常盤台ガーデンソサエティ

[ご近所さん]

板橋区前野町２丁目
日本交通跡地に建つ今秋販売開始予定の物件です。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
１８階建て４１９世帯
間取り　２ＬＤＫ〜４ＬＤＫ
専有面積　62.65m2　〜106.30m2
平成２１年春完成予定

売主　丸紅
　　　住友不動産　
　　　明豊エンタープライズ
施工　長谷工コーポレーション

ときわ台近辺で今までで最大のビックプロジェクトです。
皆さん情報交換しましょう。

※マンション正式名称の決定に伴いタイトルを「TOKYO MASTERPIECE PROJECT」から「常盤台ガーデンソサエティ」に変更させていただきました。（管理担当者）

[528: 匿名さん]

公開空地はもう少し奥に入ったところにある別のマンション（どのマンションも「ときわ台」を名乗ってますね（笑））の住民の方々や保育園の子供たちの憩いの場所になってしまいそうですね。

それが公開空地というものだし、その人たちがこのマンションを見上げて「すごいねぇー」と（無意識にでも）思ってくれれば、公開した甲斐もある（？）というものですね。

[529: 契約済みさん]

４月２９日にメタボセミナーを、隣のセントラルスポーツから講師を呼んで行ったようです。
私は、所用があって行けませんでした。ＧＷ中は、その他色々なセミナーを開催するようです。
４月２９日のセミナーを受講された方、どのようなことだったか教えてください。

[530: 匿名さん]

>隣には現在も印刷工場がある
まだ、こんなこと書く人がいるんですか。
印刷工場ではないですよ。
ホームページで確認してみて下さい。

[531: 購入検討中さん]

ここ以外に、近々できる物件はありますかね?
調べたところでは、三井の氷川台とか、住友の上板橋くらいで、
上板橋はもめているようだし。。。
あとは、東上線では志木くらいですもんね。

正直ここ数年近辺に建たない予定なら購入を検討しようかと。。

[532: 近所をよく知る人]

ガーデンソサエティより少し北寄りにある工場が撤退を決め、
移転作業が始まっています。
ガーデンソサエティほどではありませんが、そこそこの敷地です。
今後、なにになるかはまだわかりませんが、
もしマンションとなると１５０世帯前後の規模になりそうなくらいの広さです。
一応、情報としてカキコしておきます。

[533: 購入検討中さん]

少し北にある工場の場所とは、具体的にどの辺りでしょうか？？

[534: 近所をよく知る人]

三徳横の一方通行を前野小学校方面に進むと、
ガソリンスタンドの手前にあった工場です。

[535: 匿名さん]

公開空地は近隣からも好評だといったような説明を受けました。

マンション建設は近隣の環境に影響を与えるので、受け入れられ易いマンションの
方が入居後も安心できるような気がします。

共有設備は豪華ですね。使うものと使わないだろうものがありますが、
これだけの規模ですから、宜しいのではないかとも思います。

長く住むためには良いと思いますが、未だ決断できません...
マンション購入はタイミングと勢いだとも言われたのですが。

[536: 購入検討中さん]

個人的な見解ですが、常盤台ガーデンソサエティについて・・・

①交通関係
東武東上線・西武池袋線・有楽町線近辺で探しているのですが、この物件は場所的には、いい条件だと思います。徒歩8分程度で、ときわ台は駅近くに色々な施設・飲食店等がそろっています。カフェや居酒屋・TSUTAYAなど住むのに便利だと思います。ときわ台駅は東上線の各駅しかとまりませんが、その分大混雑しないので。

②建物関係

これは長谷工ということで賛否両論ありますが、長谷工は一応マンション建設としては大手ですので、万が一問題あったしても、会社として対応してくれる体制にあると思います。中小であれば、つぶれてしまうなどがありますが、その点は心配ないかと思います。

