常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[548: 匿名はん]

第２期分が即日完売したと書いただけなので、全住戸完売とは書いてないですよ。
第１期で１５０戸、第２期で５６戸現時点で販売済みなので
ここに比べたら全然いいのでは．．．

[549: 匿名さん]

>ここに比べたら全然いいのでは．．．

売り出し時期が早かったからでは・・・。マンション
氷河期にはいってから売り出されたマンションはどこ
も厳しい。

練馬プラウドは、悪いマンションとは思いませんが、
ここと比べて、すごく優れているとは思えません。

タワーというのがすごく気にかかる。タワーの欠点が
あちこちで取り上げられています。

港区あたりのタワーだと、景色抜群なので、永住はとも
かく、住むにはいいと思います。値段高いし、普通の
ファミリーが買うようなマンションではないと思います。

[550: 匿名さん]

練馬とここは販売時期そんなに違わないのでは？

[551: 購入検討中さん]

プラウド練馬は基本的に高いですね。3LDKで5000万台中盤。一般のサラリーマンに本当に買えるのでしょうか。4000万台だと2LDKになってしまい、ファミリー向けではないですね。タワーの魅力を押し出しますが、低層階だとタワーの意味がないし、タワーなだけに管理費が30000円台だったりして暮らすのには大変かも。

[552: 匿名はん]

こことプラウドタワー練馬は、殆ど同時期の販売です。
全然いいと言ったのは、販売状況の事です。
設備仕様や内部仕上げからするとここより練馬の方がグレードが上ですからね。
そのマンションを買えるか買えないかは、買える人が買えば良いので
一般のサラリーマンが買えるかどうか？って言うあいまいな基準ってどうなんですかね？
ここは、立地と建物の仕様からすると割高感あり
練馬は、最初高い高いと言われていたが多少の割安感ありと私は感じました。
高さ規制や建設資材の高騰等でマンションの価格が上がってしまっている現状で
三井、三菱地所、大京、ダイワ等のマンションは、城北地域でもプラウドタワー練馬くらいの
坪単価で販売される可能性が有りそうですね。

[553: 匿名さん]

まあ、住宅に対する考えは人それぞれってことで・・

今後、日本の経済が厳しくなっていくことを考えると、
管理費などは少しでも安いほうがいいです。老人の
方には、１万円の差はかなり大きいと思います。
自分だっていつかは老人です。

タワーは、火事が心配、建物の補修がすごく大変、
ということで私は魅力を感じません。私は、永住
するつもりなので・・・。

住宅評論家は、タワーマンションの将来を心配する
というメッセージを出しています。少しは、考えた
ほうが良いと思います。今は、タワーが流行っている
からタワーが売れているだけで、流行はいつかは
終わります。オーソドックスなマンションが永住に
は一番良いのです。

海が見える、東京湾を行く船が見える、レインボー
ブリッジが見える、なんて湾岸あたりのタワーなら
賃貸で一度は住んでみたいと思いますが、やっぱり
永住はしたくないですね。景色なんていつかは
飽きますよ。

[554: 匿名さん]

値段が高いマンションの批判ってのは…
自分だったら同じ値段だったら素直に練馬のタワー買いますけどね
ここも18階建てだし、常盤台は低層が似合いそうだけど…

[555: 購入検討中さん]

即日完売になるって事は、その物件に対して価格設定を低く設定しまったからでしょうね。
倍率がかなりの住戸であったプラウドタワー練馬は、購入者からしたら比較的格安感が
あったのでしょうね。
ここは、物件にたして割高感が購入者側からあるのでイマイチ人気がないのでしょうね。
まあ、苦戦しているのはここだけではないので、プラウドタワー練馬は特別だったのでしょうね。
購入することができた方が羨ましいです。

[556: 匿名さん]

>値段が高いマンションの批判ってのは…

批判はいけませんか?　ちゃんと理由も書いてますけど。
そんなに理不尽な理由とも思えません。

割高とか割安というほうが、はるかに理不尽でしょう。
どういう根拠か説明できるんでしょうか?

>購入することができた方が羨ましいです。

まだこれから第III期なので、購入したければ購入したら
どうですか。実は、すでに購入した人だったりして・・・
大変ですね。自分を納得させるのは・・・。まだ売れ残って
いるのに、なんで購入できてうらやましい、なんて話に
なるんですかね。III期の2次募集とか、3次募集、IV期とか
も売れ行き次第ではあるかもしれない。

[557: 周辺住民さん]

「ガーデンソサエティ」うーん・・・
言いにくいし書きにくいし読みにくい。

[558: 購入検討中さん]

>値段が高いマンションの批判ってのは…
って書いたのは私ではないですからね

>割高とか割安というほうが、はるかに理不尽でしょう。
どういう根拠か説明できるんでしょうか?

