがいいかも・・・。恥かくだけの結果に終わることも
多い。

[783: 匿名さん]

>>782
関東の人から見ると、関西人は皆恥をかいていることになるね。

「駄目もと」と言う言葉が関東でもあるけど、関西では上手な駆け引きには敬意を表して、何かしらの花を持たせる商習慣がある。それの一つがおまけ（値引き）だと思う。

つまり商品を褒めて、売る人の才覚も褒める。そうして自分の買う気とぶっちゃけの財布を見せる。その買い手の意気に売り手が値引きで応える訳だ。

マンションを買うのに、見栄だけを前面に出している内は駆け引きは無用だな。