③近隣物件との比較

東上線・有楽町線では、野村のプラウド志木（埼玉）、三井不動産の氷川台あたりが競合かと、西武池袋線だと野村のプラウド（練馬）、中村橋の物件等ですね。三田線のプラウド志村城山もありますが、ここは大手町近辺通勤以外の方には不便です。

④時期

これは人それぞれの条件があるので一概に言えませんが、今後いえることとしては
1.都心は地価が高騰（埼玉・千葉は逆にダウン傾向）
2.原材料（鉄鋼・コンクリ）がすでに高騰
3.消費税はさがることは絶対なく、あがる可能性大。
4.池袋駅から電車で10分程度の場所で3LDK 4500万台は正直ない。

[537: 契約済みさん]

いよいよ、５月１７日から第２期の価格発表があるようですね。
それと、インテリアオプション会もあるようです。今回、案内はもらっていたのですが、都合がつかずに断念。
インテリアオプション会で、現在、興味があるのは食洗器と食器棚ですが、契約済みの方で、インテリアオプションとして、どのようなものを検討されているか教えてください。

[538: 匿名さん]

明るい色が基調のモデルルームのキッチンなんですが、
こちらのタイプのキッチンには一般的な大きさの食器棚は置けないように思えました。
オーダーか小さめの食器棚を探すしかないのでしょうかね？

[539: 契約済みさん]

私のところのキッチンまわりでも、食器棚を置くスペースを考慮すると、①オーダーオプションか②どこかで購入してくるか、という選択になると思います。ただ、どこかで購入してくる場合だと、サイズの問題や色の問題等が出てくると思うので、現在のところ、オーダーオプションを検討してます。食洗機は、前向きに購入を検討してます。メーカーは、やはりナショナルかなと思ってます。

[540: 匿名さん]

イマイチ盛り上がりに欠けますが、この物件の売れ行きはどんな状況ですか？

[541: 近所をよく知る人]

私もそれが心配です。常盤台といっても、この地区に詳しい人でないと、この立地のよさは分からないでしょうから。人気がいまひとつなのかもしれません。
でも、近くの某マンションも結構閑散としてました。
そちらの物件は、新聞の折込チラシは盛んでした。
近隣のうちのマンションにも、商店街でのサービス券つきで、モデルルームへの入場を勧誘してました。
結構熱心に営業しているみたいです。
知り合いの不動産やさんが、秋までは、少なくともボーナスが出るまでは、不動産景気が悪いので、どこも売れてなくて、賃貸ですら、動きが少ないらしいです。
宣伝費をかけると赤になるから、おとなしくしてる、ところも多いらしいです。
投資目的の物件は、物価が上がる前に買っておくという意味で
今の時期でも売れるそうですが、こういうファミリー向けのマンションは、投資物件としての価値は低いらしいので、今は、様子を伺っている人が多いのではないでしょうか？

[542: 匿名さん]

2期10戸というのも大規模にしては寂しいです。

[543: 匿名はん]

何処も苦戦しているみたいなのでしょうがないのではないでしょうか？
４１７住戸中どれくらい販売済みなんでしょう？？
私も以前は、検討物件にいれていましたが今は外してしまいました。
周辺で即日完売なんて物件もあるので「売れる所は売れる」
そんな感じになっているのでしょうね。

[544: 匿名さん]

>周辺で即日完売なんて物件もあるので

うーん。今時信じがたい。

参考までにどこのマンションだか教えていただけますか?

板橋区内のマンションは、だいたいウオッチしているつもり
ですが。

[545: 匿名はん]

周辺といっても隣の練馬区です。
物件は、プラウドタワー練馬ですね。
第２期ですけど、即日完売しました。
第１期も９５％くらいの登録があったそうです。
ここと比較していた人も結構いたのではないでしょうか？

[546: 匿名さん]