常盤台ガーデンソサイティの割高と思わせる点
・前野町の準工業地域に建つこと（常盤台ではない）
・駅からの距離
・建物の長寿命性（１００年コンクリートではない）
・住不仕様の中レベルであること（プラウドの標準仕様よりグレードが低い）
・遮音と断熱のグレードが普通
・東上線しか使えないと言う事

プラウドタワー練馬の割安と思わせる点
・設備仕様が充実（オール電化）
・環境性能評価オール３
・内廊下設計
・ＳＩ
・携帯のアンテナを各住戸に設置
・広いバルコニー
・２ｍ６５ｃｍの天井高（占有容積が大きくなる）
・西武池袋線、有楽町線、大江戸線、副都心線が使用できる
・１００年コンクリートであること
・これから建つ周辺物件とあまり価格で差がないこと

これは、あくまでも私の主観かのであしからず。

ちなみに売れ残っているのではなくて、まだ販売してないではないでしょうか？
私が羨ましいと言ったのは、第１期で希望の住戸が全部売れてしまったからです。
第２期以降では、希望の住戸がないので諦めただけです。
納得して頂けたでしょうか？

ここの購入者さんだたったらごめんなさいね、正直な意見を言ってしまって

[559: 契約済みさん]

なんだか、色々とレスが急に入りましたね。プラウドタワーのグレードとしては、確かにガーデンソサエティよりはっきり言って「上」でしょうね。でも、タワーだし、オール電化なので、敬遠しました。
それと、志村城山が近いので、先日見に行きましたが、まだあまり出来ていない印象でした。それに、工事現場が汚かった。。。ちょっと、がっかりしました。
ちなみに、ガーデンソサエティも、私の購入した住戸は、天井高２ｍ６８ｃｍですよ。高層階は少し天井が低くなりますが。

[560: 匿名さん]

設備がワンランク上なのは間違いない。

あれでタワーでなければ買いなんですけどねえ。

タワーは40年後には廃墟だって言われています。コンクリートだけ100年もっても
仕方ないというか・・・。

それにしてもご苦労様ですね。他のマンションのスレッドに来て、自分のマンションの
自慢話をするんだから・・・。そんなに自分の買い物が不安なんですかね。買っちゃった
後で、タワー不評の話を聞けば、不安になるのも仕方ないかもしれませんが・・・

湾岸のタワーもすでに値下がりが始まっています。練馬のタワーじゃ将来売れませんよ。
残念でしたね。一生に一度の買い物というのに。

[561: 匿名さん]

一般的にタワマンの方がリセールバリューが高いのでは？

[562: 匿名さん]

ここの方が売れ残る可能性が高そうですけどね
冷静な意見だと思いますが？どうでしょう？

[563: サラリーマンさん]

プラウド練馬と、ここでは間取りが違います。
　あちらは、中廊下ワイドスパンなので、共用廊下に開口（窓）部がある
部屋はありません。３LDKなら最低２部屋はバルコニー付です。
　こちらは典型的な田の字なので、３LDKなら最大１部屋しかバルコニー
つきはありません。
　外部に対しても内部においても、プライバシーに対する配慮の有無が
はっきりしています。子供が小さいうちは大きな問題にならないとは思い
ますが、子供（特に女の子）が高校・大学と一緒に暮らすとして、子供の
立場で考えると、非常に大きな差です。

　タワマンは地震に対してリスクは高いと思いますが、日常の暮らしやすさに
大きな差があるほうが現実的な問題です。

[564: サラリーマンさん]

連投ですが

　最近の売れ行きを見ると、駅遠物件の不振を感じます。

　話題の久米川にしても、３っつくらいの物件が競合していて、
その内、一番駅から遠い物件だけ値下げしています。
　常盤台の雰囲気の良さに魅かれた人には、あまり遠さを感じ
させない駅からの道のりですが、パンフレットからだけ読み取る
限りでは、駅から遠いです。
　ですから、中古として売るのには苦労すると思います。

　永住するなら再販売価格なんて関係無いとはいわれますが、
年収の５倍近いローンを組む必要があるならば、リスク管理
という面からも慎重であるべきです。

[565: サラリーマンさん]

３連投

　もう一つ、ここを見送った理由は、この坪単価の物件は長谷工さんの
得意なレンジの外だと思ったからです。
　長谷工さんは、もう少し安い物件では最高のコンストラクターだと思い
ますが、この価格帯の実績が私には見えていません。