>５３５さんへ

５３６さんは、長谷工の営業さんかな？

私はこの辺に住むものですが、ソサエティからときわ台の駅は徒歩８分では行けません。早歩きをして１０分です。それにマンションの買いどきは消費税とかそんなの気にせず、自分達が総合的に判断して良いと思える物件に出会えたときです。私は住宅ローン減税や消費税のことを考えてあせえって去年購入しましたが、最近ではマンションも売れなくて値下げをするところが増えてきています。プラウド志村城山も早く完売することを目標としているようで、かなり値を下げましたよね。
マンションは勢いで買ったら後悔します。その物件がなくなってもすぐ別のが出ますし、あせらなくてもソサエティは当分、完売はしない思うので、じっくり検討されてはどうでしょうか。

それと長谷工が売主の物件はほとんどなく、設計・施工・販売・管理のみです。何かあったときは「売主に聞いてみます」と言って、なかなか対応してくれません。私の家も欠陥がみつかり、早く対応してほしいのですが、一向に連絡がきません。早くなんとかしてくれ〜長谷工！！

[547: 匿名さん]

うーん。揚げ足とるつもりはないのですが、

こういうのは完売とは言わないのでは・・・。第３期が予定されていますよ。

完売というのは、文字通り、すべての部屋が売れたことを言うのだと思います。

デベは、あらかじめ申し込み予定を聞いておき、それを第○○期といって売り出すことが
あります。一見売れ残りがないようにするシステムです。たとえば、２００戸のうち
１０戸だけ売り出して、１０戸売れれば一見全部売れたようにできます。

一般的な統計上も、作られた全戸数に対して、売れた数を計算します。第○○期の
完売率を計算したりはしません。

第３期が、５月２５日から始まっているそうなので、欲しい人は、プラウド練馬は十分
間に合うと思います。値段がワンランク上のようですが、内容もワンランク上ですね。
タワーでも良いという人には良いマンションだと思います。個人的には、タワーは
どうも・・・。練馬区で眺望が良くてもしょうがないという気もしますし・・・。

[548: 匿名はん]

第２期分が即日完売したと書いただけなので、全住戸完売とは書いてないですよ。
第１期で１５０戸、第２期で５６戸現時点で販売済みなので
ここに比べたら全然いいのでは．．．

[549: 匿名さん]

>ここに比べたら全然いいのでは．．．

売り出し時期が早かったからでは・・・。マンション
氷河期にはいってから売り出されたマンションはどこ
も厳しい。

練馬プラウドは、悪いマンションとは思いませんが、
ここと比べて、すごく優れているとは思えません。

タワーというのがすごく気にかかる。タワーの欠点が
あちこちで取り上げられています。

港区あたりのタワーだと、景色抜群なので、永住はとも
かく、住むにはいいと思います。値段高いし、普通の
ファミリーが買うようなマンションではないと思います。

[550: 匿名さん]

練馬とここは販売時期そんなに違わないのでは？

[551: 購入検討中さん]

プラウド練馬は基本的に高いですね。3LDKで5000万台中盤。一般のサラリーマンに本当に買えるのでしょうか。4000万台だと2LDKになってしまい、ファミリー向けではないですね。タワーの魅力を押し出しますが、低層階だとタワーの意味がないし、タワーなだけに管理費が30000円台だったりして暮らすのには大変かも。

[552: 匿名はん]

こことプラウドタワー練馬は、殆ど同時期の販売です。
全然いいと言ったのは、販売状況の事です。
設備仕様や内部仕上げからするとここより練馬の方がグレードが上ですからね。
そのマンションを買えるか買えないかは、買える人が買えば良いので
一般のサラリーマンが買えるかどうか？って言うあいまいな基準ってどうなんですかね？
ここは、立地と建物の仕様からすると割高感あり
練馬は、最初高い高いと言われていたが多少の割安感ありと私は感じました。
高さ規制や建設資材の高騰等でマンションの価格が上がってしまっている現状で
三井、三菱地所、大京、ダイワ等のマンションは、城北地域でもプラウドタワー練馬くらいの
坪単価で販売される可能性が有りそうですね。

[553: 匿名さん]

まあ、住宅に対する考えは人それぞれってことで・・

今後、日本の経済が厳しくなっていくことを考えると、
管理費などは少しでも安いほうがいいです。老人の
方には、１万円の差はかなり大きいと思います。
自分だっていつかは老人です。

タワーは、火事が心配、建物の補修がすごく大変、
ということで私は魅力を感じません。私は、永住
するつもりなので・・・。

住宅評論家は、タワーマンションの将来を心配する
というメッセージを出しています。少しは、考えた
ほうが良いと思います。今は、タワーが流行っている
からタワーが売れているだけで、流行はいつかは
終わります。オーソドックスなマンションが永住に
は一番良いのです。

海が見える、東京湾を行く船が見える、レインボー
ブリッジが見える、なんて湾岸あたりのタワーなら
賃貸で一度は住んでみたいと思いますが、やっぱり
永住はしたくないですね。景色なんていつかは
飽きますよ。

[554: 匿名さん]

値段が高いマンションの批判ってのは…
自分だったら同じ値段だったら素直に練馬のタワー買いますけどね
ここも18階建てだし、常盤台は低層が似合いそうだけど…

[555: 購入検討中さん]

即日完売になるって事は、その物件に対して価格設定を低く設定しまったからでしょうね。
倍率がかなりの住戸であったプラウドタワー練馬は、購入者からしたら比較的格安感が
あったのでしょうね。
ここは、物件にたして割高感が購入者側からあるのでイマイチ人気がないのでしょうね。
まあ、苦戦しているのはここだけではないので、プラウドタワー練馬は特別だったのでしょうね。
購入することができた方が羨ましいです。

[556: 匿名さん]

>値段が高いマンションの批判ってのは…

批判はいけませんか?　ちゃんと理由も書いてますけど。
そんなに理不尽な理由とも思えません。

割高とか割安というほうが、はるかに理不尽でしょう。
どういう根拠か説明できるんでしょうか?

>購入することができた方が羨ましいです。

まだこれから第III期なので、購入したければ購入したら
どうですか。実は、すでに購入した人だったりして・・・
大変ですね。自分を納得させるのは・・・。まだ売れ残って
いるのに、なんで購入できてうらやましい、なんて話に
なるんですかね。III期の2次募集とか、3次募集、IV期とか
も売れ行き次第ではあるかもしれない。

[557: 周辺住民さん]

「ガーデンソサエティ」うーん・・・
言いにくいし書きにくいし読みにくい。

[558: 購入検討中さん]

>値段が高いマンションの批判ってのは…
って書いたのは私ではないですからね

>割高とか割安というほうが、はるかに理不尽でしょう。
どういう根拠か説明できるんでしょうか?

常盤台ガーデンソサイティの割高と思わせる点
・前野町の準工業地域に建つこと（常盤台ではない）
・駅からの距離
・建物の長寿命性（１００年コンクリートではない）
・住不仕様の中レベルであること（プラウドの標準仕様よりグレードが低い）
・遮音と断熱のグレードが普通
・東上線しか使えないと言う事

プラウドタワー練馬の割安と思わせる点
・設備仕様が充実（オール電化）
・環境性能評価オール３
・内廊下設計
・ＳＩ
・携帯のアンテナを各住戸に設置
・広いバルコニー
・２ｍ６５ｃｍの天井高（占有容積が大きくなる）
・西武池袋線、有楽町線、大江戸線、副都心線が使用できる
・１００年コンクリートであること
・これから建つ周辺物件とあまり価格で差がないこと

これは、あくまでも私の主観かのであしからず。

ちなみに売れ残っているのではなくて、まだ販売してないではないでしょうか？
私が羨ましいと言ったのは、第１期で希望の住戸が全部売れてしまったからです。
第２期以降では、希望の住戸がないので諦めただけです。
納得して頂けたでしょうか？

ここの購入者さんだたったらごめんなさいね、正直な意見を言ってしまって

[559: 契約済みさん]