　実額では高くなりますが、加賀のキャンセル待ち本命・プラウド練馬
対抗、ここの値引き大穴、といった心境です。

[566: 匿名さん]

＞タワマンの方がリセールバリューが高いのでは？

一般的にはそうなんですが、場所によるでしょう。

湾岸のタワーには意味があります。海や船やレインボーブリッジ
や夜の自動車のライトのきれいな配列などが見れます。

練馬のタワーから見えるものってなんですか、という話です。

タワーマンションが並んでそびえ立っている景色も美しい
ものがありますが、練馬は一つだけ、ぽつん。

タワーマンション買うなら、湾岸がいいです。値段もそんな
には違わない。ちょっと高いか・・・。

ま、私は、タワーには不信感持っているので、どっちも買いま
せんけど。どうして、不動産評論家がこんなに警報だしている
のに、タワー買う人がいるのかな。不思議です。

[567: 周辺住民さん]

あれれ？？なんか舌戦が連続してますね。
長谷工施行の件ですが、ここの物件は総合設計制度採用ということで、我々購入検討者にとってかなり良い意味で、建設に苦労しているようです。板橋区、東京都の二つの監視の目が別に存在するわけですから。
それと、タワーマンションは、色々ですよね。湾岸地域の景観を考慮すると、タワーは良いですけど、練馬にタワーははっきり言って意味がないですね。なぜ、タワー？？？って感じです。流行には流されたくないです。

[568: 匿名さん]

練馬の話　
しつこい　
引張り過ぎ

ここは
タワーでもないし
板橋区なんだよ

[569: 匿名さん]

総合設計制度で建設には苦労しないでしょ。
空地を設けることで容積率なんかが緩和されて、より儲けが出る建物を造れるわけだから。
計画さえ認められてしまえばそれに基づいて、長谷工は変わり映えのしないいつものマンションを造っているだけですよ。

[570: 匿名さん]

容積率は300%⇒200％なので緩和されてないし、より儲けが出る建物にもならないですよ。
また、長谷工はシンプルなデザインが多いので変わり映えのしないように思えたのでしょうか。
正しい情報を提供してください。

[571: 匿名さん]

なんだか、いきなり盛り上がりましたね。でも、この物件は、他と比べても意味ないと
思います。普通に都心をはずれた地域のマンションとしては高いです。でも、板橋区の中で、
常盤台はとても街並みがいいです。と、私が思ったのも、つい最近です。だから、常盤台に
賃貸とか他の分譲マンションに住んでいたら、それで初めてここの物件価値を高く評価する、
といったところではないでしょうか？知らない人には絶対わからないと思います。だから
ちゃんと完売できるか、本当に不安ですね。売り手は、他地区にはたらきかけるのをやめて
板橋区の住民に重点的に販売促進したほうが良いと思います。住所が前野町とか、準工業地域
とか、全く関係ないと思います。

[572: 匿名さん]

常磐台が好きな人向けの物件という結論に
なりましたね。

[573: 近所をよく知る人]

>常磐台が好きな人向けの物件という結論に

意味不明。　常磐台が嫌いな人がここを買うわけないでしょう。

湾岸と比べれば地味な地域ですが、歴史がある街は簡単には
すたれません。新興地域は衰えも早いです。多摩ニュータウン
なんかも急速におとろえつつあります。湾岸もそうなってしま
う可能性は低くないと感じています。

板橋区の住民に積極的に働きかけるというのはいい案だと
思います。板橋区の良さがわかっている人じゃないと、
そもそもマンションギャラリーを見に行くところまでも
いかないかもしれません。

[574: 検討中さん]

＞板橋区の良さがわかっている人じゃないと、
宜しければ具体的に板橋区の良さを教えて頂けませんか？

よく言われる地味なイメージとかは気になりならないのですが、
どんな良さがあるのか知りたいです。

宜しくお願いします。

[575: 匿名さん]

比較的価格が安いんじゃないですか？
ここだって、周辺の志村の物件も坪200万位からありましたよね
湾岸では、今現在この価格帯ではマンションの購入は難しいです。
一部この地域にしては高いとの意見もありますが、板橋区が誇る常盤台周辺で、この価格はやはり板橋区は他の地区に比べて安いのだと思います。

[576: 匿名さん]

>>570
物件HPに総合設計制度により「容積率が緩和される仕組み」と太字で書いてありますが、ここは緩和されていないのですか？
私も正しい情報が知りたいです。

[577: 匿名さん]