なんだか、色々とレスが急に入りましたね。プラウドタワーのグレードとしては、確かにガーデンソサエティよりはっきり言って「上」でしょうね。でも、タワーだし、オール電化なので、敬遠しました。
それと、志村城山が近いので、先日見に行きましたが、まだあまり出来ていない印象でした。それに、工事現場が汚かった。。。ちょっと、がっかりしました。
ちなみに、ガーデンソサエティも、私の購入した住戸は、天井高２ｍ６８ｃｍですよ。高層階は少し天井が低くなりますが。

[560: 匿名さん]

設備がワンランク上なのは間違いない。

あれでタワーでなければ買いなんですけどねえ。

タワーは40年後には廃墟だって言われています。コンクリートだけ100年もっても
仕方ないというか・・・。

それにしてもご苦労様ですね。他のマンションのスレッドに来て、自分のマンションの
自慢話をするんだから・・・。そんなに自分の買い物が不安なんですかね。買っちゃった
後で、タワー不評の話を聞けば、不安になるのも仕方ないかもしれませんが・・・

湾岸のタワーもすでに値下がりが始まっています。練馬のタワーじゃ将来売れませんよ。
残念でしたね。一生に一度の買い物というのに。

[561: 匿名さん]

一般的にタワマンの方がリセールバリューが高いのでは？

[562: 匿名さん]

ここの方が売れ残る可能性が高そうですけどね
冷静な意見だと思いますが？どうでしょう？

[563: サラリーマンさん]

プラウド練馬と、ここでは間取りが違います。
　あちらは、中廊下ワイドスパンなので、共用廊下に開口（窓）部がある
部屋はありません。３LDKなら最低２部屋はバルコニー付です。
　こちらは典型的な田の字なので、３LDKなら最大１部屋しかバルコニー
つきはありません。
　外部に対しても内部においても、プライバシーに対する配慮の有無が
はっきりしています。子供が小さいうちは大きな問題にならないとは思い
ますが、子供（特に女の子）が高校・大学と一緒に暮らすとして、子供の
立場で考えると、非常に大きな差です。

　タワマンは地震に対してリスクは高いと思いますが、日常の暮らしやすさに
大きな差があるほうが現実的な問題です。

[564: サラリーマンさん]

連投ですが

　最近の売れ行きを見ると、駅遠物件の不振を感じます。

　話題の久米川にしても、３っつくらいの物件が競合していて、
その内、一番駅から遠い物件だけ値下げしています。
　常盤台の雰囲気の良さに魅かれた人には、あまり遠さを感じ
させない駅からの道のりですが、パンフレットからだけ読み取る
限りでは、駅から遠いです。
　ですから、中古として売るのには苦労すると思います。

　永住するなら再販売価格なんて関係無いとはいわれますが、
年収の５倍近いローンを組む必要があるならば、リスク管理
という面からも慎重であるべきです。

[565: サラリーマンさん]

３連投

　もう一つ、ここを見送った理由は、この坪単価の物件は長谷工さんの
得意なレンジの外だと思ったからです。
　長谷工さんは、もう少し安い物件では最高のコンストラクターだと思い
ますが、この価格帯の実績が私には見えていません。

　実額では高くなりますが、加賀のキャンセル待ち本命・プラウド練馬
対抗、ここの値引き大穴、といった心境です。

[566: 匿名さん]

＞タワマンの方がリセールバリューが高いのでは？

一般的にはそうなんですが、場所によるでしょう。

湾岸のタワーには意味があります。海や船やレインボーブリッジ
や夜の自動車のライトのきれいな配列などが見れます。

練馬のタワーから見えるものってなんですか、という話です。

タワーマンションが並んでそびえ立っている景色も美しい
ものがありますが、練馬は一つだけ、ぽつん。

タワーマンション買うなら、湾岸がいいです。値段もそんな
には違わない。ちょっと高いか・・・。

ま、私は、タワーには不信感持っているので、どっちも買いま
せんけど。どうして、不動産評論家がこんなに警報だしている
のに、タワー買う人がいるのかな。不思議です。

[567: 周辺住民さん]

あれれ？？なんか舌戦が連続してますね。
長谷工施行の件ですが、ここの物件は総合設計制度採用ということで、我々購入検討者にとってかなり良い意味で、建設に苦労しているようです。板橋区、東京都の二つの監視の目が別に存在するわけですから。
それと、タワーマンションは、色々ですよね。湾岸地域の景観を考慮すると、タワーは良いですけど、練馬にタワーははっきり言って意味がないですね。なぜ、タワー？？？って感じです。流行には流されたくないです。

[568: 匿名さん]

練馬の話　
しつこい　
引張り過ぎ

ここは
タワーでもないし
板橋区なんだよ

[569: 匿名さん]

総合設計制度で建設には苦労しないでしょ。
空地を設けることで容積率なんかが緩和されて、より儲けが出る建物を造れるわけだから。
計画さえ認められてしまえばそれに基づいて、長谷工は変わり映えのしないいつものマンションを造っているだけですよ。

[570: 匿名さん]

容積率は300%⇒200％なので緩和されてないし、より儲けが出る建物にもならないですよ。
また、長谷工はシンプルなデザインが多いので変わり映えのしないように思えたのでしょうか。
正しい情報を提供してください。

[571: 匿名さん]

なんだか、いきなり盛り上がりましたね。でも、この物件は、他と比べても意味ないと
思います。普通に都心をはずれた地域のマンションとしては高いです。でも、板橋区の中で、
常盤台はとても街並みがいいです。と、私が思ったのも、つい最近です。だから、常盤台に
賃貸とか他の分譲マンションに住んでいたら、それで初めてここの物件価値を高く評価する、
といったところではないでしょうか？知らない人には絶対わからないと思います。だから
ちゃんと完売できるか、本当に不安ですね。売り手は、他地区にはたらきかけるのをやめて
板橋区の住民に重点的に販売促進したほうが良いと思います。住所が前野町とか、準工業地域
とか、全く関係ないと思います。

[572: 匿名さん]

常磐台が好きな人向けの物件という結論に
なりましたね。

[573: 近所をよく知る人]

>常磐台が好きな人向けの物件という結論に

意味不明。　常磐台が嫌いな人がここを買うわけないでしょう。

湾岸と比べれば地味な地域ですが、歴史がある街は簡単には
すたれません。新興地域は衰えも早いです。多摩ニュータウン
なんかも急速におとろえつつあります。湾岸もそうなってしま
う可能性は低くないと感じています。

板橋区の住民に積極的に働きかけるというのはいい案だと
思います。板橋区の良さがわかっている人じゃないと、
そもそもマンションギャラリーを見に行くところまでも
いかないかもしれません。

[574: 検討中さん]

＞板橋区の良さがわかっている人じゃないと、
宜しければ具体的に板橋区の良さを教えて頂けませんか？

よく言われる地味なイメージとかは気になりならないのですが、
どんな良さがあるのか知りたいです。

宜しくお願いします。

[575: 匿名さん]

比較的価格が安いんじゃないですか？
ここだって、周辺の志村の物件も坪200万位からありましたよね
湾岸では、今現在この価格帯ではマンションの購入は難しいです。
一部この地域にしては高いとの意見もありますが、板橋区が誇る常盤台周辺で、この価格はやはり板橋区は他の地区に比べて安いのだと思います。

[576: 匿名さん]

>>570
物件HPに総合設計制度により「容積率が緩和される仕組み」と太字で書いてありますが、ここは緩和されていないのですか？
私も正しい情報が知りたいです。

[577: 匿名さん]

>576さま
総合設計制度としては「容積率が緩和される仕組み」になっていますが、
もともと容積率MAX300%の地域なので200％で建てるのですから、
実質上は緩和されるとはいえないでしょうね。
この制度を活用した結果としては、『約5700m2の広大な公開空地を創生します』ということです。
その分贅沢に建てられる物件ではあります。
建設予定時に地域住民を説得する材料として使用された制度だと思います。