>576さま
総合設計制度としては「容積率が緩和される仕組み」になっていますが、
もともと容積率MAX300%の地域なので200％で建てるのですから、
実質上は緩和されるとはいえないでしょうね。
この制度を活用した結果としては、『約5700m2の広大な公開空地を創生します』ということです。
その分贅沢に建てられる物件ではあります。
建設予定時に地域住民を説得する材料として使用された制度だと思います。

[578: 区民]

板橋区を知ってる人なら、湾岸の埋立地に買おうなんて思わないですよ。
湾岸はタワーマンションが密集していて、緑も少ないし、住環境は劣悪です。
板橋は池袋まで出ればなんでも揃うし、公園も多くて病院もたくさんあり、家族で穏やかに生活するにはいいところです。
湾岸なんて30年後はスラムになりますよ。

[579: 周辺住民さん]

５７７さんに追随して、総合設計制度とは、簡単に言えば、その地域の模範になるような計画を立てるということです。ガーデンソサエティは、板橋区と東京都の２つの認可によって、いわば東京都のモデル事業として建設されるというふうに聞いてます。

[580: 匿名さん]

>どんな良さがあるのか知りたいです。

板橋区には派手な集客施設はほとんどありません。

都心などに通う人のためのベッドタウンです。都心から
近い。緑がかなり残っている。川もある。区が高層マン
ションを許さないので住宅環境良好。中山道、川越街道
など、歴史のある街並み。

大型の商業施設を持ってきた新興街は、その施設が
撤退したら終わり。そもそも商業施設なんて、半年
もすれば飽きる。近くになくてもいいから、いろん
なところに便利に行けたほうがはるかにいい。

なんといっても、便利な割に土地代が安いところが
いい。従ってマンションも安い。以前は、志村三丁目
や加賀あたりにしか、高級マンションがありません
でしたが、次第に増えてきています。億をはるかに
超えるような超高級マンションはありませんね。
外車はあまり似合わない地域だと感じています。

暮らしやすいというのはすごく大事だと思います。

うまく説明できないのですが、練馬区とはちょっと
趣が違いますね。そんなには違わないと思うのです
が、練馬区よりはちょっと交通が便利ではないで
しょうか。

[581: 匿名さん]

この物件は、初期の建築計画では１４階建でした「公開空地」を創ることで１８階建が許可されました。
デベにとっては販売戸数が増え都合がいいのでしょうが、公開空地の管理や中途半端になった駐車場の台数など購入者側にとっては・・・
せめてその分安くしてもいいのでは？　立地的にヤンキーのたまり場になりそうだし。

[582: 匿名さん]

>>573

場合わけします。

常盤台を知らない人にとって
　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・駅から遠い割高物件。

常磐台を知っているひとで
　a　常磐台が好きな人・・・・・・・・・・・・適正な価格の物件。
　b 嫌いな人・・・・・・・・・・・・・・・・論外
　c　常磐台が好きでも嫌いでもない人・・・・・駅から遠い割高物件。

[583: 周辺住民さん]

気持ち悪い人だな。

[584: 匿名さん]

>582

歩いて８分で遠いって、足でもお悪いんでしょうか。
平坦だし、これで遠いなら、むしろ、田舎に住んで
タクシー通勤でもしたほうがいいでしょうね。

こんなんで足引っ張っているつもりなのかな?
よくわからん。意味のないメッセージ。
足すら引っ張っていない。

[585: 匿名さん]

＞582さん

どんな調査をされたのですか？
これはあなたの勝手な思い込みですよね。

！！誤解を招くので世論のように書き込まないこと！！
お願いしますよ！！

[586: 匿名さん]

ここは近隣売れ残り物件購入者の書き込みが多いのでしょうか…
どんな方でも自身の購入物件を悪く書かれることは、気分が悪くなると思います。
くだらない書き込みは無しにしましょうね。

[587: 匿名さん]

近隣に売れ残り物件ってあります？

[588: サラリーマンさん]

購入物件の悪口言われれば気分悪いに決まっていますが、

時折でる明らかに変なメッセージ(駅から１０分以内なのに
遠いとか)は別として、結構真実をついているのも事実。
完璧な住宅はないから、つつこうと思えばいくらでも
つつける。ただ、繰り返して言わなくてもわかることを
繰り返すのは、やっぱり悪意としか思えない。

湾岸の物件なんてすさまじい。毎日２０,３０個の悪口が
書かれ、それに対抗するメッセージが４０,５０個書かれる。
最近はタイトルしか読みませんけど。読んでみると、
他の物件の悪口言っていた人が、新しい物件の出現で、
今度は悪口言われる側に回っている感じ。それがいいのか
悪いのかわかりませんが、人気があるのは事実。

ここは素晴らしく落ち着いていていいですね。私は、タワー
は嫌い(湾岸物件はほとんど全部がタワー)なので、いいと
思いますよ。まあ、住み始めるまでの辛抱ですよ。

[589: 匿名さん]

容積率300％を使い切らずに建てているということはある意味贅沢だなあ。
それでも十二分に利益が出るようにコスト計算されているんですね。
総合設計制度を使って地域の模範になる建物を、というのはそれこそ建前論でしょう。
実際には公開空地を作っているということを盾に、周辺環境にそぐわない高層の建物が建てられていることも多い。
まあ、ここは準工業地域・工業地域だから高い建物作っても問題はないでしょうけど。

[590: 匿名さん]

どうでもいいことですけど
ここは、容積200％じゃないの

[591: 匿名さん]

582です

湾岸物件と比べるところまでひどい物件とも
思えないのですが。

湾岸とだけ比べれば、お買い得という結論しか
ないでしょう。

でも、ほかにも沢山のマンションがありますよ。

もっと多くのマンション見たほうがいいですよ。

[592: 匿名さん]

なかなか完璧な物件などありませんが、住環境を考えると、ここは大規模物件の割りには、価格帯や間取りの幅が狭いのが、逆に魅力的です。ファミリー層中心で、マンション内での極端な年収差もないでしょう。しかもこの物件を気に入っている方のコメントを見ると、かなり質がいいと思います。資産価値を求めるのではなく、長く住むのであればお勧めです。

[593: 物件比較中さん]

ところで、副都心線への東武東上線乗り入れ開始で東上線のダイヤがどう変わるか、御存知の方はいらっしゃいまんでしょうか？

http://www.tobu.co.jp/file/1583/080327.pdf
昼間の急行の増発、朝のラッシュ時間帯の成増〜池袋間の急行と各停の追い越しパターンの見直し（asahi.com には急行が各停を二ヶ所で追い越すようになる（現在は一ヶ所）と書いてあったと思います）などが以前発表されていました。それに伴って、成増〜池袋の各停停車駅のダイヤがどうなるのかを注目していたのですが、どうも情報が探せません。メトロのほうは６月１５日以降のダイヤが先日発表されたのですが...

各停の便数が減ったり、朝に池袋までの時間が今よりかかるようになるなら、やっぱり練馬のタワーや氷川台のようなメトロ沿線のほうがアクセス面で魅力的かなぁ…と思ったりするのですが。

[594: 593]

成増〜池袋間の急行・各停待ち合わせが１駅から２駅になるというのは asahi.com の
http://www.asahi.com/komimi/TKY200803280154.html
に書かれていたのでした。

これによって、現在は朝のラッシュ時に成増→池袋が急行で１９分かかっているのを１３分に短縮する、ということなのですが、その分だけ各停は割りを食うはずなんですよね…

[595: ご近所さん]

東上線のダイヤが改正されても、
ときわ台〜池袋間で待避設備のある駅は中板橋だけだから、
ときわ台からの所要時間は今と変わらない。
西武みたいに、一回の待避で２本の優等列車に抜かれるとなると話は別だが、
プレスリリース見る限りではならないだろう。
また、成増からの比較ではなく、和光市からの比較だから、
待避駅の２駅というのは、成増と中板橋だと思うのだが。
ちなみに東武のプレスリリースでは、短縮時間は４分となっています。

[596: ご近所さん]

すみません。
待避駅は上板と中板みたいです。
東武練馬の人たちはダイヤ改正で一番損こいてるとまちＢＢＳでぼやいておりました。

[597: 593]

595/596 さん、ありがとうございます。

今日の「ゆあ東上」に平日朝ラッシュ時の新時刻表がでてましたね。
おっしゃるとおり、ときわ台→池袋の平日ラッシュ時の所要時間は改正前後で変わらず、１２分でした。ただし、微妙に本数が減ってます。
ときわ台発、７時台、８時台の電車は毎時１３本から１２本へ減らされたようです。池袋発成増行の終電時刻も８分繰り上がりました。

有楽町線・副都心線の新ダイヤでもそうですが、今回は郊外（埼玉県民）優遇のパターンになっていますね。池袋から和光市までの都内近郊地域が割りをくうようなダイヤ改正になっているような気がします。

氷川台も昼間運転の副都心線急行・有楽町線準急は止まらないということだし、交通利便性はやはりプラウド練馬かなぁ？（朝のラッシュ時しか乗らないから、氷川台でもそれほど不便じゃないのですけど